上訴人（原審原告）：北京健知美健身有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路**院北京新天地小區(qū)**樓底商。

法定代表人：崔秀芹，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉艷軍，男，xxxx年xx月xx日出生，北京健知美健身有限公司總經(jīng)理，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：王玉臣，北京金訴律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司，，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)管某**

法定代表人：田建，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊倫，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

上訴人北京健知美健身有限公司（以下簡(jiǎn)稱健知美公司）與上訴人北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司（以下簡(jiǎn)稱管某農(nóng)工商）房屋租賃合同糾紛一案，雙方均不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初86459號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月20日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

健知美公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷一審判決第二項(xiàng)，將本案發(fā)回重審或依法改判支持健知美公司900萬(wàn)元租金差價(jià)損失賠償；2.本案的一審、二審訴訟費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用由管某農(nóng)工商承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定的事實(shí)存在錯(cuò)誤。1.一審法院認(rèn)為“案涉合同約定的租金與評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大，系受合同訂立時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商間的協(xié)商、談判及雙方訂立合同其他目的、因素的影響，以及后來(lái)案涉房屋周圍交通環(huán)境、人流等客觀因素的變化。前述目的的考慮以及因素的變化，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測(cè)?！痹撜J(rèn)定存在嚴(yán)重的錯(cuò)誤：第一，雙方簽訂的合同中，對(duì)于租金的約定是呈逐年遞增的，按不同的年份支付，說(shuō)明雙方已經(jīng)對(duì)于案涉房屋未來(lái)行情價(jià)格走勢(shì)作出了預(yù)判，認(rèn)可租金肯定是上漲的。第二，健知美公司承租房屋本身是用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且對(duì)案涉房屋進(jìn)行大范圍改造投入，完全可以推斷出健知美公司對(duì)案涉房屋的持續(xù)租賃具有“生死攸關(guān)”的利益和強(qiáng)烈的期待性。持有很多物業(yè)的管某農(nóng)工商對(duì)案涉房屋現(xiàn)在的租金價(jià)格是明知的，在此情形下，管某農(nóng)工商對(duì)將來(lái)給承租方造成租金差價(jià)利益損失應(yīng)當(dāng)具有很強(qiáng)的預(yù)見(jiàn)性。第三，健知美公司承租的案涉房屋面積多達(dá)2811.24平方米，屬于大型商業(yè)物業(yè)的租賃。由于健知美公司從事的是商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后很大可能帶來(lái)大量的人流從而在未來(lái)改變周邊的商業(yè)環(huán)境。因此，管某農(nóng)工商在此情形下理應(yīng)預(yù)見(jiàn)案涉房屋區(qū)域未來(lái)有可能發(fā)生租賃行情的大幅遞增。第四，根據(jù)《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》第七條違約責(zé)任第（二）款的約定，說(shuō)明雙方對(duì)違約可能造成的損失具有較高的預(yù)見(jiàn)性。第五，雙方就案涉房屋簽訂的租賃合同，約定的承租價(jià)格公道，和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格持平。后案涉房屋租金出現(xiàn)較大的波動(dòng)，一方面是因?yàn)檎麄€(gè)北京的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)都呈較大幅度的租金價(jià)格提升，這屬于普遍現(xiàn)象。另一方面也確實(shí)是因案涉房屋所在的北京新天地小區(qū)一側(cè)的道路投入使用所致。而管某農(nóng)工商作為案涉房屋的擁有者，尤其是作為當(dāng)?shù)卣块T(mén)的平臺(tái)公司，對(duì)于小區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施投入使用的情況比承租者更為清楚。因此，據(jù)此可知，管某農(nóng)工商對(duì)于因道路投入使用而導(dǎo)致案涉房屋出租價(jià)格上漲的情形是完全有預(yù)見(jiàn)的，因而其對(duì)于健知美公司租金差價(jià)利益的損失也是完全可以預(yù)見(jiàn)的，對(duì)因其根本違約而解除合同應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，也應(yīng)賠償健知美公司主張的案涉房屋租金差價(jià)利益損失。2.一審法院認(rèn)為“健知美公司承租房屋自用，不同于轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營(yíng)性承租、轉(zhuǎn)租活動(dòng)，合同對(duì)轉(zhuǎn)租也進(jìn)行了限制性約定。因此，不能完全參照評(píng)估報(bào)告的意見(jiàn)確定租金差價(jià)損失?！