上訴人（原審原告）：萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：薛歡歡，總經理。

委托訴訟代理人：彭銳，北京京舟律師事務所律師。

委托訴訟代理人：祁乙麟，北京京舟律師事務所實習律師。

上訴人（原審被告）：北京城外誠家居市場有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)南四環(huán)成壽寺路。

法定代表人：劉長河，董事長。

委托訴訟代理人：王萬林，北京市億嘉律師事務所律師。

委托訴訟代理人：雷麗，女，1983年6月2日出生。

上訴人萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司（以下簡稱萍壹坊公司）與上訴人北京城外誠家居市場有限公司（以下簡稱城外誠公司）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初73060號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

萍壹坊公司上訴請求：依法改判一審判決第四項為：城外誠公司于判決生效后七日內賠償萍壹坊公司經濟損失703000元。事實和理由：城外誠公司主觀上存在嚴重過錯，應當全額賠償萍壹坊公司損失。

城外誠公司辯稱，堅持上訴請求，不同意萍壹坊公司的上訴請求。

城外誠公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回萍壹坊公司全部訴訟請求。事實和理由：1.一審判決任意對“房屋”作擴大解釋，且錯誤地將小紅門鄉(xiāng)場地認定為“城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋”，并據(jù)此適用《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》認定本案所涉合同無效，認定事實和適用法律均有錯誤。2.城外誠公司在《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》的簽訂問題上不存在過失，即使場地租賃合同及補充協(xié)議無效，由于《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》系爭議解決條款，根據(jù)合同法關于“無效合同中的爭議解決條款仍然有效”的規(guī)定，該終止協(xié)議仍然有效。雙方已就合同終止達成了一致意見，萍壹坊公司無權再向城外誠公司主張權利。3.一審判決認定的電表費、房屋使用費數(shù)額有誤。

萍壹坊公司辯稱：堅持上訴請求，不同意城外誠公司的上訴請求。

萍壹坊公司向一審法院起訴請求：1.請求確認萍壹坊公司與城外誠公司之間于2016年3月1日簽訂的《場地租賃合同》及2018年3月12日簽訂的補充協(xié)議無效；2.請求判令城外誠公司返還萍壹坊公司電表費5000元、保證金20000元；3.請求判令城外誠公司返還房屋租金70423元；4.請求判令城外誠公司賠償萍壹坊公司各項經濟損失共計876629.18元。

一審法院認定事實：2016年3月1日，萍壹坊公司（作為乙方）與城外誠公司（作為甲方）簽訂《場地租賃合同》，約定甲方將位于南廣場魚池旁邊的2節(jié)火車車廂出租給乙方，建筑面積約500平方米（以下簡稱涉案標的）。甲方以現(xiàn)狀為標準交付場地，乙方同意接收。乙方確認已對租賃場地所占土地及場地的性質及產權事宜完全知悉，承諾不因此向甲方提出任何異議或要求。租賃期限為10年，自2015年3月1日至2025年2月28日。本合同一經簽訂，即視為雙方租賃標的交接完畢，雙方無異議。租賃場地僅限乙方經營餐飲項目使用。租賃場地內外的裝修及相關附屬設備設施的購置、搭建等費用均由乙方承擔，裝修方案需經過甲方書面同意方可實施。2015年3月1日至2017年2月28日期間，每年租金為25萬元。2017年3月1日至2025年2月28日期間的租金標準為“租金每年在上一年基礎上遞增1萬元”。乙方于合同簽訂之日向甲方支付保證金20000元。甲方應按合同約定向乙方交付租賃場地。甲方有權監(jiān)督、檢查乙方對租賃場地的使用情況，包括但不限于租賃場地用途、消防安全、食品安全、衛(wèi)生情況等，發(fā)現(xiàn)安全隱患可要求乙方立即整改。乙方須有合法的經營者資格，具有經營餐飲業(yè)所需資質、證照，并向甲方提供相關證明材料。乙方保證按營業(yè)執(zhí)照范圍依法經營，主動接受政府有關部門及甲方的檢查、監(jiān)督、嚴格遵守甲方依法制定的各項規(guī)章制度。乙方應認真做好經營管理、消防安全、食品安全、用工等方面的工作，確保承租范圍內的消防及安全設施符合國家有關規(guī)定，并保證隨時處于完好、有效狀態(tài)，不存在任何安全隱患。該合同落款乙方處，朱莉萍作為萍壹坊公司的委托代理人予以簽字，并加蓋有萍壹坊公司的印章。

