上訴人（原審原告）：王宇，男，1982年4月17日出生，住北京市通州區(qū)。

上訴人（原審被告）：北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地政府路****。

法定代表人：湯敏，執(zhí)行董事、經(jīng)理。

委托訴訟代理人：郭曉樺，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：熊靜文，北京市煒衡律師事務(wù)所實習律師。

上訴人王宇與上訴人北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫博泰來公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初552號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王宇上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判鑫博泰來公司支付王宇違約金171841.38元，物業(yè)費1077.23元，供暖費2705.1元；2.一、二審訴訟費由鑫博泰來公司承擔。事實和理由：王宇請求判決鑫博泰來公司違約截止日期為2019年9月29日，依據(jù)如下：第一，事實上，不但水質(zhì)檢測結(jié)果不合格，而且管道設(shè)施鋪設(shè)鑫博泰來公司也存在違法違規(guī)行為，供水管道與中水管道連接。不存在一審判決書所述“‘達到使用條件’的約定是針對水質(zhì)標準還是管道設(shè)施的鋪設(shè)并不明確”，且無論水質(zhì)檢測還是管道鋪設(shè)，只要一條不符合，上水都不能達到使用標準。第二，京通衛(wèi)水罰[2019]228號、229號行政處罰決定書明確寫明處罰原因，違反的法律法規(guī)和處罰對象，明確表明是鑫博泰來公司的責任。第三，鑫博泰來公司違反了《北京市生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》第七條、第十條，鑫博泰來公司未取得衛(wèi)生許可證，是違法違規(guī)供水，從供水資質(zhì)上，上水未到達使用條件，供水管與中水管相連，從客觀物理上，上水也未達到使用條件。鑫博泰來公司違反了國家標準、《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第4.2.3、第12.2.3條。第四，通州區(qū)委書記督辦陽光花庭小區(qū)開發(fā)商整改中，基本情況明確寫明“項目開發(fā)商為了業(yè)主如期入住，將自來水引進中水管道，并私自與樓內(nèi)自來水管道進行接通”，并在解決對策中寫明“同時，有關(guān)部門要舉一反三，對不具備入住條件的小區(qū)，堅決不允許入住”表明開發(fā)商存在違法違規(guī)行為，且小區(qū)不具備入住條件。第五，王宇作為購房者、消費者、非房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人士，要求王宇收房時馬上甄別水質(zhì)有問題是不合理的，王宇之所以收房是因為鑫博泰來公司采取故意欺瞞、脅迫等手段，告知王宇房屋相關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦好，達到收房條件，欺騙王宇收房。第六，如按照一審判決，開發(fā)商在飲用水方面的違法違規(guī)行為對廣大業(yè)主的侵權(quán)行為后果不負任何責任，有失公平。

鑫博泰來公司針對王宇的上訴請求和理由辯稱，不同意王宇的上訴請求。（一）鑫博泰來公司不存在逾期交房的違約行為，涉案房屋的交付日期是2018年9月30日，與合同約定一致。（二）鑫博泰來公司于2018年9月30日交付涉案房屋時，上水、下水已經(jīng)滿足合同中約定的“達到使用條件”，不存在王宇所說的違法供水行為。1.涉案房屋上水、下水已于2018年9月15日前均驗收合格，達到使用條件，符合合同約定。2.鑫博泰來公司交付房屋前和交付房屋后都進行了水質(zhì)檢測，檢測結(jié)果均為合格。3.鑫博泰來公司負責上水、下水達到使用條件，2018年10月1日起，上、下水管的維護和二次供水的責任單位為物業(yè)公司。4.鑫博泰來公司不存在王宇所說的違法供水行為，且已經(jīng)超出了合同約定的義務(wù)，與物業(yè)公司共同承擔了許多責任，包括花費人力、物力、財力，全面保障業(yè)主的用水需求。5.自業(yè)主入住以來，鑫博泰來公司和物業(yè)公司至2019年7月23日南側(cè)自來水管線接通水質(zhì)檢測合格前，積極采取了很多措施，滿足業(yè)主的用水需求。（三）王宇鄰居的水樣檢測菌落總數(shù)超標，應(yīng)是當時小區(qū)的入住率較低，水流不循環(huán)導致的，非鑫博泰來公司的供水問題。

