上訴人（原審原告）：北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司，住所地北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街******1602D。

法定代表人：長原彰弘，董事長。

委托訴訟代理人：趙侃，北京市昊方律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京中世國融投資管理有限公司，，住所地北京市朝陽區(qū)雙花園南里****樓**103

法定代表人：郭廣俊，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王榮新，河北燕祥律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：戴樂，男，1980年6月28日出生，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：王榮新，河北燕祥律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京育美綠洲體育文化有限公司，住，住所地北京市朝陽區(qū)青年路西里**院**樓**商業(yè)06內(nèi)**/div>

法定代表人：戴樂，董事長。

上訴人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司（以下簡稱亞聯(lián)財(cái)公司）與被上訴人北京中世國融投資管理有限公司（以下簡稱中世國融公司）、戴樂、北京育美綠洲體育文化有限公司（以下簡稱育美公司）因排除妨害糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初60896號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月26日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

亞聯(lián)財(cái)公司上訴請求：撤銷原審法院判決，改判支持亞聯(lián)財(cái)公司的全部訴訟請求或發(fā)回重審。上訴理由：1.亞聯(lián)財(cái)公司通過法院執(zhí)行程序并以物抵債的方式取得北京市朝陽區(qū)青年路西里2號院×號樓×至×層商業(yè)×房屋（以下簡稱×號房屋）的所有權(quán)，法院通過執(zhí)行程序強(qiáng)制中世國融公司騰退后，中世國融公司再次通過暴力手段占據(jù)×號房屋，中世國融公司占據(jù)×號房屋不是通過合法的方式。2.原審法院認(rèn)定中世國融公司與鄒某簽訂的租賃合同成立，屬于適用法律錯(cuò)誤。

中世國融公司堅(jiān)持其在原審法院訴訟中的意見，未提出上訴。

戴樂未提出上訴。

育美公司未提出上訴。

亞聯(lián)財(cái)公司在原審法院訴請：1.判決育美公司、戴樂、中世國融公司將×號房屋騰退并交付亞聯(lián)財(cái)公司；2.育美公司、戴樂、中世國融公司支付亞聯(lián)財(cái)公司房屋占用期間的費(fèi)用，自2017年7月11日起至實(shí)際騰退之日，按2741.55元/天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

原審法院經(jīng)審理查明：

1.鄒某因購買取得×號房屋的所有權(quán)，2013年8月26日，上述房屋所有權(quán)登記至鄒某名下，房屋性質(zhì)為商品房，規(guī)劃用途為商業(yè)，建筑面積為548.31平方米。

2.2013年12月6日，案外人鄒某作為甲方與亞聯(lián)財(cái)公司簽訂了《貸款合同》，約定鄒某向亞聯(lián)財(cái)公司借款一千二百萬元用于資金周轉(zhuǎn)，雙方共同申請對該《貸款合同》進(jìn)行了公證，并賦予《貸款合同》強(qiáng)制執(zhí)行效力，北京市方正公證處作出（2013）京方正內(nèi)經(jīng)證字第18156號公證書，確認(rèn)《貸款合同》自生效即債權(quán)債務(wù)形成之日起，公證書具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。同日鄒某作為甲方與亞聯(lián)財(cái)公司簽訂了《抵押合同》，約定鄒某以其名下×號房屋為上述《貸款合同》提供抵押擔(dān)保，雙方于當(dāng)日申請對《抵押合同》也進(jìn)行了公證，并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力。2013年12月16日，鄒某名下×號房屋被進(jìn)行了抵押登記，登記的債權(quán)數(shù)額為1200萬元。

3.因鄒某未履行按期還款義務(wù)，亞聯(lián)財(cái)公司向公證機(jī)構(gòu)申請出具了執(zhí)行證書，法院對作為抵押財(cái)產(chǎn)的×號房屋三次拍賣流拍后，法院于2017年7月11日出具（2014）朝執(zhí)字第6666號執(zhí)行裁定書，裁定“將被執(zhí)行人鄒某名下位于北京市朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×號房產(chǎn)作價(jià)11696128元，交付申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司抵償相應(yīng)的債務(wù)，上述房屋的所有權(quán)自本裁定送達(dá)申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司時(shí)起轉(zhuǎn)移；申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司可持本裁定書到有關(guān)機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)”，亞聯(lián)財(cái)公司持該裁定書，于2018年4月10日取得×號房屋的所有權(quán)登記，登記證號為：京（2018）朝不動產(chǎn)權(quán)第0038464號。

