上訴人(原審被告)：中中（北京）投資管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)。

法定代表人：陳寶山，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王越洋，北京平北律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：韓某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人(原審原告)：韓某某（韓某之子），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市海淀區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：高雙，北京國旺律師事務所律師。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：邵一鳴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京國旺律師事務所實習律師，住北京市朝陽區(qū)。

原審被告：李強，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市通州區(qū)。

上訴人中中（北京）投資管理有限公司（以下簡稱中中公司）因與被上訴人韓某、韓某某，原審被告李強申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初26629號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人中中公司之委托訴訟代理人王越洋，被上訴人韓某、韓某某之共同委托訴訟代理人高雙、邵一鳴，原審被告李強到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中中公司上訴請求：依法撤銷（2020）京0112民初26629號民事判決，終止韓某、韓某某對北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)XX小鎮(zhèn)編號9-14棟房屋（以下簡稱訴爭房屋）及對應院落騰退執(zhí)行。事實和理由：中中公司認為一審法院認定事實錯誤，中中公司與李強于2017年1月1日簽訂房屋租賃合同，李強將訴爭房屋租賃給中中公司使用，雙方簽訂租賃合同時，李強并未告知中中公司租賃物存在他人份額，租賃合同簽訂后，中中公司按照合同約定支付了數(shù)百萬元租賃費用并為租賃的房屋投入了數(shù)百萬裝修費用。一審法院憑報警記錄即認定李強在2017年4月10日前并未占有使用訴爭房屋無事實依據(jù)。一審法院以李強在法定繼承糾紛案件中陳述的房屋未出租以及雙方租賃合同所謂的存在疑點，認定雙方租賃合同不真實，毫無依據(jù)。中中公司與李強之間的租賃合同系雙方的意思表示，在不違反法律規(guī)定的情況下，雙方可以自行約定履行情況，包括付款期限、轉(zhuǎn)租等。李強在法定繼承案件發(fā)生后并沒有告知中中公司，中中公司直到北京市通州區(qū)人民法院（以下簡稱通州法院）粘貼執(zhí)行公告才知曉房屋騰退的情況，在此之前，法定繼承案件審理從一審到二審，從來沒有法院的工作人員到達現(xiàn)場查看房屋實際占有使用情況，法院僅以李強在法庭自行陳述判斷雙方租賃關(guān)系不真實，對于實際支付了數(shù)百萬元并投入數(shù)百萬元裝修的中中公司極其不公平。中中公司在2017年8月至2018年春天對房屋進行了裝修，中中公司申請當時為中中公司裝修的人員出庭證明以上事實。針對中中公司付款部分，一審法院以李強與中中公司法定代表人陳寶山認識多年即認定轉(zhuǎn)賬及收據(jù)不能證明雙方之間存在真實的房屋租賃合同關(guān)系無事實依據(jù)，陳寶山與李強是否認識多年，不能作為認定雙方不存在租賃合同關(guān)系的依據(jù)，陳寶山父親陳某代表公司與李強之間真實存在轉(zhuǎn)賬事實，2018年1月18日、19日，陳某轉(zhuǎn)款金額近70萬元，而此時法定繼承案件并未啟動，中中公司并不是法定繼承案件當事人，根本不可能知悉訴爭房屋發(fā)生訴訟案件，也不清楚房屋權(quán)屬存在爭議，中中公司在2019年之前的轉(zhuǎn)賬雖然沒有添加附言，但并不能認定中中公司轉(zhuǎn)款未添加附言款項即不是租金，一審法院以此認定雙方租賃事實存疑毫無道理。中中公司在房屋承租后已將部分房屋轉(zhuǎn)租給第三方，如法院執(zhí)行租賃房屋，涉及債權(quán)人的人數(shù)將非常之多，對社會的和諧穩(wěn)定將會造成極大影響。中中公司認為作為善意承租人，法律應保護中中公司的合法權(quán)益，終止訴爭房屋的騰退執(zhí)行。

