上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：宋修鳴，男，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京世紀(jì)潤(rùn)宇科技有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)興橋大街******。

法定代表人：馬兵，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳亦飛，北京市開(kāi)創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李樹(shù)文，北京市開(kāi)創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京世紀(jì)潤(rùn)宇科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱世紀(jì)潤(rùn)宇公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初26657號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月10日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月17日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人富力公司之委托訴訟代理人宋修鳴、隋清蕊，被上訴人世紀(jì)潤(rùn)宇公司之委托訴訟代理人陳亦飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求在一審判決第三項(xiàng)違約金的基礎(chǔ)上，判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司再支付違約金241850.1元；2.二審案件受理費(fèi)由世紀(jì)潤(rùn)宇公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，對(duì)富力公司顯失公平。一、世紀(jì)潤(rùn)宇公司作為違約方和過(guò)錯(cuò)方，理應(yīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱預(yù)售合同）相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)預(yù)售合同附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條的約定，自合同簽訂之日起，由于買(mǎi)受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，且買(mǎi)受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣(mài)人支付違約金并應(yīng)承擔(dān)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。預(yù)售合同第十一條逾期付款責(zé)任約定，若買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)60日，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人應(yīng)按逾期應(yīng)付款的3%向出賣(mài)人支付違約金。本案中，世紀(jì)潤(rùn)宇公司逾期支付90%房款長(zhǎng)達(dá)三年之久，嚴(yán)重違約，且其一審陳述購(gòu)房本意即為賺取差價(jià)，在房?jī)r(jià)下行、銷(xiāo)售受阻情況下又宣稱無(wú)力支付剩余房款，其締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國(guó)家“房住不炒”的原則，試圖牟取炒房暴利，其行為已構(gòu)成惡意締約，存在明顯過(guò)錯(cuò)；而富力公司自簽約以來(lái)一直勤勉盡責(zé)的履行合同義務(wù)，不存在任何違約行為及過(guò)錯(cuò)。世紀(jì)潤(rùn)宇公司作為違約方及過(guò)錯(cuò)方理應(yīng)按照上述合同約定向富力公司支付商品房總價(jià)款10%及逾期應(yīng)付款3%的違約金共計(jì)451850.1元，故在一審判決違約金210000元之外，世紀(jì)潤(rùn)宇公司還應(yīng)向富力公司支付違約金241850.1元。二、富力公司遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，世紀(jì)潤(rùn)宇公司主張違約金過(guò)高但未提交任何證據(jù)予以證明，二審法院應(yīng)按照合同約定對(duì)違約金判項(xiàng)予以改判。本案中世紀(jì)潤(rùn)宇公司僅支付了總房款的10%，自2016年10月起便逾期無(wú)任何理由拒不支付剩余房款，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，總房款90%的房款數(shù)額逾期長(zhǎng)達(dá)三年之久，貸款利息損失已經(jīng)遠(yuǎn)超一審判決酌定的違約金數(shù)額，富力公司通過(guò)各種融資方式所遭受的利息損失將會(huì)更多。而依據(jù)社科院一份最新權(quán)威調(diào)查報(bào)告顯示，自2017年起，北京市房?jī)r(jià)下跌18.5%，其中通州區(qū)房屋價(jià)格下降尤其嚴(yán)重，一審法院酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)富力公司遭受的實(shí)際損失。一審中世紀(jì)潤(rùn)宇公司明確表示愿意以承擔(dān)違約金為代價(jià)解除合同，但一審判決卻未按照預(yù)售合同約定判令違約金數(shù)額，無(wú)視合同具體約定以及世紀(jì)潤(rùn)宇公司的過(guò)錯(cuò)程度，未考慮富力公司遭受的損失情況，任意調(diào)整違約金數(shù)額，既未通過(guò)違約金補(bǔ)足富力公司的實(shí)際損失，也未通過(guò)違約金的懲戒作用維護(hù)社會(huì)公平，對(duì)富力公司明顯不公。

