上訴人（原審被告）：北京綠極餐飲有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)廟城火車站西側(cè)。

法定代表人：郭春雷，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張軍，北京班鏡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王寧寧，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市懷柔區(qū)。

委托訴訟代理人：郭偉，北京郭偉律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市懷柔區(qū)。

委托訴訟代理人：韓德鎮(zhèn)，北京市環(huán)亞律師事務(wù)所律師。

上訴人北京綠極餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱綠極公司）因與被上訴人王寧寧、楊某某合同糾紛一案，不服北京市懷柔區(qū)人民法院（2020）京0116民初5302號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月4日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員魯南獨(dú)任審理，于2021年3月16日公開開庭審理了本案。上訴人綠極公司之委托訴訟代理人張軍，被上訴人王寧寧之委托訴訟代理人郭偉，被上訴人楊某某之委托訴訟代理人韓德鎮(zhèn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綠極公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求改判楊某某給付王寧寧房屋租金314928.5元和68620.5元、違約金76709.9元、取暖費(fèi)13040.6元；2.一、二審訴訟費(fèi)由楊某某、王寧寧承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院在審理本案中，事實(shí)認(rèn)定不清，裁判有誤。楊某某與王寧寧簽訂《世嘉·光織谷商業(yè)用房租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》）顯示租賃期自2018年5月1日起，當(dāng)時(shí)楊某某是綠極公司的法定代表人和綠極飯店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人，公司公章也是由楊某某控制，所以在合同上加蓋的自然是綠極公司的公章。2018年12月18日杜寶明與楊某某簽訂了《綠極飯店經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱《經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》），約定的飯店經(jīng)營(yíng)位置是北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)火車站西側(cè)的北京綠極飯店，面積約537平方米。該協(xié)議中亦明確約定了“關(guān)于2018年12月1日之前的所有債、權(quán)、責(zé)由乙方（楊某某）統(tǒng)一負(fù)責(zé)，與甲方（杜寶明）無(wú)關(guān)”。之后杜寶明成為位于懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)火車站西側(cè)的綠極飯店的實(shí)際控制人和實(shí)際經(jīng)營(yíng)人。綠極公司的住所地是在懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)火車站西側(cè)，杜寶明實(shí)際經(jīng)營(yíng)綠極飯店后依協(xié)議約定變更了綠極公司的法定代表人，之后楊某某與綠極公司完全脫離了關(guān)系。但是杜寶明當(dāng)時(shí)并不知曉楊某某在之前，也就是2018年5月以綠極公司的名義租賃了其他房屋經(jīng)營(yíng)飯店，更無(wú)從知曉楊某某拖欠房租與其他費(fèi)用的事實(shí)。在2020年5月21日楊某某在與綠極公司無(wú)關(guān)的情況下仍用綠極公司的名義給王寧寧寫下欠條，承諾所欠租金由他和綠極公司償還。因楊某某在2018年12月18日之后已經(jīng)與綠極公司脫離了關(guān)系，也不可能再掌控綠極公司的公章，所以在欠條上加蓋的是北京綠極餐飲有限公司第三分公司（以下簡(jiǎn)稱綠極公司第三分公司）的公章。綠極公司第三分公司的公章在楊某某手里，也進(jìn)一步證明了杜寶明在接手綠極公司及綠極飯店時(shí)并不知曉綠極公司還有分公司存在，更不會(huì)知曉分公司存在巨額債務(wù)。出租方王寧寧對(duì)于租賃合同與欠條上的公章不一致，并未提出疑議，作為成年人，應(yīng)知曉公章代表的意思，也應(yīng)對(duì)自己的利益盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。一審中王寧寧出租的位于北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)樂(lè)園大街13號(hào)院24號(hào)樓1至二層的房屋租賃合同，雖然是以綠極公司的名義簽署的，但是實(shí)際承租人及經(jīng)營(yíng)人是楊某某，該處飯店的經(jīng)營(yíng)與綠極公司無(wú)關(guān)。一審中，雖然楊某某表示個(gè)人愿意支付租金、違約金等費(fèi)用，但一審法院不顧事實(shí)，判決綠極公司與楊某某共同承擔(dān)2020年5月31日前欠付的租金，2020年6月1日至2020年9月4日的租金、違約金和取暖費(fèi)均由綠極公司承擔(dān)。楊某某的行為嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則，出租方王寧寧未盡到謹(jǐn)慎合理注意義務(wù)，該判決嚴(yán)重?fù)p害了綠極公司及其實(shí)際控制人的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)利益。綜上所述，請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)，支持綠極公司的上訴請(qǐng)求，改判楊某某向王寧寧給付所有租金、違約金及取暖費(fèi)。

