上訴人(原審被告)：北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司，住所地北京市朝陽區(qū)西壩河中里**。

法定代表人：陳榮靜，董事長。

委托訴訟代理人：孫武軍，北京市武陽律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：卓云，北京市武陽律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：北京金朝陽商貿(mào)國有資本運營公司，，住所地北京市朝陽區(qū)工體西里**樓

法定代表人：任國強，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫偉，北京市宏威律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司（以下簡稱商業(yè)大樓有限公司）因與被上訴人北京金朝陽商貿(mào)國有資本運營公司（以及簡稱金朝陽商貿(mào)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初20839號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人商業(yè)大樓有限公司的委托訴訟代理人卓云，被上訴人金朝陽商貿(mào)公司的委托訴訟代理人孫偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

商業(yè)大樓有限公司上訴請求：撤銷一審判決第一項,予以改判。事實和理由：商業(yè)大樓有限公司認(rèn)可一審法院總結(jié)的案件爭議焦點，即涉案《備忘錄》的法律定性。但商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為一審判決認(rèn)定《備忘錄》屬于房屋租賃合同存在嚴(yán)重錯誤。商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為《備忘錄》不屬于“民事合同”。因此，本案不應(yīng)屬于民事訴訟的法院受案范圍。民事合同是平等的民事主體之間訂立的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃合同更是要明確租賃標(biāo)的物的名稱、用途、租賃期限、租金支付等內(nèi)容。而本案所涉《備忘錄》并非兩方平等民事主體之間簽訂，為設(shè)立一定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文件。更是不具備房屋租賃合同的基本特征。一、簽訂《備忘錄》的一方，朝陽區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點規(guī)劃建設(shè)管理處（下稱網(wǎng)點管理處）是朝陽區(qū)商委的下設(shè)部門。該部門受朝陽區(qū)商委管理，并受委托管轄轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)、調(diào)撥及使用。因此，首先從備忘錄簽訂主體上看，網(wǎng)點管理處與商業(yè)大樓有限公司之間本身即非平等的民事主體。二、即使行政機關(guān)或其委托單位有權(quán)簽訂民事合同，本案所涉《備忘錄》亦不具備民事合同的基本特征。從本案所涉《備忘錄》記載內(nèi)容來看，商業(yè)大樓有限公司向網(wǎng)點管理處支付的160萬元資金并非是惠新西街XX號涉案房屋的對價租金。該160萬元資金并非交由備忘錄一方主體網(wǎng)點管理處使用，而是要交給備忘錄外主體朝陽區(qū)人民政府統(tǒng)一調(diào)配，用于支援朝陽區(qū)轄區(qū)內(nèi)其他商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)。該160萬元系作為下屬單位對上級行政管理機關(guān)的支援，且?？顚Ｓ?，只得作為區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)支援資金。因此，該《備忘錄》從內(nèi)容上看，明顯區(qū)別于民事合同的商業(yè)民事化，而真正體現(xiàn)的是行政管理的公益性。僅僅是其采用了“協(xié)商性行政行為”這一方式，在下屬單位，即商業(yè)大樓有限公司給予上級行政管理機關(guān)建設(shè)支援的同時，享有行政職權(quán)的網(wǎng)點管理處將涉案房屋的使用權(quán)調(diào)撥給商業(yè)大樓有限公司。目的仍然是實現(xiàn)其轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點總體平衡發(fā)展的行政管理職責(zé)。三、《備忘錄》僅體現(xiàn)了兩點，一是網(wǎng)點管理處將惠新西街XX號房屋的使用權(quán)調(diào)撥給商業(yè)大樓有限公司，二是商業(yè)大樓有限公司向朝陽區(qū)政府支付160萬元支援資金。該《備忘錄》再無關(guān)于涉案房屋使用過程中雙方權(quán)利義務(wù)等細(xì)節(jié)的約定，亦無違約責(zé)任等合同法規(guī)定的租賃合同必備條款。甚至在簽訂該《備忘錄》時，惠新西街XX號房屋尚未進行所有權(quán)登記，并非民法意義上的“物”，不具備租賃的合法條件。因此，該《備忘錄》并非為設(shè)立涉案房屋租賃合同關(guān)系而產(chǎn)生，而僅僅是在當(dāng)年經(jīng)濟改革、企業(yè)改制背景下，朝陽區(qū)商委所采取的行政管理措施，將尚不具備租賃條件的其中一處商業(yè)網(wǎng)點（惠新西街XX號）調(diào)撥給下屬的商業(yè)大樓有限公司使用。是一種上下級單位之間內(nèi)部的協(xié)商性行政管理行為，并非合同法意義上的民事租賃合同法律關(guān)系。四、事實上關(guān)于涉案房屋，至今20年間也并未簽訂任何書面租賃合同。這恰恰體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方之間就涉案房屋的使用，在《備忘錄》簽訂之初并非意欲設(shè)定租賃。多年以來正是尊重歷史及時代背景，商業(yè)大樓有限公司信任原上級行政管理機關(guān)，并付出了巨大人財物，使得涉案房屋作為朝陽區(qū)轄區(qū)內(nèi)一處商業(yè)網(wǎng)點，取得了巨大發(fā)展，促進了朝陽區(qū)商業(yè)建設(shè)。綜上，我們認(rèn)為一審判決確認(rèn)涉案《備忘錄》超過20年部分無效并返還項下房屋的訴訟請求無法律依據(jù)。該《備忘錄》首先從必備條款、設(shè)定目的、內(nèi)容上看不屬于“合同”，更不屬于“民事合同”。其產(chǎn)生的原因在于行政機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理行使行政職權(quán)，通過這種協(xié)商性行為的表現(xiàn)方式所體現(xiàn)，不具備民法意義上的租賃合同法律關(guān)系特征。因此不應(yīng)屬于人民法院民事訴訟受案范圍。金朝陽商貿(mào)公司訴訟請求所依據(jù)的法律關(guān)系存在嚴(yán)重錯誤。

