上訴人（原審被告）：張夏玲，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：姚艷姣，北京市致誠律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李荔，北京市致誠律師事務所實習律師。

上訴人（原審被告）：黃海華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：姚艷姣，北京市致誠律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李荔，北京市致誠律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：曹春梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：胥某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

上訴人張夏玲、黃海華因與被上訴人曹春梅、胥某合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初14639號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月20日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月15日公開開庭審理了本案。上訴人張夏玲、黃海華及其共同委托的訴訟代理人姚艷姣、李荔，被上訴人曹春梅、胥某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

張夏玲、黃海華上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判；2.由曹春梅、胥某承擔本案一審、二審全部訴訟費用。事實和理由：一審法院認定事實錯誤，黃海華、張夏玲不構成違約。一、一審遺漏重要錄音證據(jù)沒有認定。張夏玲、黃海華一審中提交的2020年1月13日的錄音和2020年6月4日的微信聊天記錄，可以證明曹春梅、胥某同意以154萬元實際到手價賣房，也認可其中77萬元屬于曹春梅、胥某，但是一審法院對此沒有認定，屬于認定事實錯誤。二、第一次開庭后，張夏玲、黃海華提交重要證據(jù)，一審法院未對補充證據(jù)組織開庭，認定張夏玲、黃海華構成違約屬于認定事實錯誤。一審庭審后，張夏玲、黃海華提交了黃海華是訴爭房屋所有權人、2020年1月13日黃海華與曹春梅通過電話之后黃海華簽訂的房屋買賣補充協(xié)議等重要證據(jù)，以證明張夏玲、黃海華與曹春梅、胥某充分協(xié)商并征得曹春梅、胥某對154萬元賣房實際到手價格同意后，才簽訂了有效的房屋買賣合同補充協(xié)議，但一審法院未對補充證據(jù)組織開庭審理，導致對本案作出了錯誤的事實認定。三、張夏玲、黃海華一直愿意支付曹春梅、胥某77萬元房款，但曹春梅、胥某不接受。張夏玲、黃海華不構成違約，本案一審、二審訴訟費用應由曹春梅、胥某承擔。

曹春梅、胥某共同辯稱，張夏玲、黃海華的上訴請求不成立。一審判決認定事實清楚，張夏玲、黃海華違約賣房，應當承擔賠償責任。2019年11月5日，雙方就訴爭房屋出賣事宜進行過協(xié)商，曹春梅、胥某明確表示不同意以170萬元出售。在2020年1月13日黃海華與曹春梅的通話中，自始至終未將1月11日簽訂賣房協(xié)議的真實情況以及收取定金1萬元、房屋實際價154萬元的情況告知。對于張夏玲、黃海華提供的2020年1月13日簽訂的兩份《變更出售方協(xié)議書》，曹春梅、胥某不知情、不認可，認為其無效力。

曹春梅、胥某向一審法院起訴請求：1.張夏玲、黃海華返還曹春梅、胥某已出資全部購房款1053826元，并賠償房租收益18975元；2．案件受理費由張夏玲、黃海華負擔。

一審法院認定事實：2018年4月20日，甲方（賣方）張文慧與乙方（買方）郝都格爾、丙方（居間方）北京金色時光房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《定金補充協(xié)議》，其上載明：“經(jīng)甲、乙、丙三方友好協(xié)商，針對房屋坐落：北京市×房屋（以下簡稱該房屋）定金支付時間做出以下補充：一經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，該房屋總定金為人民幣肆拾萬元整，簽訂合同當天乙方支付甲方定金人民幣伍萬元整，剩余定金人民幣叁拾伍萬元整不晚于2018年4月27日支付，乙方如有超出每日按總房款萬分之五支付給甲方違約金?！?/p>

2018年5月1日，甲方（賣方）張文慧與乙方（買方）郝都格爾、丙方（居間方）北京金色時光房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《北京存量房屋買賣合同作廢及重新簽訂協(xié)議》，內(nèi)容為：甲、乙雙方通過丙方于2018年4月20日簽訂關于房屋坐落：北京市×，購買價格為人民幣貳佰零伍萬元整的北京存量房屋買賣合同，并已支付房屋定金人民幣：肆拾萬元整和丙方居間服務費人民幣貳萬零伍佰元整。因乙方原因現(xiàn)更換購買人為張夏玲身份證號：×××，現(xiàn)購買人無需再次支付定金及居間服務費，并與甲方重新簽訂北京存量房屋買賣合同。原簽訂的北京存量房屋買賣合同由丙方收回公司作廢蓋章。該協(xié)議一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自簽字起生效。

