上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：魏巍，北京京平律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陶朦朦，北京京平律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：中鐵十六局集團有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)紅松園北里**。

法定代表人：程紅彬，董事長。

委托訴訟代理人：王光陣，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：王臣，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人中鐵十六局集團有限公司（以下簡稱中鐵十六局）排除妨害糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初24682號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請求：一、請求判決撤銷一審判決；二、請求將本案發(fā)回重審或者查清事實后依法改判支持劉某某的全部訴訟請求；三、本案一二審訴訟費用全部由中鐵十六局、房修一物業(yè)分公司、中天華遠公司承擔(dān)。事實和理由：一、原審法院認定“中鐵十六局根據(jù)絕大數(shù)業(yè)主的意愿對院內(nèi)房屋進行重建和改造符合法律規(guī)定”，屬認定事實和適用法律錯誤。（一）本案并不適用《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定。1.劉某某的房屋屬于劉某某的合法的私有財產(chǎn)，非經(jīng)法定程序征收，任何單位及個人不得侵犯。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第十三條：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！币约啊吨腥A人民共和國民法典》第二百零七條：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。”第二百四十條：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”的規(guī)定，涉案房屋屬于劉某某的私有財產(chǎn)，非經(jīng)劉某某本人同意，任何單位及個人無權(quán)決定對劉某某享有所有權(quán)的房屋進行改建、重建。2.原《中華人民共和國物權(quán)法》第76條規(guī)定的是對共有部分的共同管理的權(quán)利，該條不能適用對業(yè)主享有所有權(quán)的專有部分根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十一條（原物權(quán)法第七十條）：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睒I(yè)主對專有部分以外的共有部分，才享有共有和共同管理的權(quán)利。專有部分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利是歸所有權(quán)人的。同時結(jié)合原《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”的規(guī)定，該條款是有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的規(guī)定，所以該條的第六項改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)是對共有建筑的處分，不能依該條款直接對劉某某所有的房屋進行重建和改造。（二）本案也不滿足《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定的三分之二以上的業(yè)主同意的標(biāo)準(zhǔn)。1.原審沒有證據(jù)證實重建和改造是根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿。原審中，中鐵十六局并未提交證據(jù)證實對房屋進行重建和改造的事項，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。中鐵十六局所謂的“×××院內(nèi)原有住戶369戶，其中有355戶已與中鐵十六局集團有限公司機關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部簽訂了房屋騰退協(xié)議書，剩余包括劉某某在內(nèi)有14戶因各種原因未同意騰退”的主張，并未出示任何的證據(jù)。2.“業(yè)主簽訂房屋騰退協(xié)議書”與“業(yè)主共同決定對房屋進行重建和改造”并非同一概念。首先，業(yè)主與中鐵十六局簽訂的房屋騰退協(xié)議書的內(nèi)容不明，與中鐵十六局簽訂協(xié)議的業(yè)主數(shù)量不明。其次，即使業(yè)主與中鐵十六局簽訂了房屋騰退協(xié)議書，也僅僅代表業(yè)主對自己的房屋進行了轉(zhuǎn)讓處置，并不關(guān)乎業(yè)主共同決定事項。3.中鐵十六局與業(yè)主簽訂騰退協(xié)議書，其在業(yè)主人數(shù)認定上，僅能代表一戶業(yè)主與中鐵十六局簽訂騰退協(xié)議書，轉(zhuǎn)讓處置了自己的房產(chǎn)，中鐵十六局取得了原業(yè)主的房屋權(quán)利，視為新的業(yè)主。所以騰退協(xié)議的簽訂，不僅不代表三分之二以上業(yè)主同意，反而是證實了簽訂騰退協(xié)議書后，無論取得了多少位原業(yè)主的房屋權(quán)利，中鐵十六局在業(yè)主共同決定的事項中，人數(shù)上也只能代表一戶。本案也達不到在人數(shù)上滿足三分之二以上業(yè)主同意的標(biāo)準(zhǔn)。綜上，劉某某基于物權(quán)，訴請原審法院判決中鐵十六局停止建設(shè)工程施工具有事實和法律依據(jù)。二、原審法院判賠劉某某的房屋租金損失過低。自2019年11月開始，劉某某位于×××的房屋陸續(xù)被切斷網(wǎng)絡(luò)、有限電視線路和停止供暖。2020年6月17日，劉某某的上述房屋更是遭到了中鐵十六局的非法拆除，房屋被強拆后，中鐵十六局委托施工方在土地上進行施工。自2019年11月開始至今，劉某某陸續(xù)因為斷電、斷網(wǎng)、停暖、強拆等原因，無房屋可居住。原審法院僅判決中鐵十六局賠償劉某某自2019年11月至2020年6月期間房屋不能使用損失55000元，是遠遠不能彌補劉某某損失的。三、房修一物業(yè)分公司、中天華遠公司是共同侵權(quán)單位，應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。《物業(yè)管理條例》第四十四條、第五十一條、《北京市物業(yè)管理條例》第六十五條等規(guī)定，物業(yè)管理單位不僅代收電費、供暖費等，還應(yīng)當(dāng)存在斷電、斷網(wǎng)、停止供暖、破壞上述設(shè)備情況發(fā)生時，物業(yè)管理單位負有勸阻、制止、報告的義務(wù)。根據(jù)《北京市供熱采暖管理辦法》第十三條、第十五條、第二十條、第二十三條、第二十六條等規(guī)定，中天華遠公司具有保障供暖、及時搶修等基本義務(wù)，本案中，自2019年11月開始，房屋被停止供暖，中天華遠公司負有責(zé)任。所以，即使房修一物業(yè)分公司以及中天華遠公司未參與2020年6月17日的強拆行為，也應(yīng)當(dāng)對2019年11月至2020年6月期間房屋因斷電、斷網(wǎng)、停暖不能使用的損失，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，原審法院認定事實不清，適用法律錯誤，中鐵十六局妨害了劉某某對房屋的使用，中鐵十六局在強拆之后委托單位在劉某某享有所有權(quán)的房屋對應(yīng)土地上進行施工的行為，均侵犯了劉某某的合法權(quán)益。

