上訴人（原審原告）：郭明明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：郎俊富，河北灤峰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住江蘇省南通市崇川區(qū)。

上訴人郭明明因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初2039號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法適用獨(dú)任制，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人郭明明及其委托訴訟代理人郎俊富，被上訴人李某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

郭明明上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判支持我一審的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。經(jīng)營(yíng)不善是李某某自稱的，是其單方主觀認(rèn)為的，并不是法律上的客觀事實(shí)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。其次，我也沒(méi)有于2019年9月和李某某協(xié)商提前解除合同事宜，這一點(diǎn)沒(méi)有任何證據(jù)證實(shí)。再次，李某某也沒(méi)有將房屋鑰匙交到我手中，也沒(méi)有和我提出交到鄭某手中，更不知情要求鄭某轉(zhuǎn)交給我，同時(shí)也不符合雙方合同解除條件。故一審判決依據(jù)上述錯(cuò)誤的認(rèn)定就認(rèn)為雙方租賃合同2019年12月20日解除是錯(cuò)誤的。

雙方租賃合同簽訂后，我將房屋交付給李某某，李某某交付了當(dāng)年的租金。但一年期滿后，李某某并沒(méi)有按照合同約定于2019年11月20日支付2019年12月20日至2020年12月20日的租金180000元，其也沒(méi)有正當(dāng)理由，且一直使用該房屋。我多次催促，李某某一直拒絕給付租金并拖延至今。根據(jù)雙方合同的約定，李某某的行為已構(gòu)成根本違約，根據(jù)雙方的租賃合同第12條的約定，該房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，李某某并應(yīng)當(dāng)支付違約金和一年期滿后將房屋返還給我期間的租金。

李某某的將房屋鑰匙交給鄭某的行為是無(wú)效的，不能起到解除租賃合同的作用和目的，且我根本不知情，也是和雙方租賃合同相違背的。根據(jù)意思自治的原則，應(yīng)以雙方合同約定為準(zhǔn)則，而不能以李某某單方表示為解除合同的依據(jù)。同時(shí)，鄭某也沒(méi)有和我提出過(guò)收到房屋鑰匙的情況，一審認(rèn)為鄭某是涉案房屋的管理人也是錯(cuò)誤的，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。鄭某只是鄰屋的房屋租賃者，不是涉案房屋的所有者和實(shí)際使用者，也不是我的委托人，一審認(rèn)定鄭某是受我委托對(duì)房屋進(jìn)行管理更是荒唐的主觀認(rèn)為。從始至終都沒(méi)有任何證據(jù)證明鄭某是接受我的委托對(duì)涉案房屋進(jìn)行管理，鄭某是否接受房屋鑰匙不是本案雙方當(dāng)事人解除租賃合同的約定條件和法定的解除條件，一審以完全和本案無(wú)關(guān)的人員接受了房屋鑰匙為解除雙方租賃合同的要件來(lái)處理是完全違背事實(shí)和法律的，且鄭某在開(kāi)庭中并沒(méi)有說(shuō)我知道其已經(jīng)收到涉案房屋鑰匙了，更沒(méi)有說(shuō)先放在其手中。其當(dāng)庭只是陳述該涉案房屋鑰匙仍然在其手中，我并沒(méi)收到鑰匙，并不是我對(duì)鑰匙放在其手中是知情并同意的。一審?fù)耆菍?duì)鄭某的證言理解錯(cuò)誤和斷章取義的。一審判決違反了合同自治原則和《合同法》規(guī)定的法定的合同解除要件，是違背事實(shí)和法律規(guī)定的判決，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

