上訴人（原審被告）：左志坤，男，1969年7月1日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉少輝，北京市廣渡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：泛海物業(yè)管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)姚家園路****樓****。

法定代表人：潘瑞平，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：馬磊，女，該公司員工。

上訴人左志坤因與被上訴人泛海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱泛海公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初29595號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

左志坤上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回泛海公司的訴訟請(qǐng)求；一、二審訴訟費(fèi)用由泛海公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.左志坤從未入住案涉房屋，沒有享受泛海公司提供的任何服務(wù)。2.泛海公司的主張已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)得到法律支持。3.泛海公司管理不到位致使左志坤家門口經(jīng)常堆砌他人物品。4.泛海公司拒不提供案涉房屋的維修記錄，嚴(yán)重侵犯左志坤的知情權(quán)。

泛海公司辯稱，同意一審判決，請(qǐng)求維持一審判決。

泛海公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令左志坤向泛海公司支付2009年4月13日至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)108124.95元；2.判令左志坤支付泛海公司違約金19210.81元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：北京泛海信華置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱信華公司）作為甲方與深圳市泛海物業(yè)管理服務(wù)有限公司作為乙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定甲方選聘乙方對(duì)泛海國(guó)際居住區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有的物業(yè)建筑面積預(yù)先交納，住宅的標(biāo)準(zhǔn)為5.5元每月每建筑平米。業(yè)主應(yīng)于《入伙通知》注明辦理入伙手續(xù)之日起交納首年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；以后物業(yè)服務(wù)費(fèi)用乙方每6個(gè)月收取一次，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每年12月15日前向乙方交納下一個(gè)年度1-6月份的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，于每年5月15日前交納本年度7-12月份的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。上述費(fèi)用業(yè)主逾期未交的，乙方可以從逾期之日起每日加收應(yīng)收繳費(fèi)用的千分之三。本合同期限自2007年3月1日起至2010年3月1日止，在合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止，如屆時(shí)業(yè)主委員會(huì)未成立的，本合同繼續(xù)有效。

2006年6月22日，信華公司作為甲方與深圳市泛海物業(yè)管理服務(wù)有限公司作為乙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：乙方于2006年7月1日開始進(jìn)駐，原《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的合同期限變更為“本合同期限自2006年7月1日起至2010年3月1日止”。

2006年8月21日，深圳市泛海物業(yè)管理服務(wù)有限公司名稱變更為泛海公司。

后信華公司作為甲方與泛海公司作為乙方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定續(xù)簽合同期限自2010年3月2日起至業(yè)委會(huì)與乙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。

庭審中，泛海公司表示按照每月每建筑平方米5.5元的標(biāo)準(zhǔn)向左志坤收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)詢，左志坤對(duì)上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無異議，但是表示應(yīng)該按照套內(nèi)面積收取物業(yè)費(fèi)。經(jīng)詢，雙方均認(rèn)可左志坤是涉案房屋的所有權(quán)人，涉案房屋的建筑面積為152.87平方米。

庭審中，左志坤認(rèn)可未交納交過2009年4月13日至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，理由是泛海公司的物業(yè)服務(wù)存在其抗辯意見中提及的各種問題，并提交照片予以證明。泛海公司對(duì)此不予認(rèn)可，表示業(yè)主戶內(nèi)墻體漏水屬于質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍之內(nèi)，且涉案房屋墻體漏水位置屬于業(yè)主自住區(qū)域，左志坤未申請(qǐng)報(bào)修，泛海公司無法自主得知。關(guān)于雜物問題，泛海公司會(huì)不定期會(huì)張貼提示和通知告知居民不能堆放雜物，也會(huì)定期進(jìn)行檢查并對(duì)堆放雜物的業(yè)主進(jìn)行勸阻。

庭審中，左志坤表示泛海公司的訴訟請(qǐng)求超過了訴訟時(shí)效，泛海公司表示其對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了持續(xù)性的催繳，并提交繳費(fèi)通知單、律師函、郵單等證據(jù)證明。左志坤稱未收到過繳費(fèi)通知單和律師函。并表示繳費(fèi)通知單的落款公章是泛海公司項(xiàng)目部，其不具備催繳的主體資格。

