上訴人(原審被告)：北京眾德食府有限公司，住所地北京市密云區(qū)新南路****63-2。

法定代表人：鄭秀東，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：薛芳，北京仁道律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：于淑榮，女，1966年11月25日出生，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：肖偉賓，北京天初律師事務(wù)所律師。

上訴人北京眾德食府有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)眾德公司）因與被上訴人于淑榮房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初6978號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

眾德公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回于淑榮的訴訟請(qǐng)求。2、本案的一二審訴訟費(fèi)由于淑榮承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。本案是典型的疫情期間出租方因承租方欠付租金而起訴解除合同、要求承擔(dān)違約責(zé)任的案例。一審法院判決全額支付欠付的租金、占有使用費(fèi)、并支付違約金40萬(wàn)元，未考慮疫情對(duì)于餐飲行業(yè)的致命打擊。本案中，于淑榮違反了買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。2020年2月-7月請(qǐng)求減免部分租金應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С?。眾德公司承租涉案房屋后，先后進(jìn)行了2次裝修、接通燃?xì)庠O(shè)施、消防設(shè)施等，花費(fèi)了700多萬(wàn)。

于淑榮辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意眾德公司的上訴請(qǐng)求。

于淑榮向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》于2020年8月11日解除；2．請(qǐng)求判令從德食府公司立即支付我2020年1月1日至2020年8月11日期間的未付租金381489．07元及利息（利息以381489．07元為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，至眾德公司實(shí)際履行給付義務(wù)之日止）；3．請(qǐng)求判令眾德公司支付我房屋占有使用費(fèi)，自2020年8月12日起算至其實(shí)際騰退房屋為止，2020年8月12日至2020年12月31日期間的房屋占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3633．88元／天，2021年1月1日以后的房屋占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3726．03元／天；4．請(qǐng)求判令眾德公司支付我違約金233．04萬(wàn)元；5．請(qǐng)求判令眾德公司將密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-1、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-2、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-3、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-4、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-5、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-6、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-7、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-8等八套房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）騰空，交還給我；6．請(qǐng)求判令眾德公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案房屋現(xiàn)登記房屋所有權(quán)人為于淑榮。

2014年1月1日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：“……一、甲方將位于密云縣環(huán)保局東側(cè)商業(yè)房屋一處共計(jì)三層出租給乙方，建筑面積為4192．32平方米。二、乙方租賃甲方房屋用于從事餐飲服務(wù)，承租期為十三年，自2014年1月1日起至2026年9月30日止，年租金為人民幣壹佰貳拾貳萬(wàn)肆仟元整（￥122．4萬(wàn)元）。三、年租金及交付方式：租金的支付方式必須為上交年租金款，即每年的1月1日前一次性付清下一年的全額租金（現(xiàn)金）……四、特別約定：甲、乙雙方約定在本合同租賃期限內(nèi)，合同履行每一屆滿兩年后，房屋租金總額在上一年的租金總額的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％。乙方到期不交租金，甲方有權(quán)解除本合同并要求乙方按本合同規(guī)定交納違約金……七、承租期間，乙方自行擔(dān)負(fù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的所有費(fèi)用（特別是水、電、暖等相關(guān)費(fèi)用），依法經(jīng)營(yíng)，照章納稅。承租期間內(nèi)，乙方必須自行承擔(dān)自己的債權(quán)、債務(wù)，與甲方無(wú)關(guān)……十、承租期間乙方不按合同規(guī)定支付租金，甲方有權(quán)終止合同，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向甲方支付違約金……十二、因不可抗力（如地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)等自然災(zāi)害，以上統(tǒng)稱(chēng)不可抗力），或政府規(guī)劃致使合同不能履行，合同自動(dòng)終止，雙方均不承擔(dān)責(zé)任。十三、承租期滿后，乙方配置的不動(dòng)產(chǎn)歸甲方所有，不動(dòng)產(chǎn)占房屋主體不可拆離均無(wú)償歸甲方所有（不包括乙方安裝的天然氣設(shè)備）。十四、甲、乙雙方應(yīng)共同遵守以上合同約定，如單方違約，違約方應(yīng)向另一方支付合同租金全額的20％的違約金……”。

