上訴人（原審原告）：王宇，男，1982年4月17日出生，住北京市通州區(qū)。

上訴人（原審被告）：北京鑫博泰來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地政府路****。

法定代表人：湯敏，執(zhí)行董事、經(jīng)理。

委托訴訟代理人：郭曉樺，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：熊靜文，北京市煒衡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人王宇與上訴人北京鑫博泰來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫博泰來(lái)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初552號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王宇上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決；2.改判鑫博泰來(lái)公司支付王宇違約金171841.38元，物業(yè)費(fèi)1077.23元，供暖費(fèi)2705.1元；2.一、二審訴訟費(fèi)由鑫博泰來(lái)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：王宇請(qǐng)求判決鑫博泰來(lái)公司違約截止日期為2019年9月29日，依據(jù)如下：第一，事實(shí)上，不但水質(zhì)檢測(cè)結(jié)果不合格，而且管道設(shè)施鋪設(shè)鑫博泰來(lái)公司也存在違法違規(guī)行為，供水管道與中水管道連接。不存在一審判決書(shū)所述“‘達(dá)到使用條件’的約定是針對(duì)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)還是管道設(shè)施的鋪設(shè)并不明確”，且無(wú)論水質(zhì)檢測(cè)還是管道鋪設(shè)，只要一條不符合，上水都不能達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)。第二，京通衛(wèi)水罰[2019]228號(hào)、229號(hào)行政處罰決定書(shū)明確寫(xiě)明處罰原因，違反的法律法規(guī)和處罰對(duì)象，明確表明是鑫博泰來(lái)公司的責(zé)任。第三，鑫博泰來(lái)公司違反了《北京市生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例》第七條、第十條，鑫博泰來(lái)公司未取得衛(wèi)生許可證，是違法違規(guī)供水，從供水資質(zhì)上，上水未到達(dá)使用條件，供水管與中水管相連，從客觀物理上，上水也未達(dá)到使用條件。鑫博泰來(lái)公司違反了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第4.2.3、第12.2.3條。第四，通州區(qū)委書(shū)記督辦陽(yáng)光花庭小區(qū)開(kāi)發(fā)商整改中，基本情況明確寫(xiě)明“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為了業(yè)主如期入住，將自來(lái)水引進(jìn)中水管道，并私自與樓內(nèi)自來(lái)水管道進(jìn)行接通”，并在解決對(duì)策中寫(xiě)明“同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要舉一反三，對(duì)不具備入住條件的小區(qū)，堅(jiān)決不允許入住”表明開(kāi)發(fā)商存在違法違規(guī)行為，且小區(qū)不具備入住條件。第五，王宇作為購(gòu)房者、消費(fèi)者、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)人士，要求王宇收房時(shí)馬上甄別水質(zhì)有問(wèn)題是不合理的，王宇之所以收房是因?yàn)轹尾┨﹣?lái)公司采取故意欺瞞、脅迫等手段，告知王宇房屋相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦好，達(dá)到收房條件，欺騙王宇收房。第六，如按照一審判決，開(kāi)發(fā)商在飲用水方面的違法違規(guī)行為對(duì)廣大業(yè)主的侵權(quán)行為后果不負(fù)任何責(zé)任，有失公平。

鑫博泰來(lái)公司針對(duì)王宇的上訴請(qǐng)求和理由辯稱，不同意王宇的上訴請(qǐng)求。（一）鑫博泰來(lái)公司不存在逾期交房的違約行為，涉案房屋的交付日期是2018年9月30日，與合同約定一致。（二）鑫博泰來(lái)公司于2018年9月30日交付涉案房屋時(shí)，上水、下水已經(jīng)滿足合同中約定的“達(dá)到使用條件”，不存在王宇所說(shuō)的違法供水行為。1.涉案房屋上水、下水已于2018年9月15日前均驗(yàn)收合格，達(dá)到使用條件，符合合同約定。2.鑫博泰來(lái)公司交付房屋前和交付房屋后都進(jìn)行了水質(zhì)檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果均為合格。3.鑫博泰來(lái)公司負(fù)責(zé)上水、下水達(dá)到使用條件，2018年10月1日起，上、下水管的維護(hù)和二次供水的責(zé)任單位為物業(yè)公司。4.鑫博泰來(lái)公司不存在王宇所說(shuō)的違法供水行為，且已經(jīng)超出了合同約定的義務(wù)，與物業(yè)公司共同承擔(dān)了許多責(zé)任，包括花費(fèi)人力、物力、財(cái)力，全面保障業(yè)主的用水需求。5.自業(yè)主入住以來(lái)，鑫博泰來(lái)公司和物業(yè)公司至2019年7月23日南側(cè)自來(lái)水管線接通水質(zhì)檢測(cè)合格前，積極采取了很多措施，滿足業(yè)主的用水需求。（三）王宇鄰居的水樣檢測(cè)菌落總數(shù)超標(biāo)，應(yīng)是當(dāng)時(shí)小區(qū)的入住率較低，水流不循環(huán)導(dǎo)致的，非鑫博泰來(lái)公司的供水問(wèn)題。