痹撜J(rèn)定也是與事實(shí)不符的：第一，健知美公司是否利用案涉房屋從事轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營(yíng)性承租、轉(zhuǎn)租活動(dòng)，并非影響租金差價(jià)利益損失的因素，因?yàn)樽饨鸩顑r(jià)損失計(jì)算的是如果繼續(xù)履行合同，和無(wú)法繼續(xù)履行合同時(shí)重新在同地段承租同面積房屋的租金差價(jià)，和是否從事經(jīng)營(yíng)性承租、轉(zhuǎn)租活動(dòng)沒(méi)有任何關(guān)系。更何況，健知美公司承租后主要用于自己的健身俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)。第二，在一審?fù)徶校瑢?duì)于租金差價(jià)利益損失，健知美公司依法向一審法院申請(qǐng)鑒定，一審法院也依法委托評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)予以評(píng)估鑒定，評(píng)估報(bào)告也依法予以質(zhì)證。在庭審結(jié)束前，該報(bào)告結(jié)論并未被新的評(píng)估報(bào)告推翻，因此，該評(píng)估程序合法、形式合法、內(nèi)容合法，符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，法院應(yīng)予以采信。3.評(píng)估報(bào)告中所評(píng)估的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)健知美公司的實(shí)際損失，且一審判決導(dǎo)致健知美公司的合法權(quán)益得不到有利的保護(hù)，令違約者由此獲得巨額的租金差價(jià)利益。首先，評(píng)估報(bào)告的結(jié)果看似很高，但和實(shí)際租金價(jià)格相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際的價(jià)格，甚至比健知美公司另租的位置十分偏僻，存在大量公攤的二樓小面積房屋租金價(jià)格低。其次，案涉糾紛系管某農(nóng)工商根本違約所導(dǎo)致的。評(píng)估報(bào)告的結(jié)果是租金差價(jià)損失近1900萬(wàn)，而一審法院僅只支持了200萬(wàn)。在法院組織司法鑒定時(shí)，管某農(nóng)工商到現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)門(mén)配合鑒定時(shí)，配合鑒定的管某農(nóng)工商工作人員還直接問(wèn)評(píng)估人員，是不是評(píng)了以后他們就可以接著對(duì)外招租了，不用再空著了。一審結(jié)果導(dǎo)致近乎90%，甚至更高的租金差價(jià)利益被根本違約者享有，顯失公平。綜上，管某農(nóng)工商根本違約致合同履行不能，因市場(chǎng)行情變化，健知美公司另行租房租金成本上漲，存在租金差價(jià)損失，該損失屬可得利益損失，且該利益損失不僅屬于簽訂合同時(shí)雙方均可預(yù)見(jiàn)的損失，更屬管某農(nóng)工商根本違約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能給健知美公司造成的損失。賠償目的是使合同達(dá)到履行狀態(tài)，以滿足健知美公司在合同完全履行后所獲得的基本利益，且該利益數(shù)額已經(jīng)被合法有效的評(píng)估報(bào)告予以確定，故一審法院應(yīng)當(dāng)予以支持。二、一審法院適用法律存在錯(cuò)誤。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定，管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)賠償健知美公司合同履行后可以獲得的利益。在本案中，健知美公司的可得利益表現(xiàn)為租賃房屋占有使用權(quán)，而租賃房屋占有使用權(quán)因管某農(nóng)工商的違約行為所致?lián)p失可以換算成租金價(jià)值的損失。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》雖沒(méi)有約定健知美公司可以轉(zhuǎn)租房屋以租金差價(jià)作為其收益，但健知美公司租賃該房屋的目的是為了經(jīng)營(yíng)健身房，房屋租金系其經(jīng)營(yíng)成本支出，無(wú)論其健身房經(jīng)營(yíng)是盈是虧，房屋租金上漲會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本支出增大，所以因房屋租金上漲造就的租金差價(jià)損失應(yīng)認(rèn)定為因管某農(nóng)工商違約而使健知美公司所受的可得利益損失，且該可得利益損失已經(jīng)由相關(guān)鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出并經(jīng)質(zhì)證，法院應(yīng)依《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定全額予以支持。綜上，一審法院適用法律存在錯(cuò)誤，應(yīng)依法予以糾正。三、一審判決對(duì)健知美公司極其不公平。首先，訂立合同之初管某農(nóng)工商就惡意隱瞞重要事實(shí)，將案涉房屋的性質(zhì)從“住宅”惡意告知為“商業(yè)”，導(dǎo)致健知美公司投入大額資金后，無(wú)法辦理正常經(jīng)營(yíng)手續(xù)，且多次被行政執(zhí)法機(jī)關(guān)處罰，致使健知美公司產(chǎn)生巨額損失和成本回收緩慢。其次，在雙方因案涉房屋性質(zhì)問(wèn)題尚未達(dá)成解決機(jī)制時(shí)，管某農(nóng)工商就惡意煽動(dòng)群眾，聚眾在健知美公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)外鬧事，并多次在公共媒體上張貼對(duì)健知美公司聲譽(yù)極其不利的通知，給健知美公司造成無(wú)法挽回的損失。最后，綜合一審判決內(nèi)容和健知美公司的實(shí)際損失相差太遠(yuǎn)，健知美公司的一審主張是在有證據(jù)證明的情況下提起的訴訟請(qǐng)求，對(duì)于因管某農(nóng)工商的惡意而造成的聲譽(yù)損失的等均未主張。綜上，一審判決不足以彌補(bǔ)健知美公司的事實(shí)損失，對(duì)健知美公司極其不公平。

