上訴人（原審被告）：北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地政府路****。

法定代表人：湯敏，執(zhí)行董事、經(jīng)理。

委托訴訟代理人：郭曉樺，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：熊靜文，北京市煒衡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

上訴人北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫博泰來公司）因與被上訴人王某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初556號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鑫博泰來公司上訴請求：1．撤銷一審判決第一項(xiàng)，依法改判駁回王某某的全部訴訟請求；2．一、二審訴訟費(fèi)由王某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．一審法院對本案的事實(shí)認(rèn)定不清，證據(jù)不足，鑫博泰來公司不存在逾期交房的情形，鑫博泰來公司已按照《商品房預(yù)售合同》的約定向王某某交付房屋；王某某在鑫博泰來公司按時交付房屋后，又主張鑫博泰來公司支付逾期交付違約金，拖延到2019年4月4日才驗(yàn)收房屋系其自身原因造成，非鑫博泰來公司原因；2．一審法院適用法律不當(dāng)，應(yīng)依法改判。一審法院在未查明鑫博泰來公司并無違約事實(shí)的情況下就直接依據(jù)法律規(guī)定判決其對王某某按照合同約定萬分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金，屬于適用法律錯誤。

王某某辯稱，同意一審判決。

王某某向一審法院起訴請求：1．要求鑫博泰來公司賠付違約金共計171006．15元；2．本案訴訟費(fèi)由鑫博泰來公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月30日，鑫博泰來公司（出賣人）與王某某（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品住房）》，主要約定：第三條基本情況：商品房房屋坐落于通州××地塊R2二類居住用地（配建“限價商品住房”）××802（以下簡稱802室房屋）。房屋預(yù)測建筑面積共89．24平方米。第五條計價方式與價款：按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米21366．81元，總價款1561700元。第十二條交付條件：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項(xiàng)所列條件：同時，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：出賣人承諾本合同附件八載明的該商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示的該項(xiàng)目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1、市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2018年9月15日達(dá)到使用條件。第十四條逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：詳見附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十二條。第十六條交接手續(xù)：（一）交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對所購買的該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)該商品房的前提條件。（二）查驗(yàn)該商品房時發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照第（3）中方式處理：（3）詳見附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十三條。（三）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件方進(jìn)行驗(yàn)收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。（四）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：詳見附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十三條。合同還約定了其他內(nèi)容。

同日，王某某與鑫博泰來公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定：十一、對本合同正文第十三條的補(bǔ)充約定：1、因出賣人原因水、電、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付條件，出賣人應(yīng)在房屋交付之日起30日內(nèi)采取補(bǔ)救措施；若超過30日出賣人未采取措施或雖采取措施仍影響買受人正常使用的，出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。非出賣人原因造成的，在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付條件的除外。十二、對本合同正文第十四條的補(bǔ)充約定：2、出賣人不能按照本合同正文第十二條規(guī)定期限交房的，買受人同意按如下方式處理：（1）出賣人逾期交付未超過90日（不含第90日），自本合同約定的交付日期之次日起至出賣人實(shí)際具備交付條件之日止，出賣人應(yīng)按買受人已付款項(xiàng)的萬分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）出賣人逾期交付超過90日的（含第90日），買受人有權(quán)解除本合同或要求出賣人繼續(xù)履行合同。若買受人選擇解除合同的，出賣人應(yīng)按買受人已付款項(xiàng)10%的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金；若買受人選擇要求出賣人繼續(xù)履行合同或出賣人要求繼續(xù)履行合同且買受人書面同意的，出賣人應(yīng)按已付款項(xiàng)的萬分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

2017年1月8日，王某某與鑫博泰來公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品住房）之補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定：現(xiàn)雙方確認(rèn)，關(guān)于合同價格特作如下約定：原房屋的總價款為人民幣1561700元。本協(xié)議自雙方簽章之日起生效。本協(xié)議生效后，雙方就原合同約定的購房款金額部分自動失效，購房款金額以本協(xié)議為準(zhǔn)；原合同其余條款繼續(xù)有效。合同還約定了其他內(nèi)容。