鑫博泰來(lái)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回王宇的全部訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由王宇承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院對(duì)本案的事實(shí)認(rèn)定不清、證據(jù)不足。1.鑫博泰來(lái)公司不存在逾期交房的情形，鑫博泰來(lái)公司已經(jīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同》的約定向王宇交付房屋。2018年9月26日，鑫博泰來(lái)公司發(fā)出《房屋交付通知書(shū)》，通知王宇辦理房屋的交付入戶手續(xù)，王宇收到該通知并參加了2018年9月30日的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，鑫博泰來(lái)公司已經(jīng)按照合同約定的時(shí)間，向王宇交付了涉案房屋。鑫博泰來(lái)公司與王宇于2018年11月27日簽署《房屋交接單》，雙方再次確認(rèn)交房書(shū)面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付，即2018年9月30日為該房屋的交付日。2.王宇在鑫博泰來(lái)公司按時(shí)交付房屋后，又主張?chǎng)尾┨﹣?lái)公司支付逾期交付違約金，系其自身原因，與鑫博泰來(lái)公司無(wú)關(guān)。鑫博泰來(lái)公司2018年9月30日已經(jīng)交付房屋，且王宇接收房屋的情況下，王宇因其房屋實(shí)測(cè)面積超過(guò)90平方米，需要多交契稅，要求鑫博泰來(lái)公司出解決方案，王宇在接收房屋后一直拖延，直到2018年11月27日才驗(yàn)收房屋，系因其提出的修改房屋實(shí)測(cè)面積方案不可行，并非鑫博泰來(lái)公司的原因。綜上，鑫博泰來(lái)公司已經(jīng)按期將房屋交付王宇，王宇已經(jīng)接收并認(rèn)可房屋交付日期為2018年9月30日，其主張的鑫博泰來(lái)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任與事實(shí)不符，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。3.王宇在鑫博泰來(lái)公司按時(shí)交付房屋后，因其自身原因拒絕驗(yàn)房，由此產(chǎn)生的后果、損失應(yīng)由王宇自行承擔(dān)，與鑫博泰來(lái)公司無(wú)關(guān)。鑫博泰來(lái)公司已于2018年9月30日將涉案房屋交付王宇，產(chǎn)生的供暖費(fèi)支出應(yīng)由王宇承擔(dān)，王宇遲延驗(yàn)收房屋產(chǎn)生的供暖費(fèi)損失系王宇自身原因所致，不應(yīng)由鑫博泰來(lái)公司承擔(dān)。二、一審法院在本案審理過(guò)程中適用法律不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)依法予以改判。一審法院在沒(méi)有查明鑫博泰來(lái)公司并無(wú)違約事實(shí)的情況下，直接依據(jù)法律規(guī)定，判決鑫博泰來(lái)公司對(duì)王宇按照合同約定萬(wàn)分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金，屬于法律適用錯(cuò)誤。

王宇針對(duì)鑫博泰來(lái)公司的上訴請(qǐng)求和理由辯稱，不同意鑫博泰來(lái)公司的上訴請(qǐng)求，供水不符合衛(wèi)生條件，水樣抽檢六家有三家不合格，有些項(xiàng)目嚴(yán)重超標(biāo)，且對(duì)方?jīng)]有供水資格，在相關(guān)的處罰決定書(shū)中的記載，也可以表明是鑫博泰來(lái)公司的責(zé)任。