鑫博泰來公司上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回王宇的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費由王宇承擔。事實和理由：一、一審法院對本案的事實認定不清、證據(jù)不足。1.鑫博泰來公司不存在逾期交房的情形，鑫博泰來公司已經(jīng)按照《北京市商品房預(yù)售合同》的約定向王宇交付房屋。2018年9月26日，鑫博泰來公司發(fā)出《房屋交付通知書》，通知王宇辦理房屋的交付入戶手續(xù)，王宇收到該通知并參加了2018年9月30日的現(xiàn)場會，鑫博泰來公司已經(jīng)按照合同約定的時間，向王宇交付了涉案房屋。鑫博泰來公司與王宇于2018年11月27日簽署《房屋交接單》，雙方再次確認交房書面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付，即2018年9月30日為該房屋的交付日。2.王宇在鑫博泰來公司按時交付房屋后，又主張鑫博泰來公司支付逾期交付違約金，系其自身原因，與鑫博泰來公司無關(guān)。鑫博泰來公司2018年9月30日已經(jīng)交付房屋，且王宇接收房屋的情況下，王宇因其房屋實測面積超過90平方米，需要多交契稅，要求鑫博泰來公司出解決方案，王宇在接收房屋后一直拖延，直到2018年11月27日才驗收房屋，系因其提出的修改房屋實測面積方案不可行，并非鑫博泰來公司的原因。綜上，鑫博泰來公司已經(jīng)按期將房屋交付王宇，王宇已經(jīng)接收并認可房屋交付日期為2018年9月30日，其主張的鑫博泰來公司應(yīng)承擔逾期交房違約責任與事實不符，一審法院認定事實不清。3.王宇在鑫博泰來公司按時交付房屋后，因其自身原因拒絕驗房，由此產(chǎn)生的后果、損失應(yīng)由王宇自行承擔，與鑫博泰來公司無關(guān)。鑫博泰來公司已于2018年9月30日將涉案房屋交付王宇，產(chǎn)生的供暖費支出應(yīng)由王宇承擔，王宇遲延驗收房屋產(chǎn)生的供暖費損失系王宇自身原因所致，不應(yīng)由鑫博泰來公司承擔。二、一審法院在本案審理過程中適用法律不當，應(yīng)當依法予以改判。一審法院在沒有查明鑫博泰來公司并無違約事實的情況下，直接依據(jù)法律規(guī)定，判決鑫博泰來公司對王宇按照合同約定萬分之三/日的標準支付逾期交房違約金，屬于法律適用錯誤。

王宇針對鑫博泰來公司的上訴請求和理由辯稱，不同意鑫博泰來公司的上訴請求，供水不符合衛(wèi)生條件，水樣抽檢六家有三家不合格，有些項目嚴重超標，且對方?jīng)]有供水資格，在相關(guān)的處罰決定書中的記載，也可以表明是鑫博泰來公司的責任。

王宇向一審法院起訴請求：1．要求鑫博泰來公司賠付違約金173729.75元；2．鑫博泰來公司退還王宇為鑫博泰來公司支付的該房屋2018-2019年度供暖費2705.1元、物業(yè)費3462.53元；3．本案訴訟費由鑫博泰來公司承擔。

一審法院認定事實：2016年10月29日，鑫博泰來公司（出賣人）與王宇（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（自住型商品住房）》，主要約定：第三條基本情況：商品房房屋坐落于通州區(qū)×二類居住用地（配建“限價商品住房”）×（以下簡稱×室房屋）。房屋預(yù)測建筑面積共89.91平方米。第五條計價方式與價款：按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米21436.31元，總價款1573425元。第十二條交付條件：（一）出賣人應(yīng)當在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2、3項所列條件：同時，出賣人還應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3、滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：出賣人承諾本合同附件八載明的該商品房所在樓棟本期的項目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報并在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上公示的該項目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1、市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：2018年9月15日達到使用條件。第十四條逾期交房責任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：詳見附件十一補充協(xié)議第十二條。第十六條交接手續(xù)：（一）交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對所購買的該商品房進行查驗，而且不以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗該商品房的前提條件。（二）查驗該商品房時發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照第（3）中方式處理：（3）詳見附件十一補充協(xié)議第十三條。（三）該商品房達到第十二條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地、地點以及應(yīng)當攜帶的證件方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十四條處理。（四）驗收交接后，雙方應(yīng)當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：詳見附件十一補充協(xié)議第十三條。合同還約定了其他內(nèi)容。

