上訴人（原審被告）：東亞玲，女，1976年11月18日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京合眾萬佳物業(yè)管理有限公司，住所地北京市通州區(qū)怡樂南街**。

法定代表人：胡金梅，總經(jīng)理。

上訴人東亞玲因與被上訴人北京合眾萬佳物業(yè)管理有限公司（以下簡稱合眾萬佳公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初7628號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員龔勇超獨(dú)任審理，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

東亞玲上訴請求：撤銷一審判決第一項，改判東亞玲不支付物業(yè)費(fèi)。事實與理由：第一，一審判決認(rèn)定事實錯誤。1.合眾萬佳公司不履行合同約定的修繕義務(wù)，存在違約，東亞玲不給付物業(yè)費(fèi)系行使抗辯權(quán)，一審判決認(rèn)定東亞玲已享受物業(yè)服務(wù)認(rèn)定事實錯誤。2.合眾萬佳公司存在惡意侵占業(yè)主綠地的行為，一審判決不予認(rèn)定，存在認(rèn)定事實錯誤。第二，一審判決適用法律錯誤。一審判決已認(rèn)定合眾萬佳公司偽造衛(wèi)生費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但未依據(jù)《民事訴訟法》對其拘留、罰款。

合眾萬佳公司答辯稱，同意原審判決，不同意東亞玲的上訴請求。。地下室修復(fù)需要動用公共維修基金是防水出現(xiàn)的問題，合眾萬佳公司已進(jìn)行過修理，但修復(fù)不好。合眾萬佳公司也找過政府，現(xiàn)在正在走手續(xù)。

合眾萬佳公司向一審法院提出訴訟請求：1.判令東亞玲立即支付2018年6月5日-2019年6月4日的物業(yè)管理費(fèi)852元、生活垃圾費(fèi)166元、樓道照明費(fèi)100元，2019年6月5日-2020年6月4日的物業(yè)管理費(fèi)852元、生活垃圾費(fèi)166元、樓道照明費(fèi)100元，共計費(fèi)用2236元；2.訴訟費(fèi)由東亞玲承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：東亞玲自認(rèn)位于北京市通州區(qū)晟世嘉園##房屋由其居住使用。原東亞玲一致陳述涉案小區(qū)房屋系西小馬村建于集體土地上的自主樓。關(guān)于涉案房屋，東亞玲稱村委會應(yīng)該分給她的房屋應(yīng)該是另外一套，但是分的房子有問題，就讓她在涉案房屋居住，涉案房屋不是村委會最終分給她的房屋，是將涉案房屋分給她還是分給她另外一套，與村委會還沒有商定最終的結(jié)果。

2013年6月4日，合眾萬佳公司（乙方）與東亞玲（甲方）簽訂《物業(yè)管理委托協(xié)議》，協(xié)議第一條第（一）項約定：甲方同意將位于晟世嘉園##室的房屋（建筑面積71平方米）及小區(qū)的公用設(shè)施、公共部位委托給乙方實行統(tǒng)一管理。協(xié)議第三條第（二）項約定：物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)自2013年6月5日開始計起，按年度預(yù)收，預(yù)繳一年期滿后于每年的一月一日至十五日繳納本年度的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)。甲方需按本協(xié)議約定的交費(fèi)期限一次性繳納綜合服務(wù)費(fèi)用，繳費(fèi)金額為852元/年。協(xié)議第五條代收代繳收費(fèi)服務(wù)約定了生活垃圾清運(yùn)處理費(fèi)，且約定該費(fèi)用與物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)同時繳納。但對于生活垃圾清運(yùn)處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合眾萬佳公司提交的合同文本中填寫“每戶166元/年”，東亞玲提交的合同文本中填寫“每戶66元/年”。合眾萬佳公司稱合同中原來的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“每戶66元/年”，因為后來費(fèi)用上漲，東亞玲說她自己的合同丟了，同意在合眾萬佳公司持有的合同上面進(jìn)行修改，東亞玲說認(rèn)可這個情況，當(dāng)時也沒有讓東亞玲在修改的地方簽字。但東亞玲對合眾萬佳公司該項陳述不予認(rèn)可。合眾萬佳公司未就東亞玲同意修改一事提供任何證據(jù)。關(guān)于樓道照明費(fèi)，《物業(yè)管理委托協(xié)議》無明確約定。

