上訴人（原審被告）：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：吳**志，北京英淇律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：王碩，北京潞豐律師事務所律師。

委托訴訟代理人：姜白白，北京潞豐律師事務所實習律師。

原審第三人：劉源，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：范慶虎，北京市榮德律師事務所律師。

上訴人曾某某因與被上訴人楊某某及原審第三人劉源租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初12567號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月28日立案后，依法公開開庭進行了審理，上訴人曾某某及委托訴訟代理人吳**志、被上訴人楊某某及委托訴訟代理人王碩和姜白白、原審第三人劉源委托訴訟代理人范慶虎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

曾某某上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，改判駁回楊某某的全部訴訟請求；2.本案訴訟費用由劉源承擔。事實與理由：1.涉案場地“天地合莊園”主要經(jīng)營場地早在2017年9月1日就被拆遷，導致雙方租賃合同無法履行，涉案場地無法使用，楊某某要求支付占有使用費沒有依據(jù)。2.2019年3月29日之后的占有使用費與我沒有任何關系。（2019）京03民終202號民事判決書已于xxxx年xx月xx日出生效，我同意并配合移交場地給季某，是劉源阻止移交場地。

楊某某答辯稱，同意一審判決。

劉源答辯稱，同意曾某某上訴意見。

楊某某向一審法院起訴請求：1.依法判決楊某某與曾某某簽訂的《天地和莊園承包協(xié)議》無效。2.判決曾某某支付楊某某自2017年11月19日至2020年4月18日期間的占地使用費290萬元，利息暫算至2020年4月18日為119175元(從2020年4月19日起以290萬元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率4.15%的標準，計算至實際付清之日止)。3.判決曾某某支付楊某某自2020年4月19日至訴爭土地實際騰退之日止的占地使用費（占地使用費的標準為每年120萬元）。4.本案訴訟費用由曾某某承擔。

一審法院認定事實：2014年5月19日，楊某某（甲方）與曾某某、石某1（乙方）簽訂《天地和莊園承包協(xié)議》，約定，甲乙雙方就乙方承包經(jīng)營“天地和莊園”事宜經(jīng)友好協(xié)商達成如下協(xié)議，共同誠信遵守：包括北京天地和旅游觀光有限公司營業(yè)執(zhí)照及各種相關資質(zhì)。承包范圍：甲方將“天地和莊園”除西北角的三排平房、辦公區(qū)兩間辦公室以外的“天地和莊園”內(nèi)所使用的土地房屋及配套設備設施、果園果樹等有償承包給乙方經(jīng)營使用，承包范圍以雙方簽字確認的天地和莊園平面圖標注為準。天地和莊園位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大北關村北。北臨勝利干渠路，東臨小北關村，地界南北長335米，東西寬222米。城堡中軸線將來作為漕運文化園，可以雙方共同協(xié)商使用。承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日，承包金每年160萬元整，每半年支付一次，甲方需要提供租金收據(jù)（每兩年增加8萬元承包金），此外，協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

2014年12月17日，楊某某（甲方）與曾某某、石某1（乙方）簽訂《天地和莊園承包補充協(xié)議》，約定，承包范圍：甲方將“天地和莊園”除西北角的三排平房以外的“天地和莊園”內(nèi)所使用的土地、房屋及配套設備設施、果園果樹等有償承包給乙方經(jīng)營使用，承包范圍以雙方簽字確認的天地和莊園平面圖標注為準。天地和莊園位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大北關村北。北臨勝利干渠路，東臨小北關村，地界南北長335米，東西寬222米。承包年限15年：2015年5月19日至2028年9月30日。雙方于2014年5月19日簽訂承包協(xié)議，在半年運營過程中，由于投資修繕改建投入較大；加之社會環(huán)境影響，虧損很大，在雙方溝通后，為了保證天地和繼續(xù)運營，在此達成諒解，雙方同意，在第一季度原來承包金額付完之后，從2015年5月19日開始以后每年承包金額改為：承包金定為每年120萬元整，每半年付一次，甲方需要提供租金收據(jù)。

