上訴人（原審原告、反訴被告）：吳銀春，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：李宏奇，北京市兆億律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人吳銀春與上訴人徐某因房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初9845號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法獨任審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

吳銀春上訴請求：撤銷原審判決，發(fā)回重審或依法改判。事實與理由:原審法院認為徐某2016年12月之前所欠租金已經(jīng)超過訴訟時效，理由是房屋租金的分期履行，每一期債務都是獨立的，不屬于同一債務分期履行，應單獨計算各自訴訟時效系錯誤。原審法院的認定不符合司法解釋的規(guī)定，亦與類案判決結(jié)果相反，從徐某支付租金來看，未明確其所支付的是哪一期租金。關(guān)于租賃合同分期支付租金是否屬于同一債務的問題，最高人民法院、北京市高級人民法院及其他基層法院已經(jīng)明確在同一租賃合同項下，訴訟時效期間從最后一期租金履行期限屆滿之日起算。原審法院以租賃物存在瑕疵為由既調(diào)減了租金，又以同一理由對徐某拖欠租金導致的滯納金予以免除的認定并無相應依據(jù)。

徐某辯稱：不同意吳銀春的上訴請求和事實理由。

徐某上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回吳銀春的原審全部訴訟請求。事實與理由：由于租賃的房屋不符合相關(guān)規(guī)定被有關(guān)部門檢查，影響到我方經(jīng)營，同時我方積極協(xié)助吳銀春與相關(guān)部門溝通，故吳銀春免去了我方2018年1月至8月的租金。由于吳銀春在出租房屋時并未告知我方可能發(fā)生被有關(guān)部門責令停產(chǎn)停業(yè)的情形，存在嚴重違約，我方不應當向吳銀春給付房租，且吳銀春應當承擔違約責任。

吳銀春辯稱：不同意徐某的上訴請求和事實理由。

吳銀春向一審法院提出訴訟請求：依法判令徐某支付租金79.3萬元及滯納金15.86萬元。

徐某向一審法院提出反訴請求：1、判令吳銀春賠償經(jīng)濟損失125180.49元；2、判令吳銀春返還押金17500元。

一審法院認定事實：2014年11月1日，吳銀春（甲方）與徐某（乙方）簽訂《承包協(xié)議》，甲方將涉租場地承包給乙方經(jīng)營服裝、鞋帽、床上用品、預售包裝食品食用。承包經(jīng)營期間，乙方獨立核算，自主經(jīng)營，盈虧自負，乙方自行辦照。承包期限為三年，自2014年11月1日至2017年10月30日止。乙方付給甲方承包費用每年四十二萬元整，付款方式為月付即三萬五千元整，每月28號交下月承包費，每逾期一日，乙方需按日使用金的10%支付滯納金，承包期間水電費、空調(diào)取暖費和空調(diào)制冷費由乙方自行承擔。簽訂合同時，乙方需付給甲方承包押金十萬五千元。合同期限內(nèi)，如乙方不經(jīng)營承包，承包押金不退；如甲方提前收回經(jīng)營承包權(quán)，甲方應賠償乙方承包押金十萬五千元。此協(xié)議雙方不得以任何形式向第三方泄露，否則泄露方承擔一切損失和責任。

關(guān)于履約情況，雙方均確認徐某已付押金105000元，合同期滿后，雙方未簽署書面協(xié)議，徐某繼續(xù)承租使用涉租場地用于經(jīng)營，按《承包協(xié)議》約定標準支付租金，租金應付至2019年1月15日。

就租金實付情況，吳銀春表示自2014年11月1日至2019年1月15日期間合計收取租金78.7萬元，并就此提交2014年4月至2018年10月期間的銀行交易流水明細單為證。徐某表示2015年底前均由其前妻交納租金，據(jù)己方持有憑據(jù)統(tǒng)計2016年4月至12月期間支付租金34萬元、2017年度支付租金40萬元、2018年10月支付租金6萬元，并就此提交支出憑單、付款憑證及銀行交易流水明細單為證。就雙方所交證據(jù)核算比對，除徐某提交的2017年5月6日支出憑單載明的房租1萬元在銀行流水明細單中無顯示外，徐某訴述其他付款均有銀行流水明細單相互印證。

一審庭審中，徐某表示涉租場地處于夾層存在安全隱患，不具備經(jīng)營條件，自2017年11月起被規(guī)劃部門、消防部門多次查處，天寶影城分別于2017年12月6日、2018年1月11日、2018年5月9日發(fā)送停業(yè)撤店通知，吳銀春承諾2018年1月至8月期間免交租金，因涉租場地經(jīng)營受限造成打折促銷商品損失及員工損失等。就此，徐某提交撤店及停業(yè)通知三份、行政處罰決定書、微信聊天記錄、書面證言、贈送記錄統(tǒng)計明細單、超市報損明細單及工資表等證據(jù)。對此，吳銀春表示涉租場地具備經(jīng)營條件，亦辦理了營業(yè)執(zhí)照，只是對于安全防火進行定期檢查，徐某一直經(jīng)營使用涉租場地，吳銀春并沒有做出過減免租金的承諾。

