上訴人（原審被告）：郝軼鑫，男，1994年6月8日出生，漢族，現(xiàn)住河北省南宮市。

委托訴訟代理人：楊杰，河北辯達律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張雪梅，河北辯達律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：田小寧，男，1980年8月10日出生，漢族，住河北省保定市曲陽縣。

委托訴訟代理人：李樹英，河北英利律師事務所律師。

上訴人郝軼鑫因與被上訴人田小寧房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初37644號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月22日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

郝軼鑫上訴請求：1．撤銷一審判決，改判《京旺家園租賃合同書》應于2019年10月16日解除，郝軼鑫支付2019年10月16日租金29200元，郝軼鑫不承擔違約賠償責任；2．一、二審案件受理費由田小寧承擔。事實和理由：1、2019年10月16日微信聊天記錄中，田小寧提出“那要不你們退房吧”，郝軼鑫同意，解除合同時間應為2019年10月16日，郝軼鑫在2019年11月13日發(fā)出還款承諾，承諾書明確表示租賃合同在2019年10月31日解除并償還租金29800元，田小寧就合同解除時間未提出異議，田小寧明知2019年10月16日合同合意解除且月底就將鑰匙交還，田小寧應當采取措施避免擴大損失，田小寧房屋空置到2019年12月11日，租金損失應由田小寧承擔，一審法院認定2029年12月12日解除合同屬于認定事實不清。2、郝軼鑫承擔違約金15000元無事實及法律依據(jù)。郝軼鑫雖然逾期支付租金，但郝軼鑫同意支付2019年10月31日前的租金29800元，完全彌補了租金損失，2019年10月底鑰匙交還田小寧，田小寧實際控制房屋，田小寧沒有任何實際損失，田小寧沒有防止損失擴大導致租金損失，田小寧也沒有證據(jù)證明受到其他損失，一審法院對違約金的判決適用法律錯誤。

田小寧辯稱，不同意郝軼鑫的上訴請求與理由，請求二審法院維持一審法院判決。

田小寧向一審法院起訴請求：1．請求判令田小寧、郝軼鑫之間的房屋租賃合同于2019年12月11日解除；2．請求判令郝軼鑫支付田小寧拖欠房租73000元及以73000元為基數(shù)按照年利率24%的標準支付自2019年7月11日至實際付清之日止的滯納金。

一審法院認定事實：

雙方當事人沒有爭議的事實和證據(jù)有：2019年3月26日，田小寧作為出租方（甲方）與郝軼鑫作為承租方（乙方）簽訂《京旺家園租賃合同書》，約定：第一條，甲方將位于北京市朝陽區(qū)X底商租賃于乙方使用，面積120平方米。第二條，租賃期限3年，從2019年4月11日至2022年4月10日止。第三條，定金為5000元，租金為每平方米每天4元，年租金175200元；押金14600元，前兩次付款方式為季付43800元，以后付款方式為半年付87600元。第四條，本合同簽訂之前，乙方向田小寧支付定金5000元，合同簽訂之日定金自動轉為押金，合同到期后經(jīng)甲乙雙方驗房無異議，甲方退還乙方所交押金，乙方單方面毀約不退還押金；乙方逾期支付租金，應向甲方支付滯納金，滯納金金額為拖欠日數(shù)乘以欠繳租金總額的5%。第十一條，乙方欠交租金或物業(yè)管理費超過一個月，甲方有權提前解除本合同。在甲方以書面方式通知乙方之日起，本合同自動終止；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得提前終止本合同，如乙方確需提前解約，需提前2個月書面通知甲方，且履行完畢以下手續(xù)，乙方可提前解約：a．向甲方交回租賃物；b．甲方不退還乙方租金；c．甲方不退換乙方交付的押金，乙方要賠償給甲方剩余年限租金的30%。