管某農(nóng)工商辯稱：不同意健知美公司的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求駁回健知美公司的上訴請(qǐng)求。1.本案中健知美公司作為經(jīng)營(yíng)健身房的專業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)知道其租賃的標(biāo)的物必須符合消防等相關(guān)條件，在合同簽訂之前，其應(yīng)對(duì)相關(guān)租賃標(biāo)的物是否符合條件等情況進(jìn)行自查和核查，如果沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的核查簽訂了租賃合同，對(duì)合同租賃標(biāo)的物不能正常履行負(fù)有責(zé)任。因此，健知美公司對(duì)目前合同涉及事項(xiàng)及后果無(wú)權(quán)提出賠償?shù)南嚓P(guān)訴訟請(qǐng)求。2.本案一審判決對(duì)雙方之間以及健知美公司的相關(guān)過(guò)錯(cuò)未進(jìn)行審查認(rèn)定，對(duì)相關(guān)責(zé)任未進(jìn)行劃分，一審判決對(duì)案件事實(shí)重大遺漏和認(rèn)定不當(dāng)。3.健知美公司在本案中和前一訴訟中，陳述其經(jīng)營(yíng)處于虧損狀態(tài)，沒(méi)有利潤(rùn)，合同約定涉案租賃標(biāo)的物僅是作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用，不允許通過(guò)轉(zhuǎn)租等手段獲取租金差價(jià)，健知美公司不存在合同預(yù)期利益損失的情形，健知美公司要求以租金差價(jià)作為損失賠償?shù)囊罁?jù)，沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。4.租金評(píng)估與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，不能作為本案認(rèn)定預(yù)期利益損失的證據(jù)材料。評(píng)估報(bào)告是對(duì)管某農(nóng)工商出租的房屋現(xiàn)在或今后的市場(chǎng)租賃價(jià)格的預(yù)估，評(píng)估報(bào)告的預(yù)估只能作為管某農(nóng)工商今后租賃房屋的租金，不屬于健知美公司應(yīng)當(dāng)或者可能要獲取的租金收益或者收入。評(píng)估報(bào)告不能作為本案的證據(jù)或者判決依據(jù)。5.本案一審中法院明確詢問(wèn)了健知美公司關(guān)于租金損失的相關(guān)訴請(qǐng)依據(jù)，健知美公司在一審中明確其并沒(méi)有繼續(xù)進(jìn)行與健身房經(jīng)營(yíng)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，健知美公司也沒(méi)有再去對(duì)外租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)，健知美公司不存在額外支付了差額租金造成租金損失的客觀事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。因此，一審判決認(rèn)定的租金損失沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

