上訴人（原審被告）：馬海某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市西城區(qū)。

被上訴人（原審原告）：北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)人民政府，住所地北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)金河街**。

法定代表人：馬冬梅，鎮(zhèn)長。

委托訴訟代理人：馬賽，女，xxxx年xx月xx日出生，北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)人民政府工作人員，住單位宿舍。

委托訴訟代理人：付學(xué)軍，北京市時雨律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)****。

法定代表人：郝明，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王友山，男，xxxx年xx月xx日出生，北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住該公司宿舍。

原審第三人：北京同創(chuàng)汽車部件有限公司，住，住所地北京市平谷區(qū)興谷工業(yè)開發(fā)區(qū)**區(qū)/div>

訴訟代表人：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所，北京同創(chuàng)汽車部件有限公司破產(chǎn)管理人。

破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)人：張世國，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：石利明，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：丁聞，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所實習(xí)律師。

原審第三人：郝明，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

原審第三人：金玉蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

原審第三人：思創(chuàng)厚德控股集團(tuán)有限公司，住所，住所地北京市平谷區(qū)馬坊工業(yè)園區(qū)****div>

法定代表人：郝明。

上訴人馬海某因與被上訴人北京市平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱馬坊鎮(zhèn)政府）、原審第三人北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉厚公司）、北京同創(chuàng)汽車部件有限公司(以下簡稱同創(chuàng)公司)、郝明、金玉蘭、思創(chuàng)厚德控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱思創(chuàng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初7467號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月24日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人馬海某，被上訴人馬坊鎮(zhèn)政府之委托訴訟代理人馬賽、付學(xué)軍，原審第三人嘉厚公司之委托訴訟代理人王友山，原審第三人同創(chuàng)公司之委托訴訟代理人石利明、丁聞到庭參加訴訟，原審第三人郝明、金玉蘭、思創(chuàng)公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬海某上訴請求：1.撤銷一審判決；2.依法改判，恢復(fù)馬海某對嘉厚公司名下位于北京市平谷區(qū)×號房屋（以下簡稱涉案房屋）的強制執(zhí)行；3.判令一審、二審的訴訟費由馬坊鎮(zhèn)政府承擔(dān)。事實和理由：依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，因涉案房屋并未辦理所有權(quán)過戶登記，馬坊鎮(zhèn)政府雖已繳納購房款，但其僅享有依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡稱房屋買賣合同）要求嘉厚公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請求權(quán)，尚不享有該房屋所有權(quán)。一審法院已經(jīng)對（2020）京0117執(zhí)異112號執(zhí)行異議做出裁定，駁回了馬坊鎮(zhèn)政府的訴訟請求。馬坊鎮(zhèn)政府要求一審法院停止對嘉厚公司名下涉案房屋的強制執(zhí)行實質(zhì)上是以犧牲金錢執(zhí)行債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)利為代價，在一定程度上突破了債權(quán)平等原則和合同相對性原則，也增加了被執(zhí)行人和執(zhí)行案外人通過執(zhí)行異議惡意串通逃避強制執(zhí)行的道德風(fēng)險。馬坊鎮(zhèn)政府于2013年9月26日與嘉厚公司簽訂房屋買賣合同，購買在建房屋，應(yīng)知道購買預(yù)售房屋存在一定風(fēng)險，故其自身有責(zé)任。馬坊鎮(zhèn)政府對涉案房屋所享有的僅是依據(jù)房屋買賣合同取得的債權(quán)，而非物權(quán)期待權(quán)，故馬坊鎮(zhèn)政府對涉案房屋所享有的民事權(quán)益尚不足以排除人民法院的強制執(zhí)行行為。嘉厚公司于2016年6月15日辦理了涉案房屋的大產(chǎn)權(quán)證，在此之后，在嘉厚公司具備為馬坊鎮(zhèn)政府辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的條件下，因馬坊鎮(zhèn)政府未按照其與嘉厚公司簽訂的房屋買賣合同等的約定付清全部購房款而導(dǎo)致其未能辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，故馬坊鎮(zhèn)政府自身存在過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任和風(fēng)險。本案中，馬坊鎮(zhèn)政府雖然與嘉厚公司簽訂了房屋買賣合同并支付購房款，但其并未實際占有使用涉案房屋，亦未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，故馬坊鎮(zhèn)政府僅享有請求嘉厚公司為其辦理房屋過戶登記的債權(quán)請求權(quán)，但對涉案房屋并不享有所有權(quán)。嘉厚公司作為同創(chuàng)公司、思創(chuàng)公司及郝明、金玉蘭與馬海某借款的擔(dān)保人，應(yīng)承擔(dān)連帶保證和清償責(zé)任。因此，馬海某依據(jù)執(zhí)行證書向一審法院申請了強制執(zhí)行，一審法院對嘉厚公司名下的房屋依法進(jìn)行了查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款第（一）項之規(guī)定，本案中，涉案房屋登記在嘉厚公司名下，一審法院對其采取查封措施，于法有據(jù)。馬坊鎮(zhèn)政府未按照其與嘉厚公司簽訂的相關(guān)合同履約、亦未按照相關(guān)合同的約定付清全部購房款項導(dǎo)致其不符合辦理房屋過戶條件，從而至今一直未取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證，亦未實際占有使用涉案房屋，故其不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定，不能排除人民法院強執(zhí)執(zhí)行。此外，馬坊鎮(zhèn)政府與嘉厚公司簽署的合同并非合法有效，不符合查封前簽訂了有效的書面合同。一審法院認(rèn)定馬坊鎮(zhèn)政府對涉案房屋裝修即為占用不成立，關(guān)于法院查封前馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)占有不動產(chǎn)是不成立的。法院查封前馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)付清全部價款與事實不符。因馬坊鎮(zhèn)政府自身過錯，錯過了有效的辦理房屋過戶登記的時間和條件。因此，一審判決對事實認(rèn)定不妥，適用法律條款不當(dāng)，馬海某請求二審法院撤銷一審判決。