同日，王宇與鑫博泰來公司簽訂了《補充協(xié)議》，主要約定：十一、對本合同正文第十三條的補充約定：1、因出賣人原因水、電、燃氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施如果在約定期限內(nèi)未達到交付條件，出賣人應(yīng)在房屋交付之日起30日內(nèi)采取補救措施；若超過30日出賣人未采取措施或雖采取措施仍影響買受人正常使用的，出賣人承擔逾期交房的責任。非出賣人原因造成的，在約定期限內(nèi)未達到交付條件的除外。十二、對本合同正文第十四條的補充約定：2、出賣人不能按照本合同正文第十二條規(guī)定期限交房的，買受人同意按如下方式處理：（1）出賣人逾期交付未超過90日（不含第90日），自本合同約定的交付日期之次日起至出賣人實際具備交付條件之日止，出賣人應(yīng)按買受人已付款項的萬分之三/日的標準向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。（2）出賣人逾期交付超過90日的（含第90日），買受人有權(quán)解除本合同或要求出賣人繼續(xù)履行合同。若買受人選擇解除合同的，出賣人應(yīng)按買受人已付款項10%的標準向買受人支付違約金；若買受人選擇要求出賣人繼續(xù)履行合同或出賣人要求繼續(xù)履行合同且買受人書面同意的，出賣人應(yīng)按已付款項的萬分之三/日的標準向買受人支付違約金，本合同繼續(xù)履行。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

上述合同簽訂后，王宇向鑫博泰來公司分別支付涉案房屋的購房款1573425元（開具發(fā)票時間為2018年8月29日）、214元（開具發(fā)票時間為2018年11月16日），共計1573639元。

2018年10月17日，鑫博泰來公司在北京市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進行了竣工驗收備案，《工程竣工驗收備案表》載明：實際開工時間為2016年7月26日，實際竣工驗收時間為2018年9月20日。

2018年9月26日，鑫博泰來公司向王宇郵寄了《房屋交付通知書》，載明：……我們榮幸的通知您，請您在2018年9月28日上午9時至下午16：30時，至通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)潞西路與興光二街交匯處陽光城·京兆府項目售樓處，辦理該房屋的交付入戶手續(xù)。為避免業(yè)主集中辦理交付手續(xù)給您帶來的不便，我們將建議您按前述通知時間前來辦理交付入戶手續(xù)。若您的時間安排與我們的交付入戶時間安排有沖突，請您最遲于安排交付前一周前撥打服務(wù)電話8822****或與我們?yōu)槟付ǖ闹脴I(yè)顧問取得聯(lián)系，并重新確認您前來辦理交付的時間……。王宇表示收到了交房通知書，其詢問大廳工作人員，要求公示相關(guān)手續(xù)，但鑫博泰來公司沒有提供，當時房屋還沒有施工完，所以9月份就沒有收房。

同時，鑫博泰來公司提交了2018年11月27日的《房屋交接單》以證明雙方確認房屋交付日期為2018年9月30日，其中載明：一、2018年11月27日，出賣人與買受人就北京市通州區(qū)嘉創(chuàng)一路1號院10號樓4層1單元×商品房進行了驗收交接，雙方在此確認。二、根據(jù)出賣人與買受人簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，若買受人未在出賣人交房書面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對該房屋進行驗收交接的，自交房書面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付，該房屋的毀損、滅失風險由買受人承擔；并承擔該房屋所產(chǎn)生的一切相關(guān)費用（包括但不限于物業(yè)管理費等，且該等物業(yè)管理費均自交房通知書規(guī)定的交付日最后一日之次日起算）……王宇認可×室房屋實際交付時間是2018年11月27日，鑫博泰來公司給我發(fā)函讓我去的，我讓鑫博泰來公司提供材料，鑫博泰來公司仍然沒有提供。交付房屋的時候鑫博泰來公司沒有取得衛(wèi)生許可證，就是告訴我達到了交付條件。小區(qū)的業(yè)主反映電路有問題，別的問題目前沒有發(fā)現(xiàn)。鑫博泰來公司表示因陽光花庭小區(qū)是通州區(qū)第一個網(wǎng)上聯(lián)合驗收的住宅示范點，手續(xù)辦理需要多次辦理才能成功，且受到十一假期影響才導致竣工備案表實際取得時間為2018年10月17日，但該時間不影響房屋的交付。