王寧寧辯稱：同意一審判決，不同意綠極公司的上訴意見。

楊某某辯稱，不同意一審判決，但未上訴。同意綠極公司的上訴意見，租金應(yīng)該由楊某某承擔(dān)，與綠極公司無(wú)關(guān)。

王寧寧向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除王寧寧與綠極公司、楊某某的《租賃合同》，要求綠極公司、楊某某騰退房屋交還王寧寧；2.判令綠極公司、楊某某給付拖欠的房屋租金383549元，并支付違約金76709.9元，暖氣費(fèi)13041元；3.判令綠極公司、楊某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：王寧寧（甲方）與綠極公司（乙方）簽訂了《租賃合同》，約定如下：“一、房屋坐落地址1）房屋坐落：北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)樂(lè)園西大街13號(hào)院24號(hào)樓1至2層24-4底商，該房屋實(shí)測(cè)建筑面積為303.27㎡。二、租賃用途1）乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為經(jīng)營(yíng)使用，經(jīng)營(yíng)行業(yè)為餐飲；乙方承諾按照國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，自行辦理各類相關(guān)手續(xù)……三、租賃期限1）甲乙雙方約定，房屋租賃期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止。2）租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。乙方需要繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期屆滿前提前兩個(gè)月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂租賃合同。租賃期限屆滿前2個(gè)月內(nèi)，甲方有權(quán)帶擬承租人進(jìn)入該物業(yè)實(shí)地查看，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合。四、租金和支付方式1）甲乙雙方約定，該房屋的日租金（按建筑面積計(jì)算）為2.488元/平方米；該房屋第一年的租金總額貳拾陸萬(wàn)元整（以后每年租金按上年度的租金遞增5%）。第二年的租金總額貳拾柒萬(wàn)叁仟元整。第三年的租金總額貳拾捌萬(wàn)陸仟陸佰伍拾元整。第四年的租金總額叁拾萬(wàn)零玖佰捌拾貳元整。第五年的租金總額叁拾壹萬(wàn)陸仟零叁拾壹元整。2）乙方每6個(gè)月向甲方支付一次租金，甲方收取租金后應(yīng)向乙方開具收款憑證，此后每6個(gè)月為一個(gè)租金支付周期，乙方應(yīng)于每個(gè)支付周期到期前30天支付下一個(gè)周期的租金。3）如乙方需要開具發(fā)票，甲方可以代為開具，但因開發(fā)票發(fā)生的各種稅、費(fèi)均由乙方承擔(dān)。九、解除本合同的條件……2）甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向另一方按保證金的數(shù)額支付違約金；違反合同方給對(duì)方造成損失，保證金數(shù)額不足彌補(bǔ)損失的，違反合同方應(yīng)另行支付不足部分……（六）乙方遲延支付租金、物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用超過(guò)30天的……十、違約責(zé)任……3）乙方如未按時(shí)向甲方支付租金，則視為乙方逾期，乙方應(yīng)向甲方支付違約金，違約金按每日租金的兩倍計(jì)算。違約金自本合同約定租金支付日的第二日起計(jì)至實(shí)際乙方的支付日止。若乙方逾期超過(guò)30日仍未向甲方支付該房屋的租金，則甲方有權(quán)終止本合同，若甲方終止本合同，則乙方應(yīng)在收到甲方書面通知的10日內(nèi)按本合同第七條第二款的規(guī)定將房屋歸還甲方，并向甲方支付已發(fā)生的違約金和賠償金，賠償金數(shù)額為本合同約定的保證金數(shù)額……”簽訂合同后，王寧寧將房屋交付給綠極公司，楊某某交納了初期租金，后因拖欠租金未付，楊某某于2020年5月21日，向王寧寧出具了欠條，載明：“我本人和北京綠極餐飲有限公司拖欠王寧寧房屋租金314928.5元，由我本人楊某某和綠極公司共同償還所欠租金”。該欠條在欠款人處加蓋了綠極公司第三分公司的公章。

