上訴人（原審原告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：韓飛宇，北京市善邦律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：許某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。

委托訴訟代理人：王政，北京卓海律師事務所律師。

上訴人李某因與被上訴人許某租賃合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初1307號民事裁定，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某上訴請求：撤銷一審裁定，指令一審法院對本案進行審理。事實和理由：1.原審法院認為許某系代理劉晨夫婦簽訂合同，并且李某訂立合同時候是明知的是錯誤的。李某與許某簽署合同時許某并沒有明確表明其與劉晨夫婦是代理關(guān)系，并且也不能通過合同中列明的實際居住人的條款而否定合同主體關(guān)系，即租賃合同的雙方當事人為李某與許某。2.根據(jù)本案的情況，法院應當通知實際居住人劉晨夫婦到庭參加訴訟并查清事實情況，并且向李某釋明并追加劉晨夫婦為本案被告。3.如果李某起訴合同簽訂主體因主體不適格被駁回起訴，那么在沒有辦法獲取實際居住人身份情況的前提下，李某沒有辦法獲取劉晨夫婦的主體身份信息，將面臨立案困難的情況，民事主體的合法權(quán)益不能得到法律的保護，有違法律精神和原則。

許某答辯稱，同意一審裁定，不同意李某的上訴請求和理由。

李某向一審法院起訴請求：1.請求判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同，許某立即返還租賃房屋：2.請求判令許某支付遲延支付租金的違約金6.9萬元（按月租金4.6萬元的10%計算15天）；3.請求判令許某支付解除合同的違約金4.6萬元：4.請求判令許某支付至實際返還租賃房屋之日的房屋使用費用（以合同約定租金為標準計算）及違約金（以每日月租金10％標準計算）；5.請求判令許某支付至實際返還租賃房屋之日租賃房屋產(chǎn)生的水、電、電話、電視收視、燃氣及上網(wǎng)等費用；6.本案訴訟費用由許某承擔。庭審中，李某明確其訴訟請求為：1.請求判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同：2.請求判令許某支付遲延支付租金的違約金6.9萬元（按月租金4.6萬元的10%計算15天)；3.請求判令許某支付解除合同的違約金4.6萬元：4.判令許某支付物品保管費。自2019年12月7日至實際將物品搬走之日止，按照月租金4.6萬元的50%計算；5.訴訟費由許某承擔。

一審法院認定事實：李某（出租人，甲方）與許某（承租人、乙方）于2018年4月20日簽訂《北京市房屋租賃合同》，第一條（一）房屋坐落于北京市順義區(qū)天柱東路×號院×區(qū)×號樓×至×層×，建筑面積421平方米；（二）房屋權(quán)屬狀況：甲方持有不動產(chǎn)權(quán)登記證，房屋所有人姓名李某，已設定了抵押。第三條（一）房屋租賃期限自2018年6月7日至2020年6月6日，共計2年。第四條（一）租金標準及支付方式：46000元/月，租金總計1104000元。支付方式：現(xiàn)金押一付六，各期租金支付日期2019年4月21日、2018年12月1日、2019年6月1日、2019年12月1日。（二）押金46000元。第五條租賃期內(nèi)的下列費用中，（7）（12）由甲方承擔，（1）（2）（3）（4）（6）（10）由乙方承擔：（1）水費（2）電費（3）電話費（4）電視收視費（5）供暖費（6）燃氣費（7）物業(yè)管理費（8）房屋租賃稅費（9）衛(wèi)生費（10）上網(wǎng)費（11）車位費（12）室內(nèi)設施維修費。第九條合同解除（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同；1.遲延交付房屋達15日的2.交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的3.不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1.不按照約定支付租金達15日的2.欠繳各項費用達10000元的3.擅自改變房屋用途的4.擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的；5.保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)?.利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的7.擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。（五）其他法定的合同工解除情形。第十條違約責任（一）甲方有第九條第三款約定的情形之一的，應按月租金的100%向乙方支付違約金，乙方有第九條第四款約定的情形之一的，應按月租金的100%向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復或賠償相應損失。（二）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應提前60日通知對方，并按月租金的100%支付違約金，甲方還應退還相應的租金。（三）因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應承擔賠償責任。（四）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按月租金10%每天標準支付違約金。第十二條其他約定事項實際居住人劉晨。

關(guān)于本案實際承租方即許某主體資格是否適格問題，雙方存在爭議。許某主張本案的實際承租人是案外人劉晨和王熙巖夫婦，故許某不具有本案被告的主體資格，理由為許某是代理王熙巖夫婦簽訂租賃合同，李某當時對此明知。房屋租金的交納者和涉訴房屋的使用者均是王熙巖夫婦，許某沒有實際使用房屋。李某稱其知道王熙巖夫婦住在房屋內(nèi)，簽合同時王熙巖夫婦和許某都在，且聽說許某是王熙巖家里公司的會計。就相關(guān)事實，雙方舉證情況如下：

李某提交2018年5月31日簽署的《物業(yè)交接單》，乙方（承租人）處手寫簽名“王熙巖”,許某稱無法核實真實性。

關(guān)于租金的支付情況，雙方一致確認租金已經(jīng)交付至2019年11月6日。根據(jù)李某提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，租金的支付人為劉晨和王熙巖。

李某提交其丈夫劉元第與王熙巖的微信溝通記錄，內(nèi)容為雙方溝通關(guān)于房屋騰退問題。許某對真實性認可，對證明目的不認可，理由：王熙巖認為合同有效期只要在交租金就還可以接著住，雖然說定了搬家時間，但是需要雙方到場確認。

