上訴人(原審被告、反訴原告)：許興海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市海淀區(qū)人，住北京市海淀區(qū)。

上訴人(原審被告、反訴原告)：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市海淀區(qū)人，住北京市海淀區(qū)。

二上訴人共同委托訴訟代理人：胡居洪，北京市中逸律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市平谷區(qū)人，住北京市平谷區(qū)。

委托訴訟代理人：張某某（張某某之子），住北京市平谷區(qū)。

上訴人朱某某、許興海因與被上訴人張某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6301號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月22日立案后，依法適用獨(dú)任制，開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某某、許興海上訴請求：1、請求撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判朱某某、許興海不支付房屋占用費(fèi)、不承擔(dān)違約責(zé)任。2、一、二審訴訟費(fèi)由張某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定朱某某、許興海在2020年4月份以后繼續(xù)營業(yè)，朱某某、許興海不認(rèn)可。鑰匙早已歸還張某某，案涉那次客人也都是張某某房主自己的親戚，張某某自己開的門，自己收的錢，朱某某、許興海兩次證人證言均能證實(shí)，一審法院卻對此避而不談，沒有查清事實(shí)。二、朱某某、許興海對房屋內(nèi)的物品早已放棄所有權(quán)，贈予張某某。屋內(nèi)有原屬朱某某、許興海的物品，就等同于占用房屋？這個理由也牽強(qiáng)。三、一審判決完全沒有使用最高法《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）、（二）》這兩個重要的司法解釋，適用法律錯誤。

張某某辯稱，同意一審判決，不同意朱某某、許興海的上訴請求。

張某某向一審法院起訴請求：1．朱某某、許興海支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金12萬元，并支付違約金4.8萬元；2．本案訴訟費(fèi)由朱某某、許興海負(fù)擔(dān)。

朱某某、許興海向一審法院提出反訴請求：要求確認(rèn)雙方簽署的《經(jīng)營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年4月18日，出租方（甲方）張某某與承租方（乙方）許興海、朱某某簽訂《經(jīng)營性房屋租賃合同》，約定“第一條，租賃位置。1．甲方出租給乙方的房屋為北京市平谷區(qū)9號。2．出租房屋面積約800平方米。第二條，租賃期限、用途。1．該房屋租賃期共2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止。2．乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為經(jīng)營農(nóng)家院使用。第三條，租金及支付方式。1．該房屋租金每年120000元，付款方式，年付。第九條，房屋交付及收回的驗(yàn)收。2．乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保留基礎(chǔ)裝修，保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。3．本合同履行期滿或因任何原因造成合同解除時，乙方自行投資的物品能夠移動的由乙方自行處理，與甲方無關(guān)，但不得破壞基礎(chǔ)裝飾，保持原樣。第十條，甲方違約責(zé)任處理規(guī)定。1．甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總金額20％的違約金。第十一條，乙方違約責(zé)任。2．在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用的，每逾期一天，則應(yīng)每日按上述費(fèi)用總額的10％支付甲方滯納金。3．在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)該按合同總租金20％的額度向甲方支付違約金。4．乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的2倍支付滯納金。第十二條，免責(zé)條件。1．房屋如因不可抗拒的原因?qū)е職p或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任，合同自動終止?！?/p>

合同簽訂當(dāng)日，朱某某、許興海交納第一年的租金12萬元，張某某將涉案房屋交給朱某某、許興海用于經(jīng)營農(nóng)家院。第二年租金未支付，張某某稱第二年租金為上付款，應(yīng)于2020年4月20日支付，朱某某、許興海對此不予認(rèn)可，稱雙方約定不明，對此應(yīng)進(jìn)一步協(xié)商。