世紀(jì)潤(rùn)宇公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。

富力公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司支付剩余房款3200000元；2.請(qǐng)求判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司支付逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬(wàn)分之二計(jì)算至實(shí)際付款之日止，暫計(jì)至2020年7月31日金額為630542元；3.請(qǐng)求判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，暫計(jì)至2020年7月31日金額為7974元；4.請(qǐng)求判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司支付公共維修基金15948元、面積補(bǔ)差款9852元；上述金額共計(jì)3864316元；5.請(qǐng)求判令世紀(jì)潤(rùn)宇公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

世紀(jì)潤(rùn)宇公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除世紀(jì)潤(rùn)宇公司與富力公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，并辦理聯(lián)機(jī)備案注銷(xiāo)手續(xù)；2.請(qǐng)求判令富力公司返還世紀(jì)潤(rùn)宇公司已付房?jī)r(jià)款358501元以及代收印花稅1780元，并支付利息（以已付房款及印花稅總額為基數(shù)，自買(mǎi)受之日起至2019年8月19日，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣同期同類貸款利率計(jì)算利息，自2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止）；3本案訴訟費(fèi)用由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月9日，富力公司與世紀(jì)潤(rùn)宇公司簽訂預(yù)售合同（合同編號(hào)：Y1958688），約定富力公司向世紀(jì)潤(rùn)宇公司出售北京市通州區(qū)×號(hào)房屋，商品房用途為辦公，預(yù)測(cè)建筑面積共79.4平方米，房屋總價(jià)款為3558501元。買(mǎi)受人采取分期付款的方式付款。預(yù)售合同第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3％向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。預(yù)售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時(shí)間和金額，并約定：如買(mǎi)受人未按期支付任何一期房款，出賣(mài)人可根據(jù)預(yù)售合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買(mǎi)受人收取違約金。買(mǎi)受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)。買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)60天的，出賣(mài)人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買(mǎi)受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，且買(mǎi)受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10％向出賣(mài)人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第7條約定：買(mǎi)受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣(mài)人有權(quán)解除合同的情形的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付總房款10％作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買(mǎi)受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6％的標(biāo)準(zhǔn)向出賣(mài)人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還。預(yù)售合同還約定了其他內(nèi)容。

預(yù)售合同簽訂后，世紀(jì)潤(rùn)宇公司支付購(gòu)房款358501元（含定金10萬(wàn)元）以及代收印花稅1780元，后未再向富力公司支付剩余房款。富力公司與世紀(jì)潤(rùn)宇公司辦理了涉案預(yù)售合同的聯(lián)機(jī)備案。

本案在審理過(guò)程中，世紀(jì)潤(rùn)宇公司稱購(gòu)房時(shí)富力公司工作人員作出涉案房屋具備雙層空間結(jié)構(gòu)以及購(gòu)房后即可將涉案房屋出售賺取差價(jià)的虛假宣傳與承諾；其因聽(tīng)信該宣傳與承諾，才在無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力的情況下簽訂預(yù)售合同，現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行。就前項(xiàng)主張，世紀(jì)潤(rùn)宇公司提交了富力公司涉案樓盤(pán)的宣傳材料、樣板間照片、其他房屋的收房照片等予以佐證。就后一主張，世紀(jì)潤(rùn)宇公司提交了該公司資產(chǎn)負(fù)債表、納稅申報(bào)表等予以佐證。世紀(jì)潤(rùn)宇公司明確表示其無(wú)能力繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，愿意承擔(dān)違約金以解除預(yù)售合同，但要求調(diào)低預(yù)售合同約定的違約金。富力公司對(duì)世紀(jì)潤(rùn)宇公司的上述主張不予認(rèn)可，富力公司表示若法院判決解除預(yù)售合同，要求世紀(jì)潤(rùn)宇公司按照預(yù)售合同約定的違約金條款承擔(dān)違約責(zé)任。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及是否應(yīng)支持世紀(jì)潤(rùn)宇公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問(wèn)題。本案中，世紀(jì)潤(rùn)宇公司主張富力公司有涉案房屋具備雙層空間結(jié)構(gòu)及購(gòu)買(mǎi)后即可出售賺取差價(jià)的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認(rèn)為，首先，富力公司與世紀(jì)潤(rùn)宇公司訂立的預(yù)售合同第三條對(duì)商品房的規(guī)劃性質(zhì)與層高進(jìn)行了明確約定，世紀(jì)潤(rùn)宇公司在簽訂預(yù)售合同時(shí)對(duì)涉案房屋的層高是否為雙層空間結(jié)構(gòu)應(yīng)有獨(dú)立的預(yù)見(jiàn)與判斷，富力公司即便在締約時(shí)曾有涉案房屋具備雙層空間結(jié)構(gòu)的宣傳與承諾，亦不足以使世紀(jì)潤(rùn)宇公司對(duì)于涉案房屋的用途產(chǎn)生誤解。其次，商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論富力公司在銷(xiāo)售時(shí)是否存在虛假宣傳與承諾的行為，世紀(jì)潤(rùn)宇公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋后可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出獨(dú)立的判斷，世紀(jì)潤(rùn)宇公司選擇簽約，即應(yīng)受預(yù)售合同條款約束。故上述世紀(jì)潤(rùn)宇公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予采信。世紀(jì)潤(rùn)宇公司未按照預(yù)售合同約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故其要求富力公司賠償利息損失的反訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。

