上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：宋修鳴，男，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：中世峰元科技發(fā)展（北京）有限公司，住所地北京市通州區(qū)。

法定代表人：李奇峯，總經理。

委托訴訟代理人：王超，北京市證信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：柳成林，北京市證信律師事務所實習律師。

上訴人北京富力通某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人中世峰元科技發(fā)展（北京）有限公司（以下簡稱中世峰元公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初26656號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月10日立案后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月17日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司之委托訴訟代理人宋修鳴、隋清蕊，被上訴人中世峰元公司之委托訴訟代理人王超到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

富力公司上訴請求：1.請求在一審判決第三項違約金的基礎上，判令中世峰元公司再支付違約金230506.8元；2.二審案件受理費由中世峰元公司承擔。事實和理由：一審判決酌定的違約金數額遠遠無法彌補富力公司的實際損失，對富力公司顯失公平。一、中世峰元公司作為違約方和過錯方，理應按照《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱預售合同）相關約定承擔違約責任。根據預售合同附件九補充協議第6條的約定，自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金并應承擔合同第十一條關于逾期付款的違約責任。預售合同第十一條逾期付款責任約定，若買受人逾期付款超過60日，出賣人有權解除合同，買受人應按逾期應付款的3%向出賣人支付違約金。本案中，中世峰元公司逾期支付50%房款長達三年之久，嚴重違約，且其一審陳述購房本意即為賺取差價，在房價下行、銷售受阻情況下又宣稱無力支付剩余房款，其締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國家“房住不炒”的原則，試圖牟取炒房暴利，其行為已構成惡意締約，存在明顯過錯；而富力公司自簽約以來一直勤勉盡責的履行合同義務，不存在任何違約行為及過錯。中世峰元公司作為違約方及過錯方理應按照上述合同約定向富力公司支付商品房總價款10%及逾期應付款3%的違約金共計480506.8元，故在一審判決違約金250000元之外，中世峰元公司還應向富力公司支付違約金230506.8元。二、富力公司遭受的實際損失遠超合同約定的違約金數額，中世峰元公司主張違約金過高但未提交任何證據予以證明，二審法院應按照合同約定對違約金判項予以改判。本案中，中世峰元公司僅支付了總房款的50%，自2017年2月起便逾期無任何理由拒不支付剩余房款，按照中國人民銀行同期貸款利率計算，總房款50%的房款數額逾期長達三年之久，貸款利息損失已經遠超一審判決酌定解約違約金數額，富力公司通過各種融資方式所遭受的利息損失將會更多。而依據社科院一份最新權威調查報告顯示，自2017年起，北京市房價下跌18.5%，其中通州區(qū)房屋價格下降尤其嚴重，一審法院酌定的違約金數額遠遠無法彌補富力公司遭受的實際損失。一審中中世峰元公司明確表示愿意以承擔違約金為代價解除合同，但一審判決卻未按照《預售合同》約定判令違約金數額，無視合同具體約定以及中世峰元公司的過錯程度，未考慮富力公司遭受的損失情況，任意調整違約金數額，既未通過違約金補足富力公司的實際損失，也未通過違約金的懲戒作用維護社會公平，對富力公司明顯不公。

中世峰元公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請求。

富力公司向一審法院起訴請求：1.請求判令中世峰元公司支付剩余房款2080000元；2.請求判令中世峰元公司支付逾期付款違約金，以剩余房款為基數按照日萬分之二計算至實際付款之日止，暫計至2020年7月31日金額為314664元；3.請求判令中世峰元公司支付面積補差款10493元；4.請求判令中世峰元公司支付前期物業(yè)服務費，暫計至2020年7月31日金額為10553元；5.請求判令中世峰元公司支付公共維修基金21106元；6.中世峰元公司承擔本案的訴訟費用。

中世峰元公司向一審法院反訴請求：1.請求判令解除中世峰元公司與富力公司簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司配合辦理聯機備案注銷手續(xù)；2.請求判令富力公司返還中世峰元公司已付房價款人民幣2101068元，會員費50000元，違約金1628元，代收印花稅2091元；3.本案訴訟費用依法分擔。

一審法院認定事實：2016年8月31日，富力公司與中世峰元公司簽訂預售合同（合同編號：Y1940141），約定富力公司向中世峰元公司出售北京市通州區(qū)×號房屋，商品房用途為辦公，預測建筑面積共105.1平方米，房屋總價款為4181068元。買受人采取分期付款的方式付款。預售合同第十一條“逾期付款責任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應付款之日起90日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起90日內按照累計的逾期應付款的3％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。預售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時間和金額，并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據預售合同第十一條關于逾期付款的違約責任，向買受人收取違約金。買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)。買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權按照合同第十一條的約定解除合同。預售合同附件九“補充協議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10％向出賣人支付違約金，并應承擔本合同第十一條關于逾期付款的違約責任。預售合同附件九“補充協議”第7條約定：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10％作為違約金并承擔解除合同的所有費用。已收樓入住的買受人每月還應按其總房款的0.6％的標準向出賣人支付房屋折舊費，造成房屋損壞的，應予以賠償。其他已繳稅費不予退還。預售合同還約定了其他內容。

