上訴人（原審被告）：馬某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：祝輝良，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：白小雨，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：賈某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：趙越，北京市大地律師事務(wù)所律師。

上訴人馬某某因與被上訴人賈某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初21409號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年1月29日公開開庭審理了本案。上訴人馬某某及其委托訴訟代理人祝輝良，被上訴人賈某委托訴訟代理人趙越到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬某某上訴請(qǐng)求：1.改判一審判決第一項(xiàng)為馬某某返還賈某款項(xiàng)時(shí)扣除賈某應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任137500元；2.一、二審訴訟費(fèi)由賈某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，特別是認(rèn)定2020年4月29日雙方微信就馬某某同意扣除3萬(wàn)元的款項(xiàng)，其余款項(xiàng)退回的解除方案達(dá)成一致意見，該認(rèn)定與事實(shí)不符，馬某某與賈某并未就上述情況達(dá)成一致意見。二、本案并非雙方協(xié)商解除，而是賈某單方違約解除，該違約行為給馬某某造成重大經(jīng)濟(jì)損失。按照租賃合同第二條明確約定，如承租人提前退租，需提前三個(gè)月通知出租人，并承擔(dān)一月租金作為違約金，押金不退還。現(xiàn)賈某單方違約解除租賃合同，未提前三個(gè)月通知馬某某，應(yīng)承擔(dān)三個(gè)月租金82500元、一個(gè)月租金違約金27500元、押金27500元，共五個(gè)月租金違約責(zé)任，合計(jì)137500元，該款項(xiàng)應(yīng)在判令馬某某返還賈某款項(xiàng)時(shí)，予以扣除。

賈某辯稱，同意一審判決，不同意馬某某的上訴請(qǐng)求，馬某某的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

賈某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法判令馬某某立即退還賈某房屋租金327500元；2.請(qǐng)求依法判令馬某某立即退還賈某辦理工商注冊(cè)保證金20000元；3.請(qǐng)求依法判令馬某某賠償賈某第一項(xiàng)和第二項(xiàng)款項(xiàng)從2020年4月29日至給付之日期間銀行同期貸款的利息，暫定為10000元；4.本案訴訟費(fèi)用由馬某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年4月23日，馬某某（出租方、甲方）與賈某（承租方、乙方）簽訂《商鋪出租合同》，約定：甲方將坐落于尚東庭西區(qū)×號(hào)商鋪，建筑面積234㎡的鋪面出租給乙方作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；租用期限3年，自2020年6月1日至2023年5月31日；租賃期限內(nèi)，如乙方提前退租，需提前三個(gè)月通知甲方，提前退租收取一個(gè)月違約金，押金不退還，預(yù)付的房租甲方扣除違約金和押金后退還給乙方。租賃期內(nèi)，如因甲方原因，提前解除合同，需提前三個(gè)月通知乙方，并給予乙方兩個(gè)月房租作為違約金。如因甲方需要出售房屋，必須保證此租賃合同可以繼續(xù)履行；房屋押金27500元，合同期滿，甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品及設(shè)施設(shè)備及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，確保物品及設(shè)施完好，結(jié)清雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用后，甲方退回給乙方。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。同日，雙方還簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定：乙方使用甲方的房屋來注冊(cè)公司地址，需繳納甲方保證金20000元。待乙方將公司地址轉(zhuǎn)移出房屋后，甲方需將20000元退回給乙方；甲方交接給乙方房屋設(shè)施設(shè)備及電卡1個(gè)，租賃期滿后應(yīng)完好交與甲方。合同簽訂前的2020年4月22日，賈某向馬某某轉(zhuǎn)賬支付了租房定金30000元?！渡啼伋鲎夂贤芳把a(bǔ)充協(xié)議簽訂后，賈某于2020年4月24日分別向馬某某轉(zhuǎn)賬支付20000元、27500元，賈某又于2020年4月25日向馬某某轉(zhuǎn)賬支付300000元。賈某前后共向馬某某支付377500元，馬某某認(rèn)可收到了上述款項(xiàng)。在簽訂合同當(dāng)日，馬某某向賈某交付了租賃物，同時(shí)交付的還有房屋鑰匙及一張電卡。