2018年6月12日，曹春梅支付訴爭房屋稅費37152.86元。

2018年6月26日，曹春梅向張夏玲轉(zhuǎn)賬購房款596174元，張夏玲認可曹春梅支付其上述購房款。

2018年7月12日，甲方張夏玲、黃海華與乙方曹春梅、胥某簽訂《共同出資購房協(xié)議》，內(nèi)容為：經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，對于共同出資購房的相關事宜，為明確甲乙雙方的權益，簽訂如下協(xié)議，以資共同遵守。一、所購房產(chǎn)基本情況：坐落位置：北京市×室內(nèi)，建筑面積48.45平米。京××。二、所購房屋總價款：房價款：貳佰零伍萬元，稅叁萬柒仟壹佰伍拾貳元，中介費貳萬零伍佰，不動產(chǎn)登記費捌拾元，合計總價款：貳佰壹拾萬零柒仟柒佰叁拾貳元。（小寫：2107732）三、雙方出資金額比例及使用期限：甲乙雙方各出資總價款的百分之五十，甲方出資壹佰零伍萬叁仟捌佰陸拾陸元，乙方出資壹佰零伍萬叁仟捌佰陸拾陸元。甲乙雙方出資均按約定完成，使用期限：自合同簽訂之日起，至房屋征收補償資金到賬戶為止。四、房屋產(chǎn)權歸屬：甲乙雙方約定，將該共同出資購買的房產(chǎn)登記在甲方名下，該產(chǎn)權屬于甲乙雙方共有，各占一半。甲方享有百分之五十權屬，乙方享有百分之五十權屬，房產(chǎn)證由甲方保管。五、該房產(chǎn)的使用及收益分配：1.對外出租，所收入租金在扣除各種費用后，甲乙雙方平均分配?！?、未經(jīng)雙方同意，任何一方不得將共有房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓，為自己或第三人提供抵押擔保及作為實物出資。任何一方不得因個人的債務導致共有房產(chǎn)的所有權、使用權受影響，否則賠償一方的損失。

2018年7月9日，北京市××房屋登記的房屋所有權人系張夏玲。

2018年7月14日，出租人張夏玲，委托代理人曹春梅與承租人石文成、白雪及居間人北京金色時光房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《北京市房屋租賃合同》（經(jīng)紀機構居間成交版），將北京市××房屋進行出租，租賃期限自2018年7月15日至2019年7月14日，共計壹年。租金每月2300元，租金總計27600元。押金2300元。

2019年3月1日，甲方（出租人）張夏玲與乙方（承租人）白雪簽訂《房屋退租協(xié)議》，內(nèi)容為：“原乙方承租位于×室房屋，每月租金貳仟叁佰元，租房押金貳仟三百元，租用到期為2019年7月14日，現(xiàn)由于甲方原因，要求提前終止租房合同，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下協(xié)議：乙方租用該房屋租期提前于2019年3月1日結束，租金支付到2019年3月1日止。從即日起該房屋由甲方收回，甲乙雙方簽訂的房屋租賃合同即行廢止。三、甲方退回剩余4.5個月租金壹萬零三百五十元，支付違約金貳仟三百元。”張夏玲于該日將剩余房租、租房押金、違約金共計壹萬肆仟玖佰伍十元給付給承租人白雪。就要求租戶退租，曹春梅、胥某主張雙方未協(xié)商一致要求承租人騰退用于出售訴爭房屋，是因為張夏玲、黃海華與租戶有矛盾，曹春梅、胥某才去的。

2020年1月11日，甲方（出賣方）張夏玲與乙方（買受人）李琳以及丙方（居間方）北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司就××房屋的買賣事宜簽訂《補充協(xié)議》，該協(xié)議約定：“房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設施作價共計1680000元，乙方于2020年1月11日將第一筆定金10000元以自行劃撥的方式支付甲方；于2020年1月13日將第二筆定金190000元以第三方擔保的方式支付給甲方；于2020年7月9日將第一筆首付款350000元以理房通支付的方式支付給甲方。經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意在繳稅時承擔14萬個稅，剩余個稅由乙方承擔?！睆埾牧帷ⅫS海華主張其于1月14日收到買房定金，6月19日收到房款35萬元。張夏玲、黃海華主張訴爭房屋價款168萬元，是包含14萬元的稅費，實際訴爭房屋賣了154萬元。曹春梅、胥某主張訴爭房屋在2020年1月11日的市場價格是170萬元。