2015年5月8日，石某1（甲方）、曾某某（乙方）和楊某某（丙方）簽訂《天地和莊園承包退出協(xié)議》，約定，甲乙雙方(按原合同各占50％)合作于2014年5月19日開始承包經(jīng)營“天地和莊園”，(見三方《天地和莊園承包協(xié)議》)合作時至2015年5月8日?，F(xiàn)經(jīng)友好協(xié)商，甲方自愿退出合作承包經(jīng)營，將承包經(jīng)營權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給乙方，并征得丙方作為發(fā)包方的同意，從轉(zhuǎn)讓之日起“天地和莊園”之前與今后所有的債權(quán)、債務與甲方?jīng)]有任何關系。甲方同意將承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意退還甲方所有投入資金。協(xié)議簽訂后，甲方開始辦理退出手續(xù)，所有手續(xù)在15天內(nèi)辦完。此外，該協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

2016年8月20日，曾某某（甲方）與劉源（乙方）簽訂《天地和莊園合作協(xié)議》，協(xié)議約定，甲乙雙方合作經(jīng)營以乙方為主體，乙方擁有自主經(jīng)營權(quán)，決策權(quán)，在國家法律法規(guī)范圍內(nèi)經(jīng)營，甲方不得干涉。甲方將北京天地和旅游觀光有限公司營業(yè)執(zhí)照及各種有效的相關資質(zhì)移交乙方使用管理。如因乙方問題造成資質(zhì)作廢，乙方負全責。甲方將“天地和莊園”除西北角的三排平房，辦公區(qū)兩間辦公室以外的天地和莊園內(nèi)所使用的土地、房屋及配套設備設施，果園果樹由乙方使用管理(以雙方簽字確認的天地和莊園平面圖標注為準)天地和園位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大關村北，北鄰勝利干渠路，東臨小北關村，地界南北長335米，東西寬222米。合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。乙方交付甲方年租金200萬元整(從第二年每年遞增10萬元，最高租金不得超過260萬元)，租金每半年交付一次，甲方需給乙方提供有效的租金收據(jù)。此外，協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。

2017年9月1日，北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府作為搬遷人（甲方）與北京海達成科技有限公司作為被搬遷人（乙方）簽訂《通州區(qū)漷臺路改擴建工程（張家灣段）非住宅搬遷補償協(xié)議》，約定將本案涉案土地使用面積3673.74平方米，經(jīng)營性用房屋使用面積2818.59平方米進行搬遷。除上述搬遷土地外，在法院審理（2018）京0112民初7566號案件審理過程中查明，剩余土地仍由劉源占有使用。

2017年9月11日，楊某某簽署《拆遷說明》載明，按天地和莊園發(fā)包人楊某某要求，承包人曾某某將配合此次勝利干渠路（漷臺路）道路擴寬拆遷，從2017年9月11日開始：此次拆遷范圍所涉及的曾某某的增建擴建項目：1.莊園大門改造及增建門房20平方米，2.大門右側(cè)廣告牌20*4米，3.莊園花壇200米，包括地下括排水溝，4.餐廳后邊增建門樓及停車場，5.大門東增建道口一處，6.大門右側(cè)停車場，7.大門外自來水管線及水龍頭，共200米，8.餐廳內(nèi)20間包間精裝修，9餐廳內(nèi)增建8個大理石燉菜餐桌及灶臺，10.餐廳中的鋼化玻璃結(jié)構(gòu)地面及周圍木欄，11.餐廳中的舞臺拓展裝修，12.餐廳內(nèi)增建電動窗簾及燈光，13.自建小超市20平米，14.舞臺L**大屏幕及照明。