中鐵十六局答辯稱：同意一審判決，不同意劉某某上訴請求。第一，中鐵十六局對案涉小區(qū)進行拆除重建有政府合法批準(zhǔn)，拆除重建行為有合法依據(jù)，不屬于侵權(quán)行為。第二，劉某某對物權(quán)法76條理解錯誤，三分之二業(yè)主可以決定小區(qū)進行拆除重建，不僅僅是只能對共有部分進行管理，其理解錯誤。第三，案涉小區(qū)有355戶已經(jīng)簽訂了騰退協(xié)議，騰退前中鐵十六局發(fā)布過公告，告知過相關(guān)事項，騰退協(xié)議表明業(yè)主同意拆除重建，不是轉(zhuǎn)讓給中鐵十六局，符合物權(quán)法規(guī)定。第四，房屋被合法拆除不存在租金損失問題，因此劉某某主張的租金損失沒有事實依據(jù)。

劉某某向一審法院起訴請求：1.中鐵十六局賠償我房屋不能居住的損失，自2019年10月15日起至本案判決執(zhí)行完畢之日止，按照每月8000元的標(biāo)準(zhǔn)計算；2.中鐵十六局停止在我享有所有權(quán)的房屋對應(yīng)的土地上的任何建筑施工。

一審法院認定事實：

1.1993年6月26日，×××房屋所有權(quán)登記至劉某某名下，房屋所有權(quán)證號為朝私優(yōu)字第XXXX號，房屋用途為住宅，建筑面積100．11平方米。

2.2010年10月22日，位于×××所在的土地使用權(quán)被登記至中鐵十六局名下，地號為×××，用途為住宅用地，使用權(quán)類型為劃撥，使用權(quán)面積為35434.27平方米，使用證號為×××，記事部分載明“僅限按規(guī)劃用途使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓、出租或者從事其他以營利為目的的經(jīng)營活動。該宗地已房改，土地使用權(quán)為全體業(yè)主共同使用。”北京市宗地登記表顯示，權(quán)利人為中鐵十六局，宗地總面積為35434.27平方米，宗地總建筑面積為44257.90平方米，建筑占地總面積9912.46平方米。