另查，2018年11月27日，王宇向陽光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司交納×室房屋的首年物業(yè)費3462.53元，該公司出具收據(jù)。2020年9月4日，陽光城物業(yè)服務(wù)有限公司北京分公司出具的《關(guān)于業(yè)主王宇繳納首年物業(yè)費對應(yīng)服務(wù)期間的說明》，主要內(nèi)容為：王宇于2018年11月27日收房時間向我司預(yù)交了首年物業(yè)費，該預(yù)交的物業(yè)費實際對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日。截止2020年9月4日，王宇尚未繳納下一年度物業(yè)費（物業(yè)服務(wù)期間：2020年6月9日至2021年6月8日）。

2018年11月27日，王宇向北京金房暖通節(jié)能技術(shù)股份有限公司交納×室房屋的2018-2019年度供暖費2705.1元，面積90.17平方米，計算單價為30元，該公司出具收據(jù)。雙方均認可上述供暖費對應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日。

庭審中，王宇表示收房后發(fā)現(xiàn)鑫博泰來公司將供水設(shè)施與中水管道相連接，水質(zhì)不達標、不符合交房條件，要求鑫博泰來公司支付違約金。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會因鑫博泰來公司未取得衛(wèi)生許可證從事二次供水活動向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]228號行政處罰決定書。2019年6月27日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會因鑫博泰來公司從事二次供水，供水管道與中水管道連接送水入戶向其出具京通衛(wèi)水罰[2019]229號行政處罰決定書。2019年9月29日，北京市通州區(qū)衛(wèi)生健康委員會向陽光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司發(fā)放二次供水（無負壓）衛(wèi)生許可證。故王宇向鑫博泰來公司主張的逾期交房違約金計算至此日期。鑫博泰來公司對此不予認可，表示小區(qū)水質(zhì)沒有問題，而且小區(qū)內(nèi)并無中水系統(tǒng)，房屋交付時因小區(qū)南側(cè)的大市政自來水管線未接通，為解決居民用水問題臨時從東側(cè)的市政自來水管線接入水源使用，依然是自來水。為了證明上述事實，鑫博泰來公司提供以下證據(jù)：1、2018年9月18日北京安華鼎仕檢測技術(shù)服務(wù)中心出具的《檢測報告》（項目批號：2018S155），檢測結(jié)論為：貴單位2018年9月13日送檢的水樣，全部檢測項目符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749-2006的衛(wèi)生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析測試中心有限公司出具的《檢驗報告》，顯示依據(jù)《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749-2006，所檢樣品36項指標全部合格；3、臺湖鎮(zhèn)人民政府、陽光城物業(yè)服務(wù)（福建）有限公司北京分公司陽光花庭物業(yè)服務(wù)中心發(fā)布的《關(guān)于通州區(qū)陽光花庭小區(qū)有關(guān)情況的公告》予以佐證，該公告載明：“針對陽光花庭小區(qū)居民反映家中自來水問題，通州區(qū)政府高度重視，責成北京市自來水集團、區(qū)衛(wèi)健委、臺湖鎮(zhèn)社區(qū)辦、光谷公司、陽光花庭物業(yè)公司等單位，開展調(diào)查處置工作?，F(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：經(jīng)調(diào)查，因陽光花庭小區(qū)南側(cè)大市政自來水管線未通，為解決居民用水問題，小區(qū)臨時從東側(cè)市政自來水管線接入水源使用，并不存在大市政水質(zhì)本身有問題?？紤]到居民用水安全，政府已要求自來水集團將小區(qū)南側(cè)大市政自來水管線接通，經(jīng)北京市通州區(qū)衛(wèi)生和計劃生育監(jiān)督所委托北京市通州區(qū)疾病預(yù)防控中心對水質(zhì)進行檢測水源和出水口水質(zhì)均符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，各項檢測指標均為合格。相關(guān)《檢測報告》詳見附件。鎮(zhèn)政府將安排陽光花庭物業(yè)公司做好后續(xù)工作……”同時鑫博泰來公司稱停水期間亦采取一系列服務(wù)措施滿足業(yè)主日常用水需求。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。負有舉證責任的當事人對自己的主張沒有舉證或者舉證不充分的，依法應(yīng)承擔不利的法律后果。本案中，王宇、鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。王宇按照合同約定支付了×室房屋的購房款，鑫博泰來公司應(yīng)于2018年9月30日前交付房屋。鑫博泰來公司雖于2018年9月26日通知王宇辦理×室房屋的交接手續(xù)，但其當時并未取得《建筑工程竣工驗收備案表》，不符合合同約定的交房條件，王宇拒絕接收房屋并無不妥。鑫博泰來公司雖辯稱在首次交房現(xiàn)場向購房人解釋了竣工驗收備案情況，并告知購房人取得竣工驗收備案時間會稍晚幾天，且王宇未對《房屋交接單》中的第二項約定提出任何異議，但其未提供充分有效的證據(jù)對上述事實予以證明，故在王宇予以否認的情況下，法院對鑫博泰來公司的該項辯解意見不予采信。

