上訴人（原審原告、反訴被告）：三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司。

法定代表人：潘鳳禹，總經理。

委托訴訟代理人：周立國，北京市京師（德州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：夏貞鵬，北京市京師（德州）律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京同某某科技有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)月季園******。

法定代表人：常繼元，總經理。

委托訴訟代理人：李偉婷，北京市盈科律師事務所律師。

委托訴訟代理人：胡秀彬，北京市盈科律師事務所實習律師。

上訴人三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司（以下簡稱三石公司）與上訴人北京同某某科技有限公司（以下簡稱同某某公司）因租賃合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初4490號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

三石公司上訴請求：撤銷原審判決第二、三、五項，改判原審判決第二項為三石公司向同某某公司給付租金14000元；改判原審判決第三項為三石公司向同某某公司給付物業(yè)費13979元；改判同某某公司給付我方因禁止我方進入租賃場地而導致的經濟損失785400元。事實與理由:原審法院認定事實錯誤，我方欠付租金尾款已經于2020年1月6日付清，總付款數額為28377.31元，原審法院在相互折抵中存在錯誤。我方已經于2018年7月19日交納了一年的物業(yè)費，即使我方應當支付后續(xù)的物業(yè)費，亦應當支付自2019年7月1日至2020年2月29日的物業(yè)費。同某某公司禁止我方進場的行為對我方經營造成停產損失，其應當承擔賠償責任。

同某某公司辯稱：不同意三石公司的上訴請求和事實理由。

同某某公司上訴請求：撤銷原審判決第二項，改判三石公司向同某某公司給付租金27959元及產生的違約金219757.74元；撤銷原審判決第三項，改判三石公司向同某某公司給付拖欠物業(yè)費20969元及產生的違約金152234.94元；撤銷原審判決第四項，改判三石公司向同某某公司給付水電費共計7105.57元及產生的滯納金（滯納金標準為拖欠天數乘以拖欠金額的百分之一）；撤銷原審判決第六項，改判三石公司向同某某公司給付自2020年2月29日起至實際騰退完成之日所產生的房屋占用費及基礎費用（房屋占用費標準為雙倍占用時段的租金，基礎費用為占用時段的水電費、物業(yè)費）；改判三石公司依法遷出附屬在北京市順義區(qū)林和開發(fā)區(qū)順仁路x號3棟廠房2層獨棟上的營業(yè)執(zhí)照地址。事實與理由：原審法院認定事實錯誤，雙方作出不續(xù)租的意思表示及應作出磋商的時間并非在疫情防控關鍵期，三石公司故意不履行騰退義務嚴重危害同某某公司的利益。原審法院認定同某某公司要求三石公司給付遲延的租金、物業(yè)費、水電費的違約金，因雙方在履行過程中變更了合同約定的支付方式系錯誤。原審法院并未支持房屋占用費無合法依據。

三石公司向一審法院提出訴訟請求：1.判令雙方按照2017年4月28日簽訂的《廠房租賃合同書》繼續(xù)履行；2.判令同某某公司按照日租金919元/天的標準，免收因同某某公司停電和禁止三石公司進入和使用租賃物期間的租金；3.判令同某某公司承擔因其違約禁止三石公司使用租賃場地期間的停業(yè)損失785400元（自2020年2月26日起，按照13090元/天，計算60天）；4.判令同某某公司賠償因其禁止三石公司進入租賃場地導致停止生產而造成店鋪停止經營致使電商平臺降級損失30萬元，以及封門以來電商平臺已經產生的退貨損失10737.64元；5.判令同某某公司返還電費押金20000元；6.訴訟費由同某某公司承擔。

同某某公司向一審法院提出反訴請求：1.判令三石公司立即騰退位于北京市順義區(qū)林和開發(fā)區(qū)順仁路x號3棟廠房2層獨棟，并將前述房屋及房屋內配套設施一同交還給同某某公司；2.判令三石公司支付剩余租金共計27959元及產生的違約金（按照拖欠天數乘以租金總金額的百分之二計算）；3.判令三石公司支付拖欠的物業(yè)費20969元及產生的違約金（按照拖欠天數乘以欠付物業(yè)費總額的百分之二計算）；4.判令三石公司支付拖欠的水電費共計7105.57元及產生的滯納金（按照拖欠天數乘以拖欠金額的百分之一計算）；5.判決三石公司支付房屋占用費及基礎費用（自2020年2月29日至三石公司實際騰退完成之日，房屋占用費為租金合同約定的雙倍占用時段的租金，基礎費用為占用時段的水電費、物業(yè)費）；6.判令三石公司依法遷出附屬在北京市順義區(qū)林和開發(fā)區(qū)順仁路58號3棟廠房2層獨棟上的營業(yè)執(zhí)照地址；7.訴訟費由三石公司承擔。