另查一，2017年7月3日，劉源向曾某某發(fā)函載明：“我租賃您天地和莊園因部分地段將面臨政府拆遷，其拆遷面積主要在餐廳重要地段，致使餐廳停業(yè)待建。由于這次拆遷房屋面積多，加之拆遷的建筑物（餐廳）重要，導致整個天地和莊園無用餐之處，將嚴重影響了天地和莊園其他的正常營業(yè)并受到重大的經(jīng)濟損失。對此，現(xiàn)提出以下三點：1.減去被拆遷的相應的房屋租賃面積。2.加快無償辦理新建相關有效手續(xù)。3，全免新建期間的租金。以上三點，本著相互理解、相互信任和友好相處的原則，請求曾總予以考慮答復為盼！”

另查二，2017年10月17日，曾某某向楊某某發(fā)出《關于暫停支付租金的告知函》，該函載明：“2014年5月19日您我雙方就北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大關村北的天地和莊園”簽訂了《天地和莊園承包協(xié)議》，承包期至2028年9月30日。租金已交至2017年11月18日。2017年6月以來，通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府因修建漷臺路，需對沿線建筑物進行拆遷，“天地和莊園”部分建筑物恰好位于規(guī)劃紅線范圍。2017年9月中旬，漷臺路規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的全部建筑物被強制拆遷，包括餐廳和辦公室等，導致該莊園無法正常經(jīng)營。經(jīng)調(diào)查，此次拆遷之前，“天地和園”的原業(yè)主季某已經(jīng)私下就拆遷補償問題與拆遷方達成安置補償協(xié)議，并領取了1301余萬元的補償款。按照合同約定，其中我方新增建筑物和設施的補償以及營業(yè)損失的補償應歸我方所有，而季某和您至今均未就上述補償款和承包金調(diào)整等相關事宜與我方進行協(xié)商達成共識。根據(jù)您我之間的合同約定，原本我應于2017年11月19日前支付下期（半年）的承包金，但是目前因主要經(jīng)營場所被強制拆遷，莊園全部停業(yè)，而且拆遷補償問題及租金調(diào)整問題己經(jīng)提交人民法院訴訟解決，案件正在審理過程中。故我方特給您函告如下：1.在訴訟案件未結(jié)案之前，暫停支付下期承包金。2.待生效判決確定補償數(shù)額及租金數(shù)額之后，你我雙方在就承包金支付問題進行結(jié)算和支付。在上述事項未達成相關協(xié)議之前，根據(jù)合同法之同時履行抗辯權(quán)，我方有權(quán)暫停支付下期租金，直至上述爭議得到明確結(jié)論?！?/p>