2014年12月29日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“……就于淑榮與北京眾德食府有限公司于2014年1月1日簽訂的房屋租賃合同，雙方就稅、費(fèi)問(wèn)題于2014年12月29日簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下：2014年1月1日雙方簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)房租標(biāo)準(zhǔn)是除各種稅、費(fèi)外甲方凈得的租金，甲方不承擔(dān)任何的稅與費(fèi)。如今后國(guó)家出臺(tái)新的稅收政策，甲方不承擔(dān)任何稅、費(fèi)。各種相關(guān)稅、費(fèi)均全部由乙方自行承擔(dān)……”。

2017年1月10日，出租方（甲方）于淑榮與承租方（乙方）眾德公司簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“……一、變更租賃期限：乙方承租期由原《房屋租賃合同》條款〈二〉約定的承租期由未滿十三年現(xiàn)變更為九年，自2014年1月1日至2022年12月31日止。二、自2017年1月1日起年租金調(diào)整為人民幣130萬(wàn)（大寫(xiě)：人民幣壹佰叁拾萬(wàn)元整），合同履行每滿兩年后，房屋租金總額在上一年的租金總額的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)約2％。2017年1月1日至2018年12月31日止，年租金為130萬(wàn)元；2019年1月1日至2020年12月31日止，年租金為133萬(wàn)元；2021年1月1日至2022年12月31日止，年租金為136萬(wàn)元；三、甲、乙雙方約定，其他條款約定內(nèi)容繼續(xù)執(zhí)行2014年1月1日甲、乙雙方簽訂的《房屋租賃合同》和2014年12月29日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》……”。

2019年12月26日，眾德公司之法定代表人鄭秀東向于淑榮出具《承諾書(shū)》，承諾：“我租賃于淑榮位于密云區(qū)環(huán)保局東側(cè)的商業(yè)房屋經(jīng)營(yíng)飯店，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，我應(yīng)于2019年12月31日前付清2020年的全年租金。但因我本人無(wú)錢(qián)交納房屋租金，現(xiàn)我自愿鄭重向于淑榮承諾：我將于2020年1月15日前交清2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖費(fèi)。如我本人在2020年1月15日前仍無(wú)錢(qián)交納2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖費(fèi)，我將自愿停業(yè)搬出該租賃房屋并交清水、電費(fèi)將該房屋騰空交付給于淑榮，并承擔(dān)《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年4月20日，眾德公司向于淑榮出具《承諾書(shū)》，承諾：“我方北京眾德食府有限公司租賃于淑榮位于密云區(qū)環(huán)保局東側(cè)的商業(yè)房屋（新南路63號(hào)）經(jīng)營(yíng)飯店，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》中約定，我方應(yīng)于2019年12月31日前付清2020年度的全年足額租金。但因我方及我本人無(wú)錢(qián)交納該年度的房屋租金，我方已造成合同違約，現(xiàn)我方及我本人自愿鄭重向房主于淑榮承諾：我方及我本人將于2020年5月15日前交清2020年第二季度（4、5、6月三個(gè)月）的房屋租金，我方及我本人在2020年7月30日前交納下半年度（7月1日月至12月31日）的房屋租金。如我方及我個(gè)人在2020年7月30日前仍無(wú)錢(qián)交納2020年下半年租金，我方將根據(jù)《房屋租賃合同》中的約定和我方本承諾書(shū)的約定，我方將自愿搬出該租賃房屋并交清水、電等費(fèi)用將該房屋10日內(nèi)騰空交還給于淑榮，并承擔(dān)雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年5月15日，眾德公司向于淑榮出具《承諾書(shū)》，承諾：“我方北京眾德食府有限公司因欠租賃于淑榮位于新南路63號(hào)商業(yè)房的房租，于2020年4月20日向于淑榮寫(xiě)過(guò)還款的承諾書(shū)，由于我方原因無(wú)法繳納房租再次違約，我方現(xiàn)再次承諾于2020年5月30日前兌現(xiàn)雙方簽訂的租賃合同中約定的支付租金的約定，兌現(xiàn)2020年4月20日我方向于淑榮方的承諾書(shū)的約定，如我方在2020年5月30日前仍無(wú)法繳納房租，我方自愿搬出該租賃房屋并交清水、電費(fèi)等費(fèi)用，并于5日內(nèi)騰空房屋交還給于淑榮，并承擔(dān)雙方于2014年1月1日簽訂的《房租租賃合同》中的違約責(zé)任”。