韓某、韓某某辯稱，同意一審法院判決，不同意中中公司的上訴請求和事實理由。第一，李強與中中公司簽訂的合同系偽造，中中公司存在主觀惡意，串通李強阻撓韓某的申請執(zhí)行，中中公司不是善意的承租人。第二，一審的證據(jù)足以證明韓某一直在涉訴房屋占有使用，這個事實不容歪曲。李強在2017年4月10前沒有占有使用訴爭房屋。第三，對于中中公司所說雙方之間的轉(zhuǎn)款和合同履行情況，也違背事實和基本常識，中中公司租賃這么大的房產(chǎn)必定要考察房屋的占有使用情況，不可能僅僅依據(jù)照片就簽訂合同，也不可能對租賃的位置隨意調(diào)換，這是不合理的，中中公司和李強惡意串通是為了阻止韓某行使權(quán)利。第四，根據(jù)法律規(guī)定，本案訴爭房屋沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃協(xié)議本身也是無效的合同。

李強述稱，同意中中公司的上訴請求和事實理由。李強與中中公司之間的租賃合同是真實有效的。

韓某、韓某某向一審法院起訴請求：1．依法判決駁回中中公司對訴爭房屋及對應院落的騰退執(zhí)行異議請求；2．依法判決繼續(xù)執(zhí)行通州法院（2020）京0112執(zhí)4619號案件，對訴爭房屋及對應院落的騰退繼續(xù)執(zhí)行。

一審法院認定事實：1990年12月14日，韓某與李某1登記結(jié)婚，韓某系二婚，李某1系三婚。李某1于2015年12月11日去世。韓某某為韓某與前夫王某之子，韓某與前夫于1981年4月4日離婚，韓某某（曾用名王景新）xxxx年xx月xx日出生，由韓某撫養(yǎng)，曾就讀北京市第五十六中學。李強系李某1與第一位妻子鮑某之子。李某1的父母李某2、宋某均先于李某1去世。

2007年8月31日，李某1（乙方）與北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)X村民委員會（甲方）簽訂《北京市通州區(qū)宋莊文化藝術(shù)創(chuàng)作中心入園協(xié)議書》，約定乙方租用建造工作室、畫廊占地面積13334平方米，折合20畝；工作室、畫廊由乙方自行出資建造；乙方一次性向甲方交齊50年的資源占用費共計人民幣400萬元。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。2018年3月1日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)X村民委員會人民調(diào)解委員會出具證明內(nèi)容為“茲證明2007年8月31日李某1（身份證號碼：×××）與韓某（身份證號碼：×××），夫婦二人以李某1的名義共同承租位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)X村某農(nóng)民就業(yè)產(chǎn)業(yè)基地北側(cè)20畝，其中6畝在2011年退還給X村，剩余14畝繼續(xù)承租使用，該土地所有權(quán)歸北京市通州區(qū)宋莊X村集體所有。2008年至2014年李某1與韓某夫婦二人陸續(xù)投資建設(shè)6819．36平方米房屋，作為坦桑尼亞-中國友好發(fā)展協(xié)會北京辦公處和展示、展覽非洲藝術(shù)品的基地。該土地14畝，土地院落現(xiàn)狀：院落內(nèi)北側(cè)房屋，從東至西共9棟；院落內(nèi)南側(cè)，西至東第一排4棟、第二排4棟；院落內(nèi)東南側(cè)，展館1棟。土地四至：東至藝術(shù)區(qū)，西至樹美術(shù)館和古玩城，南至道路，北至藝術(shù)區(qū)（詳見附圖）”。上述房屋及展館名稱為XX小鎮(zhèn)，均未取得相應的建設(shè)工程規(guī)劃許可。

2015年，李某1去世后，XX小鎮(zhèn)由韓某占有、使用、管理。2017年4月10日，李強帶人到XX小鎮(zhèn)將三個底商的門鎖砸壞換鎖，韓某雇傭的保安報警，后李強將韓某趕走并實際占據(jù)XX小鎮(zhèn)。2017年4月14日晚，韓某某派人翻墻進入XX小鎮(zhèn)，李強報警，宋莊派出所民警出警，告知雙方協(xié)商解決或去法院起訴。此后，雙方又多次發(fā)生糾紛，并分別報警。

