上訴人（原審被告）：?jiǎn)文衬?，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：?jiǎn)蜗驏|（單某某之子），住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：李永飛，北京恒略律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：孫振杰，北京市青天律師事務(wù)所律師。

上訴人單某某因與被上訴人孫某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初18110號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月4日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人單某某及其委托訴訟代理人單向東、李永飛，被上訴人孫某的委托訴訟代理人孫振杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

單某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法改判駁回孫某的一審訴訟請(qǐng)求；本案一、二審訴訟費(fèi)由孫某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審審理事實(shí)未查清，適用法律錯(cuò)誤。一、一審法院并未查清單某某與孫某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。1.《買(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》顯示，單某某將6間正房出賣(mài)給了孫某，而《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》上沒(méi)有買(mǎi)受人孫某簽名，合同一方主體缺失，買(mǎi)賣(mài)合同是否成立存疑。2.單某某未告知其妻趙秀云，涉案房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，單某某無(wú)權(quán)單獨(dú)處分屬于配偶趙秀云的財(cái)產(chǎn)，趙秀云一直不知道該情況。同時(shí)，因?yàn)閱文衬澈蛯O某之間是表叔和表侄關(guān)系，孫某知道單某某的婚姻狀況，孫某也未將購(gòu)買(mǎi)6間正房的事實(shí)告知趙秀云。一審判決后，趙秀云才知道房屋被賣(mài)的情況，其不認(rèn)可房屋被賣(mài)。3.涉案房屋所在宅基地的集體土地建設(shè)用地使用證登記的土地使用者為單某某（登記日期為1993年12月15日），而單某某在1993年已經(jīng)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口，顯然不符合法律規(guī)定的宅基地應(yīng)登記在本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)業(yè)戶(hù)口名下之規(guī)定，屬于登記錯(cuò)誤。而單某某之妻趙秀云為農(nóng)業(yè)戶(hù)口，故該宅基地的土地使用者應(yīng)登記為趙秀云。因此，《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》的簽訂主體存在重大缺陷，該草契無(wú)效。4.宅基地土地使用權(quán)證上雖然登記在農(nóng)村家庭戶(hù)中的其中一個(gè)農(nóng)民名下，但其是全家共享的，該一人僅是一個(gè)代表。又因房地一體，房屋的出賣(mài)會(huì)影響到戶(hù)內(nèi)他人的宅基地，影響他人的重大權(quán)益，故房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，須經(jīng)利益相關(guān)者簽字確認(rèn)才可發(fā)生效力。本案中，趙秀云及其長(zhǎng)子單向東（單向東當(dāng)時(shí)已經(jīng)30歲，農(nóng)業(yè)戶(hù)口，無(wú)宅基地）并不知情，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力不應(yīng)被認(rèn)定。二、一審法院對(duì)單某某與孫某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容認(rèn)定錯(cuò)誤。《買(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》顯示每間房屋500元，共計(jì)3000元?！侗本╉樍x縣契存根》（NO：0040772）顯示正房6間，廂房無(wú)?？梢钥闯鰧O某購(gòu)買(mǎi)的是北正房6間。而一審法院依據(jù)孫某所述為了避稅在草契上減少房屋數(shù)量和價(jià)款，認(rèn)為該解釋更為符合常理，這種解釋顯然不應(yīng)得到法院支持。首先，應(yīng)依據(jù)協(xié)議或證據(jù)約定進(jìn)行裁判，況且有稅務(wù)部門(mén)納稅存根。其次，以為了避稅而減少房屋數(shù)量和價(jià)款的借口或托詞不能成立，契稅才4%，整個(gè)稅款就120元，如廂房也按每間500元，再增加5間房屋稅費(fèi)也不會(huì)增加太多。最后，因?yàn)閱文衬澈蛯O某之間為表叔和表侄關(guān)系，單某某將部分房屋（正房6間）賣(mài)給孫某，自家留下廂房和耳房居?。ㄗ约乙矝](méi)有其他宅基地），符合常理。因此，一審法院認(rèn)定單某某將院內(nèi)所有房屋賣(mài)給了孫某的推理不應(yīng)成立。同時(shí)，一審判決認(rèn)為“單某某在交易完成后將整個(gè)宅院交付孫某，也未對(duì)其所說(shuō)的廂房主張過(guò)相關(guān)權(quán)利，只是在孫某翻建房屋時(shí)進(jìn)行阻攔。單某某的辯解不能成立”，是錯(cuò)誤的。首先，正房、廂房和耳房在一個(gè)院落，沒(méi)有任何證據(jù)表明單某某將廂房和耳房交付給了孫某，也沒(méi)有任何證據(jù)表明單某某將整個(gè)院落交付給孫某。整個(gè)院落內(nèi)的房屋分為兩家所有，院落應(yīng)為兩家共有。其次，孫某翻建房屋時(shí)，單某某進(jìn)行阻止是因?yàn)閷O某翻建房屋會(huì)影響到單某某所有的廂房和耳房。最后，一審法院說(shuō)單某某未對(duì)廂房主張過(guò)權(quán)利，單某某自己家的房屋及宅基地土地使用權(quán)證登記在單某某名下，為什么要主張權(quán)利？因此，一審法院對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容的認(rèn)定和推斷存在錯(cuò)誤。三、單某某與孫某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同距今已經(jīng)超過(guò)20年，超過(guò)了訴訟時(shí)效，孫某喪失了訴權(quán)，應(yīng)承擔(dān)不利后果，請(qǐng)求二審法院依法駁回孫某的訴訟請(qǐng)求。四、宅基地的相關(guān)法律制度是建立在保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)戶(hù)居住權(quán)益基礎(chǔ)之上的，規(guī)定一戶(hù)一宅。單某某家里就此一處宅基地，孫某家還有一處宅基地，從宅基地法律制度的制定精神及農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定性考慮，涉案宅基地由單某某占有是合理的，不能想當(dāng)然認(rèn)為廂房和耳房也出賣(mài)給了孫某。

