上訴人（原審被告、反訴原告）：北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心，住所地北京市順義區(qū)南彩鎮(zhèn)前俸伯村。

法定代表人：顧德仲，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馮小婷，北京友恒律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：萬月蘋，北京友恒律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：趙云鵬，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市順義區(qū)。

被上訴人（原審原告）：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市順義區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：周劍南，北京朗空律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心（以下簡稱鑫宏源安裝中心）因與被上訴人趙云鵬、趙某確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初18123號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員薛妍獨(dú)任審理，于2021年2月22日公開開庭審理了本案。上訴人鑫宏源安裝中心的委托訴訟代理人萬月蘋、馮小婷，被上訴人趙云鵬、趙某的委托訴訟代理人周劍南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鑫宏源安裝中心上訴請求：撤銷原審判決第三項(xiàng)“被告（反訴原告）北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心于判決生效之日起七日內(nèi)支付給原告（反訴被告）趙云鵬員工工資、員工宿舍費(fèi)用、原材料損失、可期待利益損失各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計四十五萬元一千五百元”，改判駁回趙云鵬、趙某一審上述損失的訴求或發(fā)回重審；趙云鵬、趙某承擔(dān)案件全部受理費(fèi)。事實(shí)和理由：趙云鵬、趙某于2020年7月10日停業(yè)經(jīng)營并非鑫宏源安裝中心原因所致，即使租賃合同無效，其停業(yè)及造成的損失也并非合同無效所致，系其自身經(jīng)營原因被迫停業(yè)，原審法院判定由鑫宏源安裝中心承擔(dān)相應(yīng)損失缺乏依據(jù)。原審法院在確定合同無效的情形下，判定由鑫宏源安裝中心承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任亦無依據(jù)。退一步講，趙云鵬、趙某主張的員工工資、員工宿舍費(fèi)用、原材料損失、可期待利益也沒有法律依據(jù)，且主張損失過高，鑫宏源安裝中心不應(yīng)承擔(dān)。合同約定每年6月1日前交納租金，2020年趙云鵬、趙某未如期繳納租金，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到合同解除后果，故自7月1日起的員工工資、員工宿舍費(fèi)用、原材料損失、可期待利益系其應(yīng)當(dāng)預(yù)見卻并未阻止的擴(kuò)大損失。且根據(jù)起訴狀所載8月27日的日期可知，至少自8月27日起，上述四項(xiàng)損失也屬于因其自身原因造成的損失，應(yīng)由其承擔(dān)。

趙云鵬、趙某辯稱，同意一審判決，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，不同意鑫宏源安裝中心的上訴請求。

趙云鵬、趙某向一審法院起訴請求：1．請求確認(rèn)趙云鵬與鑫宏源安裝中心簽訂的《房屋租賃合同》無效；2．請求判令鑫宏源安裝中心返還趙云鵬、趙某預(yù)交的2020年7月1日至2021年6月30日期間的租金20萬元；3．請求責(zé)令鑫宏源安裝中心依據(jù)評估報告對趙云鵬、趙某裝飾裝修損失的50％予以賠償；4．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某至2020年7月1日到2020年11月31日所支付的員工工資總計601000元；5．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某2020年7月1日到2020年11月31日所支付的員工宿舍費(fèi)用12500元；6．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某因鑫宏源安裝中心停電停水造成的原材料損失51844元；7．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某因停電造成無法經(jīng)營所退還的會員費(fèi)損失345632元；8．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某已向其支付的20萬租金利息計4166．67元；9．請求判令鑫宏源安裝中心賠償趙云鵬、趙某2020年7月1日到2020年11月31日的可期待利益損失941187元；10．案件受理費(fèi)由鑫宏源安裝中心負(fù)擔(dān)。