庭審中，賈某主張?jiān)谄涫辗亢?，因發(fā)現(xiàn)租賃物存在漏水、消防設(shè)施不全、不能住人等缺陷后，故其在2020年4月28日找到馬某某，與馬某某在出租房?jī)?nèi)商談合同解除的退租事宜，馬某某認(rèn)可賈某在該日晚約其到出租房屋內(nèi)商談解約退租事宜，并認(rèn)可在商談解約后賈某將房屋鑰匙退還給了馬某某，但沒有將電卡交還。賈某認(rèn)可當(dāng)時(shí)沒有交還電卡，并于庭審當(dāng)日在法庭上將房屋的電卡交給了馬某某。根據(jù)賈某提交的其與馬某某的微信聊天記錄記載了以下內(nèi)容：1.2020年4月29日賈某向馬某某發(fā)送微信：“阿姨，昨晚回家我們商量了一下，還是決定退租。請(qǐng)您扣除定金后，把剩余的錢退給我吧，我們也有困難，現(xiàn)在做事太難了”，馬某某回復(fù)微信：“可以，就是我得盡力想辦法周轉(zhuǎn)資金，卡上沒有現(xiàn)成的現(xiàn)金。沒想到會(huì)發(fā)生這事，錢到賬就放理財(cái)了”，馬某某隨后于當(dāng)天又向賈某發(fā)送如下微信內(nèi)容“小賈，你們方便時(shí)把我的電話貼一下吧！如果能近期出租，也好給你們盡快回款”；2.2020年4月30日馬某某向賈某發(fā)送微信：“小賈，我昨天聯(lián)系了中行，爭(zhēng)取辦一個(gè)養(yǎng)老金貸款（屬于信用貸的一種）今天我去了解一下具體要求，如果符合條件，應(yīng)該10天左右辦下來”，賈某隨后向馬某某回復(fù)微信“就按您說的從今天開始算起十天內(nèi)把房租退給我；您那天也說了要扣我三萬(wàn)塊錢，我同意；您退給我租金的時(shí)候記得扣除三萬(wàn)塊錢就行”，后馬某某又向賈某發(fā)送微信內(nèi)容如下“小賈，我現(xiàn)在正在銀行跟他們那個(gè)信貸正在商量這個(gè)事兒，因?yàn)槟强赡芪視?huì)有一些條件啊，不是特別充足，可能還得需要什么家里孩子代簽，我現(xiàn)在正跟他們溝通，看看能不能照顧還是想辦法解決一下…還有就是房子如果盡快租出去，人家只要一給定金，我就能馬上轉(zhuǎn)給你們，反正就這兩個(gè)辦法，因?yàn)槲艺覄e人借確實(shí)不行，確實(shí)不好借，誰(shuí)也沒有現(xiàn)成的這么多錢”。馬某某對(duì)上述微信聊天記錄的內(nèi)容予以認(rèn)可，并認(rèn)可雙方在2020年4月28日面談了合同解約、賈某退租的事宜，并認(rèn)可當(dāng)天收回了租賃物的鑰匙。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，賈某與馬某某在2020年4月23日簽訂了《商鋪出租合同》及補(bǔ)充協(xié)議，賈某在簽訂協(xié)議前向馬某某支付了商鋪定金3萬(wàn)元，簽訂協(xié)議后支付了租金及注冊(cè)保證金共計(jì)347500元，馬某某認(rèn)可收取了上述款項(xiàng)。但賈某在接收租賃物后認(rèn)為租賃物存在問題，不愿意繼續(xù)租賃，故在合同約定的租期開始前的2020年4月28日當(dāng)面向馬某某提出退租，并將租賃物房屋鑰匙退還給了馬某某，馬某某認(rèn)可上述事實(shí)，并認(rèn)可接收了房屋鑰匙。在2020年4月29日，雙方通過微信聊天方式正式達(dá)成了合同解除的一致意見，并對(duì)合同解除后果的處理達(dá)成一致，即馬某某在扣除賈某支付的款項(xiàng)中的定金30000元后，剩余的包括注冊(cè)保證金在內(nèi)的共計(jì)347500元退還給賈某。馬某某在微信聊天記錄中回復(fù)“可以”，即雙方就此達(dá)成一致，隨后因馬某某將賈某此前交納的租金已使用，一時(shí)半會(huì)無(wú)法及時(shí)退還，故馬某某一直在想辦法籌集資金，包括向銀行申請(qǐng)養(yǎng)老金貸款、盡早重新出租房屋等方式，同時(shí)馬某某還通過微信讓賈某貼出招租的電話，雙方還就賈某幫忙協(xié)助將房屋再往外出租進(jìn)行商議。故法院認(rèn)為，綜合雙方微信聊天記錄及馬某某認(rèn)可在4月28日收取了房屋鑰匙，故雙方解除《商鋪出租合同》及補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間為2020年4月29日。合同解除后，馬某某應(yīng)及時(shí)將收取的款項(xiàng)退還，因賈某自認(rèn)同意馬某某扣除定金30000元，馬某某對(duì)此也表示同意，且賈某實(shí)際占有租賃物的時(shí)間不超過5天，馬某某扣除30000元實(shí)際超過了一個(gè)月租金的數(shù)額，也超過了合同約定的押金數(shù)額，足以彌補(bǔ)馬某某的損失。故馬某某應(yīng)當(dāng)將租金327500元退還給賈某，因賈某在租賃物實(shí)際并未注冊(cè)工商地址，注冊(cè)保證金20000元應(yīng)當(dāng)退還給賈某。對(duì)于賈某該兩項(xiàng)請(qǐng)求，法院予以支持。關(guān)于賈某主張的利息損失，因雙方一直在協(xié)商退還事宜，且賈某在馬某某要求下仍未采取書面形式將合同解除及相應(yīng)后果固定下來，賈某在協(xié)議解除后一直未退還房屋的電卡，直到開庭時(shí)法院要求下才退還了房屋電卡，賈某存在一定過錯(cuò)，故對(duì)于利息損失，法院不予支持。關(guān)于馬某某提出的雙方并未就解除合同達(dá)成一致，一直在協(xié)商，法院認(rèn)為馬某某的該項(xiàng)抗辯沒有依據(jù)，在4月29日的時(shí)候賈某向馬某某明確要求解除的情況下，馬某某回復(fù)“可以”，并在隨后的時(shí)間一直向賈某表示因資金出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問題，在想辦法籌集資金退還給賈某，馬某某一直在與賈某協(xié)商合同解除后款項(xiàng)退還的問題，對(duì)合同解除沒有提出任何異議，甚至還主動(dòng)要求賈某協(xié)助房屋重新出租事宜，以便盡早出租收取租金，這樣就可以退還賈某租金，這些馬某某自行認(rèn)可的微信內(nèi)容中的明確表述與其在庭審中提出的抗辯自相矛盾，完全與事實(shí)不符，法院對(duì)此不予采信。對(duì)于馬某某提出合同解除后的租金的反訴，法院認(rèn)為合同于2020年4月29日已經(jīng)解除，馬某某還認(rèn)可在4月28日已經(jīng)收取了鑰匙，故馬某某可以在本案確定解除時(shí)間的判決生效后再考慮是否主張合同解除后的租金，法院對(duì)于馬某某的反訴不予受理，這也是為了讓馬某某更加理性看待本案的爭(zhēng)議，合理維護(hù)自己的權(quán)益，避免造成不必要的損失和浪費(fèi)訴訟資源。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、馬某某退還賈某房屋租金327500元，于判決生效之日起七日內(nèi)給付清；二、馬某某退還賈某注冊(cè)保證金20000元，于判決生效之日起七日內(nèi)給付清；三、駁回賈某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)3331元，由馬某某負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。馬某某向本院提交雙方微信聊天記錄。證明目的：賈某單方解除租賃合同后，雙方并未就扣除3萬(wàn)元款項(xiàng)后剩余部分退還達(dá)成一致意見。其中，第18、23、27頁(yè)賈某發(fā)送的信息，可以明確顯示，賈某自身也不認(rèn)可該方案。賈某質(zhì)證意見為，真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，聊天記錄前面部分，賈某一審時(shí)已經(jīng)提交，后面部分與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，不能證明雙方就解除未達(dá)成一致。