王宇向一審法院起訴請(qǐng)求：1．要求鑫博泰來(lái)公司賠付違約金173729.75元；2．鑫博泰來(lái)公司退還王宇為鑫博泰來(lái)公司支付的該房屋2018-2019年度供暖費(fèi)2705.1元、物業(yè)費(fèi)3462.53元；3．本案訴訟費(fèi)由鑫博泰來(lái)公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年10月29日，鑫博泰來(lái)公司（出賣人）與王宇（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品住房）》，主要約定：第三條基本情況：商品房房屋坐落于通州區(qū)×二類居住用地（配建“限價(jià)商品住房”）×（以下簡(jiǎn)稱×室房屋）。房屋預(yù)測(cè)建筑面積共89.91平方米。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米21436.31元，總價(jià)款1573425元。第十二條交付條件：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項(xiàng)所列條件：同時(shí)，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：出賣人承諾本合同附件八載明的該商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門(mén)申報(bào)并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公示的該項(xiàng)目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1、市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2018年9月15日達(dá)到使用條件。第十四條逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：詳見(jiàn)附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十二條。第十六條交接手續(xù)：（一）交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對(duì)所購(gòu)買的該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)該商品房的前提條件。（二）查驗(yàn)該商品房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問(wèn)題的，雙方同意按照第（3）中方式處理：（3）詳見(jiàn)附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十三條。（三）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書(shū)面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。（四）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：詳見(jiàn)附件十一補(bǔ)充協(xié)議第十三條。合同還約定了其他內(nèi)容。

同日，王宇與鑫博泰來(lái)公司簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定：十一、對(duì)本合同正文第十三條的補(bǔ)充約定：1、因出賣人原因水、電、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付條件，出賣人應(yīng)在房屋交付之日起30日內(nèi)采取補(bǔ)救措施；若超過(guò)30日出賣人未采取措施或雖采取措施仍影響買受人正常使用的，出賣人承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。非出賣人原因造成的，在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付條件的除外。十二、對(duì)本合同正文第十四條的補(bǔ)充約定：2、出賣人不能按照本合同正文第十二條規(guī)定期限交房的，買受人同意按如下方式處理：（1）出賣人逾期交付未超過(guò)90日（不含第90日），自本合同約定的交付日期之次日起至出賣人實(shí)際具備交付條件之日止，出賣人應(yīng)按買受人已付款項(xiàng)的萬(wàn)分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）出賣人逾期交付超過(guò)90日的（含第90日），買受人有權(quán)解除本合同或要求出賣人繼續(xù)履行合同。若買受人選擇解除合同的，出賣人應(yīng)按買受人已付款項(xiàng)10%的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金；若買受人選擇要求出賣人繼續(xù)履行合同或出賣人要求繼續(xù)履行合同且買受人書(shū)面同意的，出賣人應(yīng)按已付款項(xiàng)的萬(wàn)分之三/日的標(biāo)準(zhǔn)向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

上述合同簽訂后，王宇向鑫博泰來(lái)公司分別支付涉案房屋的購(gòu)房款1573425元（開(kāi)具發(fā)票時(shí)間為2018年8月29日）、214元（開(kāi)具發(fā)票時(shí)間為2018年11月16日），共計(jì)1573639元。

2018年10月17日，鑫博泰來(lái)公司在北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案，《工程竣工驗(yàn)收備案表》載明：實(shí)際開(kāi)工時(shí)間為2016年7月26日，實(shí)際竣工驗(yàn)收時(shí)間為2018年9月20日。

2018年9月26日，鑫博泰來(lái)公司向王宇郵寄了《房屋交付通知書(shū)》，載明：……我們榮幸的通知您，請(qǐng)您在2018年9月28日上午9時(shí)至下午16：30時(shí)，至通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)潞西路與興光二街交匯處陽(yáng)光城·京兆府項(xiàng)目售樓處，辦理該房屋的交付入戶手續(xù)。為避免業(yè)主集中辦理交付手續(xù)給您帶來(lái)的不便，我們將建議您按前述通知時(shí)間前來(lái)辦理交付入戶手續(xù)。若您的時(shí)間安排與我們的交付入戶時(shí)間安排有沖突，請(qǐng)您最遲于安排交付前一周前撥打服務(wù)電話8822****或與我們?yōu)槟付ǖ闹脴I(yè)顧問(wèn)取得聯(lián)系，并重新確認(rèn)您前來(lái)辦理交付的時(shí)間……。王宇表示收到了交房通知書(shū)，其詢問(wèn)大廳工作人員，要求公示相關(guān)手續(xù)，但鑫博泰來(lái)公司沒(méi)有提供，當(dāng)時(shí)房屋還沒(méi)有施工完，所以9月份就沒(méi)有收房。