第二，是否支持世紀(jì)潤(rùn)宇公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，富力公司與世紀(jì)潤(rùn)宇公司雙方約定了退房條款，現(xiàn)世紀(jì)潤(rùn)宇公司表示其合同目的不能實(shí)現(xiàn)且已不具備繼續(xù)履行能力，明確要求解除合同。一審法院認(rèn)為，結(jié)合預(yù)售合同約定的退房條款、世紀(jì)潤(rùn)宇公司注冊(cè)成立的目的及實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，涉案預(yù)售合同在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于世紀(jì)潤(rùn)宇公司要求解除預(yù)售合同并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請(qǐng)求，一審法院予以支持，基于預(yù)售合同所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷(xiāo)。約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。世紀(jì)潤(rùn)宇公司認(rèn)為違約金數(shù)額過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。一審法院按照預(yù)售合同的具體約定，兼顧預(yù)售合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為210000元。

關(guān)于富力公司要求世紀(jì)潤(rùn)宇公司繼續(xù)履行預(yù)售合同并支付剩余購(gòu)房款、逾期付款違約金、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、面積補(bǔ)差款和公共維修基金的訴訟請(qǐng)求，在預(yù)售合同已被判令解除的情況下，其上述請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院對(duì)此不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除富力公司與世紀(jì)潤(rùn)宇公司于二〇一六年十月九日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號(hào)：Y1958688），富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合世紀(jì)潤(rùn)宇公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷(xiāo)手續(xù)；二、富力公司返還世紀(jì)潤(rùn)宇公司已付房款358501元、代收印花稅1780元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、世紀(jì)潤(rùn)宇公司給付富力公司違約金210000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請(qǐng)求；五、駁回世紀(jì)潤(rùn)宇公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理。當(dāng)事人沒(méi)有提出請(qǐng)求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人合法權(quán)益的除外。”本案中，因雙方當(dāng)事人對(duì)于一審判決主文第一項(xiàng)、第二項(xiàng)均無(wú)異議，本院對(duì)此予以確認(rèn)。結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見(jiàn)及已經(jīng)查明的事實(shí)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額有無(wú)不當(dāng)。富力公司上訴主張，世紀(jì)潤(rùn)宇公司系違約方和過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，顯失公平。對(duì)此本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，世紀(jì)潤(rùn)宇公司未按照合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在預(yù)售合同中約定了違約金數(shù)額，對(duì)此世紀(jì)潤(rùn)宇公司在一審中主張違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以減少。據(jù)此本院認(rèn)為，一審法院可以依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)違約金的數(shù)額予以調(diào)整。關(guān)于世紀(jì)潤(rùn)宇公司應(yīng)向富力公司支付違約金的具體數(shù)額，一審法院根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合預(yù)售合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素，酌情確定的違約金數(shù)額并無(wú)明顯不當(dāng)，本院不再調(diào)整。富力公司關(guān)于一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額過(guò)低的上訴意見(jiàn)，依據(jù)不足，本院不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4928元，由北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已交納4450元，余款478元于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月十八日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽(yáng)

書(shū) 記 員　劉怡然