2018年3月12日，萍壹坊公司（作為乙方）與城外誠公司（作為甲方）簽訂《〈場地租賃合同〉補充協(xié)議》，約定，甲方同意乙方將租賃場地轉租給第三方，用途為餐飲。甲方無需向乙方或第三方提供辦理經營證照所需材料，乙方自行解決。乙方與第三方簽訂的租賃合同期限，不得超過《場地租賃合同》約定租期。乙方需保證第三方具備相應的經營資質及能力，依法經營，服從甲方統(tǒng)一管理。如因第三方原因造成甲方經濟、名譽損失的，乙方承擔連帶賠償責任。

合同簽訂后，萍壹坊公司向城外誠公司交納電表費5000元、保證金20000元，并于2019年3月4日向城外誠公司交付租金70423元，萍壹坊公司主張該筆款項對應的租賃期間為2019年3月1日至5月31日。

2018年3月21日，朱莉萍（作為甲方）與薛歡歡、薛晶晶（作為乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定甲乙雙方于2018年1月29日簽訂《城外誠場地租賃合同》作為乙方經營餐飲行業(yè)使用，現(xiàn)達成協(xié)議如下：一、甲方同意將名下萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司全部份額轉至乙方名下，供乙方在所簽訂場地經營餐飲行業(yè)使用，使用時間為甲乙雙方城外誠場地租賃合同關系終止為止。二、甲方將股東權益無償?shù)霓D給乙方，甲方應保證在轉給乙方之前該公司的權利義務責任及法律責任等均由甲方全部承擔。

2018年3月22日，萍壹坊公司法定代表人由朱莉萍變更為薛歡歡。

2019年2月28日，朱莉萍代表萍壹坊公司與城外誠公司簽署《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》，確認萍壹坊公司、城外誠公司所簽訂的《場地租賃合同》及后續(xù)簽訂的補充協(xié)議等一切書面文件自2019年2月28日起終止，對雙方不再具有法律約束力。萍壹坊公司于2019年2月28日騰退場地。該協(xié)議落款加蓋有萍壹坊公司的合同專用章。經詢，萍壹坊公司未認可該印章的真實性。經釋明，雙方均不要求對印章真?zhèn)芜M行鑒定。

因萍壹坊公司涉嫌無證經營，北京市朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局曾向萍壹坊公司員工薛晶晶下發(fā)“食品經營違法告知書”，督促其按照《中華人民共和國食品安全法》相關規(guī)定，立即停止違法經營行為，消除食品安全隱患。萍壹坊公司因無證經營問題，在2017年9月由小紅門鄉(xiāng)政府組織的聯(lián)合執(zhí)法中被依法取締。

2019年5月7日，萍壹坊公司申請撤店及店內物品。同日，萍壹坊公司搬離涉案標的，并向城外誠公司交接。

萍壹坊公司提交《產權確認書》及城外誠公司于2019年3月15日出具的證明，用以證明城外誠公司承諾涉案標的為合法建筑。上述《產權確認書》載明：北京城外誠家居市場有限公司位于北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)南四環(huán)成壽寺路（北京城外誠家居市場有限公司所在地），該地房屋建筑面積60000平方米，用途為商業(yè)用房，為合法建設，不在拆遷范圍。產權人為北京城外誠家居市場有限公司所有。該確認書出具時間為2014年，落款印章為北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)人民政府。上述《證明》載明“我市場將北京市朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)南四環(huán)成壽寺路城外誠家居市場南廣場一層WXN01號，出租給公司名稱北京八零后酒號餐飲服務有限公司，此經營場所在地上，不屬于違法建設”。城外誠公司認可上述證據(jù)的真實性，但主張萍壹坊公司明知出租的車廂產權情況，萍壹坊公司承諾不以此為由對城外誠公司提出任何異議。

