上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：曹**偉，男，xxxx年xx月xx日出生，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京順誠恒業(yè)科技有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)博大路**院**樓**308。

法定代表人：李奇峯，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王超，北京市證信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：柳成林，北京市證信律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京順誠恒業(yè)科技有限公司（以下簡稱順誠恒業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初23094號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月3日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司的委托訴訟代理人曹**偉，被上訴人順誠恒業(yè)公司的委托訴訟代理人王超、柳成林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判支持富力公司的訴訟請(qǐng)求，駁回順誠恒業(yè)公司的反訴請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由順誠恒業(yè)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預(yù)售合同》）簽訂后富力公司始終按照約定履行合同義務(wù)，房屋已如約達(dá)到交付條件，證照齊全，設(shè)施完備，富力公司沒有任何違約事由及拒不履行情況，未出現(xiàn)任何不可抗力事件導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，本案不構(gòu)成合同解除法定情形，順誠恒業(yè)公司作為違約方不應(yīng)享有合同解除權(quán)。二、本案涉及的是金錢之債，本身不存在法律或事實(shí)上不能履行的例外情形。對(duì)于金錢之債，在不構(gòu)成法定解除及約定解除的情形下，并無例外解除情形，一審判令合同解除所適用的法條錯(cuò)誤，認(rèn)定解約的法律依據(jù)不足。在違約情況發(fā)生時(shí)，繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式，繼續(xù)履行更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的，保護(hù)市場(chǎng)交易。三、一審判決富力公司退還代收印花稅1846元沒有事實(shí)和法律依據(jù)，印花稅屬于順誠恒業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅額，該款項(xiàng)在訂立合同時(shí)已交納，合同解除并不產(chǎn)生退還印花稅的法律后果，且本案是順誠恒業(yè)公司原因?qū)е潞贤獬?，其?yīng)自行承擔(dān)印花稅的損失，富力公司沒有退還義務(wù)。四、一審隨意酌減違約金導(dǎo)致違約成本過低，富力公司已經(jīng)完全履行了合同義務(wù)，在合同履行過程中沒有任何過錯(cuò)的情況下，仍大幅度酌減違約金數(shù)額，沒有任何的事實(shí)依據(jù)，實(shí)際也嚴(yán)重違反公平原則和誠實(shí)信用原則。

順誠恒業(yè)公司辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。順誠恒業(yè)公司確實(shí)沒有實(shí)際的履行能力，順誠恒業(yè)公司愿意以承擔(dān)一定違約金為代價(jià)解除合同，一審法院考慮了合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度和預(yù)期利益作出的判決，請(qǐng)求法院駁回上訴，維持原判。

富力公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令順誠恒業(yè)公司支付富力公司剩余房款2580000元；2.判令順誠恒業(yè)公司支付富力公司逾期付款違約金，以逾期房款數(shù)額為基數(shù)按照日萬分之二自應(yīng)付款之日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止。暫計(jì)至2020年7月31日金額為453660元；3.判令順誠恒業(yè)公司支付富力公司前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，暫計(jì)至2020年7月31日金額為8541元（計(jì)算方法為每平米物業(yè)費(fèi)5元*實(shí)測(cè)建筑面積85.41平米*20個(gè)月）；4.判令順誠恒業(yè)公司支付公共維修基金17028元，面積補(bǔ)差款6986.6元。5.本案訴訟費(fèi)由順誠恒業(yè)公司承擔(dān)。

順誠恒業(yè)公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.判令解除順誠恒業(yè)公司與富力公司簽訂的《預(yù)售合同》，并判令富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)。2.判令富力公司返還順誠恒業(yè)公司購房款1110830元、服務(wù)費(fèi)50000元、違約金1332元、印花稅1846元。3.本案訴訟費(fèi)用依法分擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年12月2日，富力公司與順誠恒業(yè)公司簽訂《預(yù)售合同》，約定富力公司向順誠恒業(yè)公司出售北京市通州區(qū)×××413室的房屋，房屋所在土地用途為辦公，預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積共58.11平方米，房屋總價(jià)款為3690830元。預(yù)售合同第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。預(yù)售合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。預(yù)售合同附件五“付款方式及期限的約定”載明了分期付款的時(shí)間和金額：應(yīng)于2016年9月3日交納定金100000元，于2016年11月2日交納首期房款370830元（含定金），于2016年12月2日前交納二期房款370000元，于2017年2月2日前交納三期房款370000元，于2017年5月2日前交納四期房款740000元，于2017年11月30日前交納五期房款740000元，于2018年11月30日前交納六期房款1100000元，并約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。附件九補(bǔ)充協(xié)議第7條：“買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還?！备涣境鼍叩摹锻ㄖ莞涣χ行慕桓妒褂猛ㄖ獣份d明：順誠恒業(yè)公司須支付面積補(bǔ)差款6987元，并為此提供了涉案房屋的實(shí)測(cè)報(bào)告?！额A(yù)售合同》第二十三條第2款約定：前期物業(yè)管理期間，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：暫定5元/平方米·月?！额A(yù)售合同》第十六條第五款約定，買受人同意委托出賣人代交下列第（1）、（2）種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。（1）專項(xiàng)維修資金；（2）契稅；（3）供暖費(fèi)。