2018年10月17日，鑫博泰來公司在北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案，《工程竣工驗(yàn)收備案表》載明：實(shí)際開工時間為2016年7月26日，實(shí)際竣工驗(yàn)收時間為2018年9月20日。

2018年9月26日，鑫博泰來公司向王某某郵寄了《房屋交付通知書》，載明：……我們榮幸的通知您，請您在2018年9月26日上午9時至下午16：30時，至通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)潞西路與興光二街交匯處陽光城??京兆府項(xiàng)目售樓處，辦理該房屋的交付入戶手續(xù)。為避免業(yè)主集中辦理交付手續(xù)給您帶來的不便，我們將建議您按前述通知時間前來辦理交付入戶手續(xù)。若您的時間安排與我們的交付入戶時間安排有沖突，請您最遲于安排交付前一周前撥打服務(wù)電話8822****或與我們?yōu)槟付ǖ闹脴I(yè)顧問取得聯(lián)系，并重新確認(rèn)您前來辦理交付的時間……。王某某稱其于2018年9月26日去收房時驗(yàn)收房屋不合格，上下水沒有接通，沒有竣工許可證，鑫博泰來公司沒有五證能證明房屋合格，所以我方?jīng)]有收房。

同時，鑫博泰來公司提交了2019年4月4日的《房屋交接單》以證明雙方確認(rèn)房屋交付日期為2018年9月30日，其中載明：一、2019年4月4日，出賣人與買受人就北京市通州區(qū)××802商品房進(jìn)行了驗(yàn)收交接，雙方在此確認(rèn)。二、根據(jù)出賣人與買受人簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，若買受人未在出賣人交房書面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接的，自交房書面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付，該房屋的毀損、滅失風(fēng)險由買受人承擔(dān)；并承擔(dān)該房屋所產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)等，且該等物業(yè)管理費(fèi)均自交房通知書規(guī)定的交付日最后一日之次日起算）……”王某某稱2019年4月收房，具體日期記不清楚了，交付后原告自己裝修的，在原告收房三個月后發(fā)現(xiàn)水的顏色深、有異味。鑫博泰來公司表示因陽光花庭小區(qū)是通州區(qū)第一個網(wǎng)上聯(lián)合驗(yàn)收的住宅示范點(diǎn)，手續(xù)辦理需要多次辦理才能成功，且受到十一假期影響才導(dǎo)致竣工備案表實(shí)際取得時間為2018年10月17日，但該時間不影響房屋的交付。