2020年8月11日，于淑榮向眾德公司、鄭秀東出具《解除〈房屋租賃合同〉通知書(shū)》，記載：“致北京眾德食府有限公司、鄭秀東：貴我雙方于2014年1月1日簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定，貴司租賃我方位于密云縣環(huán)保局東側(cè)商業(yè)房屋一處，建筑面積4192．32平方米。根據(jù)合同約定，貴司應(yīng)在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年12月31日期間的租金133萬(wàn)元整。2019年12月26日，貴司表示資金緊張無(wú)錢(qián)繳納租金，特向我方承諾2020年1月15日前交清2020年全年租金及2019-2020年度的供暖費(fèi)。如未能支付的，貴司自愿停業(yè)搬出該租賃房屋并交清水、電費(fèi)將該房屋騰空交付給我方，并承擔(dān)違約責(zé)任。2020年4月20日和2020年5月15日，貴司兩次向我方承諾給付租金，但都未能按期給付。根據(jù)貴我雙方簽訂的《房屋租賃合同》和補(bǔ)充協(xié)議的約定，以及貴司三次向我方作出的承諾，貴司逾期給付租金的行為已構(gòu)成根本違約，我方將依法行使法律賦予的權(quán)利，解除合同，收回房屋，現(xiàn)我方正式通知貴司：一、現(xiàn)因貴司嚴(yán)重違反合同約定及自身承諾，我方鄭重通知貴司：1、解除我方與貴司簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議。2、本解除合同通知書(shū)送達(dá)之日你方應(yīng)立即支付拖欠我方的租金、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。3、本解除合同通知書(shū)送達(dá)之日你方應(yīng)按《房屋租賃合同》第14條約定，支付我方合同租金全額20％的違約金233．52萬(wàn)元。4、你方應(yīng)以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按照年利率6％支付逾期付款利息，自2020年1月1日起至付清為止。二、騰退房屋貴司應(yīng)在接到本通知之日起十天內(nèi)立即將房屋騰退交付我方，騰退過(guò)程中，不得對(duì)房屋進(jìn)行破壞，如造成損失的，由你方承擔(dān)一切賠償責(zé)任。若貴司接到本通知后未能如期履行上述給付義務(wù)并騰退房屋的，我方將采取一切之必要手段，將貴司清退出房屋，清退過(guò)程中產(chǎn)生的一切損失均由貴司承擔(dān)。特此函告。望貴司慎思并妥善對(duì)待”。于淑榮主張于2020年8月11日向眾德公司送達(dá)該通知，并向一審法院提交照片、視頻資料為證。眾德公司認(rèn)可該事實(shí)，另主張當(dāng)日于淑榮與多人到場(chǎng)，并非照片顯示僅有幾人在場(chǎng)。

眾德公司通過(guò)案外人張勁松賬戶于2020年1月2日向于淑榮轉(zhuǎn)賬支付332500元，于2020年6月2日向于淑榮轉(zhuǎn)賬支付100000元。

一審法院認(rèn)為，依法成立并生效的合同具有拘束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行各自義務(wù)。本案中，于淑榮與眾德公司簽訂《房屋租賃合同》，并約定如眾德公司不按合同約定支付租金，于淑榮有權(quán)終止合同，現(xiàn)眾德公司未按雙方約定支付租金，且多次承諾后，亦未兌現(xiàn)承諾，故于淑榮有權(quán)行使合同解除權(quán)，對(duì)于淑榮主張解除雙方于2014年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。眾德公司應(yīng)支付欠付租金并立即將涉案房屋騰退返還于淑榮。于淑榮主張眾德公司支付欠付租金利息的訴求一項(xiàng)，因雙方已經(jīng)約定違約責(zé)任，故一審法院在核定違約金金額時(shí)對(duì)該損失事實(shí)一并予以考慮。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于于淑榮主張眾德公司支付占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求一項(xiàng)，于法有據(jù)，一審法院予以支持，并結(jié)合雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，確定占有使用費(fèi)的給付標(biāo)準(zhǔn)。另依據(jù)本案查明事實(shí)，眾德公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定及承諾內(nèi)容向于淑榮支付違約金，但雙方合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，另考慮疫情因素，一審法院對(duì)違約金金額予以酌減。

