上訴人（原審原告、反訴被告）：周春，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市豐臺區(qū)。

上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市豐臺區(qū)。

周春、劉某之共同委托訴訟代理人：趙光彬，北京元輔律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：王萍，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市通州區(qū)。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市通州區(qū)。

上訴人周春、劉某因與被上訴人王萍、王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初11774號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法適用獨任制開庭對本案進行了審理。上訴人周春、劉某及二人之委托訴訟代理人趙光彬，被上訴人王萍、王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

周春、劉某上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判支持周春、劉某全部訴訟請求，駁回王萍、王某某全部反訴請求。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。周春、劉某簽署房屋租賃合同以后認真履行了合同義務，沒有根本違約情形。周春、劉某及時投入資金進行了房屋裝修改造，王萍、王某某也同意裝修改造方案，并天天在施工現(xiàn)場配合進行暖氣加裝、上下水接通及馬桶污水排放，整個施工過程在場，從來沒有提出過異議。周春、劉某在支付第二期租金之前因生意經營出現(xiàn)資金回籠不及時，向王萍、王某某借了5000元用于周轉，在支付第二期房租時及時給王萍、王某某說清了，先支付10000元，春節(jié)后再支付2000元，王萍、王某某也是同意的。二、周春、劉某少付第二期租金2000元，在事先是和王萍、王某某溝通并獲得其同意的，并不存在違約拖欠的問題。對房屋裝修改造也中獲得王萍、王某某認可的，其在現(xiàn)場天天幫周春、劉某監(jiān)督施工隊施工，也從來沒有得出異議，因此根本不存在周春、劉某擅自變動主體結構的問題。一審判決以這兩個理由認定周春、劉某根本違約，來反推王萍、王某某已經有了合同解除權，并進而認定王萍、王某某在春節(jié)過后不讓周春、劉某居住的行為就認定王萍、王某某行使了合同約定的解除權太過牽強。王萍、王某某在本次訴訟前從來沒有主張以這兩個理由解除合同，也根本沒有主張過解除合同。周春、劉某春節(jié)后回京，因為疫情的原因，一路上都在和王萍、王某某聯(lián)系溝通，可是到了宋莊后，王萍、王某某反而不接電話，村委會讓其接周春、劉某進村，其也不接電話。周春、劉某報警、向各級投訴，2020年2月11日通過市民熱線反饋才知道是王萍、王某某自己不讓居住的，根本不是疫情管控的原因。三、王萍、王某某經周春、劉某同意對租賃房屋進行裝修改造后，又不讓周春、劉某居住是想無償占有周春、劉某對租賃房屋的裝修改造投入。周春、劉某投入資金對租賃房屋進行了裝修改造，使得周春、劉某的房屋不論是自身使用價值還是對外出租價格都會給王萍、王某某帶來極大幫助。王萍、王某某以疫情為由不讓周春、劉某居住使用，其本意就是想占有周春、劉某對租賃房屋裝修投入?，F(xiàn)在一審判決竟然牽強的認定周春、劉某違約，王萍、王某某依合同行使了解除權，周春、劉某的全部裝修改造投入都歸王萍、王某某占有了，周春、劉某無法接受，這樣判決沒有體現(xiàn)公平公正。一審的各個判項也多是和稀泥，目的就是讓周春、劉某的所有投入都沒有任何補償，讓王萍、王某某收回了周春、劉某精心裝修改造后房屋，還心安理得，因為這是法院的判決。四、王萍、王某某在春節(jié)過后周春、劉某從老家返回時不讓周春、劉某居住，造成周春、劉某大冬天疫情期間無法租房沒有住處，給周春、劉某身心造成了極大損害。

王萍、王某某辯稱，同意一審判決，不同意周春、劉某的上訴意見。王萍、王某某沒有同意對房屋主體結構進行改造。王萍、王某某接收房租不代表對周春、劉某違約行為的認可。

周春、劉某向一審法院起訴請求：1.判令解除房屋租賃合同，退還2月11日至3月16日房租2333.33元，允許周春、劉某正常收拾東西時間30天，并帶上所有周春、劉某購買東西搬離所租房屋；2.判令王萍、王某某承擔違約責任，賠償違約損失，一個月房租2000元；3.判令王萍、王某某賠償房屋裝修款12000元及部分材料費用2650元，合計14650元；4.判令王萍、王某某因房屋無法提供正常居住的其他損失2月11日至5月11日的居住費用；5.判令王萍、王某某承擔因為違約導致的搬家費用6000元；6.由于王萍、王某某一直不讓周春、劉某搬家周春、劉某產生的與租房相關的其他費用；7.判令王萍、王某某承擔本次訴訟費用。