李某某辯稱，同意二審判決結(jié)果，不同意郭明明的上訴請(qǐng)求，請(qǐng)求一審法院依法駁回郭明明的上訴請(qǐng)求。

郭明明向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令解除我與李某某于2018年12月20日簽訂的房屋租賃合同，并立即將北京市密云區(qū)長(zhǎng)安街6號(hào)1至2層X(jué)X門(mén)面房的房屋返還給我；2．判令李某某支付2019年度供暖費(fèi)6279元、電費(fèi)2086元、垃圾清運(yùn)費(fèi)320元、水費(fèi)300元，合計(jì)8985元；3．判令李某某自2019年12月20日起每日按493.15元（以年租金180000元為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）支付租金至將房屋交還給我之日止，并支付違約金180000元；4．訴訟費(fèi)由李某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年12月20日，郭明明（甲方）與李某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：郭明明將其租賃楊艷坐落于北京市密云區(qū)長(zhǎng)安街6號(hào)1至2層X(jué)X門(mén)面房轉(zhuǎn)租給李某某經(jīng)營(yíng)餐飲使用，租賃期限為5年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止，年租金為180000元，租金支付方式為按年支付，提前一個(gè)月支付下一年租金。合同第五條第4款約定：租賃期滿，乙方未續(xù)租的，甲方有權(quán)收回房屋。乙方添置的用于經(jīng)營(yíng)的所有可移動(dòng)的裝修、設(shè)備、設(shè)施歸甲方所有；合同第十二條第1款約定：1、乙方應(yīng)如期交付租金，如乙方未經(jīng)甲方同意逾期交付，甲方有權(quán)要求乙方按當(dāng)年租金的100％支付違約金，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償經(jīng)濟(jì)損失；合同第十三條第1款約定：乙方在支付第一年租金的同時(shí)向甲方交納2萬(wàn)元保證金，如乙方在履行合同過(guò)程中存在違約行為，在合同解除后該2萬(wàn)元不予退還，否則，甲方應(yīng)在合同解除或終止時(shí)一次性退還乙方。合同第十三條第4款約定：甲乙雙方如有特殊情況需提前終止合同，必須提前三個(gè)月通知對(duì)方，待雙方同意后，方可辦理解除合同，如未達(dá)成書(shū)面協(xié)議，則不能終止合同。雙方同時(shí)對(duì)逾期交納租金的處理方式做了明確約定。合同簽訂后，郭明明將房屋交付給李某某，李某某支付了當(dāng)年的租金180000元，支付保證金20000元。李某某稱因其經(jīng)營(yíng)不善，其于2019年9月與郭明明協(xié)商要求提前解除合同未果。2019年12月20日，李某某將涉案房屋鑰匙交至臨屋鄭某手中，要求其轉(zhuǎn)交給郭明明，李某某撤離租賃房屋場(chǎng)地至今。

為證明上述主張，郭明明向一審法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1、房屋租賃合同；證據(jù)2、涉案房屋（2019年11月15日至2020年3月15日期間）暖氣費(fèi)收據(jù)6377.76元及延期繳納暖氣費(fèi)違約金137.20元；證據(jù)3、鄭某書(shū)面證明，內(nèi)容為：美食美刻大門(mén)鑰匙是由李某某老婆交給我代為保管，房東郭明明并不知情，也并未交給房東郭明明使用。證明郭明明對(duì)交鑰匙情況不知情；證據(jù)4、郭明明與楊艷簽訂的商業(yè)房屋租賃合同（租賃期限為：2017年4月1日至2023年3月31日）、楊艷證明（郭明明對(duì)涉案房屋有轉(zhuǎn)租權(quán)）、楊艷所有的涉案房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，證明郭明明對(duì)涉案房屋有轉(zhuǎn)租權(quán)。經(jīng)質(zhì)證：李某某對(duì)證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可；對(duì)證據(jù)2暖氣費(fèi)收據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為其2019年12月20日已退還房屋，不應(yīng)承擔(dān)在此之后的取暖費(fèi)；對(duì)鄭某的證明不予認(rèn)可，認(rèn)為應(yīng)以其與鄭某之前的錄音為準(zhǔn)；證據(jù)4真實(shí)性認(rèn)可，但稱郭明明在與其簽訂租賃合同時(shí)，曾告知涉案房屋是其妻子的，涉嫌欺詐。

李某某向一審法院提交證據(jù)如下：李某某與鄭某錄音證據(jù)光盤(pán)。主要內(nèi)容：李某某于2019年12月20日將涉案房屋鑰匙交給了鄰居鄭某手中，鄭某欲將鑰匙交給郭明明，郭明明稱需要事先放在鄭某那，如果有人看房或者查電表的時(shí)候用，并稱查電表的也進(jìn)過(guò)房屋等內(nèi)容。一審法院當(dāng)庭詢問(wèn)鄭某錄音的真實(shí)性，鄭某承認(rèn)錄音內(nèi)容屬實(shí)，并稱郭明明沒(méi)有拿走鑰匙，現(xiàn)鑰匙仍在其手里。郭明明對(duì)錄音的真實(shí)性不認(rèn)可，認(rèn)為與其提交的證明材料相互矛盾。