鑫宏源安裝中心向一審法院反訴請求：1．請求判令趙云鵬支付鑫宏源安裝中心占有使用費(fèi)，按每日1095．89元，從2020年7月1日開始計算至實(shí)際騰退之日止；2．案件受理費(fèi)由趙云鵬承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年7月1日，趙云鵬與鑫宏源安裝中心簽訂《房屋租賃合同》，約定鑫宏源安裝中心提供位于順義區(qū)南彩鎮(zhèn)前俸伯村村委會西側(cè)200米經(jīng)營場所給趙云鵬使用，從簽訂之日起租期5年，每年租金20萬元，每年提前一個月一次性交齊租金。合同簽訂當(dāng)天，涉訴場所交付使用，趙云鵬、趙某用作經(jīng)營餐館使用，直至2020年7月10日停止?fàn)I業(yè)。2020年7月7日趙云鵬支付2020到2021年度租金20萬元。

雙方因租金等合同履行問題發(fā)生糾紛，趙云鵬、趙某訴至一審法院，后北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心提起反訴。

審理中，雙方就合同效力問題具有爭議。趙云鵬、趙某方稱：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條提到未取得合法房屋所有權(quán)證的租賃合同屬于無效合同，故涉訴合同無效。

鑫宏源安裝中心對此稱：我方認(rèn)為該條與我方無關(guān)，因?yàn)檫@個是村集體的產(chǎn)權(quán)，而且當(dāng)時村里面建房沒有相應(yīng)的法律規(guī)定，且該地段是否適用城鄉(xiāng)規(guī)劃法也不一定，該法是2008年施行的。合同也是趙云鵬、趙某方草擬的，我方認(rèn)為合同簽訂是雙方真實(shí)意思的表示，是合法的。

審理中，趙云鵬、趙某方稱：趙某跟趙云鵬二人之間存在合伙關(guān)系，租賃房屋是為了一起開飯店，簽訂這個租賃合同是趙某口頭授權(quán)趙云鵬進(jìn)行簽訂合同事宜。故現(xiàn)以趙云鵬、趙某的名義起訴。

庭審中，趙云鵬、趙某當(dāng)庭撤回第三項(xiàng)訴訟請求，并就其余各項(xiàng)訴訟請求進(jìn)行舉證。

鑫宏源安裝中心對趙云鵬、趙某訴訟請求均不予認(rèn)可。

就反訴請求，鑫宏源安裝中心稱：合同已經(jīng)終止，趙云鵬、趙某方還占有涉訴房屋。根據(jù)我方提交的租賃合同，年租金40萬元除以360天，每天標(biāo)準(zhǔn)1095．89元，從2020年7月1日開始計算至實(shí)際騰退之日止。

趙云鵬對此稱：不同意，我方?jīng)]有使用，因?yàn)椴痪邆涫褂脳l件，水電都停了，我方?jīng)]法經(jīng)營，故無法使用這個房子，我方的損失也都是因?yàn)閿嗨當(dāng)嚯娏?。我方拒絕承擔(dān)這部分費(fèi)用。

審理中，就涉訴房屋權(quán)屬及建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況，鑫宏源安裝中心稱：這個房子是村委會的產(chǎn)權(quán)，我方?jīng)]有任何審批手續(xù)，這個房子很早就建了，給該公司使用的時間是2001年，當(dāng)時也沒有城鄉(xiāng)規(guī)劃的許可手續(xù)，也沒有相應(yīng)的規(guī)定。之后趙云鵬、趙某方也多次投訴，也沒有任何政府部門給我方下發(fā)過什么通知。