4.中世國融公司目前占有×號房屋。對此，其解釋稱2013年，其與原房屋所有權(quán)人鄒某簽訂了《北京市房屋租賃合同》，承租了上述房屋，租期未到，其有權(quán)在此居住使用。

5.2016年11月8日，中世國融公司作為出租人（甲方）與戴樂（乙方、承租人）簽訂了《房屋租賃合同》，將涉案×號房屋全部出租給戴樂用于商業(yè)用途，戴樂系育美公司的董事長、法定代表人，法院于2019年7月16日第一次開庭時(shí)確認(rèn)×號房屋由戴樂在做幼教使用，亞聯(lián)財(cái)公司提交的照片也顯示，該房屋被以“星童匯”為名對外經(jīng)營。中世國融公司稱其與戴樂于2019年9月口頭解除了租賃合同，但未對此提交證據(jù)，上述陳述也未得到育美公司或戴樂的確認(rèn)。

6.法院調(diào)取了亞聯(lián)財(cái)公司作為申請人、鄒某作為被申請執(zhí)行人的2014朝執(zhí)字第12289號執(zhí)行卷宗相關(guān)材料，顯示亞聯(lián)財(cái)公司于2014年7月以鄒某為被執(zhí)行人向法院申請對賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書的執(zhí)行，提供的財(cái)產(chǎn)線索包括作為抵押物的×號房屋及其他財(cái)產(chǎn)。法院立案后，開展了相關(guān)工作。2015年在對抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有天啟投資有限公司、北京羅蘭樂動教育科技有限公司占用了涉案房屋。經(jīng)核實(shí)，2015年4月22日，鄒某作為出租方，將×號房屋及朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×房屋（鄒某名下另一套房產(chǎn)，以下簡稱×號房屋）全部出租給天啟投資有限公司，租期12年，自2015年5月4日至2027年5月3日。此后，天啟投資有限公司又分別與和泰銀齡（北京）科技發(fā)展有限公司及北京羅蘭樂動教育科技有限公司簽訂了租賃合同，將×號房屋全部出租給北京羅蘭樂動教育科技有限公司，將×號房屋全部出租給和泰銀齡（北京）科技發(fā)展有限公司，租期均為十年，到2025年。法院委托拍賣公司于2016年3月在媒體上刊登了第二次拍賣公告，對鄒某名下×號房屋委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，在拍賣公告中注明：“標(biāo)的一、北京市朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×號房地產(chǎn)（建筑面積548.31平方米，評估價(jià)1827.52萬元，保證金180萬元）該標(biāo)的存在租賃，租賃期至2027年5月3日，承租人租金交至2019年2月19日”，于2016年10月14日在法制晚報(bào)上刊登了第三次拍賣公告在拍賣公告中注明：“標(biāo)的一、北京市朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×號房地產(chǎn)（建筑面積548.31平方米，評估價(jià)1827.52萬元，保證金180萬元）該標(biāo)的存在租賃，租賃期至2027年5月3日，承租人租金交至2019年2月19日”。上述拍賣均流拍。亞聯(lián)財(cái)公司于2016年12月26日向法院申請以債務(wù)人鄒某名下抵押房產(chǎn)×號房屋拍賣保留價(jià)抵償債務(wù)，不足部分由被執(zhí)行人繼續(xù)履行。法院于2017年7月11日作出（2014）朝執(zhí)字第6666號執(zhí)行裁定書，裁定：“將被執(zhí)行人鄒某名下位于北京市朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×號房產(chǎn)作價(jià)11696128元，交付申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司抵償相應(yīng)的債務(wù)，上述房屋所有權(quán)自本裁定送達(dá)申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司時(shí)起轉(zhuǎn)移?！?/p>