孫某辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意單某某的上訴請(qǐng)求及理由。

孫某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令孫某、單某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.單某某將宅基地使用證交付給孫某；3.單某某不得干預(yù)、阻攔孫某對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：孫某與單某某均系北京市順義區(qū)北小營(yíng)鎮(zhèn)馬辛莊村人，孫某系該村農(nóng)業(yè)戶(hù)口。單某某在該村擁有宅院一處，位于×號(hào)。1998年孫某、單某某經(jīng)中證人見(jiàn)證，簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》，將單某某宅院內(nèi)房屋賣(mài)予孫某，并辦理了相關(guān)契稅。之后孫某在該宅院內(nèi)居住至2002年，并在院內(nèi)栽種果樹(shù)若干。

在一審?fù)徶校瑢O某提交了《買(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》《契稅存根》、房屋現(xiàn)狀照片，證實(shí)其主張，并稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)包括院內(nèi)全部房屋，約定價(jià)款為4萬(wàn)元，但收據(jù)丟失，當(dāng)時(shí)是為了避稅才在草契上寫(xiě)的3000元。其在本村還有一處宅基地。

單某某當(dāng)庭提交了《集體土地建設(shè)用地使用證》，稱(chēng)當(dāng)時(shí)賣(mài)的是6間正房，房屋交易價(jià)款就是草契上寫(xiě)的3000元。

關(guān)于宅院內(nèi)房屋情況，雙方均認(rèn)可宅院內(nèi)現(xiàn)在北正房六間、耳房一房、東廂房三間、西廂房二間。孫某稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)之后加建了東邊的耳房、西廂房、東廂房；單某某稱(chēng)原有北正房6間，東側(cè)耳房位置原為棚子，東廂房3間、西廂房2間。

另，孫某明確第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為孫某翻建房屋時(shí)單某某不得阻攔。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。確認(rèn)合同效力，因在買(mǎi)賣(mài)房屋的同時(shí)，根據(jù)我國(guó)農(nóng)村房地一體的基本原則，必然也同時(shí)處分了該房屋及院落所占有的宅基地，而農(nóng)村集體土地的宅基地使用權(quán)系村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方可享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系緊密相連，依照有關(guān)規(guī)定村民個(gè)人不得擅自處分，因此確認(rèn)合同效力是否有效，與購(gòu)買(mǎi)人是否具有該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份密切相關(guān)。根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，孫某系北小營(yíng)鎮(zhèn)馬辛莊村村民，具有該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為不違反法律規(guī)定，孫某在該村已有一處宅基地，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

