上訴人（原審被告）：單某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：周莉鑫，黑龍江路平律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：阮彤祥，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：盧志杰，北京濟(jì)桓律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京銀某新型建材有限公司，住所地北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街村。

法定代表人：劉勇，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王正中，男，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部主任。

委托訴訟代理人：劉青，男，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部職員。

被上訴人（原審被告）：劉勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省廣德縣。

委托訴訟代理人：王正中，男，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部主任。

委托訴訟代理人：劉青，男，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部職員。

上訴人單某某因與被上訴人阮彤祥、劉勇、北京銀某新型建材有限公司（以下簡稱銀某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

單某某上訴請求：1.發(fā)回重審或依法改判、撤銷、變更一審判決，由銀某公司向阮彤祥承擔(dān)退還全部購房款義務(wù)，與上訴人無關(guān)。2.訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實與理由：一、一審法院對阮彤祥第一項訴訟請求：判令阮彤祥、銀某公司簽訂的《辦公用房預(yù)售合同》無效，未作出判決；二、原審法院對上訴人系《辦公用房預(yù)售合同》中涉案房屋的實際出賣人認(rèn)定錯誤，銀某公司應(yīng)為涉案房屋的實際出賣人，其與阮彤祥系涉案合同的合同相對方。三、原審法院判決由單某某承擔(dān)退還阮彤祥購房款適用法律錯誤。

阮彤祥辯稱，同意一審判決，不同意上訴人單某某的上訴請求。

劉勇、銀某公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人單某某的上訴請求。

阮彤祥向一審法院提出訴訟請求：1.判令阮彤祥、銀某公司簽訂的《辦公用房預(yù)購合同》無效；2.判令銀某公司、劉勇退還阮彤祥購房款217350元；3.判令單某某退還購房款922460元；4.判令單某某賠償阮彤祥資金占用損失（以782460元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、劉勇、單某某實際全部付清之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；5.判令銀某公司、劉勇、單某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

該院經(jīng)審理認(rèn)定的事實如下：2016年1月5日，阮彤祥與單某某簽訂《辦公用房預(yù)購合同》，約定：出賣人為北京銀某新型建材有限公司，買受人為阮彤祥；出賣人以出讓方式取得坐落于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街地塊的國有土地使用權(quán)；該房屋的規(guī)劃用途為辦公；該房屋為第一條規(guī)定項目中1號樓一層2單元115號，房屋竣工后，如房號發(fā)生改變的，以房屋所有權(quán)證登記的地址為準(zhǔn)；該房屋預(yù)測建筑面積為52.42平方米，該房屋層高為5.4米；該房屋沒有權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，該房屋沒有銷售給除本買受人以外的其他人，該房屋沒有司法查封或其他受到限制交易的情況；買受人采取一次性付款的方式付款；出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年9月30日前向買受人交付該房屋；雙方并就合同的其他權(quán)利義務(wù)做出約定，但合同并未約定房款數(shù)額。上述房屋所在土地的性質(zhì)為工業(yè)用地。經(jīng)阮彤祥、單某某確認(rèn)，上述合同房屋買賣的實際價格為1139810元。2014年11月17日，阮彤祥已給付單某某上述購房款。單某某向阮彤祥出具加蓋銀某公司公章金額為217350元的收據(jù)一張。阮彤祥稱雙方曾對其購買的具體房屋進(jìn)行了變更，由原1號樓1層變更為1號樓1層房屋。

另查，劉勇系銀某公司股東及法定代表人，因單某某、劉勇、銀某公司存在借款糾紛，銀某公司向單某某提供了加蓋了公司公章的《辦公用房預(yù)購合同》及收據(jù)，單某某稱銀某公司提供上述合同及收據(jù)時合同及收據(jù)中的買受人信息為空白。

該院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)之一為《辦公用房預(yù)購合同》的出賣人的認(rèn)定問題。根據(jù)查明的事實，《辦公用房預(yù)購合同》實際系由單某某與阮彤祥磋商、簽訂，房款實際亦全部由單某某收取，銀某公司雖向單某某提供了合同及收據(jù)，但其提供的合同及收據(jù)中載明的購房款的數(shù)額與實際成交的房款數(shù)額相距甚遠(yuǎn)，銀某公司、劉勇并未實際參與涉案合同的磋商、簽訂。合同簽訂后，銀某公司、劉勇亦未實際收取相應(yīng)的購房款，亦未實際履行合同。因此，銀某公司、劉勇并無與阮彤祥簽訂《辦公用房預(yù)購合同》的意思表示，《辦公用房預(yù)購合同》的出賣人應(yīng)為單某某，銀某公司、劉勇并非《辦公用房預(yù)購合同》的出賣人。