就張夏玲出售訴爭房屋一節(jié)，曹春梅、胥某主張房屋出賣協(xié)議是2020年1月11日簽訂的，1月12日、1月13日張夏玲、黃海華打電話給胥某，沒有說賣房事宜，1月21日曹春梅、胥某收到出賣協(xié)議，張夏玲、黃海華出售訴爭房屋未經(jīng)曹春梅、胥某的同意。張夏玲、黃海華主張1月11日簽訂的是意向合同，當時對方付款1萬元定金，1月12日、1月13日張夏玲、黃海華多次聯(lián)系曹春梅、胥某，曹春梅提供過方案，一直在征求曹春梅、胥某的意見，后來曹春梅、胥某同意張夏玲、黃海華賣房，在14日買方付的大額定金。在2020年1月13日張夏玲、黃海華與胥某、曹春梅的通話中，張夏玲、黃海華未將1月11日簽訂賣房協(xié)議的情況、1月11日收取定金1萬元、房款實際是154萬元的情況告知曹春梅及胥某。

張夏玲、黃海華提交微信聊天記錄，擬證明2018年7月11日至2020年6月8日雙方買房賣房的過程，曹春梅、胥某同意退租，且對賣房及價格是認可的，愿意承擔損失。曹春梅、胥某認可該證據(jù)的真實性。內(nèi)容包括：2020年6月4日17：52，曹春梅：看看我們雙方的協(xié)議，提前賣房是你們違約了，要承擔責任和損失的！為了我們間的情誼，損失我們一起承擔了。我們?yōu)槭裁匆黄鹳彿?？情誼是一方面，利益更是一方面！2020年1月11日你們簽的賣房合同，13日通知我們的，屬于先斬后奏吧？不怪你，得顧及你們兄弟情。寫個收條不難，當初我把100多萬轉(zhuǎn)給張夏玲，她沒給我寫過任何收條，現(xiàn)在會補寫給我嗎？2020年6月4日18：05，曹春梅：我現(xiàn)在還是顧及情分，不想把合同拿出來，照著合同辦事，如果我提起訴訟，櫻花園的房子會凍結產(chǎn)權，你們會造成違約，支付巨額違約金，我不想那么做。當初海華給我打電話時說，房子賣了就把我們那部分房款給我們，現(xiàn)在生出這么多變故。2020年6月8日15：42，曹春梅：黃海華夫婦！賣房合同是你們夫妻倆背著我們簽的，屬于先斬后奏！根本沒有把我們放在眼里。這樣做對我們不公平。賣房的總價是你倆定的，我們倆不知情。210萬的房子168萬就給賣了，還承諾替買家繳納14萬的稅費，這筆稅費與我們無關。你們無權替我們做決定，去賠錢。這件事該有個了斷，不行我們就拿出協(xié)議，走法律程序！

一審法院認為，曹春梅、胥某與張夏玲、黃海華于2018年7月12日簽訂的《共同出資購房協(xié)議》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方當事人均應依約履行該協(xié)議。該協(xié)議于訴爭房屋被出售后，即不具備繼續(xù)履行條件。一審法院據(jù)該協(xié)議解除后的法律后果進行審查。

本案的爭議焦點為張夏玲、黃海華出賣訴爭房屋是否構成違約。張夏玲、黃海華、曹春梅、胥某四人雖就訴爭房屋出賣事宜進行協(xié)商，但2020年1月11日，張夏玲將訴爭房屋出賣給案外人并簽訂買賣協(xié)議，張夏玲、黃海華未在簽訂買賣協(xié)議之前就買賣事宜事前征得曹春梅、胥某的同意，且簽署完買賣協(xié)議后未進行告知，在曹春梅、胥某對訴爭房屋買賣價款、稅費負擔等事項均不知曉的情況下張夏玲、黃海華將訴爭房屋售賣。故張夏玲、黃海華構成違約，其應當承擔對曹春梅、胥某的賠償責任。張夏玲、黃海華辯稱曹春梅、胥某故意隱瞞真實情況構成締約過失責任的答辯意見，一審法院不予采信。訴爭房屋被出賣，共同出資購房協(xié)議無法繼續(xù)履行，曹春梅、胥某要求張夏玲、黃海華返還購房款的訴請，于法有據(jù)，一審法院予以支持。就返還數(shù)額，雙方簽訂的《共同出資購房協(xié)議》中明確約定未經(jīng)雙方同意，任何一方不得將共有房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓，否則賠償另一方損失。一審法院經(jīng)審查認為，黃海華、張夏玲將訴爭房屋168萬元出售與市場價相符，同時審查雙方溝通的聊天記錄，曹春梅確有表示損失由雙方一起承擔，要求黃海華、張夏玲負擔稅費的表述。就該表述，一審法院確定為曹春梅、胥某確認就房價下跌產(chǎn)生的損失，由雙方共同負擔。但14萬元稅費為黃海華、張夏玲因急于出售訴爭房屋所造成的損失。就該部分損失，應由違約方黃海華、張夏玲自行負擔。綜上，黃海華、張夏玲應返還曹春梅、胥某購房款84萬元。

