上訴人(原審被告)：北京寶某某源商務酒店管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)高碑店南里**。

法定代表人：許玉梅，董事長。

委托訴訟代理人：劉玉庚，北京英淇律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：北京市春地征地拆遷有限責任公司，住所，住所地北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)高碑店村div>

法定代表人：孫潔，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李學齊，北京市青山律師事務所律師。

原審第三人：北京誠意潤源房屋拆除工程有限公司，住所，住所地北京市東城區(qū)民旺北胡同**樓**div>

法定代表人：許國梁，董事長。

委托訴訟代理人：劉玉庚，北京英淇律師事務所律師。

上訴人北京寶某某源商務酒店管理有限公司(以下簡稱寶某某源公司)因與被上訴人北京市春地征地拆遷有限責任公司(以下簡稱春地公司),原審第三人北京誠意潤源房屋拆除工程有限公司(以下簡稱誠意潤源公司)合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初25576號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

寶某某源公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回春地公司的全部訴訟請求。2.本案一審、二審訴訟費由春地公司承擔。事實與理由:一、一審法院對本案事實認定不清、程序違法。1.關于本案是否具備建設用地使用證書以及許可手續(xù)的事實認定不清且程序違法。一審判決認定根據(jù)法院至相關部門調查的情況，該項目未取得建設用地使用證書以及許可手續(xù)，但該調查的結論未向寶某某源公司、第三人出示和質證，負有舉證責任的春地公司也未提供證據(jù)加以證明。2.關于騰退的范圍認定不清。在雙方的合建協(xié)議第二條中約定，具體劃分待工程竣工后在竣工圖上用紅、蘭線劃分后（紅線范圍內(nèi)為甲方、蘭線范圍內(nèi)為乙方）、雙方蓋章后生效，一式兩份，雙方各一份留存?zhèn)浒?。一審法院僅依據(jù)春地公司的訴請即作出騰退判決。3.春地公司與代理人之間委托關系無效。據(jù)寶某某源公司了解，春地公司的法定代表人神志不清，不具備完全民事行為能力，其作為法定代表人的期間與代理人所形成的委托代理關系無效。4.寶某某源公司為了證明自己的觀點，提交了村、鄉(xiāng)、農(nóng)委、區(qū)政府規(guī)劃的整體證據(jù)，來證明自己的建設行為合法有效，但一審判決對于寶某某源公司提交的證據(jù)未進行說理評論。二、一審判決適用法律錯誤。新修訂的土地管理法第六十三條規(guī)定了土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定未工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同、載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。寶某某源公司的建設行為符合該條規(guī)定的立法精神，具備該條規(guī)定的實質要件，一審法院以形式表現(xiàn)代替實質條件，屬于適用法律錯誤。

春地公司辯稱：第一，涉案建筑物至今未取得縣級人民政府的審批文件也從未取得過建設工程規(guī)劃許可證這是客觀事實。第二，春地公司將涉案的建筑物原有的平房拆除重新建設的是三層樓房，并不是在原址原地上的房屋翻建。第三，寶某某源公司關于春地公司看到房屋升值過河拆橋損害寶某某源公司勞動成果的陳述嚴重違背客觀事實，寶某某源公司對春地公司是一種誣陷行為。理由：第一點，涉案場地春地公司承租使用房屋是否增值與春地公司無關；第二點涉案房屋未取得相關審批手續(xù)，不存在增值問題；第三點多年來春地公司拒不交付任何費用全部土地使用費用，由春地公司一方承擔；第四點寶某某源公司強行占據(jù)了涉案的整個院落，導致春地公司無法正常使用涉案房屋；第五點寶某某源公司在涉案房屋頂層非法加蓋房屋，導致春地公司占有使用的辦公房三層嚴重漏水，此種情況下，寶某某源公司拒絕修復，導致春地公司占有房屋，自2016年至今無法正常使用?；谝陨系氖聦?，春地公司認為，一審法院審查案件事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，應該依法駁回寶某某源公司的上訴請求。

