上訴人（原審被告、反訴原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：汲靜韜，北京市銘達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京市靈谷苑渡假村，經(jīng)營場所北京市密云區(qū)新城子鎮(zhèn)曹家路村南1000米-1。

經(jīng)營者：劉國華，女，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人李某某因與被上訴人北京市靈谷苑渡假村（以下簡稱靈谷苑渡假村）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初3870號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月25日立案后，依法獨任開庭審理了本案。上訴人李某某及其委托訴訟代理人汲靜韜、被上訴人靈谷苑渡假村之經(jīng)營者劉國華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某某上訴請求：撤銷原審判決中關(guān)于“李某某對于合同無效亦存在主觀過錯。因此，本院依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯程度，認(rèn)定雙方當(dāng)事人對于合同無效各承擔(dān)50%的責(zé)任”的表述，我方?jīng)]有責(zé)任。事實與理由：本案認(rèn)定事實錯誤，我方在簽訂合同的時候已經(jīng)讓靈谷苑渡假村提供房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證明材料，但是靈谷苑渡假村拖延提供，我方并不明知房屋無相關(guān)證件的情況。本案責(zé)任分擔(dān)不合理，靈谷苑渡假村作為房屋出租方，明知房屋權(quán)屬情況，仍收取高額費用，責(zé)任分擔(dān)比重上應(yīng)當(dāng)大于我方，原審法院認(rèn)定的責(zé)任分擔(dān)比例不合理。

靈谷苑渡假村辯稱：同意原審判決，不同意李某某的上訴請求及事實理由。

靈谷苑渡假村向一審法院提出訴訟請求：1.請求判令李某某支付自2020年4月1日至2022年3月31日靈谷苑渡假村租賃費60萬元；2.請求判令李某某支付靈谷苑渡假村為其墊付的（2018年4月1日至2020年3月31日租賃期內(nèi)）電費2500元，電話費64.26元；3.本案訴訟費由李某某承擔(dān)。同時，增加訴訟請求：要求李某某交納自2020年1月1日至今（340天）的滯納金30萬元。

李某某向一審法院提出反訴請求：1.請求確認(rèn)雙方簽訂的《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議無效；2.請求判決靈谷苑渡假村返還我租金180萬元；3.請求靈谷苑渡假村賠償我裝修損失72.43萬元；4。訴訟費由靈谷苑渡假村承擔(dān)。訴訟過程中，李某某撤銷其第2、3項反訴請求。

一審法院認(rèn)定事實：2016年3月23日，靈谷苑渡假村與李某某簽訂《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》，約定靈谷苑渡假村將其靈谷苑渡假村房屋場地出租給李某某。合同約定租期十年，租金每兩年一付，每年租金30萬元等內(nèi)容。靈谷苑渡假村稱李某某未支付第5至6年的租金，故訴于法院。

為證明其主張，靈谷苑渡假村向法院提交證據(jù)如下：證據(jù)1、北京市密云縣農(nóng)村集體土地租賃合同書、靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議，其中補(bǔ)充協(xié)議第2條約定：對餐廳、燒烤廣場及員工宿舍（臨建房）等區(qū)域進(jìn)行重建改造，擬證明靈谷苑渡假村占地北京及河北，位于北京曹家路村的建筑面積為1302平方米，位于河北興隆的是集體用地，只占了一部分。證據(jù)2、協(xié)議書，擬證明李某某欠付租金及承諾限期繳納租金，如不按時交納，支付違約金。證據(jù)3、繳納電費及電話費發(fā)票；證據(jù)4、登報、刻章費用發(fā)票。經(jīng)質(zhì)證，李某某對靈谷苑渡假村租賃協(xié)議的真實性認(rèn)可，但認(rèn)為協(xié)議里約定面積4000平方米，租賃地點位于密云，合同第2條第1款及第5條第3款都說明靈谷苑渡假村提供了各種證照，由承租方保管，可以側(cè)面證明該協(xié)議為無效協(xié)議；對補(bǔ)充協(xié)議的真實性認(rèn)可；對協(xié)議書的質(zhì)證意見為：缺乏協(xié)議形式要件，上面只有乙方簽字確認(rèn)，沒有甲方簽字確認(rèn)，該協(xié)議書無效；該協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，如果法院認(rèn)為違約，要求法院進(jìn)行調(diào)整；該協(xié)議書也只是載明了2018年4月1日至2020年3月31日60萬元的延付，但其未延付租金，故不同意支付違約金；對集體土地租賃協(xié)議的真實性認(rèn)可，但認(rèn)為該協(xié)議的承租人為魏立杰，而不是靈谷苑渡假村，主體不符；該協(xié)議約定的面積是1300多平方米，明顯低于雙方合同約定的4000平方米；協(xié)議上約定的租賃用途只有養(yǎng)殖、餐飲，沒有渡假村應(yīng)有的住宿用途；對繳納電費及電話費發(fā)票的真實性不予認(rèn)可，無法看出繳費時間，且其未實際使用；對于登報和刻章費用發(fā)票的真實性認(rèn)可。