一審法院認定事實：2017年4月28日，同某某公司作為甲方，與作為乙方的三石公司簽訂《廠房租賃合同書》。合同約定的主要事項如下：第一條出租廠房情況：1.1甲方將x號院3棟廠房2層獨棟樓租賃于乙方使用。1.2該租賃物建筑面積為574.5平方米，上述租用面積作為本合同物業(yè)管理費和租賃保證金、租金等收取時的計算依據。第二條租賃期限：2.1乙方承租該物業(yè)期限為2年，自2018年3月1日起至2020年2月29日。2.2租賃期限屆滿，如乙方需繼續(xù)承租該物業(yè)，乙方在合同截止前三個月提出申請，經甲方同意后，甲、乙雙方將對有關租賃事項重新簽訂租賃合同。第三條租賃費用：3.1本租賃合同的租賃保證金為一個月租金，即26000元。3.2租金租金每年收取一次，第一年租金為314538.75元；第二年租金為335508元。合同期滿如需繼續(xù)承租，由雙方另行共同商定。每年租金乙方需提前壹個月支付下一年的房租。3.3物業(yè)管理費甲方對58號院實施物業(yè)管理與服務，乙方同意接受物業(yè)服務，并支付相應的物業(yè)費，物業(yè)費單價每天每平方米0.1元，合20969元，支付方式：年付。第四條租賃費用的支付：4.1乙方應于本合同簽訂后三個工作日內，向甲方交納租賃保證金26000元，租賃保證金應向甲方一次性支付完畢。租賃關系終止時，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用、欠付的租金及違約金外，剩余部分無息歸還乙方。第十二條通知：根據本合同需要發(fā)出的全部通知以及甲方與乙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，應以書面形式進行。第十三條合同的終止：13.1本合同有效期屆滿，甲乙雙方未達成續(xù)租協議的，視為合同終止。乙方應于合同終止之日起10日內遷離租賃物，并將其以本合同附件一中約定的狀態(tài)返還甲方。乙方逾期不遷離或不返還租賃物的，應向甲方雙倍支付相應時段的租金，乙方逾期超過30日的，甲方有權在公證機關到場公證的條件下，搬離乙方所有物品至公證機關指定的倉庫，由此發(fā)生的費用由乙方承擔。第十六條違約條款：16.1乙方逾期支付租金，應向甲方支付違約金，違約金金額為：拖欠天數乘以欠付租金總金額的百分之二。逾期支付物業(yè)費，應向甲方支付違約金，違約金金額為：拖欠天數乘以欠付物業(yè)管理費總金額的百分之二。16.2在租賃期限內，若遇乙方欠交租金或物業(yè)管理費超過一個月，甲方在書面通知乙方交納欠款之日起五日內，乙方未支付有關款項，甲方有權停止乙方使用租賃物內的有關設備，由此造成的一切損失由乙方全部承擔。若乙方欠交租金或物業(yè)費超過二個月，甲方有權提前解除本合同。

同日，同某某公司與三石公司簽訂《物業(yè)管理合同》，約定涉案場地的物業(yè)管理費的標準為每年20969.25元，收取方式為每年交付一次，物業(yè)管理費時間自2018年3月1日至2020年2月29日。

2020年2月25日，雙方因進入涉訴場地問題引發(fā)糾紛并報警處理。后三石公司持起訴理由及請求訴至法院。審理中，三石公司主張同某某公司以其公司拖欠租金惡意不讓其進入涉訴房屋，同某某公司則主張三石公司沒有按政府相關部門要求履行疫情報備，其作為園區(qū)管理者嚴格執(zhí)行政府規(guī)定。三石公司為證實其公司主張?zhí)峤涣藞缶曨l及雙方微信聊天記錄。同某某公司為證實其公司主張?zhí)峤涣苏募傲奶煊涗?。經核實雙方一致認可三石公司已經交納20000元電費押金，并同意優(yōu)先抵扣尚欠水電費7105.57元，亦認可尚欠一個月租金27959元。

關于租賃保證金，三石公司稱其已經根據合同支付了押金26000元，同某某公司只認可收到12000元，系由原來合同沿用下來的標準，就此三石公司未提交其他證據證實租賃保證金交納時間及數額。

關于物業(yè)費，三石公司稱同某某公司未提供物業(yè)服務，其公司也沒有交納過物業(yè)費，故不同意同某某公司的該項訴訟請求。同某某公司稱三石公司于2018年7月19日交納過1年的物業(yè)費20969.25元。