3.2019年4月15日，國家機關(guān)事務(wù)管理局下發(fā)×××文件，題目為“關(guān)于中鐵十六局集團有限公司×××危舊房改造項目有關(guān)事宜的函”，內(nèi)容為：“中國鐵道建筑集團有限公司：《中國鐵道建筑集團有限公司關(guān)于東壩紅松園職工住宅項目審批有效期延期的請示》（×××）收悉?，F(xiàn)就有關(guān)事項函復(fù)如下：一、同意你公司所屬中鐵十六局集團有限公司按照《關(guān)于同意中鐵十六局×××立項的函》（×××）的有關(guān)要求，繼續(xù)實施×××南院危舊房改造項目。二、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該項目新建職工住宅參照經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理，暫不得上市交易。用地按劃撥方式辦理相關(guān)手續(xù)，不得擅自改變項目性質(zhì)和用途，不得以任何形式與其他單位合作開發(fā)使用。涉及配套及地下部分等土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等事宜，須另送我局審核。三、根據(jù)《關(guān)于印發(fā)中央國家機關(guān)在京單位利用自用土地新建職工住宅調(diào)劑暫行規(guī)定的通知》（×××）及中鐵十六局集團有限公司《關(guān)于中鐵十六局×××的承諾函》，該項目增量住宅的10％，約2698平方米，交由我局面向中央國家機關(guān)符合條件的職工配售。四、此函有效期2年，自印發(fā)之日起計算?！?/p>

4.2019年3月28日，中鐵十六局與案外人北京中五建設(shè)工程有限公司簽訂了《中鐵十六局集團有限公司南院建筑物及構(gòu)筑物拆除工程合同》，委托案外人對×××60277.77平方米進行拆除、垃圾清運。

自2019年11月開始，×××房屋陸續(xù)被切斷網(wǎng)絡(luò)和有線電視線路，自2019年11月開始，房屋未被供暖。

2020年4月，中鐵十六局集團有限公司機關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部委托北京市朝陽區(qū)房屋安全監(jiān)督站對×××進行安全（含抗震）鑒定，該單位出具×××鑒定報告，鑒定意見為該房屋安全性登記為B。

6.2020年6月17日，×××房屋被拆除，此后，中鐵十六局委托施工方對土地進行了平整，并開始施工準(zhǔn)備，目前正在施工中。

×××院內(nèi)原有住戶369戶，其中有355戶已與中鐵十六局集團有限公司機關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部簽訂了房屋騰退協(xié)議書，剩余包括劉某某在內(nèi)有14戶因各種原因未同意騰退。

案件審理中，就房屋被拆除的法律責(zé)任，劉某某表示不在本案中解決，將另行與中鐵十六局協(xié)商或訴訟。

雙方爭議的事實和證據(jù)：1.×××房屋拆除人。中鐵十六局雖否認自己是上述房屋的拆除人，劉某某提交的《關(guān)于成立中鐵十六局集團有限公司機關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部的通知》《關(guān)于啟動南院住戶搬遷的通知》《拆除告知》以及中鐵十六局自行提交的《中鐵十六局集團有限公司南院建筑物及構(gòu)筑物拆除工程合同》等證據(jù)足以證實，從項目立項申請，到前期準(zhǔn)備以及委托他人拆除，后期建設(shè)均系中鐵十六局所為，其提到的實際拆除人、施工方均系基于合同受其委托。據(jù)此，法院認定中鐵十六局是上述房屋被切斷供水、供電及供暖的實施者，同時也是房屋的拆除人。

2.×××房屋所在土地的權(quán)利人

2010年10月22日，位于×××所在的土地使用權(quán)被登記至中鐵十六局名下，但本案房屋所有權(quán)及院內(nèi)其他房屋所有權(quán)早于上述時間分別登記至不同業(yè)主名下，房屋所在土地應(yīng)認定為歸全體業(yè)主共同使用。

