上訴人（原審原告、反訴被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：王征男（王某某之女），住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：任鵬，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：王穎，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：屈麗麗，北京市尚元律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人李某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初12635號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人王某某之委托訴訟代理人王征男、任鵬，被上訴人李某某之委托訴訟代理人王穎、屈麗麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請求：1.撤銷一審判決第三項，依法改判，按照一審《房地產(chǎn)估價報告》中確定的評估總價423889元酌定對李某某予以補償；2.充分考慮王某某的實際經(jīng)濟情況，待拆遷補償實際發(fā)生時，再協(xié)商給予李某某因時間變化引起土地及位置價值增值造成的經(jīng)濟損失；3.李某某承擔本案的全部訴訟費用。事實和理由：一審判決認定王某某給付李某某經(jīng)濟損失70萬元不符合事實情況，且王某某不具備履行該判決的經(jīng)濟能力。1.2002年8月31日，王某某與李某某在案外人張建忠的撮合和見證下，王某某將其所有的位于北京市順義區(qū)×號的農(nóng)村宅基地及地上房屋以44000元的價格出賣給李某某，雙方簽署了《買賣房屋契約》，李某某支付款項后，王某某將房屋及房屋土地證交付給李某某。在一審審理過程中，李某某代理人稱李某某及家人居住在市區(qū)，不在涉訴房屋內(nèi)居住，故將涉訴房屋交給了中間人張建忠平時幫忙照看?？梢宰C明李某某從未在該房屋實際居住過，甚至不曾管理照看過該處房屋及院落，不會因騰退房屋產(chǎn)生任何生活及居住上的不便，也不涉及經(jīng)濟損失。2.房屋從出讓至今一直未進行過翻修、翻建，其東墻已屬高危建筑，隨時面臨倒塌風險，因該墻體臨大路，若發(fā)生坍塌，隨之引發(fā)的傷害不可估量。在一審審理過程中，經(jīng)李某某申請，一審法院委托北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司（以下簡稱北方評估公司）對涉訴宅院宅基地的區(qū)位補償價、地上物重置成新價進行評估的現(xiàn)場勘察（估價對象現(xiàn)場照片）可以作為佐證，證實房屋無主動返修、修繕等行為，故李某某并未對該房屋進行過任何經(jīng)濟投入，不涉及經(jīng)濟損失。3.房屋交付給李某某后不久，即將該房屋出租，經(jīng)王某某與租客確認，李某某首次出租大約6-7年，每年收取租金約1800元，之后租戶退房，李某某再次出租給一家做縫紉生意的租戶，經(jīng)與租客確認，再次出租大約4-5年，租金不詳。在一審審理過程中，李某某代理人稱涉訴房屋平日由中間人張建忠?guī)兔φ湛?，李某某對房屋出租情況不詳，即使真存在出租行為，也是張建忠對外出租的，租金都由張建忠收取，張建忠未向李某某轉(zhuǎn)交過租金，李某某對此并未獲益。因此在房屋出租一事上，李某某不涉及經(jīng)濟損失。4.北方評估公司評估后確認房屋含宅基地價值共計423889元，一審判決認定的經(jīng)濟損失70萬元遠遠高過鑒定價格。5.李某某自簽署該協(xié)議至今均系非農(nóng)業(yè)家庭戶，非本村戶口，也非本村集體經(jīng)濟組織成員，其無權(quán)對涉案宅基地、房屋及院落進行交易，涉案宅基地、房屋及院落不具有市場自然流通的可能性及價值，也不存在因交易產(chǎn)生的經(jīng)濟損失。6.根據(jù)北京市政府信息公開專欄于2018年發(fā)布的《牛欄山地區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2016-2020年）調(diào)整方案》可知，涉案房屋所在村落無整改及拆遷計劃，截至目前，不存在因整改或拆遷帶來的經(jīng)濟利益，故目前也不存在因此產(chǎn)生的經(jīng)濟損失。7.針對農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，北京市各級法院按照北京高院下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》和《北京市人民法院民事審判實務(wù)疑難問題研討會會議紀要》的指導精神進行審判。會議紀要中說明要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣差價的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。目前涉案房屋不涉及居住、翻建及擴建、拆遷，基于現(xiàn)狀及事實，在考慮經(jīng)濟補償時不應(yīng)考慮以上三種情況。8.針對可能因拆遷產(chǎn)生的補償，李某某可待日后拆遷時另行解決。李某某在涉案房屋所在村落購買了不止一處房屋，故李某某購買農(nóng)村土地房屋的目的不是自住，而是一種純粹的投資行為。李某某截至目前并無實際利益損失。9.王某某系北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村村民，為農(nóng)業(yè)戶口，至今仍居無定所，房屋是否能夠以合理價格返還，涉及到王某某的生存權(quán)益。10.一審判決賠償數(shù)額過高，超出了王某某的支付能力，為了解決糾紛，王某某同意以《房地產(chǎn)估價報告》中房屋重置成新價和附屬物價格賠償給李某某，無經(jīng)濟能力支付區(qū)位補償價，愿意在涉案房屋征地或拆遷時協(xié)商解決，給予李某某經(jīng)濟補償。