關于騰退事宜，訴訟程序中，法院多次釋明雙方在法院主持下進行騰退，三石公司堅持要求繼續(xù)履行合同，同某某公司則表示不同意騰退，稱擔心三石公司沒有能力履行向其公司支付租金及使用費等義務。

另查，同某某公司系涉訴房屋登記證書記載的房屋所有權人及房屋坐落土地的使用權人。

上述事實，有當事人陳述、《廠房租賃合同書》、《物業(yè)管理合同》、微信聊天記錄、產權證書、庭審筆錄等證據在案佐證。

一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當遵循誠實信用的原則，依照合同的約定履行義務。本案中，三石公司與同某某公司在合同履行期屆滿之前即2020年2月25日因進入涉訴場地問題發(fā)生糾紛，三石公司主張同某某公司惡意不讓其公司人員進入場地，同某某公司則主張三石公司在復工復產過程中沒有按政府相關規(guī)定進行報備，其公司作為園區(qū)管理者必須嚴格管理。就此法院認為不論雙方糾紛發(fā)生原因為何，需要明確指出的是當時正處于新冠肺炎疫情防控關鍵期，同某某公司管理多么嚴格都不為過，三石公司按政府要求進行報備、嚴格執(zhí)行并配合同某某公司的疫情防空管理是其公司義不容辭的責任和義務。拋開雙方發(fā)生糾紛的原因和過錯，就三石公司向法院提起訴訟來看。三石公司維護其公司自身權益應受到法律保護，其公司于2020年3月3日主張雙方簽訂的合同還沒有履行完畢，其公司已向同某某公司做出了繼續(xù)承租的意思表示，雙方已就續(xù)租事宜進行協商，但雙方并沒有就續(xù)租事宜達成合意或簽訂新的租賃合同，應認定原合同自然終止。三石公司堅持要求繼續(xù)履行2017年4月28日簽訂的租賃合同沒有事實及法律依據，法院對三石公司要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求不予支持。其公司基于該主張請求判決同某某公司免除禁止其公司人員進場之日后租金的請求亦無法支持。

三石公司要求繼續(xù)履行合同沒有事實和法律依據，同某某公司訴訟請求要求騰退但又不同意在法院主持下開展騰退工作。雖同某某公司訴訟請求與其公司陳述的騰退意見相互矛盾，但結合雙方合同無法繼續(xù)履行的現實及減少雙方損失，法院就騰退事宜一并進行處理。三石公司要求判決同某某公司賠償其公司經營損失、電商平臺降級損失及退貨損失，同某某公司要求判決三石公司向其公司支付房屋使用費及基礎費用。本爭議焦點的關鍵是誰應當承擔合同終止后沒有及時騰退過錯責任的問題。就整個事情經過，應分兩個階段看待。第一階段：三石公司在沒有事實及法律依據的情況下要求繼續(xù)履行合同，其公司應承擔全部責任，故其公司無權要求同某某公司賠償損失。此期間正處于疫情防控關鍵期，加之雙方雖沒有就續(xù)簽合同達成一致意見，但雙方確實進行過磋商，同某某公司應給予三石公司合理的時間尋找新租賃場地和必要的騰退時間，故同某某公司要求支付第一次開庭之前的房屋使用費及基礎費用法院不予支持。第二階段是在疫情得到有效控制法院組織雙方庭審后，為及時止損，法院要求主持雙方騰退工作，并建議雙方的其他糾紛等待騰退后進行裁判，同某某公司明確表示不同意配合騰退也不同意讓三石公司人員進場清點財產，在法院多次釋明的情況下，三石公司依然堅持要求繼續(xù)履行合同，此時雙方均沒有及時止損，對各自損失的擴大采取了放任的態(tài)度，就擴大的損失雙方應自行承擔責任。

關于租金問題，三石公司稱已與房租押金進行抵扣，雙方認可欠付租金數額及已交納押金數額，法院予以確認，在相互折抵后三石公司還應支付同某某公司租金15959元。

關于物業(yè)費，三石公司沒有提交證據證實其已經交納，故法院對同某某公司要求三石公司支付物業(yè)費20969元的訴求予以支持。

三石公司認可尚欠同某某公司水電費7105.57元，并同意優(yōu)先從電費押金中抵扣，法院不持異議?？鄢娰M之后三石公司交納的電費押金，同某某公司應返還給三石公司12894.43元。