同時(shí)，鑫博泰來(lái)公司提交了2018年11月27日的《房屋交接單》以證明雙方確認(rèn)房屋交付日期為2018年9月30日，其中載明：一、2018年11月27日，出賣人與買受人就北京市通州區(qū)嘉創(chuàng)一路1號(hào)院10號(hào)樓4層1單元×商品房進(jìn)行了驗(yàn)收交接，雙方在此確認(rèn)。二、根據(jù)出賣人與買受人簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，若買受人未在出賣人交房書(shū)面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接的，自交房書(shū)面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付，該房屋的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)；并承擔(dān)該房屋所產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)等，且該等物業(yè)管理費(fèi)均自交房通知書(shū)規(guī)定的交付日最后一日之次日起算）……王宇認(rèn)可×室房屋實(shí)際交付時(shí)間是2018年11月27日，鑫博泰來(lái)公司給我發(fā)函讓我去的，我讓鑫博泰來(lái)公司提供材料，鑫博泰來(lái)公司仍然沒(méi)有提供。交付房屋的時(shí)候鑫博泰來(lái)公司沒(méi)有取得衛(wèi)生許可證，就是告訴我達(dá)到了交付條件。小區(qū)的業(yè)主反映電路有問(wèn)題，別的問(wèn)題目前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。鑫博泰來(lái)公司表示因陽(yáng)光花庭小區(qū)是通州區(qū)第一個(gè)網(wǎng)上聯(lián)合驗(yàn)收的住宅示范點(diǎn)，手續(xù)辦理需要多次辦理才能成功，且受到十一假期影響才導(dǎo)致竣工備案表實(shí)際取得時(shí)間為2018年10月17日，但該時(shí)間不影響房屋的交付。

另查，2018年11月27日，王宇向陽(yáng)光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司交納×室房屋的首年物業(yè)費(fèi)3462.53元，該公司出具收據(jù)。2020年9月4日，陽(yáng)光城物業(yè)服務(wù)有限公司北京分公司出具的《關(guān)于業(yè)主王宇繳納首年物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)服務(wù)期間的說(shuō)明》，主要內(nèi)容為：王宇于2018年11月27日收房時(shí)間向我司預(yù)交了首年物業(yè)費(fèi)，該預(yù)交的物業(yè)費(fèi)實(shí)際對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日。截止2020年9月4日，王宇尚未繳納下一年度物業(yè)費(fèi)（物業(yè)服務(wù)期間：2020年6月9日至2021年6月8日）。

2018年11月27日，王宇向北京金房暖通節(jié)能技術(shù)股份有限公司交納×室房屋的2018-2019年度供暖費(fèi)2705.1元，面積90.17平方米，計(jì)算單價(jià)為30元，該公司出具收據(jù)。雙方均認(rèn)可上述供暖費(fèi)對(duì)應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日。