金朝陽商貿(mào)公司辯稱，同意一審判決，不同意商業(yè)大樓有限公司的上訴請求和理由。

金朝陽商貿(mào)公司向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)商業(yè)大樓有限公司與金朝陽商貿(mào)公司就位于北京市朝陽區(qū)惠新西街XX號配套商業(yè)房（以下簡稱XX號配樓）成立的房屋租賃合同超出20年租賃期限的部分無效；2、商業(yè)大樓有限公司騰退XX號配樓，將上述房屋交還金朝陽商貿(mào)公司。

一審法院認(rèn)定事實：位于北京市朝陽區(qū)惠新西街**房屋，登記所有權(quán)人原為網(wǎng)點管理處，建筑面積659.3平方米（即XX號配樓），于2002年6月26日辦理房屋所有權(quán)證，后于2007年3月15日變更產(chǎn)權(quán)人為金朝陽商貿(mào)公司，產(chǎn)權(quán)證號為京房權(quán)證朝國02字第XXXX號。

網(wǎng)點管理處與商業(yè)大樓于2000年5月18日簽訂《關(guān)于惠新西街XX號配套商業(yè)房使用問題的備忘錄》（以下簡稱《備忘錄》），雙方就XX號配樓達(dá)成如下共識：商業(yè)大樓出資160萬元作為支援商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的專項資金，?？顚Ｓ?，由區(qū)政府統(tǒng)一調(diào)配，網(wǎng)點管理處將建筑面積500平方米左右的惠新西街23號配套商業(yè)房交給大樓永久使用；商業(yè)大樓向網(wǎng)點管理處一次性繳齊160萬元后，網(wǎng)點管理處將該房屋使用權(quán)移交大樓。