一審法院認(rèn)為，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的，超過(guò)部分的約定無(wú)效。本案中，郭明明與楊艷約定的房屋租賃期限截止至2023年3月31日，郭明明與李某某約定的租賃期限截止至2023年12月19日。該轉(zhuǎn)租期限超過(guò)郭明明租賃期限的部分約定無(wú)效。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍有效。郭明明與李某某簽訂的《房屋租賃合同》中除超過(guò)郭明明租賃期限的部分無(wú)效外，租賃合同內(nèi)容系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行合同義務(wù)。就房屋租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人而言，承租人意在通過(guò)支付房屋租金獲取房屋使用權(quán)益，出租人旨在轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)獲取房屋租金收益。本案中，承租人李某某在租賃合同履行期限內(nèi)單方搬離租賃房屋并通知出租人郭明明收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再繼續(xù)履行房屋租賃合同，出租人旨在轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)獲取房屋租金收益的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)予解除，故對(duì)郭明明要求李某某解除涉案房屋租賃合同的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。關(guān)于涉案合同的解除時(shí)間，李某某稱其已于2019年12月20日將涉案房屋鑰匙由鄰居鄭某轉(zhuǎn)交給郭明明，郭明明稱對(duì)此事并不知情，也未收到涉案房屋的鑰匙。根據(jù)證人鄭某認(rèn)可屬實(shí)的李某某提交的錄音內(nèi)容，郭明明對(duì)李某某由鄭某轉(zhuǎn)交房屋鑰匙的情況是知情的，鄭某應(yīng)為涉案房屋鑰匙的管理人，其管理鑰匙的行為應(yīng)認(rèn)定為受郭明明委托進(jìn)行管理，郭明明可以隨時(shí)取回房屋鑰匙，因此郭明明已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，應(yīng)視為郭明明已于2019年12月20日收回房屋。一審法院認(rèn)定雙方房屋租賃合同解除的時(shí)間為2019年12月20日。據(jù)此，郭明明要求李某某返還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持；因李某某已向郭明明支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故對(duì)郭明明要求李某某支付租金及遲延支付租金違約金的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。但對(duì)于李某某拒絕履行合同給郭明明造成的違約損失，郭明明可另案主張。關(guān)于郭明明要求李某某支付2019年度供暖費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因雙方房屋租賃合同已于2019年12月20日解除，故對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的合理部分，一審法院予以支持。關(guān)于郭明明要求李某某支付電費(fèi)、水費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)雙方的約定，租賃期內(nèi)產(chǎn)生的上述費(fèi)用確應(yīng)由李某某負(fù)擔(dān)，但郭明明主張的費(fèi)用缺乏證據(jù)支持，一審法院暫不予支持。關(guān)于本案涉及的兩萬(wàn)元保證金及涉案房屋內(nèi)的物品，經(jīng)一審法院釋明后，李某某并未提起反訴，故本案不予涉及。判決如下：一、郭明明與李某某于二〇一八年十二月二十日簽訂的《房屋租賃合同》已于二〇一九年十二月二十日解除。二、李某某于判決生效之日起七日內(nèi)支付郭明明供暖費(fèi)一千八百三十一元。三、駁回郭明明的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)六千四百元（郭明明已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)，限判決生效之日起七日內(nèi)交納。

本院二審期間，郭明明提交一份電話錄音，是2020年9月10日左右鄭某與本案一審承辦法官的通話錄音，錄音內(nèi)容是鄭某開(kāi)庭之后說(shuō)開(kāi)庭的時(shí)候沒(méi)有表達(dá)清楚,其與法官溝通，法官說(shuō)過(guò)后重新來(lái)法院作筆錄，之后法院沒(méi)有讓來(lái)法院作筆錄，證人當(dāng)某陳述的內(nèi)容是錯(cuò)誤的。我們現(xiàn)在申請(qǐng)證人重新出庭作證?，F(xiàn)在錄音在證人手里，沒(méi)有在我們手里。李某某對(duì)上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)電話錄音內(nèi)容不認(rèn)可，證人原審已經(jīng)到庭了，我對(duì)證人的作證內(nèi)容是認(rèn)可的，原審法院對(duì)此也是認(rèn)可的，現(xiàn)在其申請(qǐng)二審出庭作證我不認(rèn)可。本院對(duì)此認(rèn)為，一審中鄭某已作為證人出庭作證，作證的程序并不違法，也未有相反證據(jù)顯示證人作證陳述的內(nèi)容并非真實(shí)，結(jié)合本案一審中李某某提交的其與鄭某的通話錄音等其他在案證據(jù)，可以采信一審中鄭某出庭作證的證言。故對(duì)郭明明的上述意見(jiàn)，本院不予采納。本院經(jīng)審理認(rèn)定的其他事實(shí)，與一審法院認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：依法成立的合同受法律的保護(hù)。本案中，郭明明與李某某簽訂的《房屋租賃合同》中除超過(guò)郭明明租賃期限的部分無(wú)效外，租賃合同內(nèi)容系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行合同義務(wù)。結(jié)合本案雙方二審中的訴辯稱意見(jiàn)及法院查明的事實(shí)，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方租賃合同的解除問(wèn)題。

對(duì)此，我國(guó)法律確實(shí)并未規(guī)定違約方享有合同的單方解除權(quán)，但根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！?/p>

本案中，從在案證據(jù)可以看出，李某某已在合同履行期內(nèi)向郭明明提出不再履行合同，并實(shí)際搬離涉案房屋，結(jié)合房屋租賃合同自身的特殊性，該合同已不適于繼續(xù)強(qiáng)制履行。在此情況下，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)予解除。郭明明雖主張其對(duì)李某某不再使用涉訴房屋不知情，但結(jié)合一審中李某某提交的其與鄭某的通話錄音，以及鄭某出庭所作陳述，可以認(rèn)定李某某將涉案房屋鑰匙交至鄭某處且郭明明應(yīng)當(dāng)對(duì)此知情。據(jù)此，一審判決確認(rèn)租賃合同于2019年12月20日解除，此時(shí)視為郭明明已收回房屋，并無(wú)不當(dāng)。如郭明明認(rèn)為李某某單方提出不再履行合同，給郭明明造成房屋空置等損失，其可對(duì)此另案主張。

綜上所述，郭明明的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)12800元，由郭明明負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　周艷雯

二〇二一年一月二十一日

法官助理　高玉珠

書(shū) 記 員　王　艷