關(guān)于孫某、單某某的買(mǎi)賣(mài)房屋具體數(shù)目，是否為北正房六間，還是宅院內(nèi)全部房屋，雙方在庭審中各持一詞。根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》《契稅存根》等記載，雙方買(mǎi)賣(mài)房屋為“北正房六間，房?jī)r(jià)三千元”，但根據(jù)當(dāng)年農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣和價(jià)款，孫某所述為了避稅在草契上減少房屋數(shù)量和價(jià)款的做法更為符合常理。且單某某在交易完成后將整個(gè)宅院交付孫某，也未對(duì)其所說(shuō)的廂房主張過(guò)相關(guān)權(quán)利，只是在孫某翻建房屋時(shí)進(jìn)行阻攔。單某某的辯解不能成立，一審法院不予采信。孫某、單某某之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，且買(mǎi)賣(mài)房屋為宅院內(nèi)全部房屋，即北正房及東、西廂房。因此，孫某要求確認(rèn)雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的請(qǐng)求，一審法院予以支持。

關(guān)于孫某要求單某某返還宅基地使用證和孫某在翻建房屋時(shí)單某某不得阻攔的請(qǐng)求，不論單某某是如何獲得該證件，因雙方關(guān)于涉訴宅院之間的買(mǎi)賣(mài)合同依法有效，作為宅院土地使用權(quán)憑證的集體土地建設(shè)用地使用證，即宅基地使用證，理應(yīng)由買(mǎi)受方持有。同理，在一審法院確認(rèn)雙方交易有效之后，孫某作為涉訴宅院內(nèi)的房屋的合法使用權(quán)人，依法享有對(duì)房屋的相關(guān)權(quán)益，單某某不得采取任何手段予以干預(yù)。故孫某的相關(guān)訴求，一審法院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條、第三十九條之規(guī)定，判決：一、孫某與單某某于一九九八年二月簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；二、單某某于判決生效之日起七日內(nèi)，將北京市順義區(qū)×號(hào)對(duì)應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證［北小營(yíng)鎮(zhèn)集建（證）字第×號(hào)］交付給孫某；三、孫某在北京市×號(hào)宅院內(nèi)翻建房屋時(shí)，單某某不得阻攔。

本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：二審中，單某某申請(qǐng)李春喜、李春營(yíng)、王海出庭作證，用以證明涉案東廂房、西廂房為單某某修建，上述證人參與了修建，建成后到現(xiàn)在沒(méi)有翻建。李春喜出庭作證稱(chēng)，時(shí)間長(zhǎng)了，建廂房的情況想不起來(lái)了。李春營(yíng)出庭作證稱(chēng)，其幫單某某家蓋過(guò)正房、廂房，后來(lái)聽(tīng)說(shuō)單某某將其宅院賣(mài)給孫某了。王海出庭作證稱(chēng)，其在1972年、1973年幫單某某家蓋過(guò)正房和西廂房，其幫忙建房時(shí)院里沒(méi)有房子。孫某認(rèn)為上述證人證言不屬于二審程序中新的證據(jù)，三位證人表示知道單某某將涉案房屋出售給孫某的事實(shí)，單某某愛(ài)人不可能不知道其賣(mài)房的事實(shí)。

關(guān)于簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》的過(guò)程，單某某稱(chēng)：涉案宅院在村西頭，其在距離涉案宅院四里地的村東頭還有一個(gè)飯店，當(dāng)時(shí)一家人居住在飯店里，因?yàn)榕懿贿^(guò)來(lái)，其和孫某又是表叔侄關(guān)系，故把六間正房賣(mài)給孫某，東、西廂房仍歸單某某所有，讓孫某在此居住連看房子，就簽訂了《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》，草契內(nèi)容是馬長(zhǎng)仁寫(xiě)的，馬長(zhǎng)仁當(dāng)時(shí)是大隊(duì)會(huì)計(jì)，中證人是當(dāng)時(shí)的村長(zhǎng)賈利山，孫某給了單某某3000元，單某某把院子的鑰匙給了孫某一把，自己留了一把。一審中，孫某稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)房屋后將涉案宅院交付給孫某，買(mǎi)賣(mài)之后孫某就更換了門(mén)鎖。單某某稱(chēng)簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》時(shí)涉案宅院內(nèi)有正房六間、東廂房三間、西廂房二間，還有一間石棉瓦房子、兩個(gè)門(mén)樓，后孫某未進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建。孫某認(rèn)可雙方簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》后涉案東廂房三間、西廂房?jī)砷g沒(méi)有變化，稱(chēng)其修建了廁所、對(duì)耳房進(jìn)行了加固。