馬坊鎮(zhèn)政府辯稱，同意一審判決，馬坊鎮(zhèn)政府向一審提供的證據(jù)及一審法院查明的事實能夠確實充分的證明馬坊鎮(zhèn)政府具備《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個條件，可以排除對涉案房屋的執(zhí)行。一審判決認(rèn)定事實、適用法律均合法，請求維持一審判決，駁回上訴。占有就是實際取得房屋，馬坊鎮(zhèn)政府從嘉厚公司處取得房屋是事實。合同約定在支付第一筆購房款兩日內(nèi)交付房屋，雙方已經(jīng)進(jìn)行了實際交付，此后馬坊鎮(zhèn)政府通過依法招投標(biāo)確認(rèn)了中標(biāo)單位，對房屋進(jìn)行裝修。馬坊鎮(zhèn)政府提交的證據(jù)足以證明已經(jīng)接收并占有了涉案房屋。關(guān)于支付購房款，馬坊鎮(zhèn)政府均提交了證據(jù)予以佐證。關(guān)于合同有效性，雙方已簽訂合法有效的合同，是否網(wǎng)簽不能作為評判買賣合同效力的依據(jù)。馬海某申請對涉案房屋進(jìn)行查封之前，馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)完成了房屋買賣合同的簽訂、房屋的占用、房屋價款的支付，最終沒有辦理過戶是嘉厚公司對外債務(wù)原因，不能歸責(zé)于馬坊鎮(zhèn)政府。房屋買賣及付款均是真實的。

嘉厚公司述稱，與一審意見一致，同意一審判決。

同創(chuàng)公司述稱，同創(chuàng)公司沒有參與房屋買賣行為，對相關(guān)情況不了解，同意一審判決。

郝明、金玉蘭、思創(chuàng)公司未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面意見。

馬坊鎮(zhèn)政府向一審法院起訴請求：停止對嘉厚公司銷售的位于北京市平谷區(qū)×號房屋（以下簡稱涉案房屋）的強制執(zhí)行。

一審法院認(rèn)定事實：2013年9月26日，馬坊鎮(zhèn)政府與嘉厚公司簽訂了房屋買賣合同，約定馬坊鎮(zhèn)政府向嘉厚公司購買涉案房屋，總價款1207.3117萬元，嘉厚公司應(yīng)于2013年10月31日前向馬坊鎮(zhèn)政府交付涉案房屋，于2014年5月31日前取得涉案房屋所在樓棟的權(quán)屬證明，如因嘉厚公司責(zé)任，馬坊鎮(zhèn)政府未在交付涉案房屋720日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，嘉厚公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同日雙方簽訂了購房款支付補充協(xié)議，約定，馬坊鎮(zhèn)政府于該協(xié)議簽訂后5日內(nèi)一次性向嘉厚公司給付購房款500萬元，馬坊鎮(zhèn)政府因征占土地給予第三方（馬坊鎮(zhèn)政府指定）的補償款到達(dá)第三方賬戶后十五日內(nèi)，第二筆款由馬坊鎮(zhèn)政府督促第三方將補償款（相當(dāng)于購房款余額）一次性向嘉厚公司支付。第三方逾期支付的，由馬坊鎮(zhèn)政府代為支付。馬坊鎮(zhèn)政府在向嘉厚公司支付第一筆購房款后2日內(nèi)，嘉厚公司向馬坊鎮(zhèn)政府或第三方交付房屋，允許馬坊鎮(zhèn)政府或第三方對房屋進(jìn)行裝修。同日，馬坊鎮(zhèn)政府依約支付了首筆購房款500萬元。2014年12月2日，馬坊鎮(zhèn)政府委托北京思創(chuàng)藍(lán)石建設(shè)有限公司對涉案房屋進(jìn)行了裝修，并已經(jīng)支付了裝修款。

另查，連同涉案房屋在內(nèi)的三套房屋原系馬坊鎮(zhèn)政府與馬坊鎮(zhèn)工商所、國稅所等單位進(jìn)行征地置換使用，但因征地審批遲遲未獲通過，補償款未到位，余款無法按照購房款支付補充協(xié)議的約定由第三方補償款支付，故馬坊鎮(zhèn)政府自行付款，從2014年12月31日起截止2017年12月30日，馬坊鎮(zhèn)政府分10次，將包括涉案房屋在內(nèi)的三套房屋余款全部付清。