一審法院認為，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。本案中，劉某某對×××房屋享有合法的所有權(quán)，其合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo。中鐵十六局在未征得權(quán)利人同意，未簽訂騰退補償協(xié)議的情形下，對房屋基礎(chǔ)設(shè)施進行破壞，并隨后進行了拆除，侵犯了劉某某的合法權(quán)利。本案爭議的焦點在于，劉某某的訴訟請求是否有相應(yīng)的事實及法律依據(jù)。關(guān)于房屋未能出租的損失。中鐵十六局為了促使劉某某盡快騰退，采取了一些措施，導(dǎo)致劉某某享有權(quán)利的房屋不能正常居住，劉某某主張賠償相應(yīng)的租金損失有事實及法律依據(jù)。鑒于劉某某未在本案中就房屋被拆除之后的賠償提出相應(yīng)訴求，一審法院結(jié)合劉某某提交的關(guān)于周邊房屋租金價格的相關(guān)證據(jù)，對2019年11月至2020年6月期間房屋不能使用的損失酌情確定為42000元。關(guān)于×××房屋所在土地的權(quán)屬情況。×××所在的土地使用權(quán)雖于2010年10月22日被登記至中鐵十六局名下，但此時院內(nèi)房屋已經(jīng)完成房改售房，院內(nèi)住戶均已取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)登記，在此情況下，結(jié)合土地證記事部分內(nèi)容，涉案房屋所在土地的使用權(quán)應(yīng)確認為全體業(yè)主共同使用。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，涉及到房屋改建、重建以及附屬設(shè)施、有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。審理中查明，中鐵十六局已經(jīng)與絕大多數(shù)業(yè)主達成協(xié)議，已達到物權(quán)法規(guī)定的條件，故中鐵十六局根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿對院內(nèi)房屋進行重建和改造符合法律規(guī)定，劉秀清訴請法院判決中鐵十六局停止建設(shè)工程施工缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。其房屋被拆除的相關(guān)責(zé)任，可與中鐵十六局另行解決。

綜上，一審法院判決如下：一、中鐵十六局集團有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付劉某某房屋租金損失42000元；二、駁回劉某某的其他訴訟請求。如中鐵十六局集團有限公司未按判決指定期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對于一審判決事實，劉某某認為：總戶數(shù)是378戶；對鑒定意見報告記載不全，鑒定意見寫的是“結(jié)構(gòu)安全性為B...尚不明顯影響安全性能”鑒定報告建議加固或拆除重建，房屋安全鑒定也是說建議修復(fù)安全隱患。劉某某稱針對關(guān)于消除房屋安全隱患的函申請了復(fù)議，房管局答辯說這個文件沒有強制性，只是指導(dǎo)，也不是讓他們拆除房子。中鐵十六局、房修一物業(yè)分公司和中天華遠公司認為劉某某對鑒定報告引用錯誤，不完整，應(yīng)看最后的綜合意見，一審對于房管局關(guān)于消除房屋安全隱患的函的內(nèi)容也沒有引述。關(guān)于總戶數(shù)，中鐵十六局稱全部業(yè)主為438戶，已與425戶達成騰退協(xié)議。

一審認定的其他事實本院予以認定。

本院認為，案涉房屋所有權(quán)登記在劉某某名下，其享有的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo。中鐵十六局在未征得其同意，未簽訂騰退補償協(xié)議的情形下，對房屋基礎(chǔ)設(shè)施進行破壞，并隨后進行了拆除，侵犯了劉某某的合法權(quán)利。但本案為排除妨害糾紛，二審爭議的焦點仍在于劉某某的訴訟請求是否有相應(yīng)的事實及法律依據(jù)。關(guān)于房屋不能居住的損失，中鐵十六局為了促使劉某某盡快騰退采取的措施，導(dǎo)致其享有權(quán)利的房屋不能正常居住，劉某某主張賠償相應(yīng)的租金損失有事實及法律依據(jù)。一審法院結(jié)合劉某某提交的關(guān)于周邊房屋租金價格的相關(guān)證據(jù)，對2019年11月至2020年6月期間房屋不能使用的損失酌情確定的數(shù)額無明顯不妥。關(guān)于案涉房屋所在土地的權(quán)屬情況，結(jié)合案涉房屋所在土地的土地使用權(quán)證記事部分內(nèi)容，案涉房屋所在土地的使用權(quán)應(yīng)確認為全體業(yè)主共同使用。中鐵十六局已經(jīng)與絕大多數(shù)業(yè)主達成騰退協(xié)議，且已將案涉房屋所在樓房拆除，此時根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿對院內(nèi)房屋進行重建和改造符合絕大多數(shù)業(yè)主的利益，劉某某訴請法院判決中鐵十六局停止建設(shè)工程施工缺乏依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)。劉某某房屋被拆除的相關(guān)責(zé)任，可與中鐵十六局另行解決。

綜上所述，劉某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1750元，由劉某某負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　孫　京

審 判 員　　閆　慧

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月三十一日

法官助理　　王瑋瑋

書 記 員　　何昕燏