一審法院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)在于合同效力和合理損失金額問題。本案涉訴房屋雖地處農(nóng)村與城鎮(zhèn)中間，但根據(jù)周邊環(huán)境開發(fā)程度，本案涉訴租賃問題可以參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案鑫宏源安裝中心未能提交涉訴房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本案雙方簽訂《房屋租賃合同》應(yīng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。對趙云鵬、趙某要求退還20萬元租金的請求，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。但同時對鑫宏源安裝中心要求占有使用費(fèi)的請求，一審法院亦予以支持?？紤]占有使用情況及實(shí)際停業(yè)狀態(tài)，鑫宏源安裝中心要求其支付至騰退之日較為不公平，故一審法院酌減該占有使用費(fèi)金額為5萬元。一審法院需要提醒趙云鵬、趙某的是，在判決生效后十五天內(nèi)趙云鵬、趙某應(yīng)自行清除物品，騰退場地交還給鑫宏源安裝中心。如在此期間內(nèi)依舊未騰退，判決生效后十五天以后鑫宏源安裝中心有權(quán)繼續(xù)要求占有使用費(fèi)。對趙云鵬、趙某主張的各項(xiàng)損失中，員工工資、員工宿舍費(fèi)用、原材料損失、可期待利益損失，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。但趙云鵬、趙某主張金額過高，一審法院予以酌減。趙云鵬、趙某主張的其他各項(xiàng)，于法無據(jù)，一審法院不予支持。至于雙方責(zé)任比例，對《房屋租賃合同》無效來說，鑫宏源安裝中心將不符合資質(zhì)的房屋出租，趙云鵬、趙某未盡到審慎合同審查義務(wù)，鑫宏源安裝中心應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，趙云鵬、趙某應(yīng)自負(fù)次要責(zé)任。根據(jù)合同相對性，涉訴合同指向趙云鵬與鑫宏源安裝中心，故在此案中鑫宏源安裝中心應(yīng)向趙云鵬負(fù)擔(dān)給付義務(wù)，或行使權(quán)利。至于趙某權(quán)利，其雖稱與趙云鵬系合伙，只出示過合伙協(xié)議復(fù)印件，一審法院難辨真?zhèn)?，對其?quán)利趙某可以與其他合伙人協(xié)商或另案處理為宜。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、趙云鵬與北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心于二〇一七年七月一日簽訂的《房屋租賃合同》無效；二、北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心于判決生效之日起七日內(nèi)退還趙云鵬已付租金二十萬元；三、北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心于判決生效之日起七日內(nèi)支付給趙云鵬員工工資、員工宿舍費(fèi)用、原材料損失、可期待利益損失各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計四十五萬元一千五百元；四、趙云鵬于判決生效之日起七日內(nèi)支付給北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心占有使用費(fèi)五萬元；五、駁回雙方的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)12025元（趙云鵬已全部預(yù)交），由趙云鵬負(fù)擔(dān)6025元（已交納）；由北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心負(fù)擔(dān)6000元，于判決生效之日起七日內(nèi)直接付給趙云鵬。反訴案件受理費(fèi)1827元（北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心已全部預(yù)交），由北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心負(fù)擔(dān)927元（已交納）；由趙云鵬負(fù)擔(dān)900元，于判決生效之日起七日內(nèi)直接付給北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。對于一審法院查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，鑫宏源安裝中心未能提交涉訴房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原審法院認(rèn)定本案雙方簽訂的《房屋租賃合同》屬無效合同，并無不當(dāng)。

雙方二審爭議焦點(diǎn)在于趙云鵬遭受損失的范圍及數(shù)額應(yīng)如何認(rèn)定。據(jù)已查明的事實(shí)，涉案房屋由趙云鵬租賃后用于飯館經(jīng)營，考慮到涉案房屋的面積較大，鑫宏源安裝中心采取停水、停電的方式造成趙云鵬無法繼續(xù)經(jīng)營等案件事實(shí)，本院認(rèn)為，趙云鵬主張在飯館停業(yè)后出現(xiàn)原材料損失、可得利益損失，及無法即時清退員工產(chǎn)生員工工資、員工宿舍費(fèi)用均屬合理損失范疇。原審法院酌情確定的各項(xiàng)損失并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8073元，由北京市鑫宏源電氣設(shè)備安裝中心負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　薛　妍

二〇二一年二月二十二日

法官助理　　孫亞男