2019年3月26日，郝軼鑫支付田小寧5000元；2019年5月20日，郝軼鑫支付田小寧10000元；2019年8月2日，郝軼鑫支付田小寧43400元。

訴訟中，田小寧稱該房屋系田小寧從案外人處承租，后轉租給郝軼鑫。

雙方當事人有爭議的事實有：

一、關于租賃合同解除的時間，雙方存在爭議。田小寧主張租賃合同于2019年12月11日解除，郝軼鑫主張租賃合同于2019年10月31日解除。

對此，田小寧提交《律師函》、快遞單以及快遞查詢記錄予以證明。2019年12月11日，田小寧給郝軼鑫出具《律師函》，載明郝軼鑫拖欠2019年7月11日至今的租金，郝軼鑫已欠交房租5個多月，田小寧有權提前解除租賃合同并追究郝軼鑫違約責任。田小寧提交郵單證明該《律師函》于2019年12月11日交寄，物流查詢顯示于2019年12月12日簽收。郝軼鑫認可2019年12月13日收到《律師函》，但稱對所載內容不認可。綜合雙方意見，一審法院對田小寧提交上述證據(jù)的真實性予以采信，通過上述證據(jù)可以認定郝軼鑫于2019年12月12日收到《律師函》。

郝軼鑫提交微信聊天記錄，稱田小寧于2019年10月16日先提出解除合同，郝軼鑫同意，并將房屋返還給田小寧，并稱郝軼鑫于2019年11月12日給田小寧發(fā)送書面告知，載明截至2019年10月31日郝軼鑫未付房租金額為29200元，租賃合同于2019年10月31日解除。田小寧對該證據(jù)的真實性認可，對證明目的不認可，田小寧稱其未認可郝軼鑫提出的解除合同，對郝軼鑫提出的欠付租金的數(shù)額也不認可，口頭約定達不到合同解除的目的。

綜合雙方意見，一審法院對上述微信聊天記錄的真實性予以采信，從上述證據(jù)可以看出雙方就郝軼鑫退房以及郝軼鑫欠付租金數(shù)額進行協(xié)商，但雙方未達成一致意見。此外，從上述微信聊天記錄可以看出，雙方最后協(xié)商租金數(shù)額事宜的時間為2019年11月13日，郝軼鑫表示“這一兩天先把房屋騰出來，你該租租，別耽誤你往外出租”。因此，一審法院對郝軼鑫關于雙方合意解除合同的意見不予采信。

二、關于郝軼鑫交還房屋的時間。田小寧稱郝軼鑫于2019年12月11日之前已經(jīng)將房屋鑰匙交回。郝軼鑫稱其于2019年10月底將鑰匙交還田小寧。對此，雙方均未提交證據(jù)予以證明。

三、關于郝軼鑫欠付田小寧租金數(shù)額，雙方存在爭議。田小寧主張郝軼鑫第一次支付的5000元系定金，前兩次郝軼鑫共支付了15000元，其中有14600元系押金；主張郝軼鑫支付的43400元以及前述15000扣除押金后剩余400元共計43800元，系2019年4月11日至2019年7月10日的租金；主張郝軼鑫欠付2019年7月11日至2019年12月11日期間的租金，共計73000元。

郝軼鑫認可14600元為押金，但稱因雙方系合意解除合同，押金應抵作租金，實際租賃期限6個月，郝軼鑫欠付田小寧租金29200元。

經(jīng)詢，田小寧稱因郝軼鑫未按期支付租金，構成違約，故田小寧不同意退還郝軼鑫押金14600元。郝軼鑫稱如果法院認定郝軼鑫違約，郝軼鑫認為押金不予退還的約定不合理，押金也有違約金的性質，同意由押金折抵欠付租金。

一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。本案中，田小寧、郝軼鑫之間簽訂的《京旺家園租賃合同書》系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應按照合同約定履行。本案中，根據(jù)雙方《京旺家園租賃合同書》的約定以及郝軼鑫于2019年12月12日收到田小寧發(fā)送《律師函》的事實，一審法院認定雙方之間的《京旺家園租賃合同書》于2019年12月12日解除。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。關于郝軼鑫欠付田小寧的租金數(shù)額。第一，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，郝軼鑫于2019年11月13日表示“這一兩天現(xiàn)把房屋騰出來”，一審法院認為田小寧作為出租方、郝軼鑫作為承租方，對房屋交付問題均應盡到應有的關注，但雙方均未舉證，導致雙方均未完成房屋使用的證明責任。據(jù)此，一審法院認定雙方對于2019年11月13日至2019年12月12日期間的房屋租金各負擔一半，故郝軼鑫支付田小寧此期間的房屋租金7300元。第二，雙方均認可郝軼鑫支付田小寧14600元的押金。除郝軼鑫押金外，郝軼鑫僅支付田小寧房租43800元，根據(jù)合同約定，該租金系2019年4月11日至2019年7月10日期間的租金，故郝軼鑫應支付田小寧2019年7月11日至2019年11月12日期間的房屋租金共計58880元。

