上訴人(原審被告、反訴原告)：許興海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市海淀區(qū)人，住北京市海淀區(qū)。

上訴人(原審被告、反訴原告)：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市海淀區(qū)人，住北京市海淀區(qū)。

二上訴人共同委托訴訟代理人：胡居洪，北京市中逸律師事務所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市平谷區(qū)人，住北京市平谷區(qū)。

委托訴訟代理人：張某某（張某某之子），住北京市平谷區(qū)。

上訴人朱某某、許興海因與被上訴人張某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6301號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月22日立案后，依法適用獨任制，開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

朱某某、許興海上訴請求：1、請求撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判朱某某、許興海不支付房屋占用費、不承擔違約責任。2、一、二審訴訟費由張某某承擔。事實和理由：一、一審法院認定朱某某、許興海在2020年4月份以后繼續(xù)營業(yè)，朱某某、許興海不認可。鑰匙早已歸還張某某，案涉那次客人也都是張某某房主自己的親戚，張某某自己開的門，自己收的錢，朱某某、許興海兩次證人證言均能證實，一審法院卻對此避而不談，沒有查清事實。二、朱某某、許興海對房屋內的物品早已放棄所有權，贈予張某某。屋內有原屬朱某某、許興海的物品，就等同于占用房屋？這個理由也牽強。三、一審判決完全沒有使用最高法《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）、（二）》這兩個重要的司法解釋，適用法律錯誤。

張某某辯稱，同意一審判決，不同意朱某某、許興海的上訴請求。

張某某向一審法院起訴請求：1．朱某某、許興海支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金12萬元，并支付違約金4.8萬元；2．本案訴訟費由朱某某、許興海負擔。

朱某某、許興海向一審法院提出反訴請求：要求確認雙方簽署的《經營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除。

一審法院認定事實：2019年4月18日，出租方（甲方）張某某與承租方（乙方）許興海、朱某某簽訂《經營性房屋租賃合同》，約定“第一條，租賃位置。1．甲方出租給乙方的房屋為北京市平谷區(qū)9號。2．出租房屋面積約800平方米。第二條，租賃期限、用途。1．該房屋租賃期共2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止。2．乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為經營農家院使用。第三條，租金及支付方式。1．該房屋租金每年120000元，付款方式，年付。第九條，房屋交付及收回的驗收。2．乙方交還甲方房屋應當保留基礎裝修，保持房屋及設施、設備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經同意留存的物品，甲方有權處置。3．本合同履行期滿或因任何原因造成合同解除時，乙方自行投資的物品能夠移動的由乙方自行處理，與甲方無關，但不得破壞基礎裝飾，保持原樣。第十條，甲方違約責任處理規(guī)定。1．甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同租金總金額20％的違約金。第十一條，乙方違約責任。2．在租賃期內，乙方逾期交納本合同約定應由乙方負擔的費用的，每逾期一天，則應每日按上述費用總額的10％支付甲方滯納金。3．在租賃期內，乙方未經甲方同意，中途擅自退租的，乙方應該按合同總租金20％的額度向甲方支付違約金。4．乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的2倍支付滯納金。第十二條，免責條件。1．房屋如因不可抗拒的原因導致毀損或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任，合同自動終止?！?/p>

合同簽訂當日，朱某某、許興海交納第一年的租金12萬元，張某某將涉案房屋交給朱某某、許興海用于經營農家院。第二年租金未支付，張某某稱第二年租金為上付款，應于2020年4月20日支付，朱某某、許興海對此不予認可，稱雙方約定不明，對此應進一步協(xié)商。

朱某某、許興海稱實際占用涉案房屋到2019年11月初，后將鑰匙交給房東代為保管和看護房屋，2019年底朱某某告知張某某提前解除合同。張某某對此不認可，稱鑰匙都給朱某某了，現(xiàn)張某某手里沒有涉案房屋的鑰匙，且朱某某、許興海從未提出解除合同，朱某某找新的承租人是為了減輕自己的負擔，其并未同意。在本案審理過程中，張某某明確表示現(xiàn)同意解除《經營性房屋租賃合同》。

2020年7月，雙方均認可涉案房屋入住了一批客人，客人向朱某某支付了費用。張某某稱當時朱某某在場，客人直接把房費給了朱某某。朱某某、許興海稱朱某某不在場，系張某某開的門，因涉案房屋存有朱某某的酒水，客人通過微信向朱某某支付了酒水錢。

現(xiàn)涉案房屋內還有朱某某、許興海的一些個人物品，朱某某、許興海于2020年12月23日出具“情況說明”郵寄我院，稱其已于2019年10月就此問題與張某某溝通時明確表示放棄該等物品、東西已贈與張某某，并已將所有物品交付清楚。張某某不認可朱某某、許興海曾明確告知其放棄租賃房屋內個人物品。一審法院于2020年12月28日通知張某某可以接管房屋。

另查一，經一審法院向黃松峪鄉(xiāng)梨樹溝村委會調查得知，村委會水電都通著，誰用誰交錢，冬天可以經營。農家院在今年五一之前就可以營業(yè)了，只是需要履行測溫、掃碼、登記等程序。