北小營(yíng)鎮(zhèn)集建（證）字第×號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證載明：土地使用者單某某，用地面積712.6平方米，四至為東至道、西至馬慶余、南至道，北至馬思華和馬思海。孫某從北京市順義區(qū)檔案館調(diào)取的材料涉案房屋買(mǎi)賣(mài)材料顯示：出讓人單某某，承受人孫某，房屋坐落東至道、南至南，西至孔慶余、北至馬思華和馬思海，房屋間數(shù)“正房陸間，廂房間”占地面積759平米，立契約日期1998年2月18日。一審法院曾詢(xún)問(wèn)雙方759平米如何計(jì)算的，孫某稱(chēng)不知道，單某某稱(chēng)土地科的人來(lái)測(cè)過(guò)。

對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合全案案情及雙方訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、孫某與單某某于1998年2月簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效；二、孫某、單某某買(mǎi)賣(mài)房屋的具體數(shù)目。

關(guān)于焦點(diǎn)一，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，孫某系北小營(yíng)鎮(zhèn)馬辛莊村村民，具有該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，其與單某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。孫某與單某某之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)草契》系經(jīng)中證人見(jiàn)證，由馬長(zhǎng)仁代筆所寫(xiě)，且合同簽訂后孫某支付了房款、單某某交付了房屋，孫某在該宅院內(nèi)居住至2002年，并在院內(nèi)栽種果樹(shù)若干，故《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》已經(jīng)實(shí)際履行，能夠確認(rèn)單某某與孫某系簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》的合同主體?，F(xiàn)單某某以《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》上沒(méi)有孫某簽字為由認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同是否成立存疑，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。單某某主張出售涉案房屋并未征得趙秀云、單向東同意，涉案房屋所在宅基地屬于全家共享，故《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》不應(yīng)認(rèn)定為有效。對(duì)此，本院認(rèn)為，孫某與單某某一家為同村村民且均居住在本村，從房屋出售后孫某入住，至今已有20多年，且趙秀云、單向東在本案一審之前對(duì)此未曾提出異議，現(xiàn)單某某主張趙秀云、單向東不知道其出售涉案房屋，明顯不合常理，且以此為由主張合同不應(yīng)認(rèn)定為有效于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。另，單某某主張其與孫某簽訂《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》時(shí)已非農(nóng)業(yè)戶(hù)口且其家庭僅有一處宅基地，故《買(mǎi)賣(mài)房屋草契》不應(yīng)認(rèn)定有效，缺乏法律依據(jù)，本院亦不予采信。

關(guān)于焦點(diǎn)二，單某某主張其實(shí)際出售的僅為正房六間，未出售東、西廂房。根據(jù)我國(guó)農(nóng)村房地一體的基本原則，雙方在買(mǎi)賣(mài)房屋的同時(shí)必然也同時(shí)處分了該房屋及院落所占有的宅基地，《買(mǎi)賣(mài)房屋存根草契》等材料中約定的房屋坐落四至、占地面積，與集體土地建設(shè)用地使用證所記載的用地面積、四至相近。結(jié)合當(dāng)年農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣和價(jià)款以及雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后的實(shí)際履行情況，一審法院認(rèn)定孫某、單某某之間買(mǎi)賣(mài)的房屋為宅院內(nèi)全部房屋，并無(wú)明顯不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。此外，單某某主張孫某的請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，亦于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，單某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)800元，由單某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　巴晶焱

二〇二一年三月三十日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子陽(yáng)

書(shū) 記 員　劉怡然