2018年1月，韓某以法定繼承糾紛為由起訴被告李強和第三人X村委會。2018年8月23日，一審承辦法官在庭審中告知韓某、韓某某、李強，“本案在審理期間，涉及到本案相關(guān)的所有財產(chǎn)、遺產(chǎn)均不可以私下處置”。2018年10月9日，一審承辦法官再次告知李強“涉及本案繼承范圍的財產(chǎn)均不能做任何處置”。李強未聲明其已經(jīng)將訴爭房屋出租。2018年12月，韓某申請撤訴。

2019年1月，韓某、韓某某再次以法定繼承糾紛為由起訴李強。2020年1月，通州法院作出一審判決：一、坐落于海淀區(qū)阜成路****樓**房屋歸韓某所有，韓某給付李強、韓某某折價款每人302783元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、債權(quán)48萬元韓某、韓某某、李強各繼承三分之一，韓某某給付韓某、李強每人16萬元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、由雙方統(tǒng)計的藝術(shù)品、半成品、板材及物品歸韓某所有（具體詳見雙方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)），于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、XX小鎮(zhèn)內(nèi)的地上物（詳見總平面圖）其中1-8棟房屋及對應的院落由李強占有使用，9-14棟房屋、展館以及對應的院落由韓某、韓某某占有使用，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；五、韓某給付韓某某、李強存款分割款每人4052．47元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；六、駁回韓某、韓某某以及李強的其他訴訟請求。一審宣判后，李強不服，提出上訴。2020年4月14日，本院作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

本院終審判決后，韓某、韓某某向通州法院申請強制執(zhí)行，通州法院以（2020）京0112執(zhí)4619號立案執(zhí)行。執(zhí)行過程中，通州法院于2020年7月30日作出公告，責令李強及房屋現(xiàn)居住使用人于2020年8月10日前遷出訴爭房屋，到期仍不履行的，通州法院將依法強制執(zhí)行。經(jīng)通州法院執(zhí)行，XX小鎮(zhèn)內(nèi)的展館以及對應的院落、藝術(shù)品等已經(jīng)執(zhí)行給韓某、韓某某。

在執(zhí)行過程中，中中公司提出異議。2020年9月29日，通州法院作出（2020）京0112執(zhí)異528號執(zhí)行裁定書，裁定：中止一審法院（2020）京0112執(zhí)4619號一案中對訴爭房屋及對應院落的騰退執(zhí)行。韓某、韓某某不服，提起本案訴訟。

一審庭審中，中中公司（乙方、承租方）提交了一份其與李強（甲方、出租方）簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》。該合同的主要內(nèi)容為：一、房屋位置：位于北：位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)XX小鎮(zhèn)積為1940平方米的房屋租賃給乙方使用，具體位置以照片為準。三、租賃期限：自2017年1月1日起至2037年12月31日止。四、租金及支付方式：1、每年每平方米租金211．80元，20年租賃費用合計822萬元人民幣。2、付款方式：由于甲方在本合同到期后，贈送乙方20年使用權(quán)，乙方于本合同簽訂并生效之日起4年內(nèi)將全部的租金支付給甲方。六、甲方對出租房屋的承諾：甲方保證擁有權(quán)出租該房屋，并取得其他共有人的同意，如甲方不享有該房屋的出租權(quán)而引起乙方無法租賃該房屋，甲方除退還乙方支付的租金外，還應向乙方支付所產(chǎn)生的裝修改造等一切相關(guān)費用及違約賠償金。八、甲方權(quán)利和義務：1、有權(quán)按本合同約定向乙方收取租金及其他各項費用或逾期違約金。4、如租賃的房屋發(fā)生任何影響乙方使用的情形，甲方同意用XX小鎮(zhèn)內(nèi)其他的同樣平米及套數(shù)的房屋進行替換，在替換房屋時由乙方任意選取XX小鎮(zhèn)內(nèi)其他的房屋。該合同還約定了其他內(nèi)容。中中公司稱其承租上述房屋后又將部分轉(zhuǎn)租給案外人。

一審庭審中，雙方根據(jù)XX小鎮(zhèn)總平面圖對房屋的占有使用情況進行了說明。其中，9號區(qū)建筑面積1000平方米，10棟房屋屬于C戶型，500平方米；11棟、13棟房屋屬于B戶型，建筑面積分別為228．28平方米；12棟、14棟房屋屬于A戶型，建筑面積分別為458．28平方米。李強稱9號區(qū)域的房屋，2F用于自住，1F給其工人居住，兩個長方形的區(qū)域空置，類似扇形的區(qū)域由李強與中中公司共用。

