上訴人（原審被告）：雅某酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：張黎明，首席執(zhí)行官。

委托訴訟代理人：趙蘭洲，北京市中勤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張一慶，北京市逢時律師事務(wù)所律師。

上訴人雅某酒店管理（北京）有限公司（以下簡稱雅某公司）因與被上訴人郭某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初34866號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，適用獨(dú)任制公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人雅某公司之委托訴訟代理人趙蘭洲，被上訴人郭某某之委托訴訟代理人張一慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

雅某公司上訴請求：1．撤銷一審判決，改判駁回郭某某訴訟請求或發(fā)回重審；2．一、二審案件受理費(fèi)由郭某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：雅某公司自2011年12月起承租郭某某位于北京市朝陽區(qū)朝外大街X房屋用于辦公使用。分別在2011年12月12日、2014年12月27日、2017年12月12日、2019年10月14日共簽訂了四次《房屋租賃合同》，每次簽約租金均有上浮。雙方于2019年10月14日簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》），租期自2019年12月27日至2021年12月26日止，租金80359．83元。受新冠狀病毒疫情不可抗力影響，雅某公司經(jīng)營困難，具備法定或約定解除合同的情形，并非雅某公司單方無故解除合同?！蹲赓U合同》第十一條約定“由于政府行政行為或社會公共部門的行為或不可抗力的原因致使合同無法正常履行時，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，損失各自承擔(dān)．．．．．．如不可抗力的事實(shí)發(fā)生后30日后仍無法達(dá)到正常經(jīng)營的狀態(tài)時，雙方均有權(quán)解除合同。”雅某公司受疫情不可抗力影響，致使雅某公司經(jīng)營困難。自2020年1月新冠狀病毒疫情發(fā)生后至2020年4月20日期間，雅某公司全體員工停薪休假，企業(yè)長期處于停工、停業(yè)狀態(tài)，無法正常經(jīng)營。郭某某主張的違約金已嚴(yán)重高于其實(shí)際損失，理應(yīng)予以駁回。合同中約定的保證金、違約金和滯納金均屬于補(bǔ)償性質(zhì)，不具有懲罰性質(zhì)，適用時其應(yīng)當(dāng)以郭某某的實(shí)際損失作為前提，郭某某應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明受到的實(shí)際損失金額。雅某公司提前20天通知郭某某解除《租賃合同》，并同意扣除雅某公司繳納的124505．16元保證金作為對郭某某的損失補(bǔ)償，即使雅某公司解除《租賃合同》存在瑕疵，雅某公司認(rèn)為提前通知期和扣除的保證金也足以彌補(bǔ)郭某某的實(shí)際損失，并且郭某某在此疫情之下也理應(yīng)自行承擔(dān)一定損失。綜上所述，因受不可抗力的影響，雅某公司解除《租賃合同》符合法律和合同的約定，不存在違約行為。況且雅某公司解除《租賃合同》時也提前通知了郭某某，并且同意扣除已繳納的保證金作為對郭某某的補(bǔ)償，郭某某在此疫情期間即使存在一定實(shí)際損失也理應(yīng)得以彌補(bǔ)，懇請法庭能夠綜合考慮疫情不可抗力對雅某公司的影響、案涉房屋租金嚴(yán)重脫離市場行情、郭某某實(shí)際受損程度以及雅某公司解除《租賃合同》時的提前通知期及扣除的保證金等各種因素，支持雅某公司的上訴請求，駁回郭某某的訴訟請求。

郭某某辯稱，不同意雅某公司的上訴請求與理由，請求二審法院維持一審法院判決。

郭某某向一審法院起訴請求：判令雅某公司向郭某某支付違約金人民幣321223．28元，并自2020年4月1日起至實(shí)際給付之日止每日按照上述金額款項的0．3%支付滯納金。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：郭某某（甲方）、雅某公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定：郭某某將其位于朝陽區(qū)朝外大街22號泛利大廈1408、1409號房屋以及自身附屬設(shè)備設(shè)施出租給雅某公司，每個月的租金為89228．69元（含物業(yè)費(fèi)）；本合同期間內(nèi)乙方向甲方支付人民幣124505．16元的保證金，作為簽訂、履行租賃合同的責(zé)任保證，甲方應(yīng)于合同期滿或乙方無任何違約行為的合同解除時據(jù)實(shí)結(jié)算后退回乙方（不計取任何利息）；由于乙方自身原因提前解除合同的，不論甲方是否確定提前解除本合同，乙方均應(yīng)繼續(xù)履行支付租金或費(fèi)用或賠償經(jīng)濟(jì)損失義務(wù)，同時乙方還須承擔(dān)當(dāng)年合同年度租金費(fèi)用30%數(shù)額的違約金，發(fā)生拖欠上述費(fèi)用款項的，每逾期一日，郭某某還有權(quán)向雅某公司收取應(yīng)得款項的0．3%的滯納金；如確定提前解除本合同時，甲方不予退還乙方已繳納的保證金和未履行合同期間的租金；由于政府行政行為或社會公共部門的行為或不可抗力的原因致使合同無法正常履行時，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，損失各自承擔(dān)，乙方不得以上述原因?yàn)槔碛上蚣追教岢鼋?jīng)營、裝修、改造、設(shè)備等投資或租金或轉(zhuǎn)租給第三方的任何損失的主張。如不可抗力的事實(shí)發(fā)生后30日后仍無法達(dá)到正常經(jīng)營的狀態(tài)時，雙方均有權(quán)解除合同。