同某某公司還要求三石公司支付遲延支付租金、物業(yè)費、水電費的違約金，因雙方在履行中已變更了合同約定的支付方式，故法院對同某某公司該部分訴訟請求不予支持。

同某某公司要求判決三石公司遷出該公司營業(yè)執(zhí)照，因注冊地遷出涉及工商登記部門行政管理行為，非民事訴訟受案范圍，法院不予審理。

據此，一審法院于2020年12月判決：一、三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司將位于北京市順義區(qū)順仁路58號院3棟廠房2層獨棟騰退給北京同某某科技有限公司，北京同某某科技有限公司予以配合，于判決生效之日起三十日內執(zhí)行；二、三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司支付北京同某某科技有限公司租金一萬五千九百五十九元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行；三、三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司支付北京同某某科技有限公司物業(yè)費二萬零九百六十九元，于判決生效之日起七日內執(zhí)行；四、北京同某某科技有限公司返還三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司電費押金一萬二千八百九十四元四角三分，于判決生效之日起七日內執(zhí)行；五、駁回三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司其他訴訟請求；六、駁回北京同某某科技有限公司其他訴訟請求。一審案件受理費17276元（三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司已預交），由三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司負擔8638元（已交納），由北京同某某科技有限公司負擔8638元，于判決生效之日起七日內直接支付三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司。反訴案件受理費5647元（北京同某某科技有限公司已預交），由北京同某某科技有限公司負擔2823元（已交納），由三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司負擔2824元，于判決生效之日起七日內直接支付北京同某某科技有限公司。

二審審理中，同某某公司提交公司職員與三石公司的聊天記錄，證明同某某公司已經給了三石公司騰退時間，雙方進行過磋商。對此，三石公司認可真實性，不認可證明目的，稱該聊天記錄僅為一部分，同某某公司禁止其入場，并未給騰退時間。同某某公司提交物品清單材料，證明二審期間，三石公司已經從涉案場地拉走一些三石公司的物品。三石公司對有其蓋章或簽字的清單材料予以確認，認可拉走部分物品。本院經審理查明的其他事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

本院認為：根據本案查明事實，同某某公司與三石公司于2017年4月28日簽訂《廠房租賃合同書》，由同某某公司將涉案房屋租賃給三石公司，租賃期限為2018年3月1日至2020年2月29日，合同臨近到期時，雙方因進入涉訴場地問題產生糾紛。在雙方就續(xù)租事宜未能達成一致的情況下，原審法院認定雙方合同已經到期終止，并判令三石公司予以騰退，并無不當。關于房屋租金，雙方均認可三石公司尚欠一個月租金27959元，根據三石公司已經支付的12000元押金，兩項折抵，原審法院判令三石公司給付同某某公司租金15959元，并無不當。三石公司雖稱其支付押金26000元及2020年1月6日向同某某公司給付1959元，但均未提供證據予以證明，本院不予采信。關于物業(yè)費一項，三石公司稱其已交納2018年7月1日至2019年6月30日的物業(yè)費，后續(xù)的物業(yè)費交納應當自2019年7月1日算起。對此本院認為，雙方于2017年4月28日就涉案58號院簽訂《物業(yè)管理合同》，其中約定物業(yè)管理費時間為2018年3月1日至2020年2月29日，因此三石公司之主張無事實及法律依據，本院不予采信，原審法院根據三石公司物業(yè)費的交納情況判令三石公司另行交納物業(yè)費20969元，并無不當。關于三石公司、同某某公司均要求對方賠償損失的問題，本院認為，因整個糾紛是一個持續(xù)的過程，涉及到疫情因素，原審法院考慮本案案情特點，對案件發(fā)展過程區(qū)分兩個階段進行分析認定，考慮到三石公司在合同到期后雙方并未達成一致的情況下仍堅持要求繼續(xù)履行合同，而同某某公司在提出要求騰退的訴訟請求的同時，經原審法院多次釋明仍明確表示不同意在訴訟期間由法院主持騰退，亦不同意三石公司人員進場清點財產，對此雙方均存在過錯，原審法院據此認定雙方對擴大的損失應各自承擔責任，是公平合理的。在此基礎上，原審法院對本案整體案情把握準確，所作處理符合案件實際，充分考慮了雙方利益，本院予以維持。關于雙方其他訴求，原審法院所作處理，均無不當，本院予以維持。

綜上，三石公司、同某某公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費23228元，由三石穩(wěn)力（北京）科技有限公司負擔11934元（已交納）；由北京同某某科技有限公司負擔11294元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊　夏

審 判 員　張　弘

審 判 員　申峻屹

二〇二一年三月二十九日

法官助理　史曉霞

法官助理　李寶霞