一審庭審中，中中公司舉證了4張收條，其中載明的金額70萬元（2019年3月27日）、36萬元（2019年4月1日）、45．5萬元（另有電費8萬元，2019年7月6日）、68萬元（2019年9月7日）。中中公司舉證的中國工商銀行境內(nèi)匯款電子回單，其中2018年的回單均沒有“附言”，2019年至2020年的回單，在“附言”處逐漸出現(xiàn)了“房款”“XX小鎮(zhèn)房款”等字樣。

陳某（賬戶尾號5663）自2018年1月18日至2020年10月26日期間與李強（賬戶尾號2933）存在幾十次轉(zhuǎn)賬，將錢款轉(zhuǎn)給李強。在此期間，李強僅在2018年9月26日轉(zhuǎn)賬給陳某10萬元。李強稱這筆錢是借給陳某的，但具體原因記不清了。李強（賬戶尾號2933）與陳某（賬戶尾號5663）之間在2017年沒有轉(zhuǎn)賬記錄。

經(jīng)調(diào)查，一審法院與X村委會負責人、負責藝術(shù)區(qū)管理的北京中壩河藝術(shù)投資顧問有限公司負責人進行調(diào)查得知，李某1去世前，XX小鎮(zhèn)由李某1、韓某占有使用。李某1去世之后，XX小鎮(zhèn)由韓某占有使用管理。后來，李強將韓某趕走。關(guān)于XX小鎮(zhèn)的總平面圖，村委會表示認可，其上有村兩委班子成員的簽名。關(guān)于中中公司舉證的其與李強簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》，村委會和北京中壩河藝術(shù)投資顧問有限公司均表示不清楚這件事，也未經(jīng)其同意。

一審庭審中，韓某、韓某某反映李強近期擅自對9號工房進行裝修改造。李強稱因墻皮脫落，故僅僅進行了墻面刷白，沒有其他裝修改造。一審法院當庭告知各方，在訴訟期間，未經(jīng)法院許可，任何一方不得對本案訴爭房屋進行裝修、改擴建、拆除重建，否則，應承擔法律責任。