2020年3月19日雅某公司向郭某某發(fā)出了退租通知，主要內(nèi)容為“因受到新冠肺炎疫情影響，我公司經(jīng)營業(yè)績下滑嚴(yán)重，正常經(jīng)營困難。我公司目前已無法承受辦公室房租的巨大壓力，故我司自2020年3月11日抱歉的通知您，公司租用的泛利大廈1408、1409號房屋將于2020年3月31日退租。同時，我司與您的助理王男協(xié)商退租違約金等事宜。鑒于疫情影響，我司同意扣除已繳納的保證金，望貴司能夠免除違約金”。

雅某公司于2020年3月底搬離了涉案房屋，郭某某扣除了雅某公司交納的124505．16元保證金。另，郭某某減半收取了雅某公司應(yīng)交納的2020年2月租金。

雅某公司主張因疫情影響，其全體員工停薪休假，離職人數(shù)增加，剩余員工不足以承租案涉房屋用于辦公，且涉案房屋租金較高，后其搬到其他樓層進(jìn)行營業(yè)。郭某某主張涉案房屋目前仍在空置，雅某公司給郭某某造成了實(shí)際損失。

上述事實(shí)，有租賃合同、當(dāng)事人陳述在案為證。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，雅某公司提出因疫情造成經(jīng)營困難，以不可抗力為由解除合同且不構(gòu)成違約的主張不能成立。雅某公司在租賃合同中的義務(wù)為支付租金，疫情的確會影響其經(jīng)營情況，增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但并未直接導(dǎo)致其不能支付租金履行合同，因此不能適用不可抗力免責(zé)。雅某公司以此解除合同，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向郭某某承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，雙方協(xié)商扣除了雅某公司繳納的保證金，故郭某某在主張雅某公司支付違約金時，應(yīng)將已扣除的保證金沖抵違約金。郭某某主張滯納金依據(jù)不足，一審法院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、雅某酒店管理（北京）有限公司于判決生效后十五日內(nèi)給付郭某某違約金196718．12元。二、駁回郭某某的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)3059元（郭某某已交納），由郭某某負(fù)擔(dān)1186元，由雅某酒店管理（北京）有限公司負(fù)擔(dān)1873元（于判決生效后七日內(nèi)給付郭某某）。如果未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關(guān)系中，出租人最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人最重要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。本案中，郭某某與雅某公司簽訂房屋租賃合同后，郭某某將涉案房屋交付雅某公司，雅某公司亦向郭某某支付了租金和保證金，由此表明郭某某、雅某公司簽訂的租賃合同是雙方真實(shí)意思表示，并已經(jīng)按房屋租賃合同約定進(jìn)行了實(shí)際履行。

本案爭議焦點(diǎn)是：雅某公司解除合同是否應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。首先，租賃合同約定租賃面積344．11平方米，租賃目的是辦公。依照《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》中“疫情或者疫情防控措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規(guī)定，根據(jù)疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責(zé)任。當(dāng)事人對于合同不能履行或者損失擴(kuò)大有可歸責(zé)事由的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”的規(guī)定，雅某公司應(yīng)對疫情或者疫情防控措施直接導(dǎo)致合同不能履行的主張所依據(jù)的事實(shí)成立承擔(dān)舉證證明的責(zé)任，雅某公司目前提供的證據(jù)不能證明疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故本院對雅某公司有關(guān)“受新冠狀病毒疫情不可抗力影響，雅某公司經(jīng)營困難，具備法定或約定解除合同的情形”的上訴理由和請求不予采納。其次，依照《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》中“疫情導(dǎo)致合同履行困難的，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件實(shí)際情況決定是否予以支持”的規(guī)定，參照北京市《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》（京政辦發(fā)[2020]7號）“中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租。同時，鼓勵在京中央企業(yè)參照執(zhí)行”的規(guī)定，疫情導(dǎo)致雅某公司履行租賃合同困難，雅某公司可以請求減免租金、延長租期或者延期支付租金。根據(jù)雅某公司、郭某某在一審中的陳述，郭某某減半收取了雅某公司2020年2月的租金，雅某公司支付了2020年3月的租金，雖然雅某公司對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)提出異議，但由此表明雅某公司、郭某某由于疫情對租賃合同進(jìn)行了變更。依照《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》中“合同依法變更后，當(dāng)事人仍然主張部分或者全部免除責(zé)任的，人民法院不予支持”的規(guī)定，租賃合同變更后，雅某公司單方解除合同后要求全部免除責(zé)任的主張不應(yīng)予以支持。再次，雅某公司在一審法院答辯中主張違約金嚴(yán)重高于實(shí)際損失，雅某公司在答辯中同時提出已經(jīng)交納的保證金足以彌補(bǔ)郭某某的損失。涉案租賃合同中約定“由于雅某公司自身原因提前解除合同……雅某公司還須承擔(dān)當(dāng)年合同年度租金費(fèi)用30%數(shù)額的違約金……郭某某不予退還雅某公司已繳納的保證金”。我國法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。面對疫情，雅某公司、郭某某應(yīng)共擔(dān)風(fēng)險、共渡難關(guān)。一審法院根據(jù)雅某公司、郭某某變更合同、雅某公司的違約解除合同情形、合同中有關(guān)“租賃期限、違約金、保證金”約定及免收租金的情況，酌定雅某公司向郭某某支付違約金196718．12元的處理意見并無不妥，故本院對雅某公司有關(guān)“駁回郭某某的訴訟請求”的上訴理由和請求不予采納。

綜上，雅某公司上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4234元，由雅某酒店管理（北京）有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　張印龍

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　陳文文