一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。同時(shí)，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t。信華公司與深圳市泛海物業(yè)管理服務(wù)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，法院予以確認(rèn)。按照法律規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有拘束力。左志坤應(yīng)當(dāng)受上述合同的約束，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。泛海公司為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，左志坤所擁有的房屋在涉案小區(qū)內(nèi)，其應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。

關(guān)于左志坤主張的未居住涉案房屋未享受物業(yè)服務(wù)的抗辯理由，因物業(yè)服務(wù)的范圍主要是針對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備，目的是為了維護(hù)和保障小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，無論左志坤是否在小區(qū)居住、房屋是否空置，物業(yè)服務(wù)均正常進(jìn)行，左志坤以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)，故法院對(duì)左志坤的該項(xiàng)抗辯意見不予采納。關(guān)于左志坤主張的應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)面積計(jì)算物業(yè)費(fèi)的抗辯意見，《前期物業(yè)服務(wù)合同》明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照建筑面積交納，故對(duì)其該項(xiàng)抗辯意見，法院亦不予采納。

關(guān)于左志坤提出涉案房屋存在墻體漏水問題、泛海公司未予以處理，門口堆放雜物無人清理、泛海公司的物業(yè)服務(wù)不到位等抗辯意見，考慮到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)性的過程性服務(wù)，物業(yè)管理有一定的特殊性，其管理的效果應(yīng)考慮整體服務(wù)情況、持續(xù)狀態(tài)等因素綜合確定。從左志坤提供的現(xiàn)有證據(jù)而言，難以證明泛海公司在物業(yè)管理服務(wù)上出現(xiàn)了嚴(yán)重質(zhì)量問題，雖然部分服務(wù)存有一定瑕疵，但不足以達(dá)到嚴(yán)重違約或物業(yè)管理存有嚴(yán)重問題導(dǎo)致業(yè)主使用房屋和居住環(huán)境嚴(yán)重受限并喪失了根本上的合同利益的情形，故對(duì)其該項(xiàng)抗辯意見，法院不予采納。關(guān)于左志坤主張的泛海公司的訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效的抗辯意見，泛海公司提供催繳通知單和律師函等證據(jù)，說明其并未怠于行使權(quán)利，故法院對(duì)其該項(xiàng)抗辯意見亦不予采納。

現(xiàn)泛海公司要求左志坤支付2009年4月13日至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)108124.95元，其訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于泛海公司主張的違約金，左志坤系因物業(yè)服務(wù)中存在的問題與泛海公司進(jìn)行溝通，并非惡意欠繳，故法院對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決：一、左志坤于判決生效之日起7日內(nèi)向泛海物業(yè)管理有限公司支付2009年4月13日至2019年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)108124.95元；二、駁回泛海物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，本院予以確認(rèn)。建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有拘束力。根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯意見及審理查明的事實(shí)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)是左志坤應(yīng)否交納物業(yè)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)的范圍主要是小區(qū)的公共區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備，目的是為了維護(hù)和保障小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，泛海公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，左志坤作為業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。左志坤上訴主張未入住案涉房屋，沒有享受物業(yè)服務(wù)，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，缺乏依據(jù)，本院不予支持。雖然泛海公司的物業(yè)服務(wù)存有一定瑕疵，但左志坤提交的證據(jù)不足以證明物業(yè)管理服務(wù)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，左志坤以此主張不交納物業(yè)費(fèi)，缺乏依據(jù)，本院不予支持。泛海公司提供的催繳通知單和律師函等證據(jù)，說明其未怠于行使權(quán)利，左志坤上訴主張泛海公司的起訴超過訴訟時(shí)效，缺乏依據(jù)，本院不予支持。左志坤上訴主張泛海公司侵犯了其知情權(quán)，不足以抗辯其交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。一審法院核算的物業(yè)費(fèi)數(shù)額并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

綜上，左志坤的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2846元，由左志坤負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　蒙　瑞

審 判 員　　金妍熙

審 判 員　　龔勇超

二〇二一年一月二十八日

法官助理　　王世洋

法官助理　　俞　潔

書 記 員　　趙　宇