判決：一、于淑榮與北京眾德食府有限公司于二〇一四年一月一日簽訂的《房屋租賃合同》及二〇一七年一月十日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》于二〇二〇年八月十一日解除。二、北京眾德食府有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向于淑榮支付欠付的租金三十八萬(wàn)一千四百八十九元。三、北京眾德食府有限公司給付于淑榮自二〇二〇年八月十二日起至實(shí)際騰退租賃房屋完畢之日止期間的房屋占有使用費(fèi)（占有使用費(fèi)的給付標(biāo)準(zhǔn)按照如下方式計(jì)算：自二〇二〇年八月十二日起至二〇二〇年十二月三十一日止，按照每日三千六百三十三元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；自二〇二一年一月一日起至實(shí)際騰退完畢之日止，按照每日三千七百二十六元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。四、北京眾德食府有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向于淑榮支付違約金四十萬(wàn)元。五、北京眾德食府有限公司于判決生效后立即將坐落于密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-1、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-2、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-3、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-4、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-5、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-6、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-7、密云縣新南路63號(hào)-1至2層63-8的房屋騰空并交付給原告于淑榮。六、駁回于淑榮的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)一萬(wàn)四千二百四十八元（系于淑榮預(yù)交），由于淑榮負(fù)擔(dān)八千四百四十一元，已交納；由北京眾德食府有限公司負(fù)擔(dān)五千八百零七元，限判決生效后七日內(nèi)交納。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)，本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：雙方訴爭(zhēng)租賃合同應(yīng)否解除，眾德公司應(yīng)否向于淑榮支付違約金及數(shù)額，以及眾德公司應(yīng)支付的租金及使用費(fèi)數(shù)額。

對(duì)于合同解除爭(zhēng)議，于淑榮與眾德公司簽訂的《房屋租賃合同》及2014年12月29日及2017年1月10日的分別簽訂的兩份《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容均未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且無(wú)證據(jù)表示相關(guān)內(nèi)容違背雙方真實(shí)意思表示，合法有效。其中2017年1月10日簽訂的《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》中，雙方合意變更了此前《房屋租賃合同》約定的租賃期限，對(duì)于涉案租賃合同的租賃期限應(yīng)依上述補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容予以確定。眾德公司提出上述協(xié)議變更該公司與前房主之間租賃合同期限的行為違反“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，系屬對(duì)該原則理解有誤，對(duì)該上訴主張本院不予采納。前述租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議中，對(duì)于眾德公司支付租金的方式、期限以及逾期付款的后果存在明確的約定，現(xiàn)眾德公司未按約定于2020年1月1日前支付當(dāng)年度的租金，且數(shù)次出具《承諾書(shū)》后，亦均未依承諾的期限付清所欠租金，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，在此情形下于淑榮依據(jù)合同約定享有合同解除權(quán)，其于2020年8月11日書(shū)面通知眾德公司解除合同，一審認(rèn)定雙方之間的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議于當(dāng)日解除，并判令眾德食府騰退涉案租賃房屋正確，本院予以維持，過(guò)而對(duì)眾德公司關(guān)于不同意解除合同的上訴請(qǐng)求不予支持。同時(shí)，一審結(jié)合合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，并綜合考慮眾德公司的違約情形，給于淑榮造成損失的情況，涉案房屋的用途以及新冠疫情及防控措施對(duì)涉案合同履行的影響，酌情減少違約金數(shù)額亦無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于欠付租金及使用費(fèi)，鑒于眾德公司逾期支付租金的違約行為發(fā)生于新冠疫情爆發(fā)前，且其在數(shù)次出具的《承諾書(shū)》中均承諾依據(jù)合同約定支付租金，并未提出過(guò)減免租金的要求，而于淑榮亦基于對(duì)其承諾的信任，幾次給予了支付寬限期直至2020年8月11日方提出解除合同，綜合本案上述具體情形，一審判決未支持眾德公司要求減免租金的主張，判令其依據(jù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除前欠付的租金，并參照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付合同解除后的房屋使用費(fèi)至實(shí)際騰退之日，所作處理均無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，眾德公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11614元，由北京眾德食府有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　林存義

審 判 員　薛　妍

審 判 員　趙　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　楊俊逸

法官助理　眭　立

書(shū) 記 員　王　艷