上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉錚，北京笑陽律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李高尚，北京笑陽律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：黃某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：于春梅，北京市中盾律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人黃某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初47908號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月18日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回黃某某在一審中的全部訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；2.本案的一審、二審訴訟費(fèi)全部由黃某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。張某某與黃某某于2013年8月8日簽訂為期10年的《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》是無效合同，張某某向黃某某收取的90萬元并非租金，而是建房的工程款。這也從客觀方面說明該筆費(fèi)用要一次性付清的原因。張某某用該筆款項(xiàng)蓋了一層小院交由黃某某使用，黃某某在未經(jīng)主管部門及張某某許可的情況下，在原有租賃房屋的基礎(chǔ)上又私自擴(kuò)建了一層、二層及鍋爐房并進(jìn)行了裝修，違法擴(kuò)建面積共計(jì)522.56平方米，以上擴(kuò)建行為并未獲得審批和規(guī)劃許可，后經(jīng)鄉(xiāng)、村有關(guān)部門認(rèn)定為違建，存在重大的安全隱患，后該房屋于2017年8月4日整體拆除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中，張某某與黃某某的建設(shè)行為自始至終均未取得規(guī)劃許可及主管部門審批，應(yīng)認(rèn)定為無效，故雙方簽訂的《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》不存在解除的問題。而一審法院在案件的審理過程中，并未到鄉(xiāng)、村拆遷部門核實(shí)拆遷原因及了解具體拆遷情況，就判令合同解除屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤，并未考慮到雙方的過錯(cuò)程度。一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，同理，適用法律亦存在錯(cuò)誤。根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，張某某在租賃地內(nèi)蓋了一層供黃某某使用，黃某某在此基礎(chǔ)上擴(kuò)建了一層，加蓋了二層，并且新建了鍋爐房（合法的供熱設(shè)施必須具備5證，首先要向供熱主管部門提出申請(qǐng)，并環(huán)保部門、規(guī)劃部門、質(zhì)監(jiān)部門、消防部門以及供熱辦聯(lián)合審查，審查通過后才可以修建鍋爐房，驗(yàn)收合格后方可頒發(fā)供熱許可證），正因?yàn)辄S某某未經(jīng)審批，私建了鍋爐房，增加了此大院內(nèi)的安全隱患，屬疏解的范圍，故被拆除。因此，本案中雙方均有過錯(cuò)，且黃某某的過錯(cuò)程度亦高于張某某。但一審法院對(duì)此并未加以認(rèn)定。三、一審法院并未理解雙方合同約定的本意，判令張某某退還租金65萬沒有依據(jù)。首先，如前所述，黃某某向張某某支付的90萬元并非租金，該筆款項(xiàng)在合同簽訂之初一次性給付，就其性質(zhì)來講屬于建房的工程款。又根據(jù)《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》第六條第一款的約定：如國(guó)家建設(shè)征用土地或鄉(xiāng)、村實(shí)施鄉(xiāng)域改造計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動(dòng)解除，雙方互不賠償。對(duì)于本條約定其實(shí)就指遇到政府拆遷用地，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，雙方互不承擔(dān)法律責(zé)任。張某某收取的90萬元已經(jīng)建成房屋供黃某某使用，現(xiàn)該房已被拆除，雙方均有損失，故應(yīng)各自承擔(dān)，因此也就不存在退還的說法。

黃某某辯稱，同意一審判決，不同意張某某的上訴請(qǐng)求和理由。

黃某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令解除《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》；2．判令張某某退還租金70萬元；3．判令張某某支付資金占用損失，以70萬元作為基數(shù)，自2017年8月4日起至2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際履行之日止按同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月8日，黃某某（作為承租方）與張某某（作為出租方）簽訂《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》，約定黃某某承租北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)呂家營(yíng)村與十八里店村交接處兩間商鋪后一庫(kù)房XX（以下簡(jiǎn)稱涉案庫(kù)房），租賃期限為10年，即從2013年8月8日至2023年8月8日，每年租金10萬元，十年租金100萬元一次性付清。合同解除或租賃期滿后，乙方將租賃資產(chǎn)交還甲方，對(duì)于更新改造后的租賃資產(chǎn)歸甲方所有，乙方出資增加的動(dòng)產(chǎn)歸乙方所有。合同履行中如遇不可抗力的原因，或簽訂租賃合同所依據(jù)的國(guó)家政策發(fā)生重大變化，雙方可協(xié)商變更或解除本合同。如國(guó)家建設(shè)征用土地或鄉(xiāng)、村實(shí)施鄉(xiāng)域改造計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動(dòng)解除，雙方互不賠償。