后商業(yè)大樓于2000年5月22日付清160萬元。庭審中，雙方均認(rèn)可XX號配樓現(xiàn)由商業(yè)大樓有限公司使用，商業(yè)大樓有限公司并表示用于自行經(jīng)營超市，不存在轉(zhuǎn)租或?qū)ν獬邪ｋp方均認(rèn)可合同期限自2000年5月18日起計算。

另查1，商業(yè)大樓原屬全民所有制企業(yè)，后于2000年2月24日向區(qū)國資局提出《關(guān)于北京市朝陽商業(yè)大樓改制的申請》，申請將商業(yè)大樓改制為有限責(zé)任公司。北京市朝陽區(qū)國有資產(chǎn)管理局于2000年5月18日出具朝國資［2000］11號《關(guān)于對朝陽商業(yè)大樓進行改制的批復(fù)》，批復(fù)如下：商業(yè)大樓改制為有限責(zé)任公司。后商業(yè)大樓于2000年8月24日改制注冊為商業(yè)大樓有限公司。

另查2，北京市朝陽區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會于2006年2月17日出具朝國資文［2006］11號批復(fù)，批復(fù)如下：確認(rèn)網(wǎng)點管理處于2002年7月29日并入金朝陽商貿(mào)公司，自本批復(fù)下發(fā)之日起，撤銷網(wǎng)點管理處。

另查3，就商業(yè)大樓原國有資產(chǎn)中的房屋建筑物，商業(yè)大樓《關(guān)于北京市朝陽商業(yè)大樓改制的申請》寫明：改制后，“原國有資產(chǎn)中房屋和土地采取租賃形式，繳納使用費”。附件《北京市朝陽商業(yè)大樓的改制方案》中寫明：資產(chǎn)狀況作如下處置：房屋、土地實行租賃，由運營公司與使用方簽訂租賃協(xié)議，每年上繳運營公司160萬元使用費。

北京德昊資產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司于2000年3月6日出具德昊評報字（2000）第009號資產(chǎn)評估報告書，顯示：評估基準(zhǔn)日為1999年12月31日，《房屋建筑物評估說明》中寫明委托評估的房屋建筑物有商業(yè)大樓（西壩河34號），其中主樓本部建筑面積合計7542.5平方米及大樓分店（惠新西街XX號），分店建筑面積1989平方米，總、分店建筑面積共計9531.5平方米。

庭審中，雙方均認(rèn)可上述9531.5平方米不包含XX號配樓。就9531.5平方米的建筑物，金朝陽商貿(mào)公司與商業(yè)大樓有限公司于2000年11月簽訂《房屋使用協(xié)議書》，房屋使用期期限自2000年1月1日起至2009年12月31日止。后雙方多次續(xù)期，現(xiàn)續(xù)期至2025年12月31日。庭審中，雙方認(rèn)可此為房屋租賃合同關(guān)系。