《預(yù)售合同》簽訂后，富力公司、順誠恒業(yè)公司雙方辦理了涉案《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案，順誠恒業(yè)公司向富力公司交付購房款共計(jì)1110830元（含定金10萬元）、逾期付款違約金1332元以及代收印花稅1846元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過程中，順誠恒業(yè)公司稱公司未實(shí)際經(jīng)營，沒有繼續(xù)付款的能力，現(xiàn)已無法繼續(xù)履行預(yù)售合同。就其主張，順誠恒業(yè)公司提供了該公司2020年納稅申報(bào)表、個(gè)人貸款確認(rèn)書等予以佐證。順誠恒業(yè)公司明確表示其無能力繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》。富力公司對(duì)順誠恒業(yè)公司的主張均不予認(rèn)可。經(jīng)一審法院詢問，順誠恒業(yè)公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是是否支持順誠恒業(yè)公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，順誠恒業(yè)公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》，并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預(yù)售合同》的能力，同時(shí)愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除《預(yù)售合同》，一審法院認(rèn)為，結(jié)合合同約定的退房條款以及順誠恒業(yè)公司注冊(cè)成立的目的及實(shí)際經(jīng)營狀況來看，涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于順誠恒業(yè)公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請(qǐng)求，一審法院予以支持。并且基于《預(yù)售合同》所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故順誠恒業(yè)公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請(qǐng)求一審法院予以支持。順誠恒業(yè)公司表示愿意支付解除預(yù)售合同違約金，一審法院不持異議，但其認(rèn)為違約金數(shù)額過高，具體數(shù)額由一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、預(yù)期利益和已付違約金等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則調(diào)整為220000元。順誠恒業(yè)公司所主張的5萬元服務(wù)費(fèi)系千氏（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向其收取，順誠恒業(yè)公司要求富力公司退還該筆款項(xiàng)沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

關(guān)于富力公司要求順誠恒業(yè)公司繼續(xù)履行《預(yù)售合同》并交付剩余購房款2580000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價(jià)款、公共維修基金和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在《預(yù)售合同》已被判令解除的情況下，其上述請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)，一審法院對(duì)此不予支持。

綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定判決：一、解除富力公司與順誠恒業(yè)公司于2016年12月2日簽訂的《預(yù)售合同》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合順誠恒業(yè)公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還順誠恒業(yè)公司已付房款1110830元、代收印花稅1846元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、順誠恒業(yè)公司給付富力公司違約金220000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請(qǐng)求；五、駁回順誠恒業(yè)公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審中，富力公司表示未提交證據(jù)對(duì)其已繳納印花稅的事實(shí)予以證明，并表示其認(rèn)為這是法律規(guī)定的稅款，不需再提交證據(jù)予以證明。

本院認(rèn)為，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、案涉合同是否應(yīng)當(dāng)解除；二、順誠恒業(yè)公司支付違約金數(shù)額是否適當(dāng)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一。房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中，雙方合同中有退房條款，且順誠恒業(yè)公司明確表示不同意繼續(xù)履行案涉合同，并愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除合同。根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)，能夠認(rèn)定順誠恒業(yè)公司無力繼續(xù)履行案涉合同。一審法院據(jù)此認(rèn)定案涉合同事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行并支持順誠恒業(yè)公司要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)。富力公司主張不同意解除案涉合同的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二?！吨腥A人民共和國合同法》第八條、第一百零七條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。順誠恒業(yè)公司未按合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向富力公司支付違約金。關(guān)于違約金的具體數(shù)額，一審法院依據(jù)公平原則，綜合合同履行情況所酌情確定的違約金數(shù)額尚屬適當(dāng)，并無明顯失當(dāng)之處，本院不再調(diào)整。

關(guān)于富力公司主張不應(yīng)退還代收印花稅一節(jié)，因其未提交證據(jù)對(duì)其已實(shí)際繳納印花稅的事實(shí)予以證明，并明確表示不提交證據(jù)，故其主張的不應(yīng)返還代收印花稅的上訴主張不能成立。

綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)31330元，由北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　常佳敏

書 記 員　　李星月