就曹春梅、胥某要求張夏玲、黃海華賠償房租收益的訴請，張夏玲、黃海華雖存在提前解除訴爭房屋租賃協(xié)議的行為，但該解除系經(jīng)與曹春梅、胥某協(xié)商一致后，雙方同意解除。故，曹春梅、胥某該訴請于法無據(jù)，一審法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決：一、張夏玲、黃海華于判決生效之日起七日內(nèi)返還曹春梅、胥某購房款八十四萬元；二、駁回曹春梅、胥某其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，張夏玲、黃海華向本院提交了以下證據(jù)：1.張夏玲支付寶2020年1月11日收款截圖，證明張夏玲簽訂的房屋買賣協(xié)議未生效，其收取的1萬元是意向金，只是為了留住有購房意向的案外人，張夏玲、黃海華不構成違約。2.黃海華銀行賬戶2020年1月14日收到定金截圖，證明在曹春梅夫婦同意154萬元的賣房款后，黃海華簽訂變更協(xié)議，房屋買賣合同正式生效，次日黃海華收到買方定金19萬元，張夏玲、黃海華不構成違約。3.權利人為黃海華的房屋所有權證，證明訴爭房屋的權利人為黃海華，而非張夏玲，張夏玲于2020年1月11日簽訂的房屋買賣合同并未生效，張夏玲、黃海華不構成違約。4.鏈家房屋買賣的內(nèi)部流程上傳變更協(xié)議截圖，證明2020年1月13日黃海華簽訂變更協(xié)議后房屋買賣流程才能繼續(xù)，張夏玲、黃海華不構成違約。5.房屋買賣合同及補充協(xié)議、變更協(xié)議，證明2020年1月13日在征得曹春梅夫婦同意后，黃海華簽訂房屋買賣的變更協(xié)議，張夏玲2020年1月11日簽訂的房屋買賣合同和補充協(xié)議才生效，張夏玲、黃海華不構成違約。6.2020年7月8日，黃海華和曹春梅電話錄音，證明黃海華夫婦主動要給曹春梅夫婦一半房款，而曹春梅夫婦不同意，張夏玲、黃海華不構成違約。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。曹春梅、胥某對張夏玲、黃海華提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1真實性認可，證明目的不認可，恰好證明張夏玲收取了訴爭房屋的定金，已經(jīng)按照合同履行；對證據(jù)2真實性認可，證明目的不認可，恰好證明黃海華是在繼續(xù)收取定金，按照合同履行義務；曹春梅、胥某對證據(jù)3訴爭房屋變更到黃海華名下不知情；對證據(jù)4真實性、證明目的不認可，沒有效力；對證據(jù)5房屋買賣合同、補充協(xié)議真實性認可，對《變更出售方協(xié)議書》真實性不認可，對該組證據(jù)的證明目的不認可；對證據(jù)6真實性認可，對證明目的不認可，雙方?jīng)]有達成合意。本院認為，因曹春梅、胥某對張夏玲、黃海華提交的證據(jù)1、證據(jù)2、證據(jù)5中的房屋買賣合同及補充協(xié)議、證據(jù)6的真實性予以認可，故本院對上述證據(jù)的真實性予以確認；關于張夏玲、黃海華提交的證據(jù)3，張夏玲、黃海華雖未出示原件，但結合在案其他證據(jù)，本院認為訴爭房屋于2019年12月變更至黃海華名下具有高度可能性，本院予以確認；關于張夏玲、黃海華提交的證據(jù)4，系網(wǎng)頁截圖，本院無法確認其真實性；關于張夏玲、黃海華提交的證據(jù)5《變更出售方協(xié)議書》，結合在案其他證據(jù)，本院對其真實性不持異議。