關(guān)于合同效力問題。單某某將涉案房屋作為商品房出售給阮彤祥，單某某并不具有銷售涉案房屋的資質(zhì)。涉案房屋所在土地性質(zhì)為工業(yè)用地，涉案房屋實為工業(yè)用地上所建辦公用房。單某某出售涉案房屋改變了土地用途，損害了社會公共利益，且在無資質(zhì)的情況下將涉案房屋出售給阮彤祥，故雙方簽訂的《辦公用房預(yù)購合同》應(yīng)屬無效。

無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《辦公用房預(yù)購合同》應(yīng)屬無效，阮彤祥要求單某某退還購房款的請求，合法有據(jù)，具體數(shù)額亦未超過單某某收取的數(shù)額，該院予以支持。至于阮彤祥未在本案中要求單某某返還的購房款，可另行主張權(quán)利。因銀某公司并非合同相對方，亦未實際收取相應(yīng)的購房款，阮彤祥堅持要求銀某公司返還購房款，無事實及法律依據(jù)，該院不予支持。《辦公用房預(yù)購合同》明確約定了涉案房屋的用途為辦公，亦載明了涉案土地的土地使用證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號等情況，單某某、阮彤祥對于出賣人的銷售資質(zhì)、出售房屋所在土地的性質(zhì)、房屋用途等信息理應(yīng)知情，單某某、阮彤祥對于合同無效均存有過錯，故阮彤祥應(yīng)自行承擔(dān)占用資金的利息損失。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、單某某返還阮彤祥房款922460元，于判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回阮彤祥的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院補(bǔ)充查明：2016年1月5日的《辦公用房預(yù)購合同》載明出賣人為銀某公司，買受人為阮彤祥，出賣人處加蓋有銀某公司公章及劉勇人名章。2014年10月16日，單某某作為出借人（甲方）、劉勇作為借款人（乙方）、王怡青作為擔(dān)保人（丙方）簽訂了《借款合同》。合同約定，甲方借出給乙方350萬元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前歸還。乙方同意以位于北京市通州區(qū)馬駒橋銀某綜合樓的1#樓十三套房屋作為抵押擔(dān)保，本案阮彤祥購買的原1號樓1層（后變更為1號樓1層）房屋即為上述十三套房屋中的一套，面積43.47平方米，單價5000元，總價217350元。如乙方出現(xiàn)未按協(xié)議約定給付甲方款項時自愿以此上房屋承擔(dān)給付義務(wù)。甲方將上述房屋轉(zhuǎn)售后，乙方需按甲方要求為該房屋辦理合同更名及轉(zhuǎn)簽手續(xù)。乙方處加蓋了銀某公司公章及劉勇人名章。

二審中，單某某稱已就上述《借款合同》涉及的350萬元借款提起訴訟，目前正處于一審中。

二審中，各方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審查明的事實一致。

本院認(rèn)為，公民、法人的合法權(quán)益受法律保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。當(dāng)事人之間成立合同關(guān)系，應(yīng)根據(jù)雙方發(fā)出的要約和承諾的真實意思表示認(rèn)定。雖然《辦公用房預(yù)購合同》第一章合同當(dāng)事人中出賣人為銀某公司，買受人為阮彤祥，但上述合同系銀某公司預(yù)先加蓋公章后交付單某某，合同中買受人一欄空缺。且阮彤祥系將購房款支付給單某某，并非直接向銀某公司支付，而銀某公司稱對涉案房屋買賣合同不知情，亦未收到阮彤祥購房款，且未依照合同約定向阮彤祥交付房屋。故一審法院認(rèn)定阮彤祥與單某某系《辦公用房預(yù)購合同》的實際權(quán)利義務(wù)承受人，符合本案事實，并無不當(dāng)。一審法院認(rèn)定《辦公用房預(yù)購合同》無效，具有充分的事實及法律依據(jù)，且各方當(dāng)事人均無異議，本院不持異議。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，單某某應(yīng)當(dāng)將收取阮彤祥的款項返還，故上訴人單某某關(guān)于應(yīng)由銀某公司向阮彤祥返還購房款的上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，單某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決存在漏項，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決第一項；

二、撤銷北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初19788號民事判決第二項；

三、阮彤祥與北京銀某新型建材有限公司于2016年1月5日簽訂的《辦公用房預(yù)購合同》無效；

四、駁回阮彤祥的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)6731元，由阮彤祥負(fù)擔(dān)219元（已交納），由單某某負(fù)擔(dān)6512元（于本判決生效之日起7日內(nèi)負(fù)擔(dān)）；二審案件受理費(fèi)13025元，由單某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　高　貴

審 判 員　　張清波

審 判 員　　張海洋

二〇二一年四月十六日

法官助理　　郭　瑩

書 記 員　　張　朋