2016年10月17日，法院執(zhí)行法官與中世國融公司代理人王榮新進(jìn)行了談話，有如下內(nèi)容：“？鄒某的房屋現(xiàn)在由你控制王：準(zhǔn)確也不是我，是幫別人忙，我們公司領(lǐng)導(dǎo)跟鄒某簽訂的租賃合同？租賃合同呢王：今天沒帶？什么時(shí)候簽訂的王：大概13年，簽訂完合同一直沒入住，當(dāng)時(shí)欠了好多物業(yè)費(fèi)。房租早就給了，一次性給了十年的，分期給，房子沒用也給了，銀行轉(zhuǎn)賬支付的，有打款記錄？這么長時(shí)間為何一直未使用，且房屋租給他人你們不清楚嗎王：這個(gè)我不清楚？現(xiàn)在該房屋由法院查封，并進(jìn)入評估拍賣程序，對房屋權(quán)屬及使用問題存爭議，應(yīng)依法解決王：好的，我知道？房屋不允許再對其他人進(jìn)行出租等使用行為王：好的？下周一向法庭提供租賃合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄王：好的?！?/p>

中世國融公司于2016年11-12月間因×號房屋使用問題與北京羅蘭樂動教育科技有限公司發(fā)生糾紛，北京羅蘭樂動教育科技有限公司多次報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)以經(jīng)濟(jì)糾紛由法院解決為由未予處理，隨后北京羅蘭樂動教育科技有限公司自該樓搬出。

法院執(zhí)行法官就中世國融公司占有涉案房屋的情況，和鄒某進(jìn)行了談話，內(nèi)容為：“？如何履行義務(wù)鄒：想把房子處理掉，房子三拍已流拍，法院能否考慮重新拍賣，現(xiàn)在房子被張某1占著？張某1與北京中世國融投資管理有限公司是什么關(guān)系鄒：張某1應(yīng)該是老板，法定代表人，合同上的名字是我簽的，其他都是空白的，連同隔壁的房子，當(dāng)初說是為了保護(hù)我的房子不被處理，沒有任何租金的支付，我們之間是沒有租賃關(guān)系的。15年將05、06都租給天啟了，為了收點(diǎn)租金，天啟將房子轉(zhuǎn)租了，現(xiàn)在房屋都被張某1占用了，后來張某1還逼迫我簽了好多欠條，法院立了案的張某2、王某1、王某2都是實(shí)際借款的，我想辦法還，廣西的房產(chǎn)也被當(dāng)?shù)胤ㄔ翰榉饬?，六套房，有四套在我名下，都是張?他們弄的，我回去想想辦法。”

法院于2017年7月18日執(zhí)行×號房屋騰退交付時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)正在進(jìn)行裝修，執(zhí)行法官要求裝修立即停止，裝修人員及相關(guān)材料、設(shè)備盡快搬離。2017年8月3日，法院將×號房屋騰空并交付于亞聯(lián)財(cái)公司，亞聯(lián)財(cái)公司代理人現(xiàn)場進(jìn)行了簽收。

亞聯(lián)財(cái)公司稱此后不久，中世國融公司帶人將其委托看管房屋的保安等人趕走，重新占有了×號房屋。

原審法院判決認(rèn)定：本案系物權(quán)保護(hù)之下的排除妨害糾紛，亞聯(lián)財(cái)公司作為房屋所有權(quán)人，要求目前的占有人及實(shí)際使用人騰退其享有所有權(quán)的房屋并賠償占用損失。中世國融公司確認(rèn)其占有房屋，但稱系基于與原所有權(quán)人鄒某的租賃合同而合法占有，并以“買賣不破租賃”作為其拒絕騰退的理由。審理中，中世國融公司出具了與鄒某簽訂的合同，結(jié)合法院調(diào)取的執(zhí)行談話筆錄，鄒某也確認(rèn)合同上簽字的真實(shí)性，據(jù)此，可以認(rèn)定鄒某和中世國融公司之間的租賃合同成立。在中世國融公司與案外人鄒某的租賃合同被依法確認(rèn)無效之前，亞聯(lián)財(cái)公司徑行主張中世國融公司騰退標(biāo)的物、支付占有使用費(fèi)依據(jù)不足，法院不予支持。如合同效力問題被依法確認(rèn)后，亞聯(lián)財(cái)公司可就騰退及占用費(fèi)等問題再行解決。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十二條、第三十五條，《中華人民共和國合同法》第二百二十九條之規(guī)定，判決：駁回北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司的全部訴訟請求。