另查二，2020年7月16日，朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某：“然后您看看如果是違約的費用是多少，然后如果是那個就是說，您說降低能降低多少？如果是按月，就是我們再干幾個月，然后您咱上回說的就是干幾個月的那個，我們大概其的費用是多少？比如說我一個月，能不能我一個月一給您，因為我確實我現(xiàn)在拿不出這么多錢”，“而且就是我去年賠的錢都是我自己賠的，然后家里頭也不知道這些事情，我也只能就是找別人來幫我”；2020年7月28日，朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某：“哥不好意思，昨天回去晚了沒及時回您，我肯定是想好好干，錢您能容我?guī)滋鞎r間嗎？催回來前我一次給您”……。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。本案中，原、被告簽訂的《經營性房屋租賃合同》合法有效，雙方均應依約履行各自義務。本案的爭議焦點在于雙方簽訂的合同是否應當解除以及解除后的法律后果。關于合同解除的問題，朱某某、許興海稱已于2019年底告知張某某解除合同，并提起反訴要求確認雙方簽訂的《經營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除，因其提交的證據(jù)不能證明其明確提出過解除合同的意思表示，且在朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某在2020年7月仍表示要繼續(xù)經營，另結合2020年7月入住了一批客人并向朱某某支付了費用，以及涉案房屋內現(xiàn)仍存有朱某某、許興海的個人物品等情況，對朱某某、許興海主張《經營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除的意見，一審法院不予采納。朱某某、許興海另稱合同約定“房屋如因不可抗拒的原因導致毀損或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔責任，合同自動終止?！逼淅斫馀c約定不符，一審法院不予采納。但考慮到張某某亦表示不再要求繼續(xù)履行合同，故一審法院認定涉案合同于本案反訴狀送達張某某之日即2020年11月14日解除。關于欠付租金，張某某主張應于2020年4月20日支付下一年的租金，合同雖約定為年付，并未約定是上付款，但根據(jù)第一年簽合同后即交納租金的交易習慣，可以判斷第二年的租金交付時間也應為上付款。張某某現(xiàn)主張第二年的全年租金，一審法院認為自2020年4月21日以后至合同解除日的租金朱某某、許興海應當支付，但合同解除后朱某某、許興海實際占用期間應支付的是房屋占用費。因朱某某、許興海稱其于2019年11月不再實際占用涉案房屋，并于2019年底已經告知張某某解除合同，當時疫情尚未發(fā)生，故朱某某、許興海不能經營并非完全因疫情不可抗力導致。但由于朱某某、許興海租賃涉案房屋是為經營農家院，新冠肺炎疫情及政府的相關管制措施確實會對其經營造成影響，一審法院根據(jù)不可抗力的影響、雙方損失情況，并考慮本案具體情況，根據(jù)公平原則合理分攤雙方的租金損失和實際占用期間的費用。關于實際騰退日，朱某某、許興海于2020年12月23日向一審法院郵寄“情況說明”明確表示2019年10月已告知張某某放棄其物品，張某某對此不予認可，一審法院認為該情況說明可以表明朱某某、許興海現(xiàn)有明確放棄其個人物品的意思表示，但其未提交證據(jù)證明在2019年10月作出該意思表示，故一審法院以朱某某、許興海在本案中作出該意思表示到達張某某之日即2020年12月28日視為實際騰退日。關于違約金，張某某主張朱某某、許興海支付違約金，朱某某、許興海稱簽訂合同時，張某某隱瞞若干重要事實導致其冬季無法經營一節(jié)，因其未提交充分證據(jù)予以證明，一審法院不予采信。朱某某、許興海稱受疫情影響，8月份仍處于封閉狀態(tài)，無法經營，不應支付違約金，與事實不符。綜上，張某某主張違約金，有事實依據(jù)，但考慮到疫情對朱某某、許興海經營造成的影響，法院以張某某實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以酌定。朱某某、許興海的其他相關辯解意見，無事實和法律依據(jù)，法院不予采納。判決：一、確認張某某與許興海、朱某某于2019年4月18日簽訂的《經營性房屋租賃合同》于2020年11月14日解除；二、許興海、朱某某于判決生效后七日內支付張某某租金及房屋占用費67398元；三、許興海、朱某某于判決生效后七日內支付張某某違約金20000元；四、駁回張某某的其他訴訟請求；五、駁回許興海、朱某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費1830元、反訴案件受理費35元，由張某某負擔838元（已交納），由許興海、朱某某負擔1027元（于本判決生效后七日內交納）。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)，本院經審理查明的事實與一審法院一致，本院予以確認。

本院認為，本案爭議焦點為涉案合同的解除時間、實際騰退時間和違約責任的認定問題。根據(jù)庭審查明的事實，本案中，雙方的本訴和反訴均同意解除涉案合同；基于此，一審法院將反訴狀送達對方之日確定為合同解除時間，合理適當。在實際騰退時間的確定上，鑒于涉案租賃房屋中一直存有承租人的個人物品，其雖然當庭表示已告知過張某某放棄上述物品，但張某某對此并不認可；此種情況下，一審法院法院將朱某某放棄上訴個人物品的意思表示當庭告知張某某之日確定為實際騰退之日，亦合乎本案客觀實際。以此為基礎，一審法院根據(jù)本案具體情況，酌予確定的占有使用費和違約金的具體金額，亦公平合理。

綜上所述，朱某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1985元，由朱某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　林存義

二〇二一年三月二十五日

法官助理　眭　立

法官助理　劉艷輝

書 記 員　王　艷