上訴人（原審被告）：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉玉先，北京市京畿律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：寧振國(guó)，北京市方橋律師事務(wù)所律師。

上訴人張某因與被上訴人王某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初13766號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月20日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月15日公開開庭審理了本案。上訴人張某的委托訴訟代理人劉玉先，被上訴人王某的委托訴訟代理人寧振國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，依法改判張某支付王某25000元；2.維持一審判決第二項(xiàng)；3.一審、二審訴訟費(fèi)用由王某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、雙方于2016年9月20日簽訂合同，就北京市×房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）買賣達(dá)成一致。合同約定“如因出賣人自身原因未將戶口遷出的，應(yīng)支付違約金”。簽訂合同時(shí)，張某已告知王某，張某及家人、親友沒有戶口在此，也沒有遷入遷出的情況。自買房至2019年10月，王某沒有向張某提出任何異議、要求，包括戶口問題，且已將涉案房屋成功出售，交易已經(jīng)完成。王某提出涉訴戶口問題后，張某經(jīng)向有關(guān)人員和部門聯(lián)系、調(diào)查，得知：2001年原房主劉某（現(xiàn)已病故）將涉案房屋賣給李某；2009年1月12日，李某將涉案房屋賣給張某。2016年12月5日，張某將涉案房屋賣給王某。2019年10月，王某將涉案房屋賣給第五手買房人。經(jīng)向順義區(qū)光明派出所了解，劉某在1999年12月8日將其朋友耿某的戶口落在涉案房屋中，有戶口本。自2005年以來，耿某杳無音信，下落不明，這是歷史遺留問題。二、王某的請(qǐng)求不合理，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，沒有道理。1.王某起訴已過訴訟時(shí)效，喪失了勝訴權(quán)。雙方的房屋買賣合同已有將近四年，在此期間，王某沒有就戶口問題提出任何異議和要求，也沒有提出訴求和主張，也就是說王某放棄了房屋買賣合同時(shí)效期內(nèi)的訴訟權(quán)利，其主張已超過訴訟時(shí)效。2.張某沒有遷入任何人的戶口，對(duì)房屋中原有戶口，張某毫不知情，這個(gè)戶口與張某沒有任何關(guān)系。3.王某及其交易對(duì)方?jīng)]有損失，一審判決超出了其訴訟請(qǐng)求。簽訂合同后，張某依約履行，王某交付了房款、接收房屋，并行使了占有、使用、收益、處分等全部所有人的權(quán)利，現(xiàn)房屋已經(jīng)售出，其沒有損失，張某無需賠償。經(jīng)向公安機(jī)關(guān)咨詢，即使房屋中存在他人戶口，并不影響耿某1、王某遷入戶口，亦不影響第五手買房人的任何權(quán)利，對(duì)第五手的生活、占有、使用、處分、工作、入學(xué)等沒有任何影響。因此，王某及耿某1、王某都沒有產(chǎn)生任何實(shí)際損失。況且，從法律上講，剩余的50000元房款并不是確定不能得到或不需支付，只能說王某暫時(shí)未得到尾款。考慮到實(shí)際情況，張某愿意支付25000元，待王某取得尾款后，再返還張某。由于王某起訴主張的是違約金，并不是賠償損失。因此一審判決80000元賠償，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，也不符合當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。4.王某主張的違約金沒有依據(jù)，張某不同意支付，一審法院沒有支持是正確的。如果法院認(rèn)為張某應(yīng)支付違約金，請(qǐng)求法院按照房屋價(jià)款的1%確定調(diào)整。5.王某自身存在過錯(cuò)。如果王某買房時(shí)知道有他人戶口，可以選擇不購(gòu)買或積極及時(shí)主張權(quán)利。如果不知道，也存在疏忽過失。尤其是在其出售時(shí)，更應(yīng)在查清之后簽合同和交易，而不是交易后才去查詢，導(dǎo)致王某可能承擔(dān)違約責(zé)任，況且至今并未發(fā)生。王某存在過錯(cuò)，并自愿承擔(dān)違約責(zé)任，與張某無關(guān)，不能轉(zhuǎn)嫁到張某身上。綜上所述，一審部分事實(shí)認(rèn)定不清，王某的請(qǐng)求不合理，一審判決適用法律錯(cuò)誤，超出訴訟請(qǐng)求，結(jié)果不公正。