本院經(jīng)審理查明：原審法院對證據(jù)的審核認(rèn)定符合相關(guān)法律規(guī)定，據(jù)此認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。另查，在2014年朝執(zhí)字第12289號卷宗中，執(zhí)行法官做了《騰房交付記錄》，內(nèi)容為：“本院于2017年8月3日將鄒某朝陽區(qū)青年路西里×號院×號樓×至×層商業(yè)×號房產(chǎn)騰空交付申請執(zhí)行人北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司，申請執(zhí)行人代理人劉某及公司代理人在場簽收，相關(guān)交接材料已附卷”。另外，在該執(zhí)行卷宗中，中世國融公司提交了其與鄒某于2013年9月1日簽訂的《北京市房屋租賃合同》，但卷宗中未體現(xiàn)對中世國融公司租賃關(guān)系的處理，《騰房交付記錄》中也未涉及到×號房屋承租人的相關(guān)處理。以上事實(shí)有當(dāng)事人在二審期間的陳述在案佐證。

本院認(rèn)為：亞聯(lián)財(cái)公司以中世國融公司等人強(qiáng)行占有×號房屋為由，要求中世國融公司等人騰退×號房屋。從亞聯(lián)財(cái)公司起訴所持的理由來看，首先，亞聯(lián)財(cái)公司稱其就中世國融公司等人強(qiáng)行占有×號房屋曾報(bào)警，但其并未提供報(bào)警及處理結(jié)果的相關(guān)證據(jù)；其次，如果按照亞聯(lián)財(cái)公司所稱，在2017年8月3日法院執(zhí)行法官剛交接完×號房屋，中世國融公司就強(qiáng)行占有了×號房屋，但直到2019年5月亞聯(lián)財(cái)公司才提起本案訴訟，在近兩年的時(shí)間內(nèi)，亞聯(lián)財(cái)公司對強(qiáng)占行為沒有相應(yīng)的處理措施，也不合常理；因此，亞聯(lián)財(cái)公司主張中世國融公司非法強(qiáng)占×號房屋的意見，證據(jù)不足。

涉案的×號房屋，原所有權(quán)人為鄒某，后經(jīng)法院執(zhí)行，經(jīng)三次拍賣流拍后，將×號房屋折價(jià)抵償給亞聯(lián)財(cái)公司。在法院執(zhí)行×號房屋的過程中，未折價(jià)抵償給亞聯(lián)財(cái)公司前，就涉及到×號房屋存在租賃關(guān)系，并且在法院對×號房屋的拍賣公告中，也明確說明×號房屋存在租賃關(guān)系，故亞聯(lián)財(cái)公司在取得×號房屋的所有權(quán)時(shí)，其就應(yīng)當(dāng)知道×號房屋存在租賃關(guān)系。

在×號房屋的執(zhí)行過程中，中世國融公司就向法院提交了其與鄒某存在租賃關(guān)系的《北京市房屋租賃合同》，但在執(zhí)行卷宗中并未體現(xiàn)對中世國融公司與鄒某租賃關(guān)系的最終處理；執(zhí)行的騰房記錄中也未涉及到×號房屋的承租人的處理問題，且中世國融公司在本案訴訟中稱法院未強(qiáng)制其騰房，其也未騰退過×號房屋，因此，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明中世國融公司與鄒某的租賃關(guān)系已經(jīng)處理完畢。在中世國融公司的租賃關(guān)系沒有處理完畢的情況下，中世國融公司以存在租賃合同為由占有×號房屋，目前不宜認(rèn)定為非法占有。

綜上所述，在中世國融公司所稱的租賃合同效力未被認(rèn)定為無效或撤銷的情況下，本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明中世國融公司非法占有×號房屋，亞聯(lián)財(cái)公司的上訴請求，本院難以支持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)32943元，由北京亞聯(lián)財(cái)小額貸款有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　解學(xué)鋒

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年四月八日

法官助理　佳　麗

書 記 員　李星月