同日，張某某將涉案?jìng)}庫(kù)交付黃某某。2017年8月4日房屋拆遷，黃某某搬離涉案房屋。

合同履行過程中，黃某某交納租金90萬元，并以一套家具抵頂10萬元租金。

一審?fù)徶校S某某自述涉案房屋自2017年5月2日開始斷水?dāng)嚯姴荒苁褂?，張某某自述拆遷不規(guī)范，可能會(huì)有斷水?dāng)嚯姷那闆r。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，黃某某、張某某自愿簽署《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》，雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用和公平的原則，依約履行各自的義務(wù)。根據(jù)合同約定“如國(guó)家建設(shè)征用土地或鄉(xiāng)、村實(shí)施鄉(xiāng)域改造計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，合同自動(dòng)解除，雙方互不賠償”。本案中，涉案庫(kù)房已被拆遷騰退，合同不具備繼續(xù)履行的條件。黃某某要求解除合同，符合雙方約定，應(yīng)予支持。但合同解除時(shí)間應(yīng)以黃某某實(shí)際騰退房屋即2017年8月4日為準(zhǔn)。合同解除后，張某某應(yīng)退還黃某某剩余租期對(duì)應(yīng)的租金。此外，考慮到涉案庫(kù)房在租賃期間發(fā)生斷水?dāng)嚯姷那樾?，房屋使用效能降低，?duì)于租金水平應(yīng)予調(diào)整。綜上，一審法院判決：一、確認(rèn)黃某某與張某某簽訂的《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》于2017年8月4日解除；二、張某某于判決生效后七日內(nèi)退還黃某某租金650000元；三、駁回黃某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)10800元，由黃某某負(fù)擔(dān)500元（已交納），由張某某負(fù)擔(dān)10300元（黃某某已交納，張某某于判決生效后七日內(nèi)給付黃某某）。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與一審一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂的《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》是否有效以及張某某是否應(yīng)向黃某某返還租金的問題。

首先，對(duì)于《租賃經(jīng)營(yíng)合同書》的效力。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案中，張某某主張依照上述司法解釋中的具體規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定涉案租賃合同無效。對(duì)此本院認(rèn)為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋占地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有制土地，所建房屋受鄉(xiāng)、村規(guī)劃調(diào)整，與城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋在性質(zhì)上、法律適用上存在較大差異。審判實(shí)踐中依照法律規(guī)定的不同和城鎮(zhèn)、村鄉(xiāng)房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)差異，對(duì)城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件和鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件適用的法律標(biāo)準(zhǔn)和裁判規(guī)則亦不盡相同。這也是上述司法解釋在制定時(shí)明確該司法解釋的適用范圍系城市、鎮(zhèn)規(guī)劃內(nèi)的房屋，而對(duì)鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，僅規(guī)定可以參照該解釋處理的原因?？梢?，對(duì)于該解釋中的部分規(guī)定是否應(yīng)在集體土地上房屋的租賃合同糾紛中予以適用，應(yīng)由法院在具體個(gè)案中進(jìn)行識(shí)別。本案涉案租賃房屋為集體土地上房屋，張某某主張涉案租賃合同應(yīng)適用上述司法解釋而認(rèn)定無效，但對(duì)此并未充分舉證證明本案存在應(yīng)當(dāng)參照適用該司法解釋的具體情形，故對(duì)張某某的該項(xiàng)上訴主張，本院不予采納。由此，張某某依據(jù)合同無效主張雙方按各自過錯(cuò)承擔(dān)損失的上訴意見，本院亦不予支持。

其次，對(duì)于張某某是否應(yīng)向黃某某返還租金的問題。本案中，涉案庫(kù)房已被拆遷騰退，合同不具備繼續(xù)履行的條件。黃某某要求解除合同，符合雙方約定。合同解除時(shí)間應(yīng)以黃某某實(shí)際騰退房屋即2017年8月4日為準(zhǔn)。合同解除后，張某某理應(yīng)退還黃某某剩余租期對(duì)應(yīng)的租金。此外，一審考慮到涉案庫(kù)房在租賃期間發(fā)生斷水?dāng)嚯姷那樾?，房屋使用效能降低，?duì)于租金水平應(yīng)予調(diào)整，處理正確，應(yīng)予維持。張某某上訴主張黃某某支付的90萬元性質(zhì)并非租金，而是一次性支付的建房工程款，該主張不符合雙方的合同約定，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10800元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　馬立紅

審 判 員　　何靈靈

審 判 員　　周艷雯

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　仵　霞

法官助理　　高玉珠