一審法院認為，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任。對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準許執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。本案的爭議焦點是中中公司就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)各方舉證質(zhì)證情況以及一審法院調(diào)查取證來看，中中公司對執(zhí)行標的即位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)XX小鎮(zhèn)編號9-14棟房屋及對應院落不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：一、李強與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》應屬無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效?！北景冈V爭的房屋均未取得相應的建設(shè)工程規(guī)劃許可，因此，李強與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》應屬無效。其次，即便李強與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》落款日期屬實，那么，在李某1去世后，遺產(chǎn)未依法處理前，李強個人將XX小鎮(zhèn)的房屋擅自對外出租并允許轉(zhuǎn)租，屬于無權(quán)處分行為，侵犯了韓某、韓某某的合法權(quán)益，影響合同效力。二、中中公司舉證的相關(guān)證據(jù)存在多處重大疑點，違背生活經(jīng)驗法則，真實性存疑，因此，一審法院不予采信?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持?！?、中中公司舉證的其與李強簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》存在多處重大疑點，真實性不予認可。（1）合同標的約定模糊。按照合同約定，本案20年租賃費為822萬元，屬于金額較大的合同。但合同標的即租賃物被約定為“具體位置以照片為準”，顯然與生活常理不符。如此大標的的合同，進行模糊約定，極易導致發(fā)生后續(xù)糾紛。（2）合同約定“1940平方米的房屋”并無直接、明確的指向?qū)ο?。一審庭審中，法庭詢問“約定的1940平米房屋，10-14是否是這個數(shù)字”？李強回答“是的”。在韓某、韓某某指出10-14的面積總和是1873．12平方米后，李強又稱“我出租的是現(xiàn)在的10-14以及9的一部分，因此是1940平方米”。李強回答前后不一，且不能對面積差額做出清晰、合理的解釋。李強對外出租的9-14棟房屋恰恰是法院生效判決確認分割給韓某、韓某某的那一部分，而不是歸李強占有使用的1-8棟房屋。（3）付款方式的約定存疑。如此大標的合同，涉及房屋較多、面積較大，既沒有約定押金或保證金，也沒有約定分期支付的時間，僅約定“乙方于本合同簽訂并生效之日起4年內(nèi)將全部的租金支付給甲方”，不符合通常的交易規(guī)則。（4）特殊情形的約定存疑。合同第八條第4款約定：“如租賃的房屋發(fā)生任何影響乙方使用的情形，甲方同意用XX小鎮(zhèn)內(nèi)其他的同樣平米及套數(shù)的房屋進行替換，在替換房屋時由乙方任意選取XX小鎮(zhèn)內(nèi)其他的房屋?！痹摷s定賦予了中中公司在特殊情形下的任意選取替換房屋的權(quán)利，這與正常交易不符。（5）賦予中中公司任意轉(zhuǎn)租權(quán)。合同第六條賦予了中中公司“不經(jīng)甲方同意”的任意轉(zhuǎn)租權(quán)。該約定將導致韓某、韓某某維權(quán)困難。2、中中公司舉證的支付租金的收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)賬記錄存疑，真實性不予認可。（1）中中公司舉證了4張收據(jù)，稱以現(xiàn)金方式給付李強。李強稱中中公司曾多次給付小額現(xiàn)金，匯總后其再出具一張總金額的收據(jù)。4張收據(jù)的落款日期均是2019年，而2019年雙方的轉(zhuǎn)賬已經(jīng)常態(tài)化，且轉(zhuǎn)賬金額既有幾萬元，也有幾十萬元。（2）韓某、韓某某與李強圍繞李某1的遺產(chǎn)繼承問題的矛盾升級是一個漸進過程。雙方2017年4月發(fā)生沖突，多次報警處理，2018年1月起訴，2018年底撤訴，2019年1月再起訴，2020年1月作出一審判決。同一時期，李強稱2017年中中公司給付其定金，金額并不多。經(jīng)調(diào)查，李強（賬戶尾號2933）與陳某（賬戶尾號5663）之間在2017年沒有轉(zhuǎn)賬記錄。中中公司舉證的中國工商銀行境內(nèi)匯款電子回單，其中2018年的回單均沒有“附言”，2019年至2020年的回單，在“附言”處逐漸出現(xiàn)了“房款”“XX小鎮(zhèn)房款”等字樣?？紤]到李強自稱其與中中公司法定代表人陳寶山認識多年，因此，中中公司舉證的收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)賬記錄并不能證明雙方之間存在真實的房屋租賃合同關(guān)系，故真實性不予認可。三、李強所述在2017年將房屋出租不屬實，一審法院不予采信。1、根據(jù)一審法院調(diào)查取證的派出所接處警記錄以及與村委會的聯(lián)系筆錄，綜合全案證據(jù)，可以認定，在2017年4月10日前，李強并未占有使用訴爭房屋。李強稱其2016年底回到XX小鎮(zhèn)居住，沒有事實和法律依據(jù)，一審法院不予采信。因此，中中公司與李強在2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》并隨即進駐不符合事實。2、在2018年韓某訴李強法定繼承糾紛案件中，一審承辦法官兩次告知不得李強“涉及到本案相關(guān)的所有財產(chǎn)、遺產(chǎn)均不可以私下處置”，但李強未聲明其已經(jīng)將訴爭房屋出租。在2019年4月10日開庭筆錄中，承辦法官詢問：“現(xiàn)在哪些房屋有人占有使用？”李強回答：“4是我雇的保安公司，2是我的朋友在使用，都沒有收過租金，9號，我在居住，其他的房屋都閑置，10-14號房屋，我在2018年的時候進行了裝修?！贝藭r，李強仍未聲明其已經(jīng)將訴爭房屋出租。一審法院遂作出如下判決：一、準許執(zhí)行北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112執(zhí)4619號案件，繼續(xù)對北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)XX小鎮(zhèn)編號9-14棟房屋及對應院落騰退執(zhí)行；二、駁回韓某、韓某某的其他訴訟請求。