王萍、王某某向一審法院反訴請求：1.判決王萍、王某某與周春、劉某于2020年7月15日解除2019年3月17日簽訂的《北京市房屋租賃合同》；2.判決周春、劉某向王萍、王某某支付2020年3月16日至2020年7月15日租金8000元、違約金2000元；3.判決周春、劉某將承租房內屬于自己的個人物品向王萍、王某某支付清租金及賠償款后3日內搬離出承租房，并將承租房及承租房鑰匙交還給王萍、王某某，同時將房屋清理干凈；4.判決周春、劉某將破壞王萍、王某某的房屋及西廂房改廁所、正房西間承重墻改門、院內連廊拆除、地面復平損失10000元；5.判決周春、劉某賠償王萍、王某某損壞王萍、王某某沙發(fā)（一套3組）、柜子（3個）、床（1個）、床頭柜（2個）、椅子（4把），共計8000元；6.反訴費由周春、劉某承擔。后王萍、王某某將反訴請求第二項增加支付至7月21日的租金387元。

一審法院認定事實：2019年3月17日，王萍、王某某（甲方、出租方）與周春、劉某（乙方、承租方）簽訂《北京市房屋租賃合同》（以下簡稱租賃合同），約定該房屋坐落于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)平家疃村，該房屋為平房5間；甲方允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾；房屋租賃期限自2019年4月15日至2024年4月15日，共計5年；租金標準為每月2000元，每年24000元，該房屋租金2年不變，自第3年起，雙方可協(xié)商對租金進行調整，租金支付時間為2019年3月17日支付半年，以后以年支付；租賃期內，乙方承擔水費、電費、電話費、電視收視費、供暖費、燃氣費等費用；甲方應在2019年4月15日前將房屋按約定條件交付給乙方，租賃期滿或合同解除后，乙方應返還該房屋及其附屬設施，甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章，乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為雙方協(xié)商解決；乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房屋：1.不支付或者不按照約定支付租金達30日的，2.欠繳各項費用達2000元的，3.擅自改變該房屋用途的，4.擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的，5.擅自將該房屋轉租給第三人的，6.利用該房屋從事違法活動的，7.其他；合同還約定了其他內容。租賃合同簽訂后一周左右，王萍、王某某將涉案房屋交付劉某、周春使用，交房時雙方并未簽訂交割單。2019年3月，劉某、周春向王萍、王某某支付半年租金12000元。2019年12月5日，劉某、周春向王萍、王某某支付租金10000元，至今尚欠王萍、王某某2019年下半年房屋租金2000元。庭審中，劉某、周春稱2019年下半年欠了2000元租金，但是王萍、王某某同意其晚交2000元，因為其家里有事與王萍、王某某協(xié)商過；王萍、王某某稱不是這樣的，因為王某某催繳，但是劉某、周春說他沒有，其也沒有辦法。