管某農(nóng)工商上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回健知美公司的相應(yīng)訴訟請(qǐng)求；二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由健知美公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決對(duì)案件事實(shí)審查不清、認(rèn)定錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，判決結(jié)果明顯不當(dāng)，造成國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，應(yīng)當(dāng)予以撤銷，健知美公司的該部分訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。一、一審判決對(duì)案件事實(shí)審查不清，認(rèn)定錯(cuò)誤，責(zé)任主體認(rèn)定不當(dāng)。1.一審判決對(duì)健知美公司對(duì)涉案房屋裝修損失產(chǎn)生的原因及相關(guān)事實(shí)未進(jìn)行審查，屬于重要事實(shí)審查不清，認(rèn)定錯(cuò)誤。健知美公司對(duì)涉案房屋是按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行的裝修，因此在其進(jìn)行裝修之前，應(yīng)當(dāng)將二次消防設(shè)計(jì)方案及消防施工設(shè)計(jì)圖紙報(bào)送消防主管部門(mén)進(jìn)行報(bào)批，并須在獲得許可后，方可進(jìn)行改造施工和后續(xù)的裝修施工。但健知美公司在一審訴訟中沒(méi)有提交其事先經(jīng)過(guò)報(bào)批的相關(guān)證據(jù)材料，一審法院亦沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行任何的審查。如果健知美公司履行了裝修改造前的消防審批報(bào)批手續(xù)，則會(huì)在健知美公司裝修改造前即被叫停止，不會(huì)繼續(xù)進(jìn)行裝修改造，不會(huì)產(chǎn)生裝修損失，也不會(huì)發(fā)生本案中出現(xiàn)的、因開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的消防初始登記不當(dāng)而影響二次消防驗(yàn)收這一后果。因此，不能進(jìn)行二次消防驗(yàn)收的責(zé)任在健知美公司。2.關(guān)于合同解除后，健知美公司在同一小區(qū)內(nèi)租賃房屋繼續(xù)經(jīng)營(yíng)一事，一審判決引述和認(rèn)定錯(cuò)誤。在一審中，健知美公司明確陳述的是以個(gè)人名義租賃了一個(gè)260平方米的房屋繼續(xù)進(jìn)行私教活動(dòng)，但并不是健知美公司的租賃行為和經(jīng)營(yíng)行為，且健知美公司也沒(méi)有向法庭提交任何證據(jù)材料。3.一審判決對(duì)涉案房屋的所有權(quán)單位、房屋登記備案的責(zé)任單位等關(guān)鍵事實(shí)未進(jìn)行審查，屬于對(duì)責(zé)任主體審查和認(rèn)定不當(dāng)。在一審中，管某農(nóng)工商已經(jīng)明確表明了涉案房屋系國(guó)有資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)人為朝陽(yáng)區(qū)政府下屬的文教委，房屋登記相關(guān)的事項(xiàng)系由房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)登記備案。因此，管某農(nóng)工商僅僅是作為代管單位，而不屬于主體責(zé)任單位，對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。一審判決認(rèn)定管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋承擔(dān)責(zé)任，并應(yīng)當(dāng)作為本案的責(zé)任主體，明顯屬于對(duì)案件事實(shí)和責(zé)任主體的認(rèn)定不當(dāng)。二、一審判決將租金差價(jià)推定為健知美公司的經(jīng)營(yíng)收益減少，認(rèn)定為合同履行的預(yù)期利益，屬于法律概念錯(cuò)誤。經(jīng)營(yíng)收益是指經(jīng)營(yíng)行為而產(chǎn)生的收入收益，而合同預(yù)期利益是指合同有效履行后可以獲取的相應(yīng)收益。在本案合同中明確約定了健知美公司不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，因此健知美公司不能通過(guò)房屋標(biāo)的物的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益，也不存在轉(zhuǎn)租租金與原合同中約定的租金金額的差額或差價(jià)，不存在合同履行后的租金差額這一合同預(yù)期利益。一審期間健知美公司明確陳述了其未租賃其他房屋進(jìn)行同類經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有提交任何證據(jù)證明其租賃房屋產(chǎn)生了更高的租金支出而形成了租金差價(jià)損失。在一審中，包括在前一個(gè)訴訟案件中，健知美公司一直主張其是虧損經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有獲利。而此后健知美公司是否經(jīng)營(yíng)、如何經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)等，均是不確定事項(xiàng)。一審判決在沒(méi)有客觀事實(shí)為依據(jù)，沒(méi)有有效證據(jù)支持的情形下，在沒(méi)有產(chǎn)生客觀經(jīng)濟(jì)損失的情形下，直接認(rèn)定存在預(yù)期利益損失明顯錯(cuò)誤。三、一審判決結(jié)果明顯損害了管某農(nóng)工商的合法權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)有資產(chǎn)的合法收益權(quán)，造成了國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重流失。健知美公司未履行報(bào)批程序、未獲得消防部門(mén)許可進(jìn)行裝修而產(chǎn)生的損失，過(guò)錯(cuò)在于健知美公司，其無(wú)權(quán)要求賠償。在沒(méi)有任何證據(jù)證明健知美公司在租賃合同終止后另行支付了超過(guò)原租賃合同約定的租金，并且產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的情形下，一審判決直接推理認(rèn)定該租金差價(jià)屬于健知美公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的減少，而該減少部分作為合同預(yù)期利益損失進(jìn)行判決處理，顯然與案件事實(shí)不符合，沒(méi)有證據(jù)支持、沒(méi)有法律依據(jù)，直接損害了國(guó)有資產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益。另外，本案中健知美公司對(duì)合同的解除負(fù)有同等責(zé)任，而非管某農(nóng)工商一方的全部責(zé)任。現(xiàn)生效判決也沒(méi)有認(rèn)定管某農(nóng)工商對(duì)合同解除負(fù)有全部責(zé)任，健知美公司作為健身房經(jīng)營(yíng)單位，其知道而且應(yīng)當(dāng)知道租賃的房屋必須是已經(jīng)取得消防備案或者具有消防許可手續(xù)的房屋，健知美公司在決定簽訂租賃合同前應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃標(biāo)的物履行自查的責(zé)任和義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)租賃標(biāo)的物存在瑕疵不能使用的責(zé)任。健知美公司應(yīng)當(dāng)對(duì)合同解除承擔(dān)責(zé)任。