一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點在于對《備忘錄》的法律定性。就此，應(yīng)考慮到：一、《備忘錄》簽訂于2000年5月18日，庭審中，雙方均認(rèn)可改制實際早于1999年開始，認(rèn)可改制范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)應(yīng)于資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日1999年12月31日之前存在。因此，雖商業(yè)大樓有限公司于2000年8月24日設(shè)立，但簽訂《備忘錄》時，商業(yè)大樓系以改制后的有限責(zé)任公司的身份簽訂。二、結(jié)合商業(yè)大樓改制方案，商業(yè)大樓原國有固定資產(chǎn)均變更采取租賃形式，不再適用國家劃撥持有的形式。三、《備忘錄》由金朝陽商貿(mào)公司、商業(yè)大樓雙方蓋章簽訂，明確約定了標(biāo)的物、價款、合同期限，包含了合同的必要內(nèi)容，雙方并基于《備忘錄》履行。基于上述考慮，商業(yè)大樓有限公司認(rèn)為其作為改制后的有限責(zé)任公司，仍屬于通過行政調(diào)配獲取房屋使用權(quán)，屬于行政管理范疇，一審法院難以采信，應(yīng)認(rèn)定《備忘錄》屬于平等主體間成立的合同法律關(guān)系。就《備忘錄》是否屬于房屋租賃合同。商業(yè)大樓有限公司雖表示系一次性“買斷”永久使用權(quán)，且160萬元高于XX號配樓當(dāng)時的交易價值。但《備忘錄》的標(biāo)的權(quán)利系“使用權(quán)”，而非“所有權(quán)”，屬于對房屋使用權(quán)的有償獲取，金朝陽商貿(mào)公司主張為房屋租賃合同，一審法院對此予以確認(rèn)。就超出20年租期的部分，應(yīng)認(rèn)定屬于無效。就20年租期的起始時間，現(xiàn)雙方均認(rèn)可自2000年5月18日起計算，一審法院對此不持異議。就金朝陽商貿(mào)公司第二項訴訟請求?，F(xiàn)合同雖確認(rèn)無效，但考慮到該合同屬雙務(wù)合同，不僅涉及到房屋的交付，亦可能涉及款項的返還?？紤]商業(yè)大樓有限公司在本案中的答辯意見，在本案中難以就款項作出處理，不宜判決商業(yè)大樓有限公司交還房屋，對該項訴訟請求，一審法院難以支持。判決如下：一、確認(rèn)北京金朝陽商貿(mào)國有資本運營公司與北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司于2000年5月18日成立的《關(guān)于惠新西街XX號配套商業(yè)房使用問題的備忘錄》中自二〇〇〇年五月十八日起超過二十年期限的內(nèi)容無效。二、駁回北京金朝陽商貿(mào)國有資本運營公司的其他訴訟請求。案件受理費35元，由北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（于判決生效之日起七日內(nèi)給付北京金朝陽商貿(mào)國有資本運營公司。

本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。商業(yè)大樓有限公司稱,一審認(rèn)定事實中《北京市朝陽商業(yè)大樓的改制方案》中寫明的“每年上繳運營公司160萬元使用費”應(yīng)為“每年上繳運營公司180萬元使用費”,商業(yè)大樓有限公司稱此處的使用費180萬元區(qū)別于本案所涉的上繳運營公司的160萬元,該180萬元是另外一個合同所涉標(biāo)的物產(chǎn)生的租金,與本案所涉160萬元是兩個法律關(guān)系產(chǎn)生的。對此，金朝陽商貿(mào)公司稱此處為一審判決中的筆誤。本院經(jīng)審理認(rèn)定的其他事實與一審一致，本院對此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為:綜合本案雙方當(dāng)事人的訴辯稱意見及法院查明的事實，本案爭議焦點在于對《備忘錄》的法律性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)定。

合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律行為。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，《備忘錄》由金朝陽商貿(mào)公司、商業(yè)大樓有限公司雙方蓋章簽訂，內(nèi)容中明確約定了標(biāo)的物、價款、合同期限，包含了合同的必要內(nèi)容，雙方亦基于《備忘錄》履行，故《備忘錄》屬于平等主體間成立的合同法律關(guān)系。而從《備忘錄》中約定的內(nèi)容而言，商業(yè)大樓有限公司雖表示系一次性“買斷”永久使用權(quán)，但《備忘錄》的標(biāo)的權(quán)利系“使用權(quán)”，而非“所有權(quán)”，屬于對房屋使用權(quán)的有償獲取，一審法院據(jù)此認(rèn)定《備忘錄》屬租賃合同的性質(zhì)，并無不當(dāng)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃合同就超出20年租賃期限的部分，應(yīng)認(rèn)定無效。一審的處理并無不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由北京市朝陽商業(yè)大樓有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月二十三日

法官助理　仵　霞

法官助理　高玉珠

書 記 員　任　宇