另查三，曾某某租金交至2017年11月19日，之后的租金沒有繼續(xù)交納。

再查一，2013年9月4日，季某作為北京天地和旅游觀光有限公司的法人（甲方）與楊某某（乙方）簽訂《天地和莊園承包協(xié)議》，其中約定：“第一條：承包經(jīng)營的范圍及內(nèi)容1.承包范圍：甲方將“天地和莊園”除西北角的三排平房以外的“天地和莊園”內(nèi)所使用的土地、房屋及配套設備設施、果園果樹等有償承包給乙方經(jīng)營使用，承包范圍以雙方簽字確認的天地和莊園平面圖標注為準。天地和莊園位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大北關村北。北臨勝利干渠路，東臨小北關村，地界南北長335米，東西寬222米。2.承包年限15年：2013年10月1日至2028年9月30日……第二條：承包金及相關費用約定1.2013年9月1日-2015年9月30日年承包金為一百萬元整。2.2015年10月1日-2017年9月30日年承包金一百零五萬元整。3.2017年10月1日-2019年9月30日年承包金一百一十萬元整……第三條：協(xié)議履行1.協(xié)議簽訂后3日內(nèi)，乙方向甲方支付第一年租金之50%五十萬元人民幣，自首筆支付之日起六個月內(nèi)支付剩余50%租金五十萬元人民幣。2.第二年及以后為每年8月30日前付50%年租金，2月30日前再付50%年租金。3.協(xié)議簽訂后2日內(nèi)，乙方即可進入天地和莊園并進行接管經(jīng)營，20日內(nèi)甲方移出非租物品，甲方將證照章交乙方保管使用……第五條：違約責任1.承包期內(nèi)乙方不按約定時間交納承包金逾期超過30日，甲方有權(quán)解除協(xié)議，將視為乙方違約，并承擔違約責任?！?014年5月19日，楊某某作為甲方與曾某某、石某1作為乙方簽訂《天地和莊園承包協(xié)議》，其中約定：“第一條：承包經(jīng)營的范圍及內(nèi)容2.承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日。5.承包期內(nèi)乙方需在此地重新注冊公司，甲方可參與為股東。8.承包期內(nèi)承包范圍內(nèi)所產(chǎn)生的所有收益歸乙方所有，甲方只獲得本協(xié)議約定的承包金……”2014年12月17日，楊某某作為甲方，與曾某某、石某1作為乙方簽訂《天地和莊園承包補充協(xié)議》，其中約定：“……從2015年5月19日開始以后每年承包金額改為：1.承包金定為每年120萬元整。每半年付一次，甲方需要提供租金收據(jù)……”2015年5月8日，石某1作為甲方，曾某某作為乙方，楊某某作為丙方簽訂了《天地和莊園承包退出協(xié)議》，其中約定：“……經(jīng)友好協(xié)商，甲方自愿退出合作承包經(jīng)營，將承包經(jīng)營權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給乙方，并征得丙方作為發(fā)包方的同意，從轉(zhuǎn)讓之日起天地和莊園之前與今后所有的債權(quán)、債務與甲方?jīng)]有任何關系……”2016年8月20日，曾某某作為甲方與劉源作為乙方簽訂《天地和莊園合作協(xié)議》，內(nèi)容為：“第一條：合作經(jīng)營及內(nèi)容3.合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。4.合作之前的一切債權(quán)債務，均有甲方承擔，與乙方無關。7.在合作期間，乙方給甲方經(jīng)營純利潤的15%的股權(quán)。第二條：相關費用的約定1.乙方交付甲方年租金200萬元整（從第二年每年遞增十萬元整，最高租金不得超過260萬元），租金每半年交付一次，甲方需給乙方提供有效的租金收據(jù)……”2017年6月16日，季某作為甲方與楊某某作為乙方簽訂《補充協(xié)議書》，其中約定：“一、本次拆遷經(jīng)營補償款歸乙方所有；二、乙方應該按此次拆遷規(guī)定的期限騰退出乙方所租用的拆遷區(qū)域，否則，乙方將負全部責任，并賠償因未按期騰退給甲方帶來的損失。五、拆遷后，原協(xié)議租金不變……”

再查二，2018年3月15日，季某作為原告以租賃合同糾紛為由將楊某某、曾某某（第三人）、劉源（第三人）訴至法院，要求“1.解除我與被告楊某某于2013年9月4日簽訂的協(xié)議；2.判決被告及第三人立即騰退并返還天地和莊園內(nèi)被告承租的土地、房屋及配套設施、果園果樹等；3.判決被告立即支付我2017年4月1日至2018年3月31日期間剩余租金67.5萬元；4.判決被告向我支付租金及占用使用費（按照承包協(xié)議第二條的標準計算，自2018年4月1日至被告及第三人實際騰退之日）；5.判決被告立即支付違約金100萬元；6.判決自2013年9月3日起至“天地和莊園”承包協(xié)議解除之日止北京天地和旅游觀光有限公司的債權(quán)債務由被告承擔……”法院于2018年10月12日作出（2018）京0112民初7566號民事判決書，判決：“一、原告（反訴被告）季某與被告（反訴原告）楊某某簽訂的《天地和莊園承包協(xié)議》無效；二、被告（反訴原告）楊某某、第三人曾某某、第三人劉源將承租的位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)大北關村北的天地和莊園騰退給原告（反訴被告）季某，并將天地和莊園內(nèi)的地上物、設施返還給原告（反訴被告）季某，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；三、被告（反訴原告）楊某某支付原告（反訴被告）季某自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期間的占地使用費人民幣六十萬，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、被告（反訴原告）楊某某支付原告（反訴被告）季某自二〇一八年四月一日至訴爭土地實際騰退之日止的占地使用費（占地使用費的標準為每年人民幣一百萬元），于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；五、駁回原告（反訴被告）季某的其他訴訟請求?！睏钅衬硨σ粚徟袥Q不服，上訴至北京市第三中級人民法院。2019年3月29日，北京市第三中級人民法院作出（2019）京03民終202號民事判決書，判決：“駁回上訴，維持原判?！北景笇徖磉^程中，就上述判決的執(zhí)行事宜，經(jīng)核實，涉案場地實際騰退時間為2020年3月17日，楊某某已經(jīng)交納了截止2020年3月17日的全部占地使用費。