健知美公司辯稱：不同意管某農(nóng)工商的上訴請(qǐng)求。生效判決已經(jīng)認(rèn)定因管某農(nóng)工商違約導(dǎo)致合同解除，管某農(nóng)工商關(guān)于裝修損失的上述觀點(diǎn)不符合實(shí)際情況。合同第2條約定涉案房屋租賃后從事商業(yè)服務(wù)、體育休閑等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用，而且管某農(nóng)工商屬于鄉(xiāng)政府的托管部門(mén)，是按照當(dāng)時(shí)商業(yè)價(jià)格承租的。如果管某農(nóng)工商明確告知不能經(jīng)營(yíng)，健知美公司不可能花費(fèi)巨資投入經(jīng)營(yíng)。健知美公司一開(kāi)始就在申報(bào)消防手續(xù)，多次申報(bào)，多次提交消防設(shè)計(jì)和消防改造，僅僅在消防就花費(fèi)上百萬(wàn)的投入。正是由于涉案房屋錯(cuò)誤的消防備案，管某農(nóng)工商不配合辦理變更手續(xù)，導(dǎo)致最終沒(méi)有取得。涉案房屋在規(guī)劃上不是住宅，但備案時(shí)弄錯(cuò)了，從2013年到合同解除管某農(nóng)工商不配合辦理變更手續(xù)，導(dǎo)致最終沒(méi)有取得消防手續(xù)，責(zé)任在于出租方，不在于承租方。健知美公司2013年就承租涉案場(chǎng)地，承租后如果坐等管某農(nóng)工商協(xié)助辦理手續(xù)，損失更大。作為一家公司，人員投資到位，不可能坐等損失擴(kuò)大，只能止損，這都是管某農(nóng)工商導(dǎo)致的。合同解除了，私教課沒(méi)有地方上，健知美公司也沒(méi)有資金賠償了，只能另外承租房屋作為私教課上課使用。在之前的案件中，法院對(duì)所有權(quán)單位都已經(jīng)在庭審中進(jìn)行了核實(shí)。租金差價(jià)損失的產(chǎn)生因?yàn)楣苣侈r(nóng)工商的違約導(dǎo)致的，如果不存在違約行為，剩余租期內(nèi)的租金成本是健知美公司必然享有的，是成本性的支出，是健知美公司的實(shí)際損失，也經(jīng)過(guò)了司法鑒定。本案糾紛是管某農(nóng)工商的違約導(dǎo)致的，給健知美公司造成了經(jīng)濟(jì)損失，直接導(dǎo)致健知美公司的股東和管理人員陷入困境，負(fù)債累累，導(dǎo)致總經(jīng)理抑郁癥，但沒(méi)有錢(qián)繳納住院費(fèi)，連上訴費(fèi)都是借的。管某農(nóng)工商的行為損害了健知美公司的利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所謂同等責(zé)任問(wèn)題，一審法院對(duì)租金差價(jià)損失90%是沒(méi)有支持的，僅支持了10%，是對(duì)于違約方的保護(hù)。生效判決認(rèn)定合同解除責(zé)任在于管某農(nóng)工商，認(rèn)定由于管某農(nóng)工商消防原因?qū)е潞贤痪哂新男谢A(chǔ)，但損失支持上顯失公平。租金差價(jià)對(duì)健知美公司是損失，對(duì)管某農(nóng)工商確是違約所得。如果雙方合同繼續(xù)履行，管某農(nóng)工商不可能享有超出合同之外的租金。在簽署租賃合同之前，管某農(nóng)工商明確承諾標(biāo)的物符合使用條件，寫(xiě)入合同第2條，而且在鄉(xiāng)政府出具的產(chǎn)權(quán)證明中明確是商用?？善诖鎿p失和利潤(rùn)不是完全劃等號(hào)的，租金是成本性支出，減少導(dǎo)致利潤(rùn)的增加。如果不是管某農(nóng)工商的違約，按照當(dāng)時(shí)合同履行，健知美公司可以繼續(xù)享受雙方合同約定的租金。可期待利益損失是法定的，管某農(nóng)工商的違約導(dǎo)致健知美公司損失慘重，管某農(nóng)工商至今沒(méi)有賠償一分錢(qián)，健知美公司已經(jīng)快破產(chǎn)了，再承租是不可能實(shí)現(xiàn)的。退一步講，即使按照管某農(nóng)工商所稱的同等責(zé)任，租金差價(jià)損失至少應(yīng)賠償900萬(wàn)元。