第三人述稱，同寶某某源公司意見。

春地公司向一審法院起訴請求：1、確認春地公司與誠意潤源公司于2008年1月20日簽訂的《合建協(xié)議》無效；2、確認春地公司、寶某某源公司與誠意潤源公司于2010年10月25日簽訂的補充協(xié)議無效；3、判令寶某某源公司向春地公司騰退并交付其所占有的位于北京市朝陽區(qū)高碑店南里1356號院（以下簡稱1356號院）內(nèi)的所有建筑物及場地，包括：三層辦公樓中的一層和二層房間、東南角的平房1間、辦公樓北側的全部平房、其他建筑物及全部場地。

一審法院認定事實：春地公司原名為北京市春地征地拆遷服務中心，2002年12月11日變更為現(xiàn)名。

1996年4月29日，春地公司（乙方）與農(nóng)工商公司簽訂《合同書》，約定乙方長期租用甲方土地二畝左右，地點在高碑，地點在高碑店街側），乙方有長期使用的權利，但不可出租或轉讓。乙方一次性撥付土地使用費25萬元，甲方不得以任何借口終止乙方使用土地的權力。地上建筑物。地上建筑物由甲方負責進行施工物及附屬建筑物依照工程總預算，乙方一次性將其全部收購。

2008年1月20日，春地公司（甲方）與誠意潤源公司（乙方）簽訂《合建協(xié)議》，約定雙方聯(lián)合建設的工程坐落于1356號院原甲方辦公用地范圍內(nèi)，用地面積約為1300平方米。雙方共同商定，在用地范圍內(nèi)規(guī)劃建設辦公用房3層，建筑面積約3000平米及附屬配套用房。雙方確認本項目的合建原則為甲方提供合建項目用地，乙方提供聯(lián)建項目工程建設的全部資金。所建房屋第三層歸甲方所有，用于辦公，其余部分歸乙方所有，用于服務業(yè)。本工程于2008年2月開工，于2009年2月28日前竣工，雙方合作期限以1996年4月29日甲方與農(nóng)工商總公司簽訂的用地協(xié)議為準。乙方計劃將來在自己所得面積部分成立商務酒店，酒店名稱待定，待商務酒店正式運行后，乙方將確定名稱，進行變更，屆時，雙方再簽訂補充協(xié)議。

2008年4月8日，北京市朝陽區(qū)高碑店村委會出具《證明》，同意春地公司在原址上翻建辦公樓，建筑面積為3479平方米。

2010年10月25日，春地公司（甲方）與寶某某源公司（乙方）及誠意潤源公司簽訂補充協(xié)議，約定乙方將名稱變更為北京寶某某源酒店。

2019年7月19日，春地公司與農(nóng)工商公司簽訂《解除租賃協(xié)議》，雙方確認于2019年7月31日正式解除雙方于1996年4月29日簽訂的《合同書》。

2019年7月30日，春地公司與北京市高聚實業(yè)公司簽訂《朝陽區(qū)農(nóng)村集體資產(chǎn)租賃合同書》，約定春地公司承租1356號場地，租賃期限為20年，自2019年8月1日起至2039年7月31日止，年租金45萬元。

經(jīng)一審法院現(xiàn)場勘驗，1356號院內(nèi)建有一座3層建筑物，其中1-2層由寶某某源公司經(jīng)營酒店使用，3層由春地公司實際控制。院落北側建有8間平房及1間棚子，院落東南角建有1間平房，均由寶某某源公司實際使用。

經(jīng)查，1356號院所涉土地產(chǎn)權性質為高碑店村集體土地，雙方在該集體土地合作建設建筑物未取得區(qū)縣級人民政府核發(fā)的集體土地建設用地使用證書，亦未取得規(guī)劃、建設等許可手續(xù)。