再查，涉案房屋初始登記時間為2016年6月15日，2017年10月31日因嘉厚公司與第三人糾紛被法院查封，2017年11月30日，馬坊鎮(zhèn)政府付清全部購房款時，該房屋不具備過戶登記條件。經(jīng)嘉厚公司努力，2018年1月31日，該查封被解除。但因借款糾紛，馬海某申請執(zhí)行擔(dān)保人嘉厚公司，2018年1月9日，涉案房屋因馬海某案再次被法院查封，為此，馬坊鎮(zhèn)政府申請了執(zhí)行異議。2020年11月19日，北京市平谷區(qū)人民法院作出了（2020）京0117執(zhí)異112號執(zhí)行裁定書，駁回了馬坊鎮(zhèn)政府的異議申請。馬坊鎮(zhèn)政府不服該裁定書，向一審法院提起訴訟。目前，涉案房屋上馬海某案查封為首封，此外，2019年12月2日，北京市平谷區(qū)人民法院對涉案房屋進(jìn)行了輪候查封。

一審法院認(rèn)為，對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，馬海某的債權(quán)屬于金錢債權(quán)，馬坊鎮(zhèn)政府作為買受人主張排除強制執(zhí)行嘉厚公司名下涉案房屋的訴求能否得到支持，可以考查馬坊鎮(zhèn)政府是否滿足以上四種情形。雙方無爭議的事實為，在人民法院查封涉案房屋前馬坊鎮(zhèn)政府和嘉厚公司已經(jīng)簽訂了合法有效的房屋買賣合同，馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)付清全部購房款，經(jīng)一審法院查證以上屬實，故馬坊鎮(zhèn)政府首先滿足了以上二種情形。雖然馬海某提交了照片證明涉案房屋一直閑置未使用，但占有房屋與使用系不同的概念，占有是對房屋實際控制和管理，是否使用不影響占有的性質(zhì)。早在2014年馬坊鎮(zhèn)政府便基于與嘉厚公司的約定對涉案房屋進(jìn)行了裝修，而裝修的前提必然是交付和占有，故一審法院認(rèn)定在法院查封前馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)合法占有涉案房屋。根據(jù)查明的事實，在馬坊鎮(zhèn)政府作為買方付清全部購房款符合辦理過戶登記條件時，涉案房屋因嘉厚公司原因被法院查封，無法辦理過戶登記，經(jīng)嘉厚公司努力，該查封雖得以解封，但又因馬海某案被法院查封。故馬海某案之查封時，馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)付清房款，未能辦理過戶登記系嘉厚公司原因，馬坊鎮(zhèn)政府無過錯。綜上所述，馬坊鎮(zhèn)政府同時符合可以排除強制執(zhí)行的四種情形，一審法院判決：停止對北京嘉厚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的位于北京市平谷區(qū)×號房屋的強制執(zhí)行。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點為，馬坊鎮(zhèn)政府對涉案房屋是否享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。

馬海某以馬坊鎮(zhèn)政府不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定為由主張其不能排除法院的強制執(zhí)行。對此本院分析如下：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。就本案而言，第一，涉案房屋被人民法院查封前,嘉厚公司與馬坊鎮(zhèn)政府已簽訂房屋買賣合同，該房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，馬海某雖不認(rèn)可，但其主張缺乏依據(jù)，本院不予支持；第二，馬坊鎮(zhèn)政府在支付涉案房屋首筆購房款后,依據(jù)其與嘉厚公司簽訂的購房款支付補充協(xié)議對涉案房屋進(jìn)行了委托裝修，并已支付裝修款，一審法院依據(jù)查明事實及在案證據(jù)綜合認(rèn)定馬坊鎮(zhèn)政府在查封前已經(jīng)合法占有涉案房屋并無不當(dāng)，本院不持異議；第三，根據(jù)查明事實，在涉案房屋因馬海某案被法院查封前，馬坊鎮(zhèn)政府已經(jīng)付清全部購房款；第四，涉案房屋具備過戶登記條件時，因嘉厚公司原因被法院查封，后雖被解封，但又因馬海某案再次被法院查封，馬海某雖主張馬坊鎮(zhèn)政府對此存在過錯，但未提供充分有效證據(jù)予以反駁，故可以認(rèn)定涉案房屋未辦理過戶登記非因馬坊鎮(zhèn)政府自身原因所致。綜上,馬坊鎮(zhèn)政府的主張符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定其對涉案房屋享有排除執(zhí)行的權(quán)利，其提出的執(zhí)行異議成立，一審法院予以支持正確，本院予以維持。馬海某的上訴主張，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，馬海某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由馬海某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　全奕穎

審 判 員　邢　軍

審 判 員　王　黎

二〇二一年三月三十一日

法官助理　趙　納

法官助理　李　君

法官助理　岳　萌

書 記 員　劉　欣