本院二審期間依法補充查明以下事實：根據(jù)張夏玲、黃海華提交的京×××號不動產(chǎn)權證，2019年12月4日，××房屋的權利人為黃海華。

2020年1月11日，張夏玲作為出賣人與買受人李琳簽訂房屋買賣業(yè)務簽訂文件合訂本（合同編號：100004949485），其中包括《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務合同》《房屋交易保障服務合同》等。同日，張夏玲收到買受人轉(zhuǎn)賬的1萬元，轉(zhuǎn)賬說明為“×××定金”。2020年1月13日，張夏玲作為原出售方與買受方李琳、新出售方黃海華簽訂《變更出售協(xié)議書（鏈家）》《變更出售協(xié)議書（方源）》，約定就2020年1月11日簽署的《交易合同合訂本》《補充協(xié)議》項下的張夏玲的權利義務全部轉(zhuǎn)移于黃海華等。2020年1月14日，黃海華收到定金19萬元。

一審中，張夏玲、黃海華提供了2020年1月13日黃海華與曹春梅的兩段通話錄音，用以證明曹春梅、胥某同意以154萬元實際到手價賣房。在該錄音中，黃海華提出有人來買房，到手154萬元，并征詢曹春梅的意見，但未將2020年1月11日簽訂房屋買賣合同以及收取定金1萬元的情況告知曹春梅。

另，張夏玲、黃海華稱二人于2008年2月14日結婚。

對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，張夏玲、黃海華與曹春梅、胥某于2018年7月12日簽訂的《共同出資購房協(xié)議》，系各方當事人真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效，各方當事人均應依約履行該協(xié)議。該協(xié)議約定，未經(jīng)雙方同意，任何一方不得將共有房產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓。張夏玲、黃海華主張曹春梅、胥某同意其以154萬元的價格出售訴爭房屋，其不存在違約行為。對此，本院具體分析如下：

第一，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，張夏玲作為出賣人與買受人李琳于2020年1月11日就訴爭房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務合同》及《補充協(xié)議》等，約定張夏玲將訴爭房屋以168萬元的價格出售給李琳，并約定了房屋交易的具體事宜以及稅費的承擔，同日張夏玲收到定金1萬元。而在簽訂上述合同前，張夏玲、黃海華未事前征得曹春梅、胥某的同意，亦未將房屋成交價格、稅費的承擔等事項告知曹春梅、胥某。張夏玲、黃海華主張訴爭房屋的權利人為黃海華，在黃海華簽訂變更出售方協(xié)議書后，張夏玲簽訂的上述房屋買賣合同才生效，且1萬元屬于意向金。對此，本院認為，依法成立的合同，自成立時生效，雖然張夏玲與李琳簽訂上述房屋買賣合同時訴爭房屋登記在黃海華名下，但張夏玲與黃海華系夫妻關系且黃海華應知曉張夏玲與李琳簽訂上述合同的情況，故張夏玲、黃海華主張2020年1月11日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》等直到黃海華簽訂變更出售方協(xié)議書才生效，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。

第二，張夏玲、黃海華主張2020年1月13日黃海華與曹春梅的通話錄音以及2020年6月4日的微信聊天記錄可以證明曹春梅、胥某同意以154萬元的實際到手價格賣房。從2020年1月13日黃海華與曹春梅的通話錄音來看，黃海華確實就賣房事宜與曹春梅進行溝通并征詢曹春梅的意見，但其仍未將2020年1月11日簽訂房屋買賣文件以及收取定金的情況告知曹春梅。至于2020年6月4日的微信聊天記錄，系在黃海華、張夏玲出售訴爭房屋之后，亦不足以證明曹春梅、胥某同意黃海華、張夏玲以154萬元的價格出售房屋。

因此，一審法院認定張夏玲、黃海華構成違約，應當承擔對曹春梅、胥某的賠償責任并無不當。因《共同出資購房協(xié)議》約定曹春梅、胥某享有百分之五十權屬，而訴爭房屋已經(jīng)被張夏玲、黃海華出售，同時考慮到14萬元稅費系因黃海華、張夏玲急于出售訴爭房屋所造成的損失，故一審判決黃海華、張夏玲返還曹春梅、胥某購房款84萬元，亦無不當，本院予以維持。

綜上所述，張夏玲、黃海華的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1550元，由張夏玲、黃海華負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月十六日

法官助理　田子陽

法官助理　孟　磊

書 記 員　劉怡然