預售合同簽訂后，中世峰元公司支付購房款2101068元（含定金10萬元）、代收印花稅2091元、逾期付款違約金9408元，后未再向富力公司支付剩余房款。富力公司與中世峰元公司辦理了涉案預售合同的聯機備案。

本案在審理過程中，中世峰元公司稱己方沒有支付能力，合同現已無法繼續(xù)履行，中世峰元公司愿意承擔相應的違約責任解除預售合同，但要求調低預售合同約定的違約金。就上述主張，中世峰元公司提交了該公司法定代表人的不動產證明抵押權證書、個人貸款確認書、銀行流水及還款清單等予以佐證。中世峰元公司解釋稱其法定代表人李奇峯每月需支付大額貸款還款，明確表示其無能力繼續(xù)履行涉案預售合同。富力公司對中世峰元公司的上述主張不予認可，并表示若法院判決解除預售合同，要求中世峰元公司按照預售合同約定的違約金條款承擔違約責任。

一審庭審中，中世峰元公司稱50000元會員費系購房時富力公司要求其支付，收據上寫了具體房號，應算作已付房款。富力公司對中世峰元公司的上述主張不予認可，并表示該筆款項并未支付給富力公司，系中世峰元公司與案外人之間的行為。中世峰元公司提交的收據顯示，該50000元的收款單位為千氏（北京）房地產經紀有限公司。

一審法院認為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及是否應支持中世峰元公司的解約請求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問題。商品房買賣合同屬于一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷，各方對簽約均負有相對較高的審慎注意義務。中世峰元公司應對于應否簽約進行審慎思考，對購買房屋后可能面臨的市場風險及履行障礙做出獨立的判斷，中世峰元公司選擇簽約，即應受預售合同條款約束。故中世峰元公司未按照預售合同約定支付房款，其行為已經構成違約，其要求富力公司賠償已付逾期付款違約金的反訴請求，依據不足，一審法院不予支持。

第二，是否支持中世峰元公司解約請求的問題。一審法院認為，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，富力公司與中世峰元公司約定了退房條款，現中世峰元公司表示其已不具備繼續(xù)履行能力，明確要求解除合同。一審法院認為，結合預售合同約定的退房條款、中世峰元公司的實際經營狀況來看，涉案預售合同在事實上已難以強制繼續(xù)履行，故對于中世峰元公司要求解除預售合同并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請求，一審法院予以支持，基于預售合同所辦理的聯機備案手續(xù)亦應予以注銷。會員費系中世峰元公司向案外人千氏（北京）房地產經紀有限公司交納，其要求富力公司予以退還，依據不足，一審法院不予支持。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。中世峰元公司表示愿意支付解除預售合同的違約金，但認為違約金數額過高，請求法院予以調整。一審法院按照預售合同的具體約定，兼顧預售合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則調整為250000元。

關于富力公司要求中世峰元公司繼續(xù)履行預售合同并支付剩余購房款、逾期付款違約金、前期物業(yè)服務費、面積補差款和公共維修基金的訴訟請求，在預售合同已被判令解除的情況下，其上述請求，缺乏依據，一審法院對此不予支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除富力公司與中世峰元公司于二〇一六年八月三十一日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號：Y1940141），富力公司于判決生效之日起七日內配合中世峰元公司辦理上述合同的聯機備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還中世峰元公司已付房款2101068元、代收印花稅2091元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行清；三、中世峰元公司給付富力公司違約金250000元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請求；五、駁回中世峰元公司的其他反訴請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人均未向本院提交新證據。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外?！北景钢校螂p方當事人對于一審判決主文第一項、第二項均無異議，本院對此予以確認。結合當事人訴辯意見及已經查明的事實，本案二審爭議焦點為一審判決認定的違約金數額有無不當。富力公司上訴主張，中世峰元公司系違約方和過錯方，應當按照合同約定承擔違約責任，一審判決認定的違約金數額不足以彌補富力公司的實際損失，顯失公平。對此本院認為，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，中世峰元公司未按照合同約定支付房款，已構成違約，應當承擔違約責任。雙方在預售合同中約定了違約金數額，對此中世峰元公司在一審中主張違約金過高，請求予以減少。據此本院認為，一審法院可以依據法律規(guī)定，對違約金的數額予以調整。關于中世峰元公司應向富力公司支付違約金的具體數額，一審法院根據公平原則和誠實信用原則，綜合預售合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等因素，酌情確定的違約金數額并無明顯不當，本院不再調整。富力公司關于一審判決認定的違約金數額過低的上訴意見，依據不足，本院不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4758元，由北京富力通某房地產開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月十八日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽

書 記 員　劉怡然