上訴人(原審被告)：北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地北京市通州區(qū)車站路****。

法定代表人：楊利，董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：肖寶華，北京市致宏律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：馬翔,男,1988年5月24日出生,北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司員工。

被上訴人（原審原告）：張寶海，男，1955年8月7日出生，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：高書伶（張寶海之妻），1956年8月28日出生。

上訴人北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司因與被上訴人張寶海房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初4076號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱通開公司）上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判駁回張寶海訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：通開公司向張寶海交付房屋不違反法律規(guī)定和合同約定。關(guān)于居室的一般理解，不存在零居室屬開間之說(shuō)，向張寶海交付的房屋之所以在臥室與客廳之間不做分割，目的在于由居住人自行確定如何分割，故通開公司交付的房屋符合合同約定，不應(yīng)補(bǔ)償面積差價(jià)款。另外，一審判決酌定賠償房屋差價(jià)80萬(wàn)元整，缺乏事實(shí)依據(jù)，即使如張寶海主張其與其他一居室安置人房屋面積相差16．44平米，即便采用鑒定機(jī)構(gòu)的價(jià)格咨詢意見(jiàn)，也應(yīng)扣除其按每平米8209元購(gòu)買上述相差面積的價(jià)款，即788478．84元。

張寶海辯稱，同意一審判決，不同意通開公司的上訴請(qǐng)求及事實(shí)理由。通開公司未按合同約定交付一居室，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

張寶海向一審法院起訴請(qǐng)求：1．要求通開公司賠償我房屋差價(jià)923434．80元；2．通開公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：張寶海原有坐落于北京市通州區(qū)×7號(hào)的平房（以下簡(jiǎn)稱7號(hào)房屋）一處，建筑面積為26．02平方米。

2009年8月6日，張寶海作為被拆遷人（乙方）與通開公司（甲方）簽訂《北京市通州區(qū)舊城改造房屋拆遷補(bǔ)償（安置）協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》），載明張寶海所有的7號(hào)房屋被列入拆遷范圍。協(xié)議第二條“補(bǔ)償安置方式及金額”項(xiàng)下約定張寶海可選擇貨幣補(bǔ)償或優(yōu)惠購(gòu)買拆遷人提供的商品房。張寶海自愿選擇優(yōu)惠購(gòu)買拆遷人提供的商品房的補(bǔ)償方式，即“乙方購(gòu)買×小區(qū)回遷商品房壹居室一套，所購(gòu)樓房面積中26．02平米內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)9折計(jì)算；26．02平米以外在30平方米以內(nèi)部分按市場(chǎng)價(jià)9．5折計(jì)算，在30平方米以外部分面積按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算?！?/p>

協(xié)議簽訂后，張寶海向通開公司騰退交付了7號(hào)房屋。2016年，由于選房事宜及上述合同條款中“市場(chǎng)價(jià)”理解問(wèn)題，張寶海將通開公司起訴至法院，要求判令通開公司繼續(xù)履行《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)助其選房并向其交付所選房屋，且要求通開公司向其交付的回遷安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均價(jià)確定購(gòu)房款數(shù)額。2016年7月28日，法院作出（2016）京0112民初7390號(hào)民事判決書，判令張寶海與通開公司按照每平方米人民幣8209元的安置房購(gòu)買價(jià)格繼續(xù)履行雙方于2009年8月6日所簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，并駁回張寶海的其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

2017年，通開公司向被拆遷人提供一居回購(gòu)房源7戶，其中除1戶為69．74平方米外，其余均為53．3平方米。張寶海選房順序號(hào)為一居2號(hào)，其選房時(shí)，房屋面積為69．74平方米的房屋已被一居1號(hào)選定，張寶海只能在剩余6戶中進(jìn)行選擇。2017年4月16日，通開公司（出賣人）與張寶海、高書伶（買受人）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同（住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱《房屋買賣合同》）約定，買受人向出賣人購(gòu)買通州區(qū)×56號(hào)院7號(hào)樓（原5號(hào)樓）8層3單元803號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱803號(hào)房屋），規(guī)劃性質(zhì)為住宅，實(shí)測(cè)建筑面積共53．3平方米。2017年5月至6月間，張寶海入住該房屋。

在本案審理過(guò)程中，張寶海申請(qǐng)對(duì)803號(hào)房屋2017年2月的市場(chǎng)價(jià)值與該小區(qū)69．7平方米的一居室2017年2月的市場(chǎng)均價(jià)的差價(jià)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)北京市高級(jí)人民法院搖號(hào)確定由北京吉翔房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱吉翔評(píng)估公司）進(jìn)行該項(xiàng)評(píng)估。2020年11月5日，吉翔評(píng)估公司向我院出具《關(guān)于（2020）京0112民初4076號(hào)涉及房產(chǎn)委托事項(xiàng)的說(shuō)明》，寫明“受貴院委托，我公司對(duì)（2020）京0112民初4076號(hào)涉及的803號(hào)房屋2017年2月的市場(chǎng)價(jià)值與該小區(qū)69．7平方米一居室2017年2月的市場(chǎng)均價(jià)的差價(jià)進(jìn)行評(píng)估。我公司估價(jià)師就此項(xiàng)目做了大量市調(diào)工作，在我公司能力范圍內(nèi)，僅能掌握803號(hào)房屋同一戶型53．3平方米的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值，而同小區(qū)69．7平方米的一居室在價(jià)值時(shí)點(diǎn)成交案例少，我公司無(wú)法準(zhǔn)確把握一居室69．7平方米于2017年2月房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，為不影響案件的順利進(jìn)展，特將此情況反應(yīng)給貴院，望對(duì)下一步工作作出指示”。張寶海表示，變更申請(qǐng)內(nèi)容為對(duì)北京市通州區(qū)×56號(hào)院7號(hào)樓所在小區(qū)2017年2月的房屋均價(jià)進(jìn)行評(píng)估。張寶海與通開公司同意繼續(xù)由吉翔評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。2020年11月30日，吉翔評(píng)估公司出具吉翔BJ司咨字第[2020]11009號(hào)《房地產(chǎn)咨詢報(bào)告》，確定咨詢對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年2月符合假設(shè)限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值為每平方米56170元。張寶海支付評(píng)估費(fèi)10000元。