因綠極公司未足額支付租金，王寧寧于2020年9月4日將房屋內(nèi)物品清除并實(shí)際收回房屋，2019年11月-2020年3月供暖費(fèi)13040.6元亦由王寧寧交納。后王寧寧于2020年10月18日，訴至一審法院要求解除《租賃合同》，并要求綠極公司、楊某某騰退房屋，給付截至2020年9月4日的房屋租金383549元、違約金76709.9元、暖氣費(fèi)13041元。

本案一審審理中，綠極公司向一審法院提交了《經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，內(nèi)容如下：“甲方：杜寶明，乙方：楊某某。甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，關(guān)于經(jīng)營(yíng)綠極飯店所有權(quán)從2018年12月1日起至2022年12月1日止，由甲方獨(dú)自管理經(jīng)營(yíng)所有權(quán)，現(xiàn)有關(guān)經(jīng)營(yíng)權(quán)一事達(dá)成如下協(xié)議：一、飯店經(jīng)營(yíng)位于：北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)火車站西側(cè)《北京綠極飯店》，面積約537平方米。二、關(guān)于2018年12月1日之前的所有債、權(quán)、責(zé)由乙方統(tǒng)一支付負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。該協(xié)議從2018年12月1日之前的所有債、權(quán)、責(zé)由乙方統(tǒng)一支付負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。該協(xié)議從2018年12月1日起至2022年12月1日止，飯店所有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，至甲方收回成本后，甲、乙雙方方可共同擁有飯店財(cái)產(chǎn)，店內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施，都與乙方無(wú)關(guān)，一切經(jīng)營(yíng)權(quán)歸甲方所有，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，水、電、暖等必要設(shè)施，期間產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方自行負(fù)責(zé)支付，乙方不得干涉，不的（得）參與任何關(guān)于飯店的一切事項(xiàng)，期限屆滿，此協(xié)議自動(dòng)作廢。三、關(guān)于飯店一切執(zhí)照與2019年12月1日開始變更法人為甲方，乙方積極配合變更手續(xù)直至法人為甲方為止，限期為一個(gè)月。四、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各一份?！?019年1月24日，綠極公司法定代表人由楊某某變更為馮金貝。王寧寧對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、證明目的均不認(rèn)可。楊某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定忠實(shí)履行自己的義務(wù)。本案中，王寧寧與綠極公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按此履行各自義務(wù)。根據(jù)合同相對(duì)性原則，如無(wú)特殊約定，《租賃合同》的效力不宜擴(kuò)張到合同以外的主體，本案租金的給付義務(wù)人應(yīng)為綠極公司。楊某某向王寧寧出具欠條，承諾由其與綠極公司共同償還所欠租金314928.5元，本案中楊某某亦表示愿意承擔(dān)償還租金的責(zé)任，故對(duì)于王寧寧主張楊某某給付租金的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持，但應(yīng)以楊某某在欠條中承諾的給付范圍為限。楊某某出具的欠條中加蓋了北京綠極餐飲有限公司第三分公司的公章，但分公司不具有獨(dú)立法人資格，且北京綠極餐飲有限公司第三分公司不是案涉租賃合同的當(dāng)事人，楊某某與杜寶明簽訂的綠極飯店經(jīng)營(yíng)協(xié)議書中關(guān)于債權(quán)、債務(wù)的約定不能對(duì)抗第三人，故綠極公司股東、法定代表人、實(shí)際經(jīng)營(yíng)人等情況的變更，不能免除綠極公司向王寧寧支付租金的責(zé)任。