庭審中，王宇表示收房后發(fā)現(xiàn)鑫博泰來(lái)公司將供水設(shè)施與中水管道相連接，水質(zhì)不達(dá)標(biāo)、不符合交房條件，要求鑫博泰來(lái)公司支付違約金。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會(huì)因鑫博泰來(lái)公司未取得衛(wèi)生許可證從事二次供水活動(dòng)向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]228號(hào)行政處罰決定書(shū)。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會(huì)因鑫博泰來(lái)公司從事二次供水，供水管道與中水管道連接送水入戶向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]229號(hào)行政處罰決定書(shū)。2019年9月29日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會(huì)向陽(yáng)光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司發(fā)放二次供水（無(wú)負(fù)壓）衛(wèi)生許可證。故王宇向鑫博泰來(lái)公司主張的逾期交房違約金計(jì)算至此日期。鑫博泰來(lái)公司對(duì)此不予認(rèn)可，表示小區(qū)水質(zhì)沒(méi)有問(wèn)題，而且小區(qū)內(nèi)并無(wú)中水系統(tǒng)，房屋交付時(shí)因小區(qū)南側(cè)的大市政自來(lái)水管線未接通，為解決居民用水問(wèn)題臨時(shí)從東側(cè)的市政自來(lái)水管線接入水源使用，依然是自來(lái)水。為了證明上述事實(shí)，鑫博泰來(lái)公司提供以下證據(jù)：1、2018年9月18日北京安華鼎仕檢測(cè)技術(shù)服務(wù)中心出具的《檢測(cè)報(bào)告》（項(xiàng)目批號(hào)：2018S155），檢測(cè)結(jié)論為：貴單位2018年9月13日送檢的水樣，全部檢測(cè)項(xiàng)目符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006的衛(wèi)生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析測(cè)試中心有限公司出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》，顯示依據(jù)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006，所檢樣品36項(xiàng)指標(biāo)全部合格；3、臺(tái)湖鎮(zhèn)人民政府、陽(yáng)光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司陽(yáng)光花庭物業(yè)服務(wù)中心發(fā)布的《關(guān)于通州區(qū)陽(yáng)光花庭小區(qū)有關(guān)情況的公告》予以佐證，該公告載明：“針對(duì)陽(yáng)光花庭小區(qū)居民反映家中自來(lái)水問(wèn)題，通州區(qū)政府高度重視，責(zé)成北京市自來(lái)水集團(tuán)、區(qū)衛(wèi)健委、臺(tái)湖鎮(zhèn)社區(qū)辦、光谷公司、陽(yáng)光花庭物業(yè)公司等單位，開(kāi)展調(diào)查處置工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：經(jīng)調(diào)查，因陽(yáng)光花庭小區(qū)南側(cè)大市政自來(lái)水管線未通，為解決居民用水問(wèn)題，小區(qū)臨時(shí)從東側(cè)市政自來(lái)水管線接入水源使用，并不存在大市政水質(zhì)本身有問(wèn)題?？紤]到居民用水安全，政府已要求自來(lái)水集團(tuán)將小區(qū)南側(cè)大市政自來(lái)水管線接通，經(jīng)北京市通州區(qū)衛(wèi)生和計(jì)劃生育監(jiān)督所委托北京市通州區(qū)疾病預(yù)防控中心對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)水源和出水口水質(zhì)均符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)檢測(cè)指標(biāo)均為合格。相關(guān)《檢測(cè)報(bào)告》詳見(jiàn)附件。鎮(zhèn)政府將安排陽(yáng)光花庭物業(yè)公司做好后續(xù)工作……”同時(shí)鑫博泰來(lái)公司稱停水期間亦采取一系列服務(wù)措施滿足業(yè)主日常用水需求。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人對(duì)自己的主張沒(méi)有舉證或者舉證不充分的，依法應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。本案中，王宇、鑫博泰來(lái)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。王宇按照合同約定支付了×室房屋的購(gòu)房款，鑫博泰來(lái)公司應(yīng)于2018年9月30日前交付房屋。鑫博泰來(lái)公司雖于2018年9月26日通知王宇辦理×室房屋的交接手續(xù)，但其當(dāng)時(shí)并未取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，不符合合同約定的交房條件，王宇拒絕接收房屋并無(wú)不妥。鑫博泰來(lái)公司雖辯稱在首次交房現(xiàn)場(chǎng)向購(gòu)房人解釋了竣工驗(yàn)收備案情況，并告知購(gòu)房人取得竣工驗(yàn)收備案時(shí)間會(huì)稍晚幾天，且王宇未對(duì)《房屋交接單》中的第二項(xiàng)約定提出任何異議，但其未提供充分有效的證據(jù)對(duì)上述事實(shí)予以證明，故在王宇予以否認(rèn)的情況下，法院對(duì)鑫博泰來(lái)公司的該項(xiàng)辯解意見(jiàn)不予采信。

關(guān)于鑫博泰來(lái)公司稱涉案房屋于2018年9月20日已經(jīng)實(shí)際竣工，但是取得竣工驗(yàn)收備案表日期為2018年10月17日系客觀原因和不可抗力導(dǎo)致的交付微瑕疵，不屬于交付遲延的答辯意見(jiàn)，無(wú)事實(shí)和證據(jù)證明晚于合同約定交付時(shí)間取得竣工驗(yàn)收備案表的原因存在不可抗力，對(duì)此法院不予采信。