朱某某、許興海稱實(shí)際占用涉案房屋到2019年11月初，后將鑰匙交給房東代為保管和看護(hù)房屋，2019年底朱某某告知張某某提前解除合同。張某某對此不認(rèn)可，稱鑰匙都給朱某某了，現(xiàn)張某某手里沒有涉案房屋的鑰匙，且朱某某、許興海從未提出解除合同，朱某某找新的承租人是為了減輕自己的負(fù)擔(dān)，其并未同意。在本案審理過程中，張某某明確表示現(xiàn)同意解除《經(jīng)營性房屋租賃合同》。

2020年7月，雙方均認(rèn)可涉案房屋入住了一批客人，客人向朱某某支付了費(fèi)用。張某某稱當(dāng)時朱某某在場，客人直接把房費(fèi)給了朱某某。朱某某、許興海稱朱某某不在場，系張某某開的門，因涉案房屋存有朱某某的酒水，客人通過微信向朱某某支付了酒水錢。

現(xiàn)涉案房屋內(nèi)還有朱某某、許興海的一些個人物品，朱某某、許興海于2020年12月23日出具“情況說明”郵寄我院，稱其已于2019年10月就此問題與張某某溝通時明確表示放棄該等物品、東西已贈與張某某，并已將所有物品交付清楚。張某某不認(rèn)可朱某某、許興海曾明確告知其放棄租賃房屋內(nèi)個人物品。一審法院于2020年12月28日通知張某某可以接管房屋。

另查一，經(jīng)一審法院向黃松峪鄉(xiāng)梨樹溝村委會調(diào)查得知，村委會水電都通著，誰用誰交錢，冬天可以經(jīng)營。農(nóng)家院在今年五一之前就可以營業(yè)了，只是需要履行測溫、掃碼、登記等程序。