健知美公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判令管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失118.81萬(wàn)元、行政處罰款9.7萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)性支出損失1000萬(wàn)元、2019年8月29日至2025年5月31日租金差價(jià)損失1897.23萬(wàn)元、鑒定費(fèi)11.9萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年5月31日，健知美公司（乙方）與管某農(nóng)工商（甲方）簽訂《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》，承租案涉房屋，建筑面積2811.24平方米，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)、體育休閑、居民服務(wù)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用，，地下游泳池用于游泳場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)使用租期自2013年6月1日至2025年5月31日，其中2013年6月1日至2013年11月30日為免租期；2013年6月至2014年5月租金76.96萬(wàn)元、2014年6月至2016年5月年度租金153.92萬(wàn)元、2016年6月至2019年5月年度租金161.62萬(wàn)元、2019年6月至2022年5月年度租金169.7萬(wàn)元、2022年6月至2025年5月年度租金178.18萬(wàn)元；甲方出租給乙方的標(biāo)的樓房乙方只有使用權(quán)，未經(jīng)甲方同意，不能向第三方轉(zhuǎn)租。

案涉房屋原為毛坯房，健知美公司承租后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修。后，健知美公司投入使用。合同履行過(guò)程中，管某農(nóng)工商起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》自2017年9月18日通知解除，健知美公司騰空交還房屋、支付租金、房屋使用費(fèi)等。法院經(jīng)審理后認(rèn)為“現(xiàn)因管某農(nóng)工商提供房屋自身問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)二次消防驗(yàn)收，無(wú)法用于經(jīng)營(yíng)使用，管某農(nóng)工商對(duì)此負(fù)有責(zé)任。健知美公司在被消防主管部門(mén)行政處罰后停止支付租金，不能視為根本違約，管某農(nóng)工商在此情況下發(fā)出解除通知對(duì)健知美公司不發(fā)生解除效力，健知美公司無(wú)需向管某農(nóng)工商支付滯納金。鑒于雙方約定房屋用于經(jīng)營(yíng)，因房屋本身原因現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，故法院判決雙方租賃關(guān)系自判決生效之日解除。合同解除后，健知美公司應(yīng)將房屋交還管某農(nóng)工商，2016年6月1日以后發(fā)生的租金根據(jù)現(xiàn)實(shí)營(yíng)業(yè)狀況予以酌減，雙方可就合同解除后發(fā)生的索賠問(wèn)題另行解決”，作出（2018）京0105民初4689號(hào)民事判決。雙方均不服，提出上訴。北京市第三中級(jí)人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民終11281號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判。健知美公司與管某農(nóng)工商在2019年11月20日辦理房屋交接手續(xù)，管某農(nóng)工商收回房屋。健知美公司稱在同一小區(qū)內(nèi)另行租賃了面積約260平方米的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，租金每平方米4.9元/天。

健知美公司稱在經(jīng)營(yíng)使用過(guò)程中，由于案涉房屋備案為住宅，無(wú)法通過(guò)消防安全檢查，也無(wú)法辦理衛(wèi)生許可證，導(dǎo)致被處以行政罰款。就此，健知美公司提交了封條、行政處罰決定書(shū)、行政處罰繳款書(shū)及網(wǎng)頁(yè)查詢頁(yè)、致函、證明等予以佐證。管某農(nóng)工商不予認(rèn)可，稱即使真實(shí)，也系健知美公司經(jīng)營(yíng)不當(dāng)所致。

健知美公司主張2016年6月至2019年8月28日期間，其公司支出水電暖費(fèi)等254萬(wàn)余元、工資472萬(wàn)余元，由于管某農(nóng)工商違反合同約定，未協(xié)助其公司辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致其公司被行政處罰、查封，管某農(nóng)工商在小區(qū)內(nèi)張貼公告、在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布公告，聲稱案涉房屋要被收回，要求居民不要辦卡，退卡，造成其公司長(zhǎng)期被圍堵，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司時(shí)不時(shí)斷水?dāng)嚯?，各種干擾，導(dǎo)致原本應(yīng)當(dāng)盈利的卻變成虧本，連支出都無(wú)法平衡，沒(méi)有收入，但支出了相應(yīng)的費(fèi)用，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性支出損失。就此，健知美公司提交了通知、截圖、照片、部分工資表、水電、物業(yè)費(fèi)發(fā)票。管某農(nóng)工商稱健知美公司證據(jù)所示行為與其公司無(wú)關(guān)，不是其公司實(shí)施的；不認(rèn)可工資表、水電、物業(yè)費(fèi)發(fā)票。