萍壹坊公司提交如下證據(jù)證明其經濟損失，包括：落款日期為2018年3月27日的家具城買賣合同，家具名稱包括分體餐桌、叉背椅、沙發(fā)等，金額為54000元；萍壹坊公司與北京九佳宜裝飾有限公司簽訂的《裝修合同》及加蓋有該公司印章的收據(jù)，裝修合同的總價款為703000元，日期為2018年3月30日的收據(jù)金額為281200元、日期為2018年4月27日收據(jù)金額為281200元、日期為2018年5月16日收據(jù)金額為140600元；工藝品、加熱爐、便攜爐、鍋具、餐包、消毒柜、垃圾桶、投影儀等票據(jù)若干，金額數(shù)萬元；房屋租賃合同，用以證明萍壹坊公司為租賃餐廳員工宿舍支付租金19200元。城外誠公司未認可上述證據(jù)的真實性。

萍壹坊公司提交涉案標的現(xiàn)場照片若干，現(xiàn)可以看出涉案標的為兩節(jié)火車車廂以直角的形式相連接，連接處建設有門廳、門楣等建筑，且建有鋼筋混凝土的結構，內部設有柜臺、建有樓梯、回廊等。上述建設行為并未得到規(guī)劃審批許可，亦無產權登記手續(xù)。

一審法院認為，根據(jù)各方當事人的訴辯意見，本案爭議焦點有二：其一，雙方簽署的合同是否有效；其二，城外誠公司是否應承擔退還費用并賠償損失的責任。關于爭議焦點一，萍壹坊公司主張涉案標的為違法建筑，因而雙方圍繞涉案標的簽署的租賃合同應屬無效。而城外誠公司辯解稱涉案標的為火車車廂及場地內建筑物，并非房屋。一審法院認為，首先從外觀上來看，涉案標的雖然稱為火車車廂及場地，但車廂僅為涉案標的的一部分，車廂連接處設有大門、建有門廊等混凝土結構，且內部裝有樓梯，設有柜臺、回廊等，符合房屋結構特點。其次，無論從雙方合同約定，還是實際情況而言，涉案標的用于餐飲經營，符合商業(yè)房屋的用途要件。再次，《場地租賃合同》關于“乙方提交裝修方案”“甲方提供用水接駁點”等多處條款的約定，可以說明雙方租賃標的為不動產。最后，在城外誠公司所出具的產權確認書、證明等證據(jù)中，顯示城外誠公司承諾相關場地不屬于違法建設，該意見也能說明涉案標的為建筑物的客觀事實。綜合以上意見，一審法院認為涉案標的應認定為建筑物。鑒于涉案標的未取得建設審批手續(xù)，未獲得產權登記手續(xù)，實為違法建筑物。雙方因違法建筑物出租事宜而簽署的《場地租賃合同》、補充協(xié)議均應屬無效。關于爭議焦點二、城外誠公司明知涉案標的未取得建設審批手續(xù)，亦未獲得產權登記手續(xù)而對外出租；而萍壹坊公司明知其經營餐飲項目需要相應合法手續(xù)的前提下，未盡到審核租賃場地的性質、產權事宜的義務，且在合同中承諾“對租賃場地所占土地及場地的性質及產權事宜完全知悉”，因此雙方對于合同無效均負有一定責任，綜合本案審理情況，一審法院認定，對于合同無效雙方的過錯程度各為50％。關于萍壹坊公司訴請要求退還租金、電表費、保證金等，場地租賃合同雖然無效，但萍壹坊公司實際占用使用了涉案標的，故應支付其實際占有使用期間的費用。鑒于萍壹坊公司已交納2019年3月1日至5月31日期間的租金，且已經于2019年5月7日辦理交接手續(xù)，將涉案標的交還城外誠公司，該期間的費用應由萍壹坊公司負擔，城外誠公司應退還5月8日至5月31日期間的房屋使用費。具體數(shù)額由一審法院結合雙方租賃合同中約定的租金標準、萍壹坊公司實際使用房屋的期限、雙方對于合同無效的過錯程度等予以核定。萍壹坊公司要求退還保證金，城外誠公司予以同意，一審法院不持異議。萍壹坊公司訴請要求城外誠公司退還電表費，鑒于該筆費用由城外誠公司收取，且并無合同依據(jù)，現(xiàn)租賃合同被認定無效，萍壹坊公司已騰退涉案房屋，城外誠公司應將此筆費用予以退還。關于萍壹坊公司訴請要求賠償經濟損失一節(jié)，如前所述，雙方基于違法建筑出租事宜簽署的《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》應屬無效。合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方所受到的損失。萍壹坊公司訴請要求城外誠公司賠償經濟損失，鑒于工藝品、加熱爐等均屬可移動物品，萍壹坊公司可自行取走，該部分損失一審法院不予支持?？紤]到裝飾裝修為萍壹坊公司為長期經營所必須，且有裝修合同及票據(jù)予以佐證，對于該部分損失應予支持，但應扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值。對于其他損失，依據(jù)不足，一審法院不予支持。