一審?fù)徶?，王某某表示收房后發(fā)現(xiàn)鑫博泰來公司將供水設(shè)施與中水管道相連接，水質(zhì)不達(dá)標(biāo)、不符合交房條件，要求鑫博泰來公司支付違約金。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會因鑫博泰來公司未取得衛(wèi)生許可證從事二次供水活動向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]228號行政處罰決定書。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會因鑫博泰來公司從事二次供水，供水管道與中水管道連接送水入戶向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]229號行政處罰決定書。2019年9月29日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會向陽光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司發(fā)放二次供水（無負(fù)壓）衛(wèi)生許可證。故王某某向鑫博泰來公司主張的逾期交房違約金計算至此日期。鑫博泰來公司對此不予認(rèn)可，表示小區(qū)水質(zhì)沒有問題，而且小區(qū)內(nèi)并無中水系統(tǒng)，房屋交付時因小區(qū)南側(cè)的大市政自來水管線未接通，為解決居民用水問題臨時從東側(cè)的市政自來水管線接入水源使用，依然是自來水。為了證明上述事實(shí)，鑫博泰來公司提供以下證據(jù)：1、2018年9月18日北京安華鼎仕檢測技術(shù)服務(wù)中心出具的《檢測報告》（項(xiàng)目批號：2018S155），檢測結(jié)論為：貴單位2018年9月13日送檢的水樣，全部檢測項(xiàng)目符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006的衛(wèi)生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析測試中心有限公司出具的《檢驗(yàn)報告》，顯示依據(jù)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006，所檢樣品36項(xiàng)指標(biāo)全部合格；3、北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)人民政府、陽光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司陽光花庭物業(yè)服務(wù)中心發(fā)布的《關(guān)于通州區(qū)陽光花庭小區(qū)有關(guān)情況的公告》予以佐證，該公告載明：“針對陽光花庭小區(qū)居民反映家中自來水問題，通州區(qū)政府高度重視，責(zé)成北京市自來水集團(tuán)、區(qū)衛(wèi)健委、臺湖鎮(zhèn)社區(qū)辦、光谷公司、陽光花庭物業(yè)公司等單位，開展調(diào)查處置工作。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：經(jīng)調(diào)查，因陽光花庭小區(qū)南側(cè)大市政自來水管線未通，為解決居民用水問題，小區(qū)臨時從東側(cè)市政自來水管線接入水源使用，并不存在大市政水質(zhì)本身有問題?？紤]到居民用水安全，政府已要求自來水集團(tuán)將小區(qū)南側(cè)大市政自來水管線接通，經(jīng)北京市通州區(qū)衛(wèi)生和計劃生育監(jiān)督所委托北京市通州區(qū)疾病預(yù)防控中心對水質(zhì)進(jìn)行檢測水源和出水口水質(zhì)均符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)檢測指標(biāo)均為合格。相關(guān)《檢測報告》詳見附件。鎮(zhèn)政府將安排陽光花庭物業(yè)公司做好后續(xù)工作……”同時鑫博泰來公司稱停水期間亦采取一系列服務(wù)措施滿足業(yè)主日常用水需求。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人對自己的主張沒有舉證或者舉證不充分的，依法應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。本案中，王某某、鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。王某某按照合同約定支付了802室房屋的購房款，鑫博泰來公司應(yīng)于2018年9月30日前交付房屋。鑫博泰來公司雖于2018年9月26日通知王某某辦理802室房屋的交接手續(xù)，但其當(dāng)時并未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，不符合合同約定的交房條件，王某某拒絕接收房屋并無不妥。2018年10月17日，鑫博泰來公司取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》后，仍有義務(wù)繼續(xù)通知王某某辦理房屋交接手續(xù)，鑫博泰來公司現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其在取得驗(yàn)收備案表后通知王某某及時辦理802室房屋的交付手續(xù)，鑫博泰來公司構(gòu)成逾期交付房屋，違反了合同的約定。鑫博泰來公司雖辯稱在首次交房現(xiàn)場向購房人解釋了竣工驗(yàn)收備案情況，并告知購房人取得竣工驗(yàn)收備案時間會稍晚幾天，且王某某未對《房屋交接單》中的第二項(xiàng)約定提出任何異議，但其未提供充分有效的證據(jù)對上述事實(shí)予以證明，故在王某某予以否認(rèn)的情況下，本院對鑫博泰來公司的該項(xiàng)辯解意見不予采信。

關(guān)于鑫博泰來公司稱案涉房屋于2018年9月20日已經(jīng)實(shí)際竣工，但是取得竣工驗(yàn)收備案表日期為2018年10月17日系客觀原因和不可抗力導(dǎo)致的交付微瑕疵，不屬于交付遲延的答辯意見，無事實(shí)和證據(jù)證明晚于合同約定交付時間取得竣工驗(yàn)收備案表的原因存在不可抗力，對此本院不予采信。

綜上，王某某要求鑫博泰來公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，理由正當(dāng)、證據(jù)充分，一審法院對此予以支持。關(guān)于計算鑫博泰來公司逾期交房違約金的起算截止日期，因《北京市商品房預(yù)售合同》約定鑫博泰來公司交付802室房屋的時間為2018年9月30日前，2018年9月30日應(yīng)視為合同約定的最晚房屋交付日期，因鑫博泰來公司未按照合同約定交付802室房屋，故應(yīng)自2018年10月1日起承擔(dān)逾期交房違約金，一審法院依法將王某某主張鑫博泰來公司支付逾期交房違約金的起算日期調(diào)整2018年10月1日起，違約金計算的截止日期應(yīng)為王某某接收房屋之日即2019年4月4日。關(guān)于鑫博泰來公司辯稱根據(jù)《房屋交接單》第二款已確定涉案房屋的交付日期為2018年9月30日的答辯意見，王某某表示鑫博泰來公司并未對該項(xiàng)條款進(jìn)行提示說明，在王某某不認(rèn)可該條款，且鑫博泰來公司未舉證對該條款進(jìn)到提示說明義務(wù)的情況下，一審法院對鑫博泰來公司的該項(xiàng)辯解意見不予采信。