再查三，曾某某以租賃合同為由將劉源訴至法院（案號：2020京01**民初3590號），要求劉源支付2017年8月26日至實際搬離天地和莊園之日止的租金，曾某某以租賃合同糾紛為由將楊某某、季某（第三人）、北京海達成科技有限公司（第三人）訴至法院（案號：2019京01**民初24588號），要求賠償經(jīng)濟損失，劉源以財產(chǎn)損害賠償糾紛為由將季某、楊某某、曾某某訴至法院（案號：2019京01**民初28460號），要求賠償損失。上述3個案件正在審理中。

一審法院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。任何單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。根據(jù)本案查明的事實，本案訴爭土地上的建筑物并未取得相關審批手續(xù)，楊某某與曾某某簽訂的天地和莊園承包協(xié)議，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因?qū)儆跓o效合同，故對楊某某關于確認承包協(xié)議無效的訴求，法院予以支持。

雖然涉案協(xié)議無效，但曾某某確實實際占有使用訴爭土地，應當支付相應的占有使用費。根據(jù)查明的事實，涉案場地2020年3月17日騰退完畢，楊某某亦實際將土地占用費交納至2020年3月17日。現(xiàn)法院參照雙方簽訂的協(xié)議約定的租金標準，并結(jié)合拆遷情況綜合考慮，對占有使用費予以酌定，將2017年11月19日至2020年3月17日期間的占地使用費酌定為253萬元，對楊某某主張過高部分，法院不予支持。楊某某關于利息的訴求，于法無據(jù)，法院不予支持。

一審法院判決：一、楊某某與曾某某、案外人石某1于2014年5月19日簽訂的《天地和莊園承包協(xié)議》無效；二、曾某某支付楊某某2017年11月19日至2020年3月17日期間的占地使用費共計253萬元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、駁回楊某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審期間，各方均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理的認定的事實與一審法院認定的事實一致。

本院認為：本案為租賃合同糾紛，二審主要爭議焦點為占有使用費的數(shù)額確定問題。根據(jù)庭審查明的事實，楊某某與曾某某、石某1簽有《天地和莊園承包協(xié)議》《天地和莊園承包補充協(xié)議》《天地和莊園承包退出協(xié)議》，約定了包括承包金、承包期限在內(nèi)的各方的權(quán)利義務，其后石某1退出，曾某某又與劉源簽訂了《天地合莊園合作協(xié)議》。但是，曾某某自2017年11月19日后未再交納租金，后涉案承租區(qū)域于2020年3月17日被拆遷騰退。一審法院根據(jù)本案具體情況酌予確定的占地使用費金額，合理適當。至于各方在庭審中提到的拆遷利益分割問題，不屬于本案審理范圍，各方可另案解決。

綜上所述，曾某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費27040元，由曾某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　林存義

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　劉艷輝

法官助理　　眭　立