李某提交《物品清點確認單》，記載：經(jīng)許某委托人劉晨清點，存放在萬通天竺新新家園×區(qū)×業(yè)主李某家的所有物品無丟失及損壞，并確保日后可能發(fā)生的丟失及損壞，與李某無關(guān)。清點人：劉晨，業(yè)主：李某。日期2020年8月17日。李某提供劉晨的手機號，一審法院于庭審中當庭撥通該電話號碼，電話對方稱：寫過物品清點確認單，我跟王熙巖是夫妻，房子原來是我們在住。

許某提交《情況說明》，記載：我是王熙巖（身份證號碼×××），貴院審理的李某訴許某房屋租賃合同糾紛一案所涉及的房屋（順義區(qū)萬通天竺新新家園×區(qū)×）是我當初委托許某幫我簽署的房屋租賃合同。我是實際承租人，當時該房屋也是我居住的，租金也是我繳付業(yè)主的，訴狀中許某的電話號碼136XX******也是我本人的手機。本次訴訟與許某無關(guān)。證明人：王熙巖，2020年9月14日。李某稱對該《情況說明》的真實性無法核實，且不認可證明目的。

許某提交中介機構(gòu)王曉宇的《證明》，記載：“我是北京墅生活房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的經(jīng)紀人王曉宇，當時是我們公司作為中介方，把順義區(qū)萬通天竺新新家園×區(qū)×，介紹給王熙巖家租住的。我可以證明，這個房子一直是王熙巖夫婦在住，許某僅是簽署合同時來過我們店里，當初都是王熙巖愛人在談的租房細節(jié)。關(guān)于業(yè)主李某讓王熙巖夫婦搬走的過程，我大概就能想起來一個經(jīng)過，我記得是10月底的一個中午，業(yè)主李某給我打電話，說房租到期，約我去一趟，當時王熙巖夫婦都沒在家，阿姨跟孩子在家，業(yè)主給租客他們打電話，雙方電話中也鬧得不愉快，中間這個租金情況，我也不清楚，最后業(yè)主就從阿姨那把鑰匙給收走了，阿姨就走了。走了之后業(yè)主李某就把那個鑰匙放在物業(yè)了，也是我跟他去的，應該是當天業(yè)主李某就把租客他們那個佛像給打包了，讓我交給王熙巖夫婦，我說我給不了，他非得放我們這邊，當時我也沒收，業(yè)主李某他就第二天送我們店里了，放在我們店門口了。第二次就是業(yè)主李某讓我去作證，就說讓給我錄個像，那個具體時間我忘了，應該是12月中旬，我就一直錄像，他們雇的人在打包，因為時間太長了，我那個手機壞了，也賣掉了，錄像也不在了。因為是公司行為，所以我不能簽字，但我可以隨時出庭，把我知道的情況向法官陳述?！崩钅撤Q事情經(jīng)過差不多是這樣的。

一審法院認為，本案的爭議焦點為許某的主體資格問題。本案雙方在合同中明確備注實際居住人為劉晨，且李某自述簽訂合同時劉晨、王熙巖夫婦均在場；另根據(jù)王曉宇的書面《證明》，李某基本認可“許某僅是簽署合同時來過我們店里，當時都是王熙巖愛人在談的租房細節(jié)”的事實。因此，一審法院確認李某簽署合同時明知合同的實際承租人是劉晨和王熙巖，許某僅是代為簽署合同；合同履行過程中，是劉晨夫婦在實際居住房屋，且房屋租金始終是由劉晨夫婦向李某直接交納；在租賃雙方因解除合同并騰退發(fā)生糾紛時，亦是由李某和劉晨夫婦直接交涉。綜合整個租賃過程，均是由劉晨夫婦在與李某實際履行，許某僅有一次出面簽署合同，此后未再參與合同的履行、解除及騰退等環(huán)節(jié)。

《中華人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。結(jié)合本案查明的事實，李某在簽署合同時明知許某與實際承租人劉晨夫婦之間的代理關(guān)系，因此，涉案租賃合同應直接約束李某和案外人劉晨、王熙巖。許某與李某之間并無實際租賃關(guān)系，李某依據(jù)房屋租賃合同要求許某承擔責任，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，應當予以駁回。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四百零二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項之規(guī)定，裁定如下：駁回李某的起訴。

二審期間，各方均未提交新的證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。根據(jù)本案審理查明的事實，系王熙巖夫婦與中介商談租房的細節(jié)，許某僅是出面簽署租賃合同，簽訂合同時王熙巖夫婦亦在場，合同中注明了房屋實際使用人是劉晨，李某提交的物業(yè)交接單中系王熙巖簽字，租金為王熙巖夫婦支付給李某，在協(xié)商房屋騰退、合同解除事宜時，亦是王熙巖夫婦與李某溝通，故在整個租賃過程中，均是由王熙巖夫婦在實際履行合同，許某僅是代理王熙巖夫婦簽訂合同，且李某在簽訂合同時對此應明知，故租賃合同應直接約束李某和王熙巖夫婦，許某與李某并無實際租賃關(guān)系。李某要求許某承擔租賃合同下的責任，無事實和法律依據(jù)，一審法院裁定駁回并無不當。李某因案涉租賃合同發(fā)生的糾紛，可與王熙巖夫婦另行解決。

綜上，李某的上訴請求及理由不能成立，一審法院裁定認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審 判 長　　蒙　瑞

審 判 員　　金妍熙

審 判 員　　張海洋

二〇二一年三月二日

法官助理　　俞　潔

法官助理　　王世洋

書 記 員　　趙　宇