綜上，對于萍壹坊公司應獲得的經濟損失數(shù)額，一審法院結合萍壹坊公司提交的證據(jù)、其實際使用房屋期間、裝修殘值損失、雙方的過錯等予以酌定。

城外誠公司辯解稱雙方曾簽署《＜場地租賃合同＞終止協(xié)議》，就雙方合同解除達成一致意見，但萍壹坊公司對該證據(jù)的真實性并未認可，并主張該協(xié)議為朱莉萍在無授權的情況下擅自簽署并加蓋印章。如前所述，該協(xié)議應屬無效。退一步講，即使該協(xié)議有效，鑒于該協(xié)議由朱莉萍所簽署，被告應審查朱莉萍是否有萍壹坊公司的授權。本案中，一方面，朱莉萍于簽署協(xié)議時已非萍壹坊公司的法定代表人或在萍壹坊公司擔任其他職務。另一方面，結合朱莉萍代表萍壹坊公司與城外誠公司簽署《補充協(xié)議》就房屋轉租事宜達成一致意見等事實，可以說明被告對于朱莉萍轉租房屋事宜應予知曉。在此情況下，城外誠公司仍未審查朱莉萍的代理人資格，并在終止協(xié)議簽署后繼續(xù)收取租金。綜合以上過程，不能確認城外誠公司盡到了善意且無過失的合同相對人義務，因此終止協(xié)議不對萍壹坊公司發(fā)生效力。據(jù)此，一審法院判決：一、萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司與北京城外誠家居市場有限公司于二〇一六年三月一日簽訂的《場地租賃合同》無效；二、萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司與北京城外誠家居市場有限公司于二〇一八年三月十二日簽訂的《〈場地租賃合同〉補充協(xié)議》（原審判決所寫“《〈場地租賃協(xié)議〉補充協(xié)議》”系筆誤）無效；三、北京城外誠家居市場有限公司于判決生效后七日內返還萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司電表費5000元、保證金20000元、房屋使用費44455元；四、北京城外誠家居市場有限公司于判決生效后七日內賠償萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司經濟損失300000元；五、駁回萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費13329元，由萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司負擔6487元（已交納），由北京城外誠家居市場有限公司負擔6842元［萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司已交納，北京城外誠家居市場有限公司于判決生效后七日內給付萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司］。