綜上，王宇要求鑫博泰來(lái)公司支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)、證據(jù)充分，法院對(duì)此予以支持。關(guān)于計(jì)算鑫博泰來(lái)公司逾期交房違約金的起算截止日期，因《北京市商品房預(yù)售合同》約定鑫博泰來(lái)公司交付×號(hào)房屋的時(shí)間為2018年9月30日前，即鑫博泰來(lái)公司交付×號(hào)房屋的時(shí)間應(yīng)不晚于2018年9月30日，現(xiàn)王宇主張?chǎng)尾┨﹣?lái)公司于2018年9月26日對(duì)王宇實(shí)施隱瞞、欺詐等違約行為，要求鑫博泰來(lái)公司自2018年9月26日起支付逾期交房違約金的依據(jù)不足，法院依法將王宇主張?chǎng)尾┨﹣?lái)公司支付逾期交房違約金的起算日期調(diào)整為2018年10月1日，違約金計(jì)算的截止日期應(yīng)為王宇接收房屋之日即2018年11月27日。關(guān)于鑫博泰來(lái)公司辯稱根據(jù)《房屋交接單》第二款已確定涉案房屋的交付日期為2018年9月30日的答辯意見(jiàn)，王宇表示鑫博泰來(lái)公司并未對(duì)該項(xiàng)條款進(jìn)行提示說(shuō)明，在王宇不認(rèn)可該條款，且鑫博泰來(lái)公司未舉證對(duì)該條款進(jìn)到提示說(shuō)明義務(wù)的情況下，法院對(duì)鑫博泰來(lái)公司的該項(xiàng)辯解意見(jiàn)不予采信。

關(guān)于王宇主張接收房屋后發(fā)現(xiàn)小區(qū)供水不符合合同約定的條件，要求將違約金計(jì)算至涉案小區(qū)取得二次供水衛(wèi)生許可證即2019年9月29日的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，合同約定房屋交付時(shí)上水、下水的要求為“達(dá)到使用條件”，但是“達(dá)到使用條件”的約定是針對(duì)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)還是管道設(shè)施設(shè)備的鋪設(shè)并不明確。結(jié)合本案中王宇、鑫博泰來(lái)公司雙方在交接房屋時(shí)并未就自來(lái)水水質(zhì)問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，事后在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)水質(zhì)不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，不能推定為交付房屋時(shí)水質(zhì)不符合使用標(biāo)準(zhǔn)，逾期交房違約金不應(yīng)計(jì)算至2019年9月29日，故法院對(duì)王宇的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。逾期交房違約金的具體金額由法院根據(jù)合同約定予以核定，對(duì)王宇主張的過(guò)高部分不予支持。因王宇交納的首年物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期為2018年11月27日，×室房屋交付之后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由王宇自行承擔(dān)，故關(guān)于王宇要求鑫博泰來(lái)公司退還該筆物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。關(guān)于王宇于2018年11月27日交納的供暖費(fèi)2705.1元對(duì)應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖費(fèi)應(yīng)由鑫博泰來(lái)公司承擔(dān)，故王宇要求鑫博泰來(lái)公司賠付其多負(fù)擔(dān)的供暖費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持，關(guān)于鑫博泰來(lái)公司應(yīng)支付王宇供暖費(fèi)的金額由法院根據(jù)查明情況確定為268.3元。綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、鑫博泰來(lái)公司給付王宇逾期交房違約金及供暖費(fèi)共計(jì)27649.6元，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回王宇的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。本院二審對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，王宇和鑫博泰來(lái)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。結(jié)合雙方訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、鑫博泰來(lái)公司是否存在逾期交房行為以及是否應(yīng)支付逾期交房違約金；二、鑫博泰來(lái)公司是否應(yīng)當(dāng)向王宇退還物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)及金額。