庭審中，雙方一致確認(rèn)自2013年入住至2017年期間，東亞玲按照垃圾清運(yùn)費(fèi)66元、物業(yè)費(fèi)852元的標(biāo)準(zhǔn)交納了費(fèi)用。經(jīng)核實，東亞玲自2018年6月5日至2020年6月4日未交納物業(yè)費(fèi)和生活垃圾清運(yùn)費(fèi)。

一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方未支付價款或報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。本案中，合眾萬佳公司與東亞玲簽訂了《物業(yè)管理委托協(xié)議》，合眾萬佳公司依據(jù)協(xié)議約定為東亞玲居住的涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，東亞玲亦實際接受了物業(yè)服務(wù)，東亞玲理應(yīng)按照協(xié)議約定交納物業(yè)費(fèi)及其他代收代繳費(fèi)用。故對合眾萬佳公司主張2018年6月5日至2020年6月4日的物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法院予以支持，經(jīng)核算該期間物業(yè)費(fèi)為1704元。關(guān)于合眾萬佳公司主張的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)，理由正當(dāng)，但對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其雖主張東亞玲同意將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更為“每戶166元/年”，但未提交任何證據(jù)證實東亞玲做出過同意變更的意思表示，故對合眾萬佳公司主張的“每戶166元/年”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一審法院不予采納，一審法院確認(rèn)以雙方原定標(biāo)準(zhǔn)“每戶66元/年”予以核算，經(jīng)核算2018年6月5日至2020年6月4日期間的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)為132元。對合眾萬佳公司主張的樓道照明費(fèi)，依據(jù)不足，一審法院不予支持。關(guān)于東亞玲所述漏水修繕問題，不構(gòu)成其拒交物業(yè)費(fèi)的充分理由，如有相關(guān)爭議，其可另案解決。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，判決：一、東亞玲給付合眾萬佳公司自2018年6月5日至2020年6月4日期間的物業(yè)管理費(fèi)1704元、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)132元，于判決生效之日起七日內(nèi)給付清；二、駁回合眾萬佳公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，東亞玲向本院提交了兩張照片作為新證據(jù)，證明涉案地下室下過雨之后仍存在漏水現(xiàn)象，合眾萬佳公司沒有修復(fù)。合眾萬佳公司對證據(jù)真實性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，認(rèn)為漏水的事正在找政府解決。

本院對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)對自己提出的主張?zhí)峁┏浞肿C據(jù)佐證，未能提交或提交的證據(jù)不足以證明其主張，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。東亞玲上訴主張合眾萬佳公司未履行維修義務(wù)，對此本院認(rèn)為，合眾萬佳公司稱已進(jìn)行過維修但未修復(fù)，重大維修需動用公共維修基金，可以反映出其并非消極不履行義務(wù)。本案中，對于業(yè)主指出的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、不完善之處，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以改進(jìn)。但同時業(yè)主未能提交充分有效證據(jù)證明物業(yè)公司在履行合同中存在重大違約行為，導(dǎo)致業(yè)主喪失了根本上的合同利益；且物業(yè)服務(wù)系一項整體性、綜合性、持續(xù)性的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)瑕疵亦不宜根據(jù)某一短時期的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個、局部問題來認(rèn)定，而應(yīng)考慮小區(qū)的整體服務(wù)情況、持續(xù)狀態(tài)和小區(qū)全體業(yè)主的利益予以確認(rèn)。因此，一審法院根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)判決東亞玲按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)并無不當(dāng)，本院予以維持。東亞玲拒絕支付相關(guān)服務(wù)費(fèi)用缺乏依據(jù)，本院不予采信。

關(guān)于東亞玲提出的地下室漏水等問題，物業(yè)公司應(yīng)積極與業(yè)主、相關(guān)責(zé)任方溝通，推動問題解決。同時，東亞玲亦可就自身損失問題向相關(guān)責(zé)任方另行通過其他合法途徑解決。

綜上所述，東亞玲的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由東亞玲負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　龔勇超

二〇二一年四月六日

法官助理　程惠炳

書 記 員　劉　鴿

書 記 員　劉　暢