上訴人（原審被告）：北京興邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地北京市朝陽區(qū)潘家園**樓****商業(yè)。

法定代表人：姚茂成，董事長。

委托訴訟代理人：楊旭。

委托訴訟代理人：趙金旗。

被上訴人（原審原告）：任忠宇，男，1973年11月25日出生，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：陳雙春，遼寧華恩律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，，住所地北京市豐臺區(qū)芳菲路******

法定代表人：車軍，董事長。

委托訴訟代理人：楊帆。

上訴人北京興邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱興邦物業(yè)公司）與被上訴人任忠宇、北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱萬年花城公司）因財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初47352號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

興邦物業(yè)公司上訴請求：撤銷原審法院判決，依法改判或發(fā)回重審。上訴理由：1.興邦物業(yè)公司不存在對樓頂公共部分疏于管理的情況，不應(yīng)承擔損害賠償責(zé)任，原審法院認定事實錯誤。2.位于北京市豐臺區(qū)萬芳園一區(qū)×號樓×層×單元×房屋（以下簡稱涉案房屋）漏雨的損失已經(jīng)賠償完畢，任忠宇不應(yīng)向興邦物業(yè)公司再行索賠。

任忠宇堅持其在原審法院訴訟中的意見，未提出上訴。

萬年花城公司未提出上訴。

任忠宇在原審法院訴請：1.興邦物業(yè)公司、萬年花城公司賠償任忠宇因漏水導(dǎo)致的直接損失4.88萬元；2.興邦物業(yè)公司退還任忠宇物業(yè)費2.38萬元、采暖費3.8841萬元；3.興邦物業(yè)公司、萬年花城公司賠償任忠宇2015年5月至2019年5月期間的房屋租金損失60萬元（按每月1萬元的標準計算）。

原審法院經(jīng)審理查明：2006年5月13日，任忠宇與萬年花城公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定任忠宇購買樊家村危改（萬年花城）4#地×樓第×層×單元×號房屋（暫定編號）。萬年花城公司應(yīng)當于2007年12月15日前交付房屋。該商品房為住宅，自交付之日起，萬年花城公司按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應(yīng)的保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保修書》確定保修期為屋面防水3年等。

2008年1月8日，任忠宇與興邦物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，服務(wù)內(nèi)容涉及本物業(yè)配套公共設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護和維修，確保本物業(yè)全部房屋、設(shè)施設(shè)備安全良好和正常運行等。有效期自2007年12月15日起至《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止日。

2009年2月13日，涉案房屋登記于任忠宇名下。

2019年，興邦物業(yè)公司訴至北京市豐臺區(qū)人民法院，請求判令任忠宇支付2008年12月15日至2018年12月14日期間的物業(yè)費27654.8元及滯納金、垃圾清運費。2019年2月13日，北京市豐臺區(qū)人民法院作出（2019）京0106民初8500號民事判決書，認定任忠宇應(yīng)當支付物業(yè)費，但因涉案房屋存在漏水長達十年之久未妥善維修，興邦物業(yè)公司對該事實予以認可，故興邦物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵，對任忠宇應(yīng)交納的物業(yè)費，法院酌情予以減免，滯納金不予支持，判令任忠宇支付興邦物業(yè)公司2008年12月15日至2018年12月14日期間的物業(yè)費、垃圾清運費共計23800元。后任忠宇不服，提起上訴。2019年4月16日，北京市第二中級人民法院作出（2019）京02民終4804號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

同年，興邦物業(yè)公司向北京市豐臺區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令任忠宇支付2008年11月15日至2018年3月15日期間的供暖費38841元及滯納金3884.1元。任忠宇抗辯稱涉案房屋內(nèi)存在漏水無法居住，故未交納供暖費。2019年2月13日，北京市豐臺區(qū)人民法院作出（2019）京0106民初8499號民事判決書，判令任忠宇支付供暖費38841元及滯納金3884.1元。后任忠宇不服，提起上訴。2019年4月22日，北京市第二中級人民法院出具（2019）京02民終4799號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

針對漏滲水情況，任忠宇向法院提交了視頻及照片，出示了部分原始載體，原始載體顯示窗戶滲水時間為2015年，2018年拍攝的照片系屋頂照片（屋頂表面部分破損，無漏水滲水情況）。興邦物業(yè)公司對照片、視頻的真實性均認可，但是不認可拍攝時間。就此，興邦物業(yè)公司向法院提交了報修單及2016年的竣工驗收報告，內(nèi)容分別為：2015年7月17日，業(yè)主報涉案房屋臥室漏水，處理方式為匯報趙經(jīng)理；2015年7月28日，業(yè)主報涉案房屋次臥漏水，樓頂做防水；2016年7月21日，楊女士報修涉案房屋北臥室房頂漏水，處理記錄為北臥室頂、衛(wèi)生間、廚房、南臥室、北陽臺滲水，南陽臺滲漏水；2016年10月22日，興邦物業(yè)公司使用專項維修資金對涉案房屋所屬樓房房頂實施屋面防水工程，竣工驗收結(jié)論合格；2017年6月23日，方女士報修涉案房屋陽臺頂漏水，處理記錄為現(xiàn)場勘查臥室東側(cè)漂窗頂北邊緣滲漏水屬實；2017年7月3日，臥室北漂窗頂部邊緣滲水陰水維修好，7月4日降大雨未滲陰水，周某7月5日到涉案房屋現(xiàn)場詢訪，漂窗上框外封膠開裂，注明應(yīng)由業(yè)主承擔修復(fù)；2018年7月18日，楊女士報修屋頂漏水，未注明處理記錄。經(jīng)詢，興邦物業(yè)公司表示2018年楊女士報修后，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)系管道被腐蝕，現(xiàn)已更換，至今未再報修。任忠宇表示興邦物業(yè)公司在2018年未進行維修，涉案房屋于2019年仍有滲水，但未再報修。