根據(jù)雙方之間的《京旺家園租賃合同書》約定，郝軼鑫未按期支付第二個季度的房租，郝軼鑫遲延支付房租構成違約，應當承擔違約責任。我國合同法約定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。本案中，田小寧未提交證據(jù)證明其損失情況，但根據(jù)郝軼鑫欠付租金的期限以及田小寧收回房屋時間，一審法院認為田小寧存在相應的損失。結合審理查明的情況，一審法院認為田小寧不同意退還押金并另行主張滯納金，田小寧主張的違約金標準過高，一審法院根據(jù)實際損失情況對此予以調整。郝軼鑫同意用押金折抵租金，一審法院予以準許。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：

一、田小寧與郝軼鑫于2019年3月26日簽訂的《京旺家園租賃合同書》于2019年12月12日解除；

二、郝軼鑫于判決生效之日起七日內支付田小寧2019年7月11日至2019年12月12日的房屋租金51580元；

三、郝軼鑫于判決生效之日起七日內支付田小寧違約金15000元；

四、駁回田小寧的其他訴訟請求。

如未按判決指定期間履行給付金錢的義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費1966元，由田小寧負擔466元（已交納），由郝軼鑫負擔1500元（田小寧已預交，郝軼鑫于判決生效之日起七日內給付田小寧）。

二審中，當事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關系中，出租人最重要的義務是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人最重要的義務是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物。本案中，郝軼鑫與田小寧簽訂房屋租賃合同后，郝軼鑫按合同約定向田小寧支付了押金和一個季度租金，田小寧將租賃物交付郝軼鑫，由此表明郝軼鑫、田小寧簽訂的租賃合同是雙方真實意思表示，并已經(jīng)按房屋租賃合同約定進行了實際履行。

本案爭議焦點是：解除合同時間和違約責任承擔。首先，現(xiàn)有證據(jù)表明，郝軼鑫未按合同約定支付2019年7月11日以后的租金，郝軼鑫的行為違反合同約定，應承擔違約責任。在現(xiàn)有證據(jù)不能證明郝軼鑫提前2個月書面通知田小寧解除合同并交回租賃物的情形下，結合郝軼鑫違約支付租金的情形，郝軼鑫不享有合同約定的解除權。其次，我國法律規(guī)定，當事人協(xié)商一致可以解除合同。微信聊天記錄不能證明雙方就合同解除達成一致，解除合同時間應以田小寧同意解除合同的意思表示到達郝軼鑫的時間為準。根據(jù)郝軼鑫在2019年11月13日在微信中“這一兩天先把房屋騰出來”的意思表示，一審法院結合交納押金及郝軼鑫、田小寧未辦理房屋鑰匙交接手續(xù)的情形，認定涉案租賃合同于2019年12月12日解除并酌定郝軼鑫向田小寧支付房屋租金51580元的意見并無不妥，本院對郝軼鑫有關“《京旺家園租賃合同書》應于2019年10月16日解除，郝軼鑫應支付2019年10月16日租金29200元”的上訴理由和請求不予采納。再次，根據(jù)涉案租賃合同約定的履行期限，結合郝軼鑫違約支付租金和未按合同約定解除合同的情形，一審法院酌定郝軼鑫向田小寧支付違約金15000元的處理意見并無不妥，故本院對郝軼鑫有關不應當承擔違約賠償責任的上訴理由和請求不予采納。

綜上，郝軼鑫上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1465元，由郝軼鑫負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　張印龍

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月二十六日

法官助理　陳文文

書 記 員　任　宇