上訴人（原審原告）：馬剛，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

上訴人（原審原告）：趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市朝陽(yáng)區(qū)，現(xiàn)住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審被告）：北京首開中某置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地北京市順義區(qū)向陽(yáng)西路北側(cè)（馬坡農(nóng)工商聯(lián)合總公司）。

法定代表人：熊文利，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：鄭欣，北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：代越，北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所律師。

上訴人馬剛、趙某因與被上訴人北京首開中某置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱首開公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2020）京0113民初10743號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法適用普通程序，由法官蔣巍采用獨(dú)任制公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人馬剛、趙某，被上訴人首開公司的委托訴訟代理人鄭欣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬剛、趙某上訴請(qǐng)求：1．判令首開公司按照合同約定支付逾期交房違約金48638．92元（計(jì)算方式為以1061985元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的比例自2019年11月1日計(jì)算至2020年6月16日）；2．一審、二審訴訟費(fèi)用由首開公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1．首開公司于2020年1月15日發(fā)出交房通知，通知馬剛、趙某于當(dāng)日查驗(yàn)、交付房屋，但交房流程既不符合《購(gòu)房合同》的約定，且未出具《實(shí)測(cè)報(bào)告》；違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定。首開公司2020年1月15日通知的交房未實(shí)際交付使用。雙方協(xié)商無(wú)果的情況下馬剛、趙某投訴至北京市順義區(qū)住建委，要求住建委解決；2．北京市順義區(qū)住建委接到投訴后，對(duì)首開公司的收房行為叫停，并于2020年8月7日對(duì)其做出了行政處罰，說(shuō)明首開公司所提出的交房行為無(wú)效。3．首開公司在通知交房后，又在2020年4月2日自行按照原設(shè)計(jì)方案對(duì)涉及的樓棟加鋪地磚，于5月5日完工?？梢?，首開公司通知的交房日期，房屋不能正常居住使用，其行為均屬違約。4．一審法院沒有對(duì)事實(shí)真相明確調(diào)查，合同的部分約定及首開公司的行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。一審法院判決結(jié)果是錯(cuò)誤的。

首開公司辯稱，認(rèn)可一審判決，不同意馬剛、趙某的上訴意見。

馬剛、趙某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．首開公司按照合同約定支付逾期交房違約金48638．92元（計(jì)算方式為以1061985元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的比例自2019年11月1日計(jì)算至2020年6月16日）；2．案件受理費(fèi)由首開公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年9月27日，首開公司作為出賣人與買受人馬剛、趙某簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（限價(jià)商品房）（合同編號(hào)為Y×，以下簡(jiǎn)稱合同），合同還包括附件一《順義區(qū)1#住宅樓（限價(jià)商品房）等20項(xiàng)11#住宅樓（限價(jià)商品房）共有部分分?jǐn)偯骷?xì)》；附件二《共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明》；附件四《計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定》，附件五《付款方式及期限的約定》，其中載明買受人已向出賣人支付首期房款人民幣661986元，買受人保證余款人民幣400000元應(yīng)于本項(xiàng)目符合商業(yè)貸款放款條件后，2017年11月30日前到達(dá)出賣人指定賬戶；附件六《裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》；附件七《關(guān)于前期物業(yè)管理的約定》；附件八《該限價(jià)商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案》；附件九《該限價(jià)商品住房的建筑設(shè)計(jì)文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件所表征的所在地聲環(huán)境狀況》；附件十《補(bǔ)充協(xié)議》。

合同第三條“基本情況”約定，該限價(jià)商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的11#住宅樓（限價(jià)商品房）第5層1單元502號(hào)；出賣人委托預(yù)測(cè)該限價(jià)商品住房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是北京市東城區(qū)房屋管理局測(cè)繪二所，其預(yù)測(cè)建筑面積共82．35平方米。其中，套內(nèi)建筑面積62．87平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e19．48平方米。

合同第五條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”約定，按照建筑面積計(jì)算，該限價(jià)商品住房單價(jià)為每平方米人民幣12896元，總價(jià)款人民幣1061985元。