另查二，2020年7月16日，朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某：“然后您看看如果是違約的費(fèi)用是多少，然后如果是那個就是說，您說降低能降低多少？如果是按月，就是我們再干幾個月，然后您咱上回說的就是干幾個月的那個，我們大概其的費(fèi)用是多少？比如說我一個月，能不能我一個月一給您，因?yàn)槲掖_實(shí)我現(xiàn)在拿不出這么多錢”，“而且就是我去年賠的錢都是我自己賠的，然后家里頭也不知道這些事情，我也只能就是找別人來幫我”；2020年7月28日，朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某：“哥不好意思，昨天回去晚了沒及時回您，我肯定是想好好干，錢您能容我?guī)滋鞎r間嗎？催回來前我一次給您”……。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。本案中，原、被告簽訂的《經(jīng)營性房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方簽訂的合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及解除后的法律后果。關(guān)于合同解除的問題，朱某某、許興海稱已于2019年底告知張某某解除合同，并提起反訴要求確認(rèn)雙方簽訂的《經(jīng)營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除，因其提交的證據(jù)不能證明其明確提出過解除合同的意思表示，且在朱某某與張某某的微信記錄中，朱某某在2020年7月仍表示要繼續(xù)經(jīng)營，另結(jié)合2020年7月入住了一批客人并向朱某某支付了費(fèi)用，以及涉案房屋內(nèi)現(xiàn)仍存有朱某某、許興海的個人物品等情況，對朱某某、許興海主張《經(jīng)營性房屋租賃合同》于2020年4月20日解除的意見，一審法院不予采納。朱某某、許興海另稱合同約定“房屋如因不可抗拒的原因?qū)е職p或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任，合同自動終止?！逼淅斫馀c約定不符，一審法院不予采納。但考慮到張某某亦表示不再要求繼續(xù)履行合同，故一審法院認(rèn)定涉案合同于本案反訴狀送達(dá)張某某之日即2020年11月14日解除。關(guān)于欠付租金，張某某主張應(yīng)于2020年4月20日支付下一年的租金，合同雖約定為年付，并未約定是上付款，但根據(jù)第一年簽合同后即交納租金的交易習(xí)慣，可以判斷第二年的租金交付時間也應(yīng)為上付款。張某某現(xiàn)主張第二年的全年租金，一審法院認(rèn)為自2020年4月21日以后至合同解除日的租金朱某某、許興海應(yīng)當(dāng)支付，但合同解除后朱某某、許興海實(shí)際占用期間應(yīng)支付的是房屋占用費(fèi)。因朱某某、許興海稱其于2019年11月不再實(shí)際占用涉案房屋，并于2019年底已經(jīng)告知張某某解除合同，當(dāng)時疫情尚未發(fā)生，故朱某某、許興海不能經(jīng)營并非完全因疫情不可抗力導(dǎo)致。但由于朱某某、許興海租賃涉案房屋是為經(jīng)營農(nóng)家院，新冠肺炎疫情及政府的相關(guān)管制措施確實(shí)會對其經(jīng)營造成影響，一審法院根據(jù)不可抗力的影響、雙方損失情況，并考慮本案具體情況，根據(jù)公平原則合理分?jǐn)傠p方的租金損失和實(shí)際占用期間的費(fèi)用。關(guān)于實(shí)際騰退日，朱某某、許興海于2020年12月23日向一審法院郵寄“情況說明”明確表示2019年10月已告知張某某放棄其物品，張某某對此不予認(rèn)可，一審法院認(rèn)為該情況說明可以表明朱某某、許興?，F(xiàn)有明確放棄其個人物品的意思表示，但其未提交證據(jù)證明在2019年10月作出該意思表示，故一審法院以朱某某、許興海在本案中作出該意思表示到達(dá)張某某之日即2020年12月28日視為實(shí)際騰退日。關(guān)于違約金，張某某主張朱某某、許興海支付違約金，朱某某、許興海稱簽訂合同時，張某某隱瞞若干重要事實(shí)導(dǎo)致其冬季無法經(jīng)營一節(jié)，因其未提交充分證據(jù)予以證明，一審法院不予采信。朱某某、許興海稱受疫情影響，8月份仍處于封閉狀態(tài)，無法經(jīng)營，不應(yīng)支付違約金，與事實(shí)不符。綜上，張某某主張違約金，有事實(shí)依據(jù)，但考慮到疫情對朱某某、許興海經(jīng)營造成的影響，法院以張某某實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以酌定。朱某某、許興海的其他相關(guān)辯解意見，無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。判決：一、確認(rèn)張某某與許興海、朱某某于2019年4月18日簽訂的《經(jīng)營性房屋租賃合同》于2020年11月14日解除；二、許興海、朱某某于判決生效后七日內(nèi)支付張某某租金及房屋占用費(fèi)67398元；三、許興海、朱某某于判決生效后七日內(nèi)支付張某某違約金20000元；四、駁回張某某的其他訴訟請求；五、駁回許興海、朱某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)1830元、反訴案件受理費(fèi)35元，由張某某負(fù)擔(dān)838元（已交納），由許興海、朱某某負(fù)擔(dān)1027元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)，本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為涉案合同的解除時間、實(shí)際騰退時間和違約責(zé)任的認(rèn)定問題。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本案中，雙方的本訴和反訴均同意解除涉案合同；基于此，一審法院將反訴狀送達(dá)對方之日確定為合同解除時間，合理適當(dāng)。在實(shí)際騰退時間的確定上，鑒于涉案租賃房屋中一直存有承租人的個人物品，其雖然當(dāng)庭表示已告知過張某某放棄上述物品，但張某某對此并不認(rèn)可；此種情況下，一審法院法院將朱某某放棄上訴個人物品的意思表示當(dāng)庭告知張某某之日確定為實(shí)際騰退之日，亦合乎本案客觀實(shí)際。以此為基礎(chǔ)，一審法院根據(jù)本案具體情況，酌予確定的占有使用費(fèi)和違約金的具體金額，亦公平合理。

綜上所述，朱某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1985元，由朱某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　林存義

二〇二一年三月二十五日

法官助理　眭　立

法官助理　劉艷輝

書 記 員　王　艷