李某某提交證據(jù)如下：證據(jù)1、靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書；證據(jù)2、付款證明。經(jīng)質(zhì)證，靈谷苑對租賃協(xié)議書的真實性無異議；對付款證明的真實性不認(rèn)可，表示轉(zhuǎn)賬憑證與當(dāng)日出具的收據(jù)為同一筆款項，2020年至2022年期間的租金沒有支付。

訴訟過程中，經(jīng)法院審查，涉案出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，涉案靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。經(jīng)法院釋明后，靈谷苑渡假村申請撤回起訴。

一審法院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋未取得建房審批手續(xù)，故靈谷苑渡假村與李某某簽訂的房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。導(dǎo)致本案租賃合同無效的原因在于，租賃涉案房屋的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方當(dāng)事人的過錯均應(yīng)當(dāng)依此進(jìn)行判斷。出租方靈谷苑渡假村在明確知曉房屋狀況及性質(zhì)的情況下仍簽訂租賃合同，其對于租賃合同的無效無疑存在主觀過錯。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，協(xié)議中已明確了涉案房屋的坐落，在此情況下，李某某在簽訂租賃合同時未對租賃標(biāo)的物的權(quán)屬、性質(zhì)等問題進(jìn)行審查，未要求出租人就房屋產(chǎn)權(quán)狀況出具證明材料，對于可能存在的經(jīng)營風(fēng)險未盡到審慎的注意義務(wù)，且根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，李某某對于涉案房屋沒有建房審批手續(xù)是明知的，其在此情況下仍然經(jīng)營使用了四年，直到靈谷苑渡假村起訴要求其支付租金時，李某某才主張合同無效，故法院認(rèn)為李某某對于合同無效亦存在主觀過錯。因此，法院依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯程度，認(rèn)定雙方當(dāng)事人對于合同無效各承擔(dān)50%的責(zé)任。

據(jù)此，一審法院于2020年12月判決：確認(rèn)北京市靈谷苑渡假村與李某某于二〇一六年三月二十三日簽訂的《靈谷苑渡假村租賃協(xié)議書》及二〇一六年十月二十六日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》無效。一審案件受理費二千四百五十七元，由北京市靈谷苑渡假村負(fù)擔(dān)（已交納）。反訴費一萬五千四百元（李某某已預(yù)交），由李某某負(fù)擔(dān)七千七百元（已交納）；由北京市靈谷苑渡假村負(fù)擔(dān)七千七百元，限本判決生效之日起七日內(nèi)交納。

本院經(jīng)審理查明的事實與一審查明事實一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：根據(jù)已經(jīng)查明的事實，2016年3月23日，李某某與靈谷苑渡假村簽訂租賃協(xié)議書，但租賃標(biāo)的物并無相應(yīng)審批手續(xù)，原審法院認(rèn)定該協(xié)議無效，是正確的。關(guān)于責(zé)任比例問題，由于本案中靈谷苑渡假村作為原審原告方撤回全部訴訟請求，李某某作為原審被告撤回其他反訴請求，僅保留要求確認(rèn)合同效力一項，考慮合同無效后產(chǎn)生的損失及各自應(yīng)承擔(dān)的具體責(zé)任在本案中均未予處理，如在本案中認(rèn)定雙方對合同無效的過錯比例會對雙方另案解決爭議產(chǎn)生較大影響，應(yīng)當(dāng)在雙方處理合同無效后的損失爭議中一并作出認(rèn)定為宜。故對于原審法院對雙方在合同無效的過錯程度上作出的認(rèn)定，本院予以糾正，不在本案中進(jìn)行處理，雙方可另行解決。但原審法院對合同效力的判決結(jié)果并無不當(dāng)，本院予以維持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15400元，由李某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楊　夏

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　史曉霞

法官助理　　李寶霞