關(guān)于焦點(diǎn)一，首先，鑫博泰來(lái)公司是否存在逾期交房行為。王宇與鑫博泰來(lái)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條第（一）項(xiàng)明確約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。鑫博泰來(lái)公司主張根據(jù)其發(fā)出的《房屋交付通知書(shū)》以及雙方簽訂的《房屋交接單》的約定，鑫博泰來(lái)公司依約交付了×室房屋，不構(gòu)成違約。本院對(duì)此認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，2018年9月26日鑫博泰來(lái)公司向王宇發(fā)出《房屋交付通知書(shū)》時(shí)，其尚未取得工程竣工驗(yàn)收備案表，不符合合同約定的交付條件，在此情況下，王宇有權(quán)拒絕接收房屋。因此，鑫博泰來(lái)公司未能在合同約定的交房日期前交付符合交付條件的房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約。此后，鑫博泰來(lái)公司在滿足房屋交付條件后，仍有義務(wù)繼續(xù)通知王宇辦理房屋交接手續(xù)，但鑫博泰來(lái)公司未提供證據(jù)證明其在取得工程竣工驗(yàn)收備案表后通知王宇及時(shí)辦理×室房屋的交付手續(xù)。因王宇認(rèn)可其于2018年11月27日收房，故本院確認(rèn)×室房屋的交接時(shí)間為2018年11月27日。至于《房屋交接單》第二條約定的“若買受人未在出賣人交房書(shū)面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接的，自交房書(shū)面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付”，因鑫博泰來(lái)公司發(fā)出《房屋交付通知書(shū)》時(shí)，×室房屋在2018年9月30日并未滿足交房條件，故不能根據(jù)《房屋交接單》第二條的約定認(rèn)定2018年9月30日為房屋交付日。綜上，鑫博泰來(lái)公司上訴主張其不存在逾期交房的情形、不構(gòu)成違約，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。

其次，鑫博泰來(lái)公司是否應(yīng)支付逾期交房違約金以及違約金的計(jì)算期間。如前所述，鑫博泰來(lái)公司逾期交房已經(jīng)構(gòu)成違約，故其應(yīng)當(dāng)按照合同約定自2018年10月1日起支付違約金。關(guān)于違約金的計(jì)算截止時(shí)間，因雙方均認(rèn)可于2018年11月27日對(duì)×室房屋進(jìn)行交接，故一審法院認(rèn)定逾期交房違約金計(jì)算的截止日期為2018年11月27日，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。王宇主張盡管其于2018年11月27日收房，但鑫博泰來(lái)公司沒(méi)有履行“上下水達(dá)到使用條件”的義務(wù)，故逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至二次供水衛(wèi)生許可證取得之日。對(duì)此，本院認(rèn)為，依據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條、十三條之約定，出賣人交付商品房時(shí)市政基礎(chǔ)設(shè)施中的上水、下水應(yīng)在2018年9月15日達(dá)到使用條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施中的上水、下水是否達(dá)到使用條件應(yīng)當(dāng)以北京市建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。且雙方在2018年11月27日交接房屋時(shí)并未就自來(lái)水水質(zhì)問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，王宇在停水期間亦獲得了相應(yīng)的生活保障用水，故王宇以供水水質(zhì)問(wèn)題為由主張逾期交房違約金計(jì)算至二次供水衛(wèi)生許可證取得之日，依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于焦點(diǎn)二，關(guān)于物業(yè)費(fèi)，王宇交納的首年物業(yè)費(fèi)對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期為2018年11月27日，×室房屋交付之后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由王宇自行承擔(dān)，因此王宇要求鑫博泰來(lái)公司向其支付物業(yè)費(fèi)1077.23元的上訴請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院二審不予支持。關(guān)于供暖費(fèi)，王宇于2018年11月27日交納的供暖費(fèi)2705.1元對(duì)應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖費(fèi)應(yīng)由鑫博泰來(lái)公司承擔(dān)。故而，鑫博泰來(lái)公司應(yīng)當(dāng)退還王宇收房之前的供暖費(fèi)268.3元。鑫博泰來(lái)公司上訴主張其不應(yīng)退還王宇供暖費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，本院二審不予支持。王宇上訴主張?chǎng)尾┨﹣?lái)公司應(yīng)退還其供暖費(fèi)2705.1元，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上所述，王宇、鑫博泰來(lái)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3751元，由王宇負(fù)擔(dān)3260元（已交納），由北京鑫博泰來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)491元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊淑敏

審 判 員　石　煜

審 判 員　曹　煒

二〇二一年三月十八日

法官助理　石艷明

法官助理　肖　笛

書(shū) 記 員　李星月