庭審中，張寶海主張通開公司未按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的約定向其提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇，導(dǎo)致其只能在通開公司提供的零居室中進(jìn)行選擇，通開公司的該行為屬違約行為，應(yīng)向其支付房屋差價(jià)。通開公司不認(rèn)可張寶海的主張，稱803號(hào)房屋系張寶海自行選定，雙方簽訂的房屋買賣合同為雙方真實(shí)意思表示，屬有效合同，且803號(hào)房屋符合合同所述一居室，其行為未違反合同約定；即使法院支持了張寶海的訴求，也應(yīng)扣除（2016）京0112民初7390號(hào)民事判決書中確認(rèn)的以每平方米8209元的價(jià)格購(gòu)買16．44平方米房屋的差價(jià)。張寶海對(duì)通開公司所述不予認(rèn)可，稱《房屋買賣合同》附件六裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定，寫明“起居室：成品電視背景柜（僅5#樓零居有）”，且803號(hào)房屋有該項(xiàng)裝飾，故認(rèn)為803號(hào)房屋不屬于一居室。張寶海主張通開公司交付的803號(hào)房屋并非新房，而是二手房，房屋的自來(lái)水、電、燃?xì)饩怯浽谝粋€(gè)名為李某的人名下，并提交了該房屋2017年7月的自開水繳費(fèi)通知單及燃?xì)饪ㄓ枰宰糇C。通開公司稱803號(hào)房屋于2016年辦理過(guò)退房手續(xù)，該房屋于2016年5月由購(gòu)房人李某全款購(gòu)買，后李某于2016年6月辦理了退房手續(xù)，該房屋作為回購(gòu)房屋供被拆遷人選房，后由張寶海選中并與我公司簽訂《房屋買賣合同》，該房屋不屬于二手房屋。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律拘束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，張寶海與通開公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。通開公司應(yīng)按照合同約定向張寶海提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇。2017年2月，張寶海選房時(shí)，通開公司僅向張寶海提供了6套零居室供其選擇。通開公司主張，其提供的房屋符合合同約定，但根據(jù)通常理解，一居室應(yīng)理解為帶有一間獨(dú)立臥室的房屋，臥室與客廳之間應(yīng)有墻體分隔，通開公司交付的803號(hào)房屋不符合一居室的特點(diǎn)，屬于零居室即開間，違反了合同約定，通開公司應(yīng)賠償張寶海所受損失。根據(jù)通開公司交付的803號(hào)房屋的具體情況，綜合×小區(qū)一居室和803號(hào)房屋的面積情況，結(jié)合該小區(qū)2017年2月的房屋市場(chǎng)均價(jià)，并考慮張寶海購(gòu)買一居室應(yīng)支付的相應(yīng)面積價(jià)款，法院酌定，通開公司賠償張寶海房屋差價(jià)800000元。故對(duì)于張寶海要求通開公司賠償其房屋差價(jià)的訴訟請(qǐng)求，數(shù)額合理部分，法院予以支持，數(shù)額過(guò)高部分，法院不予支持。判決如下：一、北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于判決生效之日起十五日內(nèi)賠償張寶海房屋差價(jià)800000元；二、駁回張寶海的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。評(píng)估費(fèi)10000元，由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。一審案件受理費(fèi)13034元，由張寶海負(fù)擔(dān)1234元（已交納），由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)11800元，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。張寶海提交：水費(fèi)繳費(fèi)憑證，擬證明涉案房屋安置在案外人李某名下，通開公司存在欺詐行為；通州區(qū)住建委網(wǎng)站關(guān)于臺(tái)湖銀河灣項(xiàng)目信息，擬佐證通州區(qū)住建委明確了房型設(shè)計(jì)及差距的相關(guān)信息。通開公司對(duì)上述證據(jù)均不予認(rèn)可。對(duì)于一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，張寶海與通開公司簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。通開公司未按照合同約定向張寶海提供×小區(qū)回遷商品房一居室供其選擇，僅在張寶海選房時(shí)，提供了6套零居室供其選擇。原審法院據(jù)此認(rèn)定通開公司行為構(gòu)成違約，認(rèn)定正確。張寶海要求通開公司賠償損失，具有事實(shí)及法律依據(jù)，其合理的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。一審法院結(jié)合涉案房屋所在小區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)酌情確定通開公司賠償張寶海房屋差價(jià)80萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。通開公司主張扣除以每平方米8209元的價(jià)格購(gòu)買16．44平方米房屋的差價(jià)，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11800元，由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　林存義

審 判 員　　薛　妍

審 判 員　　趙　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　孫亞男

法官助理　　李　越

-8-

-1-