一審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明；當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力；當事人應當按照約定履行己方義務。吳銀春與徐某簽訂之《承包協(xié)議》系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應當遵守。該協(xié)議雖名為承包，但并未涉及經(jīng)營、資產(chǎn)及人員等管理約定，實為涉租場地租賃協(xié)議，雙方對于租賃合同關(guān)系均予確認，法院不持異議。合同期限屆滿后，雙方未簽署書面協(xié)議，視為不定期租賃，雙方均認可沿用原協(xié)議租金標準，法院亦不持異議。

關(guān)于本訴，徐某就2016年12月前租金以超過訴訟時效予以抗辯。法院認為應當區(qū)分同一債務分期履行與分期履行合同之債，房屋租金屬持續(xù)定期發(fā)生之債，系合同履行構(gòu)成中不斷發(fā)生，具有雙務性，并非同一債務分作數(shù)期給付，在各期債務履行期限屆滿后，均應視為獨立債務，應單獨計算各訴訟時效，故徐某以時效抗辯于法有據(jù)。依據(jù)民法總則規(guī)定，權(quán)利人向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。民法總則施行之日，民法通則規(guī)定的訴訟時效尚未屆滿的，適用三年訴訟時效規(guī)定；民法通則規(guī)定的訴訟時效已經(jīng)屆滿的，不再適用三年訴訟時效規(guī)定。依據(jù)民法通則規(guī)定，延付或者拒付租金的，訴訟時效為一年。故此，結(jié)合租金支付約定，法院對于徐某抗辯意見予以采信，法院審查2016年12月至2019年1月15日期間的租金支付情況。自徐某提交之銀行賬戶流水明細、支出憑證及微信記錄等證據(jù)可以認定2016年12月、2017年1月至12月、2018年9月至10月期間租金均已付清，徐某欠付租金2018年1月至2018年8月、2018年11月至2019年1月15日期間的租金。徐某表示吳銀春承諾減免2018年1月至8月期間的租金，但未能就此充分舉證，在吳銀春否認情形下，法院難以采信。自徐某提交之撤店及停業(yè)通知、行政處罰決定書及微信聊天記錄等證據(jù)可知涉租場地因消防問題被天寶影城多次下發(fā)停業(yè)通知，徐某雖未停止經(jīng)營，但確會對其日常營業(yè)產(chǎn)生影響?？紤]到吳銀春未能保證涉租場地符合協(xié)議約定的租賃用途，法院對于徐某欠租期間租金數(shù)額酌情調(diào)整并予以判處。另，鑒于租賃標的物瑕疵情況，法院對于吳銀春主張欠付租金滯納金不予支持。

關(guān)于反訴，徐某經(jīng)營超市期間發(fā)生于2017年底的銷售物品贈送損失及損耗損失，難以認定因涉租場地瑕疵所致，法院對此不予支持；徐某經(jīng)營超市期間發(fā)生的員工支出屬經(jīng)營成本，而非損失，法院亦不予支持。徐某已付押金應予退還，考慮其反訴請求以扣抵租金方式予以主張，法院于欠付租金中一并扣抵處理。

據(jù)此，一審法院于2020年7月判決：一、徐某于判決生效之日起七日內(nèi)支付吳銀春租金二十六萬二千五百元（扣抵押金十萬零五千元，剩余款項于上述期間支付）。二、駁回吳銀春的其他訴訟請求。三、駁回徐某的其他反訴請求。一審案件受理費6650元，由吳銀春負擔4900元（已交納），由徐某負擔1750元（吳銀春已交納，徐某于判決生效之日起七日內(nèi)支付吳銀春）。反訴案件受理費1550元，由徐某負擔（已交納）。

本院經(jīng)審理查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

本院認為：根據(jù)本案查明事實，吳銀春與徐某就涉案場地簽訂協(xié)議，由徐某作為承租人使用涉案場地并給付租金，關(guān)于租金給付情況，徐某以2016年12月前租金已超過訴訟時效為由抗辯，對此本院認為，租金之債產(chǎn)生于合同履行過程中，由其產(chǎn)生的合同在履行過程中具有雙務性，各期債務在各自履行期限屆滿后均為獨立債務，各債務的訴訟時效期間應自各履行期限屆滿之日起算，原審法院據(jù)此采信徐某的抗辯意見，結(jié)合雙方合同履行期限、徐某已經(jīng)支付了2016年部分租金的情況，該處理較為妥當，本院予以維持。關(guān)于徐某所應給付的租金數(shù)額，原審法院根據(jù)雙方陳述、銀行賬戶交易流水明細、押金支付情況等判令在扣抵押金后由徐某給付吳銀春，并無不當。關(guān)于徐某稱涉案場地無法正常經(jīng)營，吳銀春承諾減免其2018年1月至8月期間租金的主張，本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。由于徐某并未就其主張?zhí)峁┫鄳C據(jù)，對其主張本院不予采信，且原審法院根據(jù)涉案場地的實際經(jīng)營使用情況已經(jīng)對徐某欠付租金數(shù)額酌情予以調(diào)整，且并未支持吳銀春關(guān)于滯納金的請求，平衡了雙方之間的利益，對本案所作處理并無不當，本院予以維持。

綜上，吳銀春、徐某的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10476元，由吳銀春負擔5238元（已交納），由徐某負擔5238元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楊　夏

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　史曉霞

法官助理　　李寶霞