王某辯稱，同意一審判決。第一，本案沒有超過訴訟時(shí)效，王某是在出售涉案房屋以后在給案外人辦理手續(xù)時(shí)才知道的，過錯(cuò)在張某，張某一直都沒有告知王某。第二，本案是張某違約向王某賠償?shù)膯栴}，賠償有兩種方式，一種是有明確的違約金，另外一種是雙方?jīng)]有約定或者約定的方式不成立，但是不影響違約的認(rèn)定。第三，關(guān)于過錯(cuò)問題，王某沒有任何過錯(cuò)，其是經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買的涉案房屋，張某隱瞞了有其他人戶口的事實(shí)，并且在合同中承諾了如無法遷出戶口應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。張某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，而其違約責(zé)任不以王某是否有損失為前提，本案確實(shí)是給王某造成了很大的不方便，現(xiàn)案外人暫扣王某5萬元房款。而且根據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)，自己的房屋中有其他人戶口在，從心理上和實(shí)際的房屋價(jià)值上都會(huì)有折扣。

王某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令張某給付戶口逾期遷出違約金124500元，并按日支付自2017年2月5日至戶口遷出之日房款萬分之五的違約金，酌情主張20萬元；2．判令張某支付王某律師費(fèi)8000元；3.判令張某將位于北京市×處的戶口遷出；4．本案訴訟費(fèi)由張某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月20日，在鏈家公司居間下，王某作為買受人與張某作為出賣人簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定：出賣人所售房屋坐落于×號(hào)，建筑面積63.58平方米，經(jīng)出賣人和買受人協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為2240000元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為250000元。合同載明：第九條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記（三），出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶名遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5％的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

涉案房屋上的戶口問題，張某陳述：涉案房屋上有案外人耿某的戶口，經(jīng)其核實(shí)，1999年12月8日，涉案房屋的第一任房主劉某將其朋友耿某的戶籍遷入涉案房屋。2001年，劉某將涉案房屋賣給李某。2009年李某將涉案房屋賣給張某。耿某自2005年之后就聯(lián)系不上了，目前無法遷出戶口。

2019年10月19日，王某、趙晨作為出賣人與耿某1、王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給耿某1、王某。王某陳述其在本次交易過程中查詢戶口才得知涉案房屋上有耿某的戶口未遷出，現(xiàn)買受人耿某1、王某因戶籍遷出問題扣留了5萬余元的房款未支付。經(jīng)一審法院明確詢問，王某陳述其就戶口遷出的問題與耿某1、王某未達(dá)成一致意見、也沒有生效裁判確定。