合同第十條“設(shè)計(jì)變更的約定”約定，（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)限價(jià)商品住房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。1．該限價(jià)商品住房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2．供熱、采暖方式。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照同期中國(guó)人民銀行活期存款利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。合同附件十《補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定，本條為《預(yù)售合同》第九條及第十條的補(bǔ)充約定。雙方確認(rèn)：將《預(yù)售合同》第十條第（一）款中約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)”修改為“出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起60日內(nèi)”?！额A(yù)售合同》第九條及第十條所約定的規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)變更不包括出賣人根據(jù)《預(yù)售合同》訂立后國(guó)家和北京市新頒布的法律、法規(guī)、規(guī)章或有關(guān)政府主管部門的要求必須進(jìn)行的變更?！额A(yù)售合同》第九條及第十條所約定的規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)變更不包括該房屋各類室內(nèi)外管道（如上下水、供暖，天然氣等）位置、各類風(fēng)道（如廚衛(wèi)排風(fēng)等）位置、各類強(qiáng)弱電插座位置，空調(diào)、廚具和潔具設(shè)計(jì)預(yù)留位置及室內(nèi)門洞大小、位置，室內(nèi)門窗大小、形式、綠化、院落、道路等房間、空間尺寸和位置的所有變更。涉及以上的變更、出賣人與買受人雙方一致確定，出賣人無(wú)需通知買受人或征得買受人的同意，亦無(wú)需告知買受人該等變更，買受人不能以該等變更為由要求出賣人承擔(dān)違約或其他責(zé)任。在《預(yù)售合同》生效之日前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，出賣人無(wú)需通知買受人或征得買受人的同意，亦無(wú)需在簽訂《預(yù)售合同》時(shí)告知買受人該等變更，買受人不能以該等變更為由要求出賣人承擔(dān)違約或其他責(zé)任。在《預(yù)售合同》生效之日后發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，如該等變更不包括《預(yù)售合同》第十條第（一）款所列項(xiàng)目或未影響買受人對(duì)該房屋的使用的，出賣人無(wú)需通知買受人或征得買受人的同意，買受人也無(wú)權(quán)退房。出賣人可自行進(jìn)行該等變更，并無(wú)需向買受人進(jìn)行補(bǔ)償。

合同第十二條“交付條件”約定，（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年10月31日前向買受人交付該限價(jià)商品住房。（二）該限價(jià)商品住房在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項(xiàng)所列條件；出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（該表適用于2006年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋）。1．該限價(jià)商品住房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該限價(jià)商品住房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。

合同第十四條“逾期交房”責(zé)任約定，除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該限價(jià)商品住房交付買受人的，按照下列方式處理：逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金，并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金。

合同第十五條“面積差異處理”約定，該限價(jià)商品住房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的限價(jià)商品住房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該限價(jià)商品住房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第2種方式處理。2．根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

合同第十六條“交接手續(xù)”約定，交接該商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房已經(jīng)有建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對(duì)所購(gòu)買的該限價(jià)商品住房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)該限價(jià)商品住房的前提條件。查驗(yàn)該限價(jià)商品住房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照附件十：補(bǔ)充協(xié)議處理。該限價(jià)商品住房達(dá)到第十二條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。

合同附件十第七條約定，本條為《預(yù)售合同》第十六條的補(bǔ)充約定。第一款：本款為《預(yù)售合同》第十六條第（一）款的補(bǔ)充約定。在出賣人與買受人雙方辦理該房屋交接手續(xù)前，如買受人提出查驗(yàn)房屋的，出賣人應(yīng)配合買受人實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)看房，在買受人實(shí)施房屋查驗(yàn)后，雙方應(yīng)按本條的相關(guān)約定辦理房屋交接手續(xù)；如買受人未提出查驗(yàn)房屋的，雙方應(yīng)直接按照本條約定辦理房屋交接手續(xù)。雙方并確認(rèn)，在雙方辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，除本條第三款規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司直接向買受人交付的文件外，在出賣人向買受人出示了《預(yù)售合同》第十二條第（二）款所列條件并單方簽署《房屋入住通知單》的情形下，視為出賣人已完全具備根據(jù)《預(yù)售合同》和本補(bǔ)充協(xié)議交付該房屋的條件。在前述情形下，除非雙方另有約定或出現(xiàn)《預(yù)售合同》第十七條第（二）款所述買受人有權(quán)退房的情況發(fā)生，買受人不得拒絕辦理房屋交接手續(xù)，否則按照本條第四款約定處理。

首開公司于2020年1月3日以快遞方式向馬剛、趙某郵寄送達(dá)《交房通知書》、《收房須知》、《資料清單》、《某小區(qū)費(fèi)用清單（雙限房）》。馬剛于2020年1月4日簽收郵件。前述《交房通知書》中載明的主要內(nèi)容如下：我司定于2020年1月9日起正式辦理物業(yè)移交手續(xù)。請(qǐng)您詳細(xì)閱讀《某小區(qū)交房通知書》《收房須知》《資料清單》及《費(fèi)用清單》。辦理地點(diǎn)：某小區(qū)二區(qū)2號(hào)樓一層，辦理時(shí)間：2020年1月15日16時(shí)，延期補(bǔ)償方案：依照合同第十四條約定賠償，賠付日期為2019年11月1日至2020年1月15日，于收房之日起30日內(nèi)進(jìn)行賠付?！妒辗宽氈分邪k理入住流程及注意事項(xiàng)?！顿Y料清單》中包含辦理入住及產(chǎn)權(quán)代辦應(yīng)攜帶的資料?！赌承^(qū)費(fèi)用清單（雙限房）》中顯示有涉訴房屋預(yù)測(cè)建筑面積、實(shí)測(cè)建筑面積、預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積、實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積、應(yīng)補(bǔ)交房款數(shù)額，以及供暖公司收取供暖費(fèi)、物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)等內(nèi)容。