租賃合同簽訂后，劉某、周春對涉案房屋進行了裝修改造，如衛(wèi)生間鋪設瓷磚、改水電等。此外，劉某、周春在涉案房屋的衛(wèi)生間加建了一個門洞、衛(wèi)生間與正房間搭建了陽光連廊、正房最西側房屋東墻處加建了門洞。2020年2月11日，劉某、周春通過12345熱線了解到王萍、王某某表示不再向其出租房屋。案件審理過程中，劉某、周春向法院提交購置家具家電清單，王萍、王某某對此表示認可。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。當事人一方依照上述規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，如因承租人違約導致合同解除的，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。本案中，劉某、周春與王萍、王某某簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按照約定履行合同項下之權利義務。根據(jù)租賃合同約定，在乙方不支付或者不按照約定支付租金達30日、欠繳各項費用達2000元或者擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的，甲方有權單方解除合同，現(xiàn)劉某、周春欠付租金2000元已超過30日，且對涉案房屋主體結構進行了變動，故王萍、王某某享有合同解除權。因劉某、周春于2020年2月11日收到王萍、王某某解除合同的意思表示，故雙方的租賃合同應于2020年2月11日解除。合同解除后，王萍、王某某應當將已收取的租金余額退還劉某、周春，劉某、周春應當將涉案房屋騰退返還給王萍、王某某，經一審法院核算，應當退還的租金余額為2333元。關于劉某、周春要求王萍、王某某承擔違約責任，賠償違約損失即一個月房租2000元的訴訟請求，因違約方系劉某、周春，且租賃合同中并未約定違約金，故對其該項訴訟請求，一審法院不予支持。關于王萍、王某某要求劉某、周春支付2020年3月16日至2020年7月21日租金8387元及違約金2000元的反訴請求，因租賃合同已于2020年2月11日解除，且租賃合同中并未約定違約金，故對其該項反訴請求，一審法院不予支持。關于劉某、周春要求王萍、王某某賠償因房屋無法提供正常居住的其他損失即2月11日至5月11日的居住費用的訴訟請求，因雙方簽訂的租賃合同已于2020年2月11日解除，故對其該項訴求，沒有事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。關于劉某、周春要求王萍、王某某承擔因違約導致的搬家費用6000元的訴訟請求，沒有相應證據(jù)，亦未舉證證明王萍、王某某存在違約行為，故對其該項訴求，一審法院不予支持。關于劉某、周春第六項訴訟請求即由于王萍、王某某一直不讓其搬家產生的與租房相關的其他費用，該項訴求不明確，亦未提供相應證據(jù)，故對該項訴求，一審法院不予支持。關于王萍、王某某要求劉某、周春賠償損壞其沙發(fā)、柜子、床頭柜、椅子共計8000元的反訴請求，因雙方簽訂合同時未簽訂交割單，王萍、王某某未舉證證明其存在家具損失，故對其該項反訴請求，一審法院不予支持。關于劉某、周春要求王萍、王某某賠償房屋裝修款12000元及部分材料費用2650元的訴訟請求，對于沒有形成附合的裝飾裝修物，劉某、周春應當予以拆除帶走，對于形成附合的裝飾裝修物，王萍、王某某同意利用裝飾裝修殘值，應當在利用價值范圍內予以適當補償，因劉某、周春加建了院內連廊、正房西間東墻加建門洞等，對涉案房屋確實有所破壞，應當對王萍、王某某予以賠償，一審法院酌定補償與賠償金額相當，雙方相互折抵為宜。判決如下：一、劉某、周春與王萍、王某某于2019年3月17日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2020年2月11日解除；二、王萍、王某某退還劉某、周春房屋租金2333元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行清；三、劉某、周春將北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)平家疃村5區(qū)144號房屋騰退返還給王萍、王某某，于判決生效之日起十日內執(zhí)行清；四、駁回劉某、周春的其他訴訟請求；五、駁回王萍、王某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費1562元，由劉某、周旭負擔212元（已交納），由王萍、王某某負擔1350元（已交納）。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。周春、劉某提交書面證言一份，證明王萍、王某某對于整個裝修過程是知情的；提交微信聊天記錄一份，證明王萍、王某某同意周春、劉某先支付1萬元租金。王萍、王某某未向本院提交新的證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。王萍、王某某對周春、劉某提交證據(jù)的真實性認可，對證明目的不認可。周春、劉某另向本院郵寄《證據(jù)調取申請》一份，申請調?。?.第一次開庭后法官現(xiàn)場采集的物品登記及照片；2.2020年2月11日早7.28分通州區(qū)徐辛莊派出所民警出警記錄證明；3.通州法院（2020）京0112民初22126號案件開庭筆錄及錄音。本院認為，周春、劉某之申請不符合法律規(guī)定，本院不予準許。本院經審理查明的其他事實與一審法院查明事實一致。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，雙方簽訂的租賃合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按照約定履行合同項下之權利義務。雙方在租賃合同中約定，承租人不支付或者不按照約定支付租金達30日、欠繳各項費用達2000元的，出租人有權單方解除合同。根據(jù)所查事實，劉某、周春欠付租金2000元，且已超過30日，故王萍、王某某享有合同解除權。周春、劉某主張王萍、王某某同意其緩交租金，但其所提交之證據(jù)不足以證明其主張成立。一審法院根據(jù)解除通知的送達情況確定租賃合同應于2020年2月11日解除，處理正確，本院予以維持。合同解除后，王萍、王某某應當將已收取的租金余額退還劉某、周春，劉某、周春應當將涉案房屋騰退返還給王萍、王某某，一審法院核算的應退還租金數(shù)額，并無不當，本院予以維持。關于劉某、周春要求王萍、王某某承擔違約責任的訴訟請求，因違約方系劉某、周春，故其該項主張缺乏依據(jù)，一審法院未予支持，處理正確。關于劉某、周春要求王萍、王某某賠償因房屋無法提供正常居住的其他損失即2月11日至5月11日的居住費用的訴訟請求，因雙方簽訂的租賃合同已于2020年2月11日解除，故對其該項訴求沒有事實和法律依據(jù)。關于劉某、周春要求王萍、王某某承擔因違約導致的搬家費用6000元及王萍、王某某不讓其搬家產生的其他費用的訴訟請求，缺乏相應證據(jù)，本院不予支持。關于劉某、周春要求王萍、王某某賠償房屋裝修款12000元及部分材料費用2650元的訴訟請求，對于沒有形成附合的裝飾裝修物，劉某、周春應當予以拆除帶走，對于形成附合的裝飾裝修物，王萍、王某某同意利用裝飾裝修殘值，應當在利用價值范圍內予以適當補償，因劉某、周春加建了院內連廊、正房西間東墻加建門洞等，對涉案房屋確實有所破壞，應當對王萍、王某某予以賠償，一審法院酌定補償與賠償金額相當，并相互折抵，處理并無不當，本院予以維持。

綜上所述，周春、劉某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費424元，由周春、劉某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　江錦蓮

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　王永基