一審法院認(rèn)為，王某與張某簽署的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思的表示，且不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。本案中，涉案房屋上的戶口為案外人戶口，非由張某遷入，也非張某或其親友。王某訴請(qǐng)要求張某遷出該戶口，但因戶籍遷移系公安機(jī)關(guān)行政管理的職權(quán)范圍，并非法院的民事糾紛受理范圍，且需案外人配合，故一審法院對(duì)王某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求難以支持。就張某是否因案外人戶口未遷出而支付王某違約金，一審法院認(rèn)為，雙方合同約定“如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的”，出賣人應(yīng)當(dāng)依約向買受人支付違約金，但本案中案外人的戶口不能遷出不可歸責(zé)于張某，不是張某“自身原因”，因此王某據(jù)此要求張某支付其違約金依據(jù)不足。但一審法院同時(shí)需要強(qiáng)調(diào)的是，買賣合同的出賣人對(duì)其出賣的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)保證其出賣的標(biāo)的物權(quán)利具有完整性，任何第三人對(duì)該標(biāo)的物不享有任何權(quán)利。出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)屬于法定義務(wù)，且不以出賣人具有主觀過錯(cuò)為前提條件。及至本案，在當(dāng)前的戶籍管理制度下，戶口是附著于房屋這一物之上的權(quán)利，買受人在依約支付對(duì)價(jià)之后取得房屋所有權(quán)，同時(shí)也取得了以房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)的其它權(quán)利，比如附著于該房屋之上的戶口相關(guān)權(quán)利，即買受人作為房屋所有權(quán)人有權(quán)將自己的戶口遷入涉案房屋，也有權(quán)要求他人將戶口遷出該房屋或不得遷入該房屋。從本案買賣交易過程看，買賣雙方對(duì)戶口相關(guān)問題實(shí)際上是有明確約定的，張某作為出賣人，未能在出賣房屋時(shí)注意到該房屋上有案外人戶口并告知買受人王某，致使王某買受的房屋存在權(quán)利瑕疵，進(jìn)而影響了王某后續(xù)作為出賣人出售房屋的交易情況，在張某未向法庭提交證據(jù)證實(shí)王某在與其交易時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在此種權(quán)利瑕疵的情況下，張某應(yīng)當(dāng)就其怠于履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，具體賠償金額一審法院結(jié)合該項(xiàng)權(quán)利瑕疵對(duì)合同目的的影響程度、交易對(duì)價(jià)的公平合理性等因素酌情確定?？紤]到案外人戶口在王某與張某交易時(shí)即存在且持續(xù)未遷出，一審法院對(duì)于張某的時(shí)效主張不予支持。王某要求張某支付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，一審法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百零七條、第一百五十條之規(guī)定，判決：一、張某賠償王某損失80000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：經(jīng)詢，張某稱直到王某就本案起訴后其找上一家房主才知道涉案房屋上有耿某的戶口；王某稱其出售涉案房屋時(shí)去派出所查詢才得知涉案房屋上有案外人的戶口。

另，王某在一審時(shí)提交了其與耿某1、王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，其中約定：如出賣人未如實(shí)陳述戶籍登記情況或擅自遷出戶籍、或未如期將戶籍遷出的，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付房屋總價(jià)款萬分之五的違約金；雙方一致同意從購(gòu)房款中留存5萬元作為戶口遷出保證金，該戶口遷出保證金可抵扣與戶口相關(guān)的違約金等。

對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，王某與張某簽署的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思的表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。根據(jù)該合同約定，張某應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)，但涉案房屋上至今仍有案外人的戶口未遷出，故張某未履行合同約定的義務(wù)。同時(shí)，張某作為出賣人應(yīng)對(duì)其轉(zhuǎn)讓的涉案房屋負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，保證其出賣的房屋權(quán)利具有完整性，任何第三人對(duì)該標(biāo)的物不享有任何權(quán)利。且出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，不以其主觀上有過錯(cuò)為條件。從本案買賣交易過程來看，雙方對(duì)戶口遷出問題在《北京市存量房屋買賣合同》中予以明確約定，張某作為出賣人，未能在出賣房屋時(shí)注意到該房屋上有案外人戶口并告知買受人王某，致使王某買受的房屋存在權(quán)利瑕疵，進(jìn)而影響了王某后續(xù)作為出賣人出售房屋的交易情況，在張某未提供證據(jù)證明王某在與其交易時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在此種權(quán)利瑕疵的情況下，張某應(yīng)當(dāng)就其怠于履行瑕疵擔(dān)保義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。結(jié)合合同的約定及履行情況、張某的過錯(cuò)程度、未遷出戶口給王某出售涉案房屋造成的不利影響等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，一審法院酌情確定張某賠償王某8萬元，并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。王某系因張某逾期遷出戶口而要求其承擔(dān)違約責(zé)任，故一審判決張某賠償王某相應(yīng)損失并未超出其訴訟請(qǐng)求的范圍。因此，張某上訴主張王某沒有損失，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清且適用法律錯(cuò)誤，缺乏依據(jù)，本院不予采信。

另，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，王某稱其出售涉案房屋時(shí)去派出所查詢才得知涉案房屋上有案外人的戶口，張某則稱直到王某就本案起訴后其才知道涉案房屋上有案外人的戶口，同時(shí)考慮到案外人戶口在王某與張某交易時(shí)即存在且持續(xù)未遷出，故張某主張王某起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，張某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審處理結(jié)果并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1175元，由張某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月二十二日

法官助理　田子陽

法官助理　孟　磊

書 記 員　劉怡然