馬剛、趙某于2020年1月15日與首開公司簽署《北京市商品房預(yù)售合同》（限價(jià)商品住房）補(bǔ)充協(xié)議并交納房屋面積補(bǔ)差款，之后進(jìn)行查驗(yàn)房屋，但由于馬剛、趙某認(rèn)為涉訴房屋未達(dá)到交房條件、實(shí)測(cè)面積未備案及樓道未鋪地磚故當(dāng)天未辦理收房手續(xù)。馬剛、趙某于2020年1月15日未交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)。

庭審中，雙方確認(rèn)涉訴房屋于2020年6月16日完成交付。馬剛、趙某要求首開公司支付違約金的理由如下：1．首開公司通知馬剛、趙某于2020年1月15日收房，但《交房通知書》中要求馬剛、趙某交納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以及面積補(bǔ)差款后方可進(jìn)行驗(yàn)房、收房，該程序違反住建委《商品房銷售管理辦法》，違反合同第十六條及附件十第七條的約定；2．首開公司在2020年1月15日通知收房時(shí)未取得房屋實(shí)測(cè)面積備案，違反合同約定；3．首開公司在通知收房時(shí)樓道未鋪設(shè)地磚，不符合交房條件。

本案在審理過(guò)程中，首開公司提交《設(shè)計(jì)變更通知單》，證明涉訴房屋樓道最初設(shè)計(jì)方案有鋪貼地磚，后于2018年9月25日進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。前述《設(shè)計(jì)變更通知單》內(nèi)容如下：工程名稱：9#住宅樓（限價(jià)商品房）等4項(xiàng)，設(shè)計(jì)單位名稱北京中廈建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，日期2018年9月25日，圖號(hào)9#、10#、11#樓，變更內(nèi)容：根據(jù)建設(shè)單位要求，裝修做法按如下執(zhí)行：1．因樓梯間樓梯踏步為成品樓梯，樓梯間地磚取消，休息平臺(tái)改為50mm細(xì)石混凝土水泥砂漿；2．公共部分的前室、走廊地面：首層鋪地磚，地下和**以上面層地磚改為水泥砂漿；等等。簽字欄中顯示有設(shè)計(jì)單位北京中廈建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司公章及簽字，建設(shè)（監(jiān)理）單位簽字，施工單位簽字。

首開公司提交《建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)意見》、《工程竣工驗(yàn)收備案表》《房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書》、《分戶驗(yàn)收記錄》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋建筑使用說(shuō)明書》等證明涉訴房屋符合交房條件。《工程竣工驗(yàn)收備案表》顯示包含涉案11#住宅樓（限價(jià)商品房）在內(nèi)的房屋于2019年12月30日進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收時(shí)間為2019年12月27日。

《房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書》顯示北京市東城區(qū)房屋管理局測(cè)繪二所于2019年11月25日就涉訴房屋所在項(xiàng)目出具面積測(cè)算報(bào)告，其中顯示涉訴房屋建筑面積82．51平方米，套內(nèi)建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)）63．04平方米，陽(yáng)臺(tái)建筑面積4．16平方米，分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e19．47平方米。北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2020年1月21日向首開公司出具房產(chǎn)測(cè)繪成果審核辦理結(jié)果通知書，通知首開公司申請(qǐng)辦理的順義區(qū)1#住宅樓（限價(jià)商品房）等20項(xiàng)（順義區(qū)仁和鎮(zhèn)×地塊R2二類居住用地限價(jià)商品住房項(xiàng)目）房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪成果審核通過(guò)。

一審法院認(rèn)為：馬剛、趙某與首開公司簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》及各附件系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行各自義務(wù)。

對(duì)于馬剛、趙某提出的要求首開公司支付違約金的各項(xiàng)理由，關(guān)于馬剛、趙某主張2020年1月15日交房時(shí)涉訴房屋走廊地面未鋪貼地磚一節(jié)：涉訴房屋之設(shè)計(jì)單位北京中廈建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司于2018年9月25日對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了如下設(shè)計(jì)變更“公共部分的前室、走廊地面二層以上面層地磚改為水泥砂漿”，現(xiàn)涉訴房屋所在樓層為五層，根據(jù)合同第十條第一款約定“經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)限價(jià)商品住房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)（后合同附件十補(bǔ)充協(xié)議第十條將該期限修改為60日內(nèi)），書面通知買受人。1．該限價(jià)商品住房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2．供熱、采暖方式。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房”及合同附件十第四條中約定“在《預(yù)售合同》生效之日后發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，如該等變更不包括《預(yù)售合同》第十條第（一）款所列項(xiàng)目或未影響買受人對(duì)該房屋的使用的，出賣人無(wú)需通知買受人或征得買受人的同意，買受人也無(wú)權(quán)退房。出賣人可自行進(jìn)行該等變更，并無(wú)需向買受人進(jìn)行補(bǔ)償”，故，馬剛、趙某以“2020年1月15日交房時(shí)涉訴房屋走廊地面未鋪貼地磚”為由要求首開公司支付逾期交房違約金，與合同約定不符，一審法院不予支持。

關(guān)于馬剛、趙某主張的2020年1月15日交房時(shí)涉訴房