李某某辯稱，同意一審判決，不同意王某某的上訴請求。王某某提出的第1、2項上訴請求存在矛盾，李某某對涉案房屋進行出租、修繕、翻建等均是李某某對涉案房屋的合法處置，與王某某無關(guān)。評估價僅是作為參考，一審法院酌定的數(shù)額合理?，F(xiàn)在涉案宅基地周邊的公共設(shè)施提升、居住環(huán)境改善，涉案宅基地已經(jīng)升值，王某某在出售涉案宅基地18年后，違反誠實信用原則。涉案房屋無論拆遷與否，因王某某提出的合同無效之訴，王某某已經(jīng)給李某某造成實際損失。

王某某向一審法院起訴請求：1.王某某與李某某于2002年8月31日簽署的《買賣房屋契約》無效；2.李某某立即騰退房屋并將房屋返還給王某某；3.李某某支付房屋占用費共計155600元（前7年按每年1800元計算，后11年按每年13000元計算）。一審訴訟中，王某某明確其訴訟請求：1.王某某與李某某于2002年8月31日簽署的《買賣房屋契約》無效；2.李某某立即騰退院落、房屋并返還給王某某。

李某某向一審法院提出反訴請求：1.王某某返還李某某購房款44000元；2.王某某賠償李某某因合同無效的損失100萬元。

一審法院認定事實：王某某系北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村村民，為農(nóng)業(yè)戶口。李某某為城鎮(zhèn)居民戶口。王某某在北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村原有宅院一處，該宅院位于北京市順義區(qū)×號。原順義縣土地管理局為涉訴宅院的宅基地頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》，登記的土地使用者為王某某。2002年8月31日，王某某與李某某達成《買賣房屋契約》，約定王某某將位于北京市順義區(qū)×號的房屋及院落賣與李某某，李某某支付王某某房款4.4萬元。后王某某將北京市順義區(qū)×院及《集體土地建設(shè)用地使用證》交付李某某。

一審審理過程中，經(jīng)李某某申請，一審法院委托北方評估公司對涉訴宅院宅基地的區(qū)位補償價、地上物重置成新價進行評估。2020年11月12日，北方評估公司出具《房地產(chǎn)估價報告》，確定涉訴宅院總價為423889元，其中涉訴宅院總的區(qū)位補償價為291568元，房屋重置成新價109189元、附屬物為23132元。李某某支付鑒定費5000元。雙方對《房地產(chǎn)估價報告》真實性認可，李某某認可該《房地產(chǎn)估價報告》的評估無異議，王某某稱其對評估結(jié)果有意見，不認可評估中對香椿樹、柿子樹的價格、院墻的價值過高、灶臺、炕及大門的評估價也不認可，但同意以《房地產(chǎn)估價報告》房屋重置成新價和附屬物價格賠償給李某某。

一審法院認為，農(nóng)村宅基地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，該集體經(jīng)濟組織成員享有宅基地使用權(quán)。本案中，王某某與李某某雖然達成了農(nóng)村房屋買賣協(xié)議，但因李某某并非北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村集體經(jīng)濟組織的成員，該協(xié)議違反了國家有關(guān)法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。故對王某某要求確認其與李某某于2002年8月31日簽署的《買賣房屋契約》無效的請求，一審法院予以支持。