針對租金標準，任忠宇向法院提交網(wǎng)頁查詢截圖，證明涉案房屋的租金標準為每月1萬元。興邦物業(yè)公司、萬年花城公司均對此不予認可。

針對房屋居住使用情況，任忠宇表示因漏水影響安全使用，涉案房屋一直處于空置狀態(tài)，故主張2015年5月至2019年5月期間的房屋租金損失。興邦物業(yè)公司對此不予認可，表示任忠宇的兩位老師一直在涉案房屋內(nèi)居住。就此主張，興邦物業(yè)公司向法院遞交了調(diào)查取證申請書，申請向北京市自來水集團調(diào)取涉案房屋內(nèi)的用水情況。2020年12月17日，北京市自來水集團向法院出具證明，載明涉案房屋于2015年5月至2019年5月期間按時正常查表，無欠費，并載明了具體查表繳費數(shù)據(jù)。經(jīng)核算，涉案房屋2015年5月至2019年5月期間除個別月份外，每兩個月正常查表，最低用水量為2018年9月至2019年1月期間共計5噸外，月均用水量近4噸，月均用水消費近20元。任忠宇認可證明的真實性，但不認可興邦物業(yè)公司的證明目的，認為不能證明任忠宇正常居住使用涉案房屋。

訴訟中，依任忠宇申請，法院向杜鳴聯(lián)合資產(chǎn)評估（北京）有限公司出具委托函，對涉案房屋財產(chǎn)損失進行評估；同時，法院向中電投工程研究檢測評定中心有限公司司法鑒定所出具委托函，對涉案房屋的漏水原因進行鑒定。2020年11月20日，中電投工程研究檢測評定中心有限公司司法鑒定所向法院出具終止鑒定通知書，載明：經(jīng)現(xiàn)場勘踏，涉案房屋屋面防水于2016年使用公共維修基金進行整體翻修，2018年對漏水管道進行了維修，根據(jù)入戶調(diào)查，涉案房屋2019年和2020年在東北臥室局部頂板、客廳西南角頂板和客廳陽臺頂板有潮濕現(xiàn)象發(fā)生，未再出現(xiàn)大面積漏水現(xiàn)象。由于漏水位置均進行過翻修，原漏水第一現(xiàn)場已破壞，無法給出當時大面積漏水原因，故決定終止本次鑒定工作。任忠宇支付勘踏費用2000元。各方對上述鑒定終止函均無異議。2020年11月24日，杜鳴聯(lián)合資產(chǎn)評估（北京）有限公司出具資產(chǎn)評估報告，確定的財產(chǎn)損失金額為4.88萬元，任忠宇支付鑒定費1萬元。興邦物業(yè)公司對鑒定報告中的成新率為100%提出異議。2020年12月9日，杜鳴聯(lián)合資產(chǎn)評估（北京）有限公司出具回函，表示成新率問題鑒定機關(guān)認為委托書中損失的含義即為恢復(fù)全新狀態(tài)下的價值。任忠宇對鑒定報告予以認可。興邦物業(yè)公司認可鋼琴的成新率，但不認可其他財產(chǎn)100%的成新率；其認為因任忠宇自入住涉案房屋以來未對裝修部分進行變動，故成新率應(yīng)不超過10%。萬年花城公司認為兩份鑒定意見均未認定漏水原因系房屋質(zhì)量問題所致，故萬年花城公司不應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

原審法院判決認定：行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當承擔侵權(quán)責(zé)任。興邦物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，對小區(qū)的公共設(shè)施負有管理、維修義務(wù)。通過庭審查明的事實可知，經(jīng)興邦物業(yè)公司于2016年使用公共維修基金對涉案房屋所在樓房樓頂進行維修及2018年對漏水管道進行維修后，涉案房屋才不再存在大面積漏水問題；在2019年的物業(yè)合同糾紛中，興邦物業(yè)公司亦認可涉案房屋內(nèi)存在長達十年之久的漏水問題，故興邦物業(yè)公司對于涉案房屋樓頂?shù)墓膊糠执嬖谑栌诠芾淼那闆r，應(yīng)當對涉案房屋內(nèi)因漏水導(dǎo)致的財產(chǎn)損失承擔賠償責(zé)任?，F(xiàn)鑒定機構(gòu)對財產(chǎn)損失及修復(fù)費用確定為4.88萬元，興邦物業(yè)公司應(yīng)當根據(jù)評估價格予以賠償?，F(xiàn)任忠宇提交的證據(jù)不足以證明萬年花城公司對涉案房屋漏水問題存在責(zé)任，法院對于任忠宇要求萬年花城公司承擔賠償責(zé)任的訴求不予支持。