本院二審期間，中中公司提交如下新證據(jù)：證據(jù)一、中中公司與王某簽署的報價表，證明中中公司與李強租賃關(guān)系真實存在，中中公司花費了費用對訴爭房屋進行裝修，不存在惡意串通阻撓執(zhí)行的情形。證據(jù)二、王某與北京智恒迅電梯有限公司簽訂的電梯安裝合同以及王某與古某簽訂的電梯設(shè)備銷售合同，證明中中公司與李強簽訂租賃合同后，投入了大量款項裝修房屋并安裝電梯，現(xiàn)在電梯還在訴爭房屋內(nèi)使用。證據(jù)三、中國工商銀行境內(nèi)匯款電子回單以及王某出具的收條，證明中中公司向王某支付了裝修款。證據(jù)四、關(guān)于安裝在訴爭房屋內(nèi)電梯的三張照片，證明中中公司承租訴爭房屋后安裝了電梯，與證據(jù)一、證據(jù)二形成佐證。證據(jù)五、中中公司在裝修過程中拍攝的兩張XX小鎮(zhèn)照片，證明中中公司接手訴爭房屋時，訴爭房屋為毛坯狀態(tài)，中中公司花費了300多萬元對房屋進行裝修。證據(jù)六、雷某向陳某轉(zhuǎn)賬246萬元的憑證，證明中中公司將訴爭房屋轉(zhuǎn)租給雷某。證據(jù)七、王某的證人證言，主要內(nèi)容為XX小鎮(zhèn)的裝修工程是王某做的，其和中中公司的法人陳寶山是朋友關(guān)系，之前就認識，經(jīng)常合作施工方面的事情，陳寶山找王某做的XX小鎮(zhèn)的裝修，具體時間記不清楚了，應該是2017年簽的合同。陳寶山?jīng)]有給王某裝修款，當時施工過程中有協(xié)議，將其中的一套房子頂給王某作為裝修款，讓王某使用。關(guān)于安裝電梯一事，實際是由電梯公司安裝的，王某沒有簽過電梯合同，具體情況也不太清楚。韓某、韓某某發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)一的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，報價表原件與復印件不一樣，原件上沒有陳寶山的簽字和落款日期，但中中公司提交的復印件中有陳寶山的簽字和落款日期，王某的簽字也和復印件不一致。對證據(jù)二真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認可，其顯示王某與北京智恒迅公司簽定的合同，是否安裝在XX小鎮(zhèn)，是否與本案具有關(guān)聯(lián)性無法看出。對證據(jù)三中國工商銀行境內(nèi)匯款電子回單的真實性認可，但不認可合法性，也與本案無關(guān)聯(lián)性，其與收款條的內(nèi)容不一致，收款條顯示2019年1月27日賬款已經(jīng)結(jié)清，但電子回單上顯示2019年1月后仍然有轉(zhuǎn)款記錄，所以不認可關(guān)聯(lián)性。對證據(jù)四真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，只是顯示電梯的狀態(tài)，與本案無關(guān)。對證據(jù)五真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認可，中中公司如果僅依據(jù)兩張照片進行租賃是不符合現(xiàn)實的。對證據(jù)六真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不認可，系雷某和陳某的法律關(guān)系，與本案無關(guān)。對證據(jù)七證人證言，認為和本案無關(guān)，而且中中公司也涉嫌提供偽造證據(jù)。李強發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)一、二、三、四、五、六、七的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認可，裝修的事實是存在的。對于前述證據(jù)，本院認定如下：對于證據(jù)一，中中公司提交的原件和復印件內(nèi)容不一致，對其真實性本院不予認可。對于證據(jù)三，中中公司提交的中國工商銀行境內(nèi)匯款電子回單以及王某出具的收條內(nèi)容相佐，對其真實性本院不予認可。對于證據(jù)二、四、五、六，因與本案不具有關(guān)聯(lián)性，對其不予認可。對于證據(jù)七，王某證人證言，在論理部分一并表述。