經(jīng)一審法院釋明，寶某某源公司表示如果雙方簽訂的《合建協(xié)議》無效，不在本案中就損失賠償問題主張權利，依法另行解決。

一審法院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。本案中，雙方簽訂《合建協(xié)議》，約定了開發(fā)建設建筑物的相關事宜，系在集體土地進行非農(nóng)建設。雙方在簽訂合同時已明知要在集體土地上開發(fā)建設建筑物，根據(jù)法律規(guī)定，在集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，應當取得區(qū)縣級人民政府核發(fā)的證書以確認建設用地使用權，并依法取得建設規(guī)劃許可手續(xù)，但根據(jù)一審法院至相關部門調查的情況，該項目未取得區(qū)縣級人民政府相關部門核發(fā)的建設用地使用證書，該建筑物的建設亦未取得規(guī)劃、建設等許可手續(xù)，故雙方之間的《合建協(xié)議》及補充協(xié)議違反法律強制性規(guī)定，應為無效合同。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，雙方簽訂的《合建協(xié)議》被確認無效后，春地公司作為涉案場地的提供方，有權要求寶某某源公司騰退交還涉案場地，春地公司主張要求騰退場地的訴訟請求，于法有據(jù)，一審法院予以支持，并酌情確定合理的騰退期限。經(jīng)一審法院釋明，寶某某源公司明確表示不在本案中就合同無效受到的各項損失主張權利，故本案不予處理，寶某某源公司可另行主張權利。判決如下：一、確認北京市春地征地拆遷有限責任公司與北京誠意潤源房屋拆除工程有限公司于二〇〇八年一月二十日簽訂的《合建協(xié)議》無效；二、確認北京市春地征地拆遷有限責任公司與北京寶某某源商務酒店管理有限公司、北京誠意潤源房屋拆除工程有限公司于二〇一〇年十月二十五日簽訂的補充協(xié)議無效；三、北京寶某某源商務酒店管理有限公司于判決生效后九十日內(nèi)將位于北京市朝陽區(qū)高碑店南里1356號院內(nèi)房屋（含院內(nèi)三層辦公樓中的一層和二層的全部房間、東南角平房1間及辦公樓北側的平房8間及棚子1間）及場地騰退返還給北京市春地征地拆遷有限責任公司。案件受理費70元，由北京市春地征地拆遷有限責任公司負擔35元（已交納），由北京寶某某源商務酒店管理有限公司負擔35元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當事人未提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理認定的事實與一審法院認定的事實一致，本院對此予以確認。

本院認為：本案二審的爭議焦點為春地公司與誠意潤源公司簽訂的《合建協(xié)議》、春地公司與寶某某源公司、誠意潤源公司簽訂的《補充協(xié)議》的效力認定問題。

根據(jù)我國法律規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。本案中，雙方簽訂《合建協(xié)議》，約定了開發(fā)建設建筑物的相關事宜，系在集體土地進行非農(nóng)建設。雙方在簽訂合同時已明知要在集體土地上開發(fā)建設建筑物，根據(jù)法律規(guī)定，在集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設，應當取得區(qū)縣級人民政府核發(fā)的證書以確認建設用地使用權，并依法取得建設規(guī)劃許可手續(xù)，但根據(jù)查明的情況，該項目未取得區(qū)縣級人民政府相關部門核發(fā)的建設用地使用證書，該建筑物的建設在本案審理的法庭辯論終結前亦未取得規(guī)劃、建設等許可手續(xù)。據(jù)此，一審法院認定春地公司與誠意潤源公司簽訂的《合建協(xié)議》、春地公司與寶某某源公司、誠意潤源公司簽訂的《補充協(xié)議》違反法律強制性規(guī)定，應為無效合同，并無不當。寶某某源公司雖提交涉及高碑店村委會、高碑店鄉(xiāng)人民政府、朝陽區(qū)農(nóng)委的相關證明文件，但作出上述文件的相關機構均非具備建設規(guī)劃審批權限的行政單位，故法院無法據(jù)此認定涉案建筑項目取得了建設規(guī)劃許可手續(xù)。對寶某某源公司的相應上訴意見，本院不予采納。

綜上所述，北京寶某某源商務酒店管理有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由北京寶某某源商務酒店管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　馬立紅

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月四日

法官助理　仵　霞

法官助理　高玉珠

書 記 員　任　宇