審理過(guò)程中，健知美公司申請(qǐng)對(duì)案涉房屋裝飾裝修、租金差價(jià)進(jìn)行評(píng)估鑒定。法院依法委托評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)予以評(píng)估鑒定。其中租金差價(jià)損失咨詢報(bào)告記載，2019年8月29日至2025年5月31日期間，原合同租金數(shù)額與評(píng)估租金差價(jià)共計(jì)1897.23萬(wàn)元。健知美公司支出評(píng)估費(fèi)79000元。裝飾裝修殘值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告記載，房屋裝飾裝修殘值為118.81萬(wàn)元。健知美公司支出評(píng)估費(fèi)40000元。

一審法院認(rèn)為，人民法院生效的民事判決認(rèn)定管某農(nóng)工商對(duì)于房屋無(wú)法通過(guò)二次消防驗(yàn)收、無(wú)法用于經(jīng)營(yíng)使用負(fù)有責(zé)任，管某農(nóng)工商發(fā)出的解除通知對(duì)健知美公司不發(fā)生解除效力，因案涉房屋本身原因已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)而判決解除健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的案涉合同。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。故，對(duì)于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失118.81萬(wàn)元的請(qǐng)求，法院予以支持。健知美公司在未取得消防驗(yàn)收、衛(wèi)生許可等情況下，仍違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營(yíng)使用，導(dǎo)致受到行政處罰，系其自身違法經(jīng)營(yíng)行為所致，責(zé)任在健知美公司，對(duì)健知美公司要求管某農(nóng)工商賠償行政處罰款9.7萬(wàn)元的請(qǐng)求，法院不予支持。健知美公司主張因管某農(nóng)工商的違約及其他侵權(quán)行為，經(jīng)營(yíng)受影響，其公司在2016年6月至2019年8月期間支出了工資、水電等費(fèi)用，收支不平衡，要求管某農(nóng)工商賠償期間的經(jīng)營(yíng)性支出損失。健知美公司提交的證據(jù)不足以證明其收入及收入不足以抵償支出的情況，且健知美公司提交的證據(jù)不足以證明相關(guān)其他侵權(quán)行為系管某農(nóng)工商所為，之前生效的民事判決也已對(duì)2016年6月之后的租金予以了酌減。故，對(duì)健知美公司主張的經(jīng)營(yíng)性支出損失，法院不予支持。

健知美公司與管某農(nóng)工商的合同期限至2025年5月31日，并約定了各期的租金標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)因管某農(nóng)工商的原因?qū)е潞贤崆敖獬?，租金?biāo)準(zhǔn)上漲，健知美公司另行租賃其他房屋，將會(huì)支付比原合同標(biāo)準(zhǔn)高的租金，租金標(biāo)準(zhǔn)的上漲，將導(dǎo)致健知美公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的相應(yīng)減少，因此，租金差價(jià)損失當(dāng)屬于健知美公司所受的可得利益損失?？傻美娴膿p失不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。案涉合同約定的租金與評(píng)估的租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大，系受合同訂立時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商間的協(xié)商、談判及雙方訂立合同其他目的、因素的影響，以及后來(lái)案涉房屋周圍交通環(huán)境、人流等客觀因素的變化。前述目的的考慮以及因素的變化，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測(cè)。健知美公司承租房屋自用，不同于轉(zhuǎn)租等為目的的經(jīng)營(yíng)性承租、轉(zhuǎn)租活動(dòng)，合同對(duì)轉(zhuǎn)租也進(jìn)行了限制性約定。因此，不能完全參照評(píng)估報(bào)告的意見(jiàn)確定租金差價(jià)損失。法院綜合考慮合同期內(nèi)管某農(nóng)工商可取得的租金收入、健知美公司另行承租的情況及導(dǎo)致租金差價(jià)的因素、雙方的過(guò)錯(cuò)程度，根據(jù)公平原則，確定管某農(nóng)工商需支付的租金差價(jià)損失。在合同因管某農(nóng)工商的原因提前解除的情況下，健知美公司因相關(guān)評(píng)估鑒定而支出評(píng)估費(fèi)11.9萬(wàn)元，管某農(nóng)工商應(yīng)當(dāng)予以承擔(dān)。