合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)責任。王某某應(yīng)當知道宅基地為該村集體經(jīng)濟組織所有，不能向本村集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)王某某在轉(zhuǎn)讓涉訴宅院原有房屋十八年之后，以房屋買賣行為違反法律相關(guān)規(guī)定為由，主張該買賣合同無效并要求返還房屋，此行為有悖誠信原則，故對此行為所造成的后果，王某某應(yīng)承擔主要責任。李某某不是北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)龍王頭村的集體經(jīng)濟組織成員，其對盲目簽訂農(nóng)村房屋買賣合同所引起的后果，負有次要責任，因王某某與李某某就涉訴宅院房屋于2002年8月31日簽署的《買賣房屋契約》為無效合同，李某某應(yīng)將涉訴宅院、房屋返還給王某某，王某某亦應(yīng)將涉訴房屋的賣房款返還給李某某。王某某應(yīng)當對因合同無效給李某某造成的經(jīng)濟損失依責賠償，具體賠償數(shù)額，一審法院將參考評估報告書及現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合市場價格等綜合因素酌情予以確定，對李某某反訴訴訟請求中數(shù)額過高部分一審法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決：一、王某某與李某某于二○○二年八月三十一日簽訂的《買賣房屋契約》無效；二、王某某于判決生效之日起七日內(nèi)返還李某某購房款四萬四千元；三、王某某于判決生效之日起七日內(nèi)給付李某某經(jīng)濟損失共計七十萬元；四、在王某某全部履行完判決第二項和第三項之日起三十日內(nèi)，李某某騰退并返還王某某位于北京市順義區(qū)×號宅院、房屋；五、駁回李某某其他反訴訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，王某某向本院提交了北京市政府信息公開專欄《牛欄山地區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）調(diào)整方案》，證明涉案宅基地及房屋所在村在土地規(guī)劃中屬于保留村落，不在城鎮(zhèn)化改造、拆遷的范圍內(nèi)，對于可能因拆遷產(chǎn)生的補償，李某某應(yīng)待拆遷發(fā)生時另行起訴。李某某稱對上述證據(jù)的真實性無法核實，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認可。經(jīng)詢，雙方當事人均認可涉案房屋未列入拆遷范圍。

對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條第一款規(guī)定：“第二審人民法院應(yīng)當圍繞當事人的上訴請求進行審理?！北景钢?，雙方當事人對一審判決主文第一、二項以及第四項中的騰退并返還涉訴宅院及房屋均無異議，本院予以確認。根據(jù)當事人訴辯意見，本案二審爭議焦點為案涉《買賣房屋契約》無效后，現(xiàn)王某某是否應(yīng)賠償李某某經(jīng)濟損失以及損失數(shù)額的認定。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。本案中，王某某作為出賣方，應(yīng)當知曉其房屋坐落的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，不能向本村集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)王某某在房屋轉(zhuǎn)讓多年后，以房屋買賣行為違反相關(guān)法律規(guī)定為由，主張《買賣房屋契約》無效，其行為有悖誠實信用原則，故王某某應(yīng)當對合同無效所造成的后果承擔主要責任。李某某明知自身并非涉訴房屋所在集體經(jīng)濟組織成員，其仍與王某某就涉訴房屋簽訂《買賣房屋契約》，故李某某應(yīng)對合同無效所造成的后果承擔次要責任?！顿I賣房屋契約》無效后，李某某應(yīng)當將涉訴宅院及房屋返還給王某某，王某某亦應(yīng)賠償李某某因此所受到的損失。關(guān)于損失數(shù)額，一審法院參考評估報告書及現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合市場價格等綜合因素酌情確定為70萬元，并無明顯不當，本院予以維持。王某某上訴主張李某某無實際經(jīng)濟損失、一審判決認定的經(jīng)濟損失數(shù)額過高，依據(jù)不足，本院不予采信。

另，王某某上訴主張可待拆遷補償實際發(fā)生時再協(xié)商給予李某某因時間變化引起土地及位置價值增值造成的經(jīng)濟損失，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費9477元，由王某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　巴晶焱

審 判 員　石　煜

審 判 員　于洪群

二〇二一年三月十五日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽

書 記 員　劉怡然