本院二審期間，城外誠公司提交北京八零后酒號餐飲服務有限公司（以下簡稱八零后酒號公司）企業(yè)信息，證明一審中城外誠公司提交的產權各種證明是用于辦理八零后酒號公司證照使用，不是用于證明萍壹坊公司承租的車廂的產權。萍壹坊公司承租的車廂和八零后酒號公司的地址是一樣的。萍壹坊公司表示，八零后酒號公司是因為萍壹坊公司被查處無法繼續(xù)經營，城外誠公司建議重新辦理一個營業(yè)執(zhí)照，看看原址注冊能不能辦下來手續(xù)，后來這個公司還是通不過食藥部門的審核。

本院經審理查明的其他事實與一審查明無異。

本院認為，綜合本案雙方的訴辯稱意見及法院查明的事實，本案二審的爭議焦點主要為：一、雙方簽署的合同效力問題；二、一審法院判定的城外誠公司承擔退還費用并賠償損失的責任是否適當。

一、關于《場地租賃合同》的效力。

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

本案中，首先，從火車車廂所在場地的整體建構而言，車廂連接處設有大門、建有門廊等混凝土結構，且內部裝有樓梯，設有柜臺、回廊等，符合房屋的結構特點。其次，涉案標的用于餐飲經營，符合商業(yè)房屋的用途要件。最后，合同條款表述有“乙方提交裝修方案”、“甲方提供用水接駁點”等，均可以說明雙方轉租和轉讓的標的物應認定為不動產。綜合以上意見，一審法院認定涉案標的物為建筑物，并無不當。基于此，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，涉案標的物未取得建設審批手續(xù)，雙方基于涉案標的簽訂的《場地租賃合同》、補充協(xié)議等應屬無效。一審對此的認定并無不當，應予維持。

二、關于一審法院判定的城外誠公司承擔退還費用并賠償損失的責任。

城外誠公司明知涉案標的未取得建設審批手續(xù)，亦未獲得產權登記手續(xù)而對外出租；而萍壹坊公司明知其經營餐飲項目需要相應合法手續(xù)的前提下，未盡到審核租賃場地的性質、產權事宜的義務，且在合同中承諾“對租賃場地所占土地及場地的性質及產權事宜完全知悉”，因此一審認定雙方對于合同無效的過錯程度各為50％，是適當?shù)?。在此基礎上，一審法院認定城外誠公司應退還的租金、電表費以及酌予確定的賠償萍壹坊公司的經濟損失數(shù)額并無不當，本院予以維持。

關于城外誠公司主張雙方已經在《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》中就合同終止達成了一致意見，萍壹坊公司無權再向城外誠公司主張權利，對此本院認為，雙方基于違法建筑出租事宜簽署的《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》應屬無效。退一步講，即使如城外誠公司所主張，將《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》認定為爭議解決條款，但《〈場地租賃合同〉終止協(xié)議》系朱莉萍代表萍壹坊公司所簽，當時，朱莉萍已并非萍壹坊公司法定代表人或在萍壹坊公司擔任其他職務。一審法院結合朱莉萍代表萍壹坊公司與城外誠公司簽署《補充協(xié)議》就房屋轉租事宜達成一致意見以及簽訂終止協(xié)議后，城外誠公司又繼續(xù)收取了萍壹坊公司的租金等事實，認定城外誠公司未盡到善意且無過失的合同相對人義務，因此終止協(xié)議不對萍壹坊公司發(fā)生效力是正確的。原審判決中所寫“《〈場地租賃協(xié)議〉補充協(xié)議》”出現(xiàn)筆誤，應為“《〈場地租賃合同〉補充協(xié)議》”，本院對此予以糾正。

綜上所述，北京城外誠家居市場有限公司、萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費12642元，由北京城外誠家居市場有限公司負擔6842元（已交納），由萍壹坊（北京）餐飲管理有限公司負擔5800元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊　夏

審 判 員　張　弘

審 判 員　申峻屹

二〇二一年二月二十三日

法官助理　史曉霞

法官助理　李寶霞