關(guān)于鑫博泰來公司稱涉案房屋于2018年9月20日已經(jīng)實際竣工，但是取得竣工驗收備案表日期為2018年10月17日系客觀原因和不可抗力導致的交付微瑕疵，不屬于交付遲延的答辯意見，無事實和證據(jù)證明晚于合同約定交付時間取得竣工驗收備案表的原因存在不可抗力，對此法院不予采信。

綜上，王宇要求鑫博泰來公司支付逾期交房違約金的訴訟請求，理由正當、證據(jù)充分，法院對此予以支持。關(guān)于計算鑫博泰來公司逾期交房違約金的起算截止日期，因《北京市商品房預(yù)售合同》約定鑫博泰來公司交付×號房屋的時間為2018年9月30日前，即鑫博泰來公司交付×號房屋的時間應(yīng)不晚于2018年9月30日，現(xiàn)王宇主張鑫博泰來公司于2018年9月26日對王宇實施隱瞞、欺詐等違約行為，要求鑫博泰來公司自2018年9月26日起支付逾期交房違約金的依據(jù)不足，法院依法將王宇主張鑫博泰來公司支付逾期交房違約金的起算日期調(diào)整為2018年10月1日，違約金計算的截止日期應(yīng)為王宇接收房屋之日即2018年11月27日。關(guān)于鑫博泰來公司辯稱根據(jù)《房屋交接單》第二款已確定涉案房屋的交付日期為2018年9月30日的答辯意見，王宇表示鑫博泰來公司并未對該項條款進行提示說明，在王宇不認可該條款，且鑫博泰來公司未舉證對該條款進到提示說明義務(wù)的情況下，法院對鑫博泰來公司的該項辯解意見不予采信。

關(guān)于王宇主張接收房屋后發(fā)現(xiàn)小區(qū)供水不符合合同約定的條件，要求將違約金計算至涉案小區(qū)取得二次供水衛(wèi)生許可證即2019年9月29日的訴訟請求。法院認為，合同約定房屋交付時上水、下水的要求為“達到使用條件”，但是“達到使用條件”的約定是針對水質(zhì)標準還是管道設(shè)施設(shè)備的鋪設(shè)并不明確。結(jié)合本案中王宇、鑫博泰來公司雙方在交接房屋時并未就自來水水質(zhì)問題發(fā)生爭議，事后在使用過程中發(fā)現(xiàn)水質(zhì)不達標的問題，不能推定為交付房屋時水質(zhì)不符合使用標準，逾期交房違約金不應(yīng)計算至2019年9月29日，故法院對王宇的該項訴訟請求不予支持。逾期交房違約金的具體金額由法院根據(jù)合同約定予以核定，對王宇主張的過高部分不予支持。因王宇交納的首年物業(yè)費對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期為2018年11月27日，×室房屋交付之后的物業(yè)費應(yīng)由王宇自行承擔，故關(guān)于王宇要求鑫博泰來公司退還該筆物業(yè)費的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。關(guān)于王宇于2018年11月27日交納的供暖費2705.1元對應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖費應(yīng)由鑫博泰來公司承擔，故王宇要求鑫博泰來公司賠付其多負擔的供暖費的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持，關(guān)于鑫博泰來公司應(yīng)支付王宇供暖費的金額由法院根據(jù)查明情況確定為268.3元。綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、鑫博泰來公司給付王宇逾期交房違約金及供暖費共計27649.6元，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回王宇的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當事人均未提交新的證據(jù)。本院二審對一審法院審理查明的事實予以確認。

本院認為，王宇和鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自義務(wù)。結(jié)合雙方訴辯意見，本案二審爭議焦點為：一、鑫博泰來公司是否存在逾期交房行為以及是否應(yīng)支付逾期交房違約金；二、鑫博泰來公司是否應(yīng)當向王宇退還物業(yè)費、供暖費及金額。