對于一審法院經(jīng)審理查明的事實，中中公司認為一審判決第六頁第二段倒數(shù)第二行“李強未申明其已經(jīng)將訴爭房屋出租”，并不代表訴爭房屋實際未出租。之前的法定繼承案件中中公司沒有參與，并不知曉。一審法院審理查明的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，綜合各方當事人的訴辯意見，結(jié)合本案相關(guān)證據(jù)和查明的事實，本案二審爭議焦點系中中公司對訴爭房屋及其對應院落是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體分析如下：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任。第三百一十三條之規(guī)定，對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準許執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。具體到本案，中中公司作為案外人，其對訴爭房屋及其院落是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益是本案的審理關(guān)鍵，然而，根據(jù)查明的事實及各方舉證質(zhì)證情況來看，其不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。具體理由如下：

第一，中中公司與李強簽訂的《房屋租賃合同》（以下簡稱《房屋租賃合同》）應屬無效。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應當認定有效。本案中，訴爭房屋并未取得相應的建設(shè)規(guī)劃許可證，對此各方當事人均予認可，故《房屋租賃合同》應屬無效。其次，《房屋租賃合同》落款日期為2017年1月1日，在2015年李松山去世后遺產(chǎn)未依法處理前，李強個人將XX小鎮(zhèn)的房屋擅自對外出租并允許轉(zhuǎn)租，屬于無權(quán)處分行為，損害了韓某、韓某某的合法權(quán)益。

第二，中中公司上訴主張其對訴爭房屋進行承租，存在多處疑點，真實性存疑。一審法院對中中公司與李強房屋租賃合同關(guān)系真實性存疑的分析基本正確，本院予以認同。其次，二審庭審中，李強稱其是2017年4月搬到XX小鎮(zhèn)的，之前住在三里屯，但是經(jīng)常去國外。二審庭審中，法庭詢問“中中公司與李強簽訂租賃合同時看過現(xiàn)場嗎”？中中公司稱“看過，當時李強帶我們?nèi)サ?，我們看到房屋是空著的。我們也從網(wǎng)上搜索了房屋。我們當時沒有了解土地性質(zhì)和用途，也沒有要求提供相關(guān)文件。李強和我們說這是從村委會租的土地”。結(jié)合當事人陳述、一審法院調(diào)取的派出所出警記錄及村委會的聯(lián)系筆錄等證據(jù)，難以認定李強在2017年4月之前實際占有使用訴爭房屋并出租給中中公司。綜上，中中公司上訴主張其對訴爭房屋進行承租，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。

第三，中中公司舉證的其對訴爭房屋進行裝修的證據(jù)存在疑點和自相矛盾之處，對此本院不予采信。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，中中公司上訴稱其對訴爭房屋進行了裝修，對此提交了王某與北京智恒迅電梯有限公司簽訂的電梯安裝合同、王某與古某簽訂的電梯設(shè)備銷售合同、中中公司的法人陳某向王某匯款的電子回單、王某出具的收條、電梯照片、王某的證人證言等證據(jù)予以證明。然而，證人王某出庭作證稱其并未簽署過電梯安裝合同和電梯設(shè)備銷售合同，亦未收到中中公司的裝修款，雙方曾約定以訴爭房屋的某套讓王某使用來抵扣裝修款，其證言和中中公司陳述相互矛盾。另，關(guān)于中中公司提交的其與王某簽訂的報價表，原件和復印件亦存在明顯不一致之處，因此本院對中中公司提交的上述證據(jù)均不予采信，關(guān)于中中公司主張其對訴爭房屋進行裝修的所有上訴理由，本院均不予支持。

另，關(guān)于中中公司主張其把訴爭房屋轉(zhuǎn)租給他人一節(jié)，因其轉(zhuǎn)租行為系另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)，故對其該項上訴意見，本院不予支持。

基于前述分析，中中公司就其上訴主張未能提供充分的事實依據(jù)和法律依據(jù)，故其不享有對訴爭房屋及院落排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

另外需要說明的是，本案訴爭房屋未取得規(guī)劃手續(xù)，本院雖對房屋的執(zhí)行作出處理，但并不代表對該房屋合法性的認定，不能以此對抗行政處罰，不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

綜上所述，中中（北京）投資管理有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由中中（北京）投資管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　陳曉東

審 判 員　　孫　京

審 判 員　　蔣　巍

二〇二一年四月十九日

法官助理　　樊思迪

法官助理　　雷　悅