王寧寧與綠極公司在《租賃合同》約定：乙方遲延支付租金、物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用超過(guò)30天的，甲方有權(quán)解除合同。綠極公司未按照約定時(shí)間足額交納租金，符合雙方約定的王寧寧行使合同解除權(quán)的條件。故一審法院對(duì)于王寧寧要求解除《租賃合同》的訴訟請(qǐng)求，予以支持。就合同解除時(shí)間問(wèn)題，因王寧寧于2020年9月4日將房屋內(nèi)物品清除并實(shí)際收回房屋，一審法院以該日期作為合同解除日。王寧寧主張綠極公司支付截至2020年9月4日的房屋租金383549元，未超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)，于法有據(jù)，一審法院予以支持。楊某某在出具欠條確認(rèn)欠付的金額內(nèi)承擔(dān)給付責(zé)任。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。綠極公司未按約定支付租金，最終導(dǎo)致合同解除，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。王寧寧要求綠極公司支付違約金76709.9元，未超過(guò)合同約定及法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院予以支持。綠極公司在租用涉案房屋期間，應(yīng)交納供暖費(fèi)，根據(jù)王寧寧實(shí)際繳費(fèi)金額，一審法院確認(rèn)綠極公司給付王寧寧墊付的供暖費(fèi)13040.6元。王寧寧于2020年9月4日已經(jīng)清退物品，實(shí)際收回房屋，故王寧寧要求綠極公司騰退房屋的訴訟請(qǐng)求，已無(wú)執(zhí)行的必要，一審法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2021年1月判決如下：一、王寧寧與綠極公司簽訂的《租賃合同》于2020年9月4日解除；二、綠極公司、楊某某于判決生效后7日內(nèi)共同給付王寧寧20**年5月31日前欠付租金314928.5元，綠極公司于判決生效后7日內(nèi)給付王寧寧20**年6月1日至2020年9月4日的欠付租金68620.5元；三、綠極公司于判決生效后7日內(nèi)給付王寧寧違約金76709.9元；四、綠極公司于判決生效后7日內(nèi)給付王寧寧取暖費(fèi)13040.6元；五、駁回王寧寧的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

綜合全案案情及雙方當(dāng)事人訴辯稱意見，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為綠極公司應(yīng)否就王寧寧主張的欠付租金、違約金及取暖費(fèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

根據(jù)已查明的事實(shí)，涉案《租賃合同》明確約定由綠極公司承租涉案房屋，且楊某某作為時(shí)任綠極公司法定代表人，有權(quán)代表綠極公司簽訂該合同，其效力及于綠極公司，故涉案《租賃合同》的承租人為綠極公司，應(yīng)依約承擔(dān)支付租金的合同義務(wù)，一審法院對(duì)此認(rèn)定正確。雖然楊某某與杜寶明簽訂《經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》，將綠極飯店轉(zhuǎn)由杜寶明實(shí)際經(jīng)營(yíng)，綠極公司亦于其后變更了股東及法定代表人，但綠極公司并未將該事項(xiàng)告知王寧寧，亦未與王寧寧協(xié)商變更承租主體，故涉案《租賃合同》依然有效。楊某某與杜寶明之間的約定以及綠極公司股東、法定代表人的變更事項(xiàng)并不能對(duì)抗出租人王寧寧，并不能據(jù)此免除綠極公司的租金給付義務(wù)。雖然楊某某主張應(yīng)由其獨(dú)自承擔(dān)支付涉案租金、違約金及取暖費(fèi)，但楊某某并非涉案《租賃合同》的相對(duì)方，王寧寧并不同意楊某某該項(xiàng)主張，故僅依據(jù)楊某某的該項(xiàng)主張亦不能免除綠極公司的合同義務(wù)。

因綠極公司未依約足額支付租金，致使《租賃合同》解除，故綠極公司應(yīng)依約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審法院綜合全案案情及合同約定，所認(rèn)定的欠付租金、違約金及取暖費(fèi)的數(shù)額適當(dāng)，本院予以維持。綠極公司主張其不應(yīng)承擔(dān)欠付租金、違約金及取暖費(fèi)的支付義務(wù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，綠極公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8399元，由北京綠極餐飲有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　魯　南

二〇二一年三月十八日

法官助理　　楊　揚(yáng)

法官助理　　李圓圓