關(guān)于焦點一，首先，鑫博泰來公司是否存在逾期交房行為。王宇與鑫博泰來公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條第（一）項明確約定，出賣人應(yīng)當在2018年9月30日前向買受人交付該商品房。鑫博泰來公司主張根據(jù)其發(fā)出的《房屋交付通知書》以及雙方簽訂的《房屋交接單》的約定，鑫博泰來公司依約交付了×室房屋，不構(gòu)成違約。本院對此認為，根據(jù)已經(jīng)查明的事實，2018年9月26日鑫博泰來公司向王宇發(fā)出《房屋交付通知書》時，其尚未取得工程竣工驗收備案表，不符合合同約定的交付條件，在此情況下，王宇有權(quán)拒絕接收房屋。因此，鑫博泰來公司未能在合同約定的交房日期前交付符合交付條件的房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約。此后，鑫博泰來公司在滿足房屋交付條件后，仍有義務(wù)繼續(xù)通知王宇辦理房屋交接手續(xù)，但鑫博泰來公司未提供證據(jù)證明其在取得工程竣工驗收備案表后通知王宇及時辦理×室房屋的交付手續(xù)。因王宇認可其于2018年11月27日收房，故本院確認×室房屋的交接時間為2018年11月27日。至于《房屋交接單》第二條約定的“若買受人未在出賣人交房書面通知規(guī)定的交房期限內(nèi)對該房屋進行驗收交接的，自交房書面通知規(guī)定的交付日最后一日之次日起即視同該房屋已按合同約定交付”，因鑫博泰來公司發(fā)出《房屋交付通知書》時，×室房屋在2018年9月30日并未滿足交房條件，故不能根據(jù)《房屋交接單》第二條的約定認定2018年9月30日為房屋交付日。綜上，鑫博泰來公司上訴主張其不存在逾期交房的情形、不構(gòu)成違約，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。

其次，鑫博泰來公司是否應(yīng)支付逾期交房違約金以及違約金的計算期間。如前所述，鑫博泰來公司逾期交房已經(jīng)構(gòu)成違約，故其應(yīng)當按照合同約定自2018年10月1日起支付違約金。關(guān)于違約金的計算截止時間，因雙方均認可于2018年11月27日對×室房屋進行交接，故一審法院認定逾期交房違約金計算的截止日期為2018年11月27日，并無不當，本院予以確認。王宇主張盡管其于2018年11月27日收房，但鑫博泰來公司沒有履行“上下水達到使用條件”的義務(wù)，故逾期交房違約金應(yīng)計算至二次供水衛(wèi)生許可證取得之日。對此，本院認為，依據(jù)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條、十三條之約定，出賣人交付商品房時市政基礎(chǔ)設(shè)施中的上水、下水應(yīng)在2018年9月15日達到使用條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施中的上水、下水是否達到使用條件應(yīng)當以北京市建設(shè)工程竣工聯(lián)合驗收確認的內(nèi)容為準。且雙方在2018年11月27日交接房屋時并未就自來水水質(zhì)問題發(fā)生爭議，王宇在停水期間亦獲得了相應(yīng)的生活保障用水，故王宇以供水水質(zhì)問題為由主張逾期交房違約金計算至二次供水衛(wèi)生許可證取得之日，依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于焦點二，關(guān)于物業(yè)費，王宇交納的首年物業(yè)費對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)期間為2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期為2018年11月27日，×室房屋交付之后的物業(yè)費應(yīng)由王宇自行承擔，因此王宇要求鑫博泰來公司向其支付物業(yè)費1077.23元的上訴請求，無事實和法律依據(jù)，本院二審不予支持。關(guān)于供暖費，王宇于2018年11月27日交納的供暖費2705.1元對應(yīng)的服務(wù)期間為2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖費應(yīng)由鑫博泰來公司承擔。故而，鑫博泰來公司應(yīng)當退還王宇收房之前的供暖費268.3元。鑫博泰來公司上訴主張其不應(yīng)退還王宇供暖費，于法無據(jù)，本院二審不予支持。王宇上訴主張鑫博泰來公司應(yīng)退還其供暖費2705.1元，無事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上所述，王宇、鑫博泰來公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3751元，由王宇負擔3260元（已交納），由北京鑫博泰來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔491元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊淑敏

審 判 員　石　煜

審 判 員　曹　煒

二〇二一年三月十八日

法官助理　石艷明

法官助理　肖　笛

書 記 員　李星月