任忠宇主張的物業(yè)費及供暖費系任忠宇基于生效民事判決書向興邦物業(yè)公司支付的款項，在相關(guān)案件中，任忠宇已就漏水問題進行了抗辯。在本案中，任忠宇要求興邦物業(yè)公司賠償上述物業(yè)費及供暖費損失，于法無據(jù)，法院不予支持。

針對租金損失問題，任忠宇主張涉案房屋于2015年5月至2019年5月期間處于空置狀態(tài)，但通過北京市自來水集團出具的證明可知，涉案房屋內(nèi)的用水量與普通家庭日常用水量相當，故法院對于任忠宇主張的涉案房屋空置狀態(tài)不予采信。法院對于任忠宇主張的2015年5月至2019年5月期間的租金損失不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條、第十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、北京興邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償任忠宇經(jīng)濟損失四萬八千八百元；二、駁回任忠宇的其他訴訟請求。

本院經(jīng)審理查明：各方當事人對原審法院認定的事實沒有異議，且原審法院對證據(jù)的審核認定符合相關(guān)法律規(guī)定，據(jù)此認定的事實，本院予以確認。在二審訴訟中，興邦物業(yè)公司提交了萬年花城公司與方某于2014年9月23日簽訂的《補償協(xié)議書》，用來證明萬年花城公司與方某達成協(xié)議，補償涉案房屋漏水產(chǎn)生的損失1.8萬元，并支付給方某。任忠宇質(zhì)證意見認為，興邦物業(yè)公司在二審訴訟中提交的《補償協(xié)議書》在原審法院訴訟中能夠提供而未提供，不屬于二審訴訟中的新證據(jù)，對于協(xié)議中方某的簽字也不予認可，且認為協(xié)議書中的補償是2014年之前的，而本案中損失是2015年之后的損失。萬年花城公司認可補償協(xié)議的真實性，但認為房屋質(zhì)量沒有問題，簽訂補償協(xié)議是維護客戶關(guān)系，不是因房屋質(zhì)量問題給的補償。以上事實有當事人在二審期間的陳述在案佐證。

本院認為：從訴訟中各方提供的證據(jù)來看，任忠宇于2015年7月17日、2015年7月28日、2016年7月21日、2017年6月23日、2018年7月18日等多次向興邦物業(yè)公司報房屋漏水，興邦物業(yè)公司雖然于2016年10月對屋頂防水進行了維修，但仍存在漏水問題，2018年對管道系統(tǒng)進行了更換，才基本解決了房屋漏水問題；在長達三年多的時間內(nèi)，任忠宇多次報房屋漏水，興邦物業(yè)公司并未及時確定漏水原因、解決漏水問題。興邦物業(yè)公司作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理者，負有對涉案小區(qū)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理的義務(wù)，因興邦物業(yè)公司未能盡到物業(yè)管理義務(wù)，導(dǎo)致任忠宇財產(chǎn)受到損害，興邦物業(yè)公司應(yīng)當承擔損害賠償責(zé)任，故原審法院判決興邦物業(yè)公司賠償任忠宇因房屋漏水造成的損失，符合法律規(guī)定；興邦物業(yè)公司認為不應(yīng)當賠償?shù)囊庖姡驹翰挥璨杉{。

對于興邦物業(yè)公司在二審訴訟中提交的《補償協(xié)議書》，首先該協(xié)議書是萬年花城公司與方某簽訂，并非興邦物業(yè)公司與方某簽訂；興邦物業(yè)公司、萬年花城公司在原審法院訴訟中應(yīng)當能夠提供而未提供，不屬于二審訴訟中的新證據(jù)；在二審訴訟中萬年花城公司也未作為自己的證據(jù)提供，也說明萬年花城公司不認為該協(xié)議書與本案有關(guān)；其次，從協(xié)議書的內(nèi)容來看，處理的是2014年之前的漏水問題，而本案處理的主要是從2015年發(fā)生漏水的問題，與本案不具有關(guān)聯(lián)性；再次，在該協(xié)議中并沒有約定免除后續(xù)因物業(yè)管理造成損失的賠償，不足以證明該協(xié)議減少或免除了興邦物業(yè)公司的賠償責(zé)任?；谝陨蠋追矫娴囊蛩?，興邦物業(yè)公司在二審訴訟中提交的《補償協(xié)議書》，本院不予采納。

綜上所述，興邦物業(yè)公司的上訴理由不能成立，對其上訴請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1020元，由北京興邦物業(yè)管理有限責(zé)任公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　解學(xué)鋒

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年四月十四日

法官助理　佳　麗

書 記 員　李星月