本院認(rèn)為，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方合同是否于2020年4月29日協(xié)商一致解除。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。從雙方聊天記錄內(nèi)容來看，2020年4月28日賈某提出退租，并將房屋鑰匙退還給馬某某，并于4月29日向馬某某明確表示“決定退租，請(qǐng)您扣除定金后，把剩余的錢退給我吧”，對(duì)此，馬某某回復(fù)“可以，就是我得盡力想辦法周轉(zhuǎn)資金?？ㄉ蠜]有現(xiàn)成的現(xiàn)金”等，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定雙方通過微信聊天方式正式達(dá)成了合同解除的一致意見，并對(duì)合同解除后果的處理達(dá)成一致，即馬某某在扣除賈某支付的款項(xiàng)中的定金30000元后，剩余的包括注冊(cè)保證金在內(nèi)共計(jì)347500元退還給賈某。馬某某依據(jù)賈某后續(xù)所發(fā)出的“還有就是4月29號(hào)至6月21號(hào)共計(jì)54天的利息你計(jì)算一下也一并支付給我”等內(nèi)容，主張雙方對(duì)解除事宜并未達(dá)成一致，對(duì)此，本院認(rèn)為，4月29日，在賈某向馬某某明確要求解除合同的情況下，馬某某回復(fù)“可以”，并在隨后的時(shí)間一直向賈某表示因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，在想辦法籌集資金退還給賈某，馬某某一直在與賈某協(xié)商合同解除后款項(xiàng)退還的問題，對(duì)合同解除沒有提出任何異議，甚至還主動(dòng)要求賈某協(xié)助房屋重新出租事宜，以便盡早出租收取租金，這樣就可以退還賈某租金，故此，賈某上述有關(guān)要求給付利息等行為，并不構(gòu)成對(duì)雙方于4月29日已達(dá)成的解除協(xié)議的反悔，應(yīng)視為其在馬某某多次表示退還款項(xiàng)而未實(shí)際兌現(xiàn)的情形下，所作出的相應(yīng)督促性質(zhì)的行為，故馬某某所提相關(guān)上訴意見缺乏依據(jù)，本院不予采納。一審法院基于賈某自愿同意扣除定金30000元，馬某某對(duì)此表示同意，并結(jié)合賈某實(shí)際占有租賃物的時(shí)間等情形，認(rèn)定所扣除的款項(xiàng)數(shù)額足以彌補(bǔ)馬某某的損失，并無(wú)不當(dāng)。因雙方協(xié)商一致解除合同，故馬某某所提因賈某單方違約解除合同，應(yīng)承擔(dān)137500元違約責(zé)任等相關(guān)上訴意見，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，馬某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3050元，由馬某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　玄明虎

二〇二一年一月二十九日

法官助理　盧圓圓

書 記 員　王　艷