關(guān)于王某某主張接收房屋后發(fā)現(xiàn)小區(qū)供水不符合合同約定的條件，要求將違約金計算至取得二次供水衛(wèi)生許可證即2019年9月29日的訴訟請求。一審法院認(rèn)為，合同約定房屋交付時上水、下水的要求為“達(dá)到使用條件”，但是“達(dá)到使用條件”的約定是針對水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)還是管道設(shè)施設(shè)備的鋪設(shè)并不明確。結(jié)合本案中王某某、鑫博泰來公司雙方在交接房屋時并未就自來水水質(zhì)問題發(fā)生爭議，事后在使用過程中發(fā)現(xiàn)水質(zhì)不達(dá)標(biāo)的問題，不能推定為交付房屋時水質(zhì)不符合使用標(biāo)準(zhǔn)，逾期交房違約金不應(yīng)計算至2019年9月29日，故一審法院對王某某的該項(xiàng)訴訟請求不予支持。逾期交房違約金的具體金額由一審法院根據(jù)合同約定予以核定，對王某某主張的過高部分不予支持。

一審法院判決如下：一、北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付王某某逾期交房違約金87142．9元，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回王某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，王某某和鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。結(jié)合雙方訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為鑫博泰來公司是否存在逾期交房行為以及是否應(yīng)支付逾期交房違約金。

首先，鑫博泰來公司是否存在逾期交房行為。王某某與鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條第（一）項(xiàng)明確約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。鑫博泰來公司主張根據(jù)其發(fā)出的《房屋交付通知書》以及雙方簽訂的《房屋交接單》的約定，鑫博泰來公司依約交付了802室房屋，不構(gòu)成違約。對此，本院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，2018年9月26日鑫博泰來公司向王某某發(fā)出《房屋交付通知書》時，其尚未取得工程竣工驗(yàn)收備案表，不符合合同約定的交付條件，在此情況下，王某某有權(quán)拒絕接收房屋。因此，鑫博泰來公司未能在合同約定的交房日期前交付符合交付條件的房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約。根據(jù)2019年4月4日《房屋交接單》的記載，雙方于當(dāng)日交接房屋，且雙方對于該時間均無異議，故本院確認(rèn)802室房屋的實(shí)際交接時間為2019年4月4日。雖然《房屋交接單》第二條約定了“若買受人未在出賣人交房書面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接的，自交房書面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付”，但因802室房屋在合同約定原交付時間2018年9月30日并未滿足交房條件，故不能根據(jù)《房屋交接單》第二條的約定認(rèn)定2018年9月30日為房屋交付日。綜上，鑫博泰來公司上訴主張其不存在逾期交房的情形、不構(gòu)成違約，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。其次，鑫博泰來公司是否應(yīng)支付逾期交房違約金以及違約金的計算期間。如前所述，鑫博泰來公司逾期交房已經(jīng)構(gòu)成違約，故其應(yīng)當(dāng)按照合同約定自2018年10月1日起支付違約金。關(guān)于違約金的計算截止時間，結(jié)合查明的案件事實(shí)，王某某于2019年4月4日對802室房屋予以接收，故一審法院認(rèn)定逾期交房違約金計算的截止日期為2019年4月4日并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，鑫博泰來公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1979元，由北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊淑敏

審 判 員　曹　煒

審 判 員　石　煜

二〇二一年三月十八日

法官助理　肖　笛

法官助理　黃曉宇

書 記 員　劉怡然