一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條第一款之規(guī)定，判決：一、北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司裝飾裝修損失賠償款一百一十八萬(wàn)八千一百元；二、北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司租金差價(jià)損失賠償款二百萬(wàn)元；三、北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司于判決生效后十五日內(nèi)支付北京健知美健身有限公司評(píng)估費(fèi)十一萬(wàn)九千元；四、駁回北京健知美健身有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)查明的事實(shí)，（2018）京0105民初4689號(hào)民事判決認(rèn)定，因管某農(nóng)工商提供房屋自身問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)二次消防驗(yàn)收，無(wú)法用于經(jīng)營(yíng)使用，管某農(nóng)工商對(duì)此負(fù)有責(zé)任。健知美公司在被消防主管部門(mén)行政處罰后停止支付租金，不能視為根本違約，管某農(nóng)工商在此情況下發(fā)出解除通知對(duì)健知美公司不發(fā)生解除效力，健知美公司無(wú)需向管某農(nóng)工商支付滯納金。鑒于雙方約定房屋用于經(jīng)營(yíng)，因房屋本身原因現(xiàn)已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，故判決雙方租賃關(guān)系自判決生效之日解除。雙方均不服，提出上訴。北京市第三中級(jí)人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民終11281號(hào)民事判決，判決駁回上訴，維持原判?，F(xiàn)健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》已解除。

關(guān)于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償裝飾裝修損失，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》約定了健知美公司租賃涉案房屋的經(jīng)營(yíng)用途，且載明管某農(nóng)工商為健知美公司提供免租裝修期，能夠據(jù)以認(rèn)定健知美公司系經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修。一審中，經(jīng)評(píng)估，涉案房屋裝飾裝修殘值為118.81萬(wàn)元，一審法院據(jù)此判決管某農(nóng)工商支付健知美公司裝飾裝修損失賠償款，具有事實(shí)及法律依據(jù)。管某農(nóng)工商上訴主張不能進(jìn)行二次消防驗(yàn)收等責(zé)任在健知美公司，但并未提交充分有效證據(jù)證明其主張，本院對(duì)此不予采納。

關(guān)于健知美公司主張管某農(nóng)工商賠償租金差價(jià)損失，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類型。健知美公司與管某農(nóng)工商簽訂的《房屋建筑物租賃協(xié)議書(shū)》約定租期自2013年6月1日至2025年5月31日，并約定了租金標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)因管某農(nóng)工商提供房屋自身問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)二次消防驗(yàn)收，房屋不具備繼續(xù)履行的條件導(dǎo)致合同提前解除，租金標(biāo)準(zhǔn)上漲，健知美公司另行租賃其他房屋，將會(huì)支付比原合同標(biāo)準(zhǔn)高的租金，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)的相應(yīng)減少，因此，租金差價(jià)損失屬于健知美公司所受的可得利益損失。評(píng)估的租金與合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)差距較大系受簽訂合同時(shí)健知美公司與管某農(nóng)工商訂立合同目的及協(xié)商、談判等因素的影響，以及案涉房屋環(huán)境狀況、配套設(shè)施、交通及人員流動(dòng)等客觀情況變化所致。一審法院認(rèn)定綜合簽約目的及相關(guān)因素，系雙方當(dāng)事人基于特定目的考慮的結(jié)果，對(duì)環(huán)境、市場(chǎng)等客觀因素較大的變化，難以在訂立合同時(shí)做出全面客觀的預(yù)測(cè)，并無(wú)不當(dāng)。一審法院綜合考慮雙方簽訂合同的目的、合同約定內(nèi)容、健知美公司另行經(jīng)營(yíng)情況、影響租金差價(jià)的因素、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度及可預(yù)見(jiàn)性等情況，根據(jù)公平原則，酌情判決管某農(nóng)工商支付健知美公司租金差價(jià)損失賠償款，并無(wú)不當(dāng)。健知美公司上訴主張租金差價(jià)損失屬于管某農(nóng)工商根本違約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能給健知美公司造成的損失，應(yīng)改判支持其900萬(wàn)元租金差價(jià)損失賠償，管某農(nóng)工商上訴主張健知美公司不存在合同履行后的租金差額這一合同預(yù)期利益，應(yīng)駁回該公司的訴訟請(qǐng)求，均依據(jù)不足，本院不予采納。因管某農(nóng)工商的原因致涉案房屋租賃合同提前解除，健知美公司因相關(guān)評(píng)估鑒定而支出評(píng)估費(fèi)11.9萬(wàn)元，一審法院判決管某農(nóng)工商支付健知美公司評(píng)估費(fèi)，合法有據(jù)。

綜上所述，健知美公司、管某農(nóng)工商的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)94057元，由北京健知美健身有限公司負(fù)擔(dān)60800元（已交納），由北京市朝陽(yáng)區(qū)管某農(nóng)工商聯(lián)合公司負(fù)擔(dān)33257元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　馬立紅

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年四月一日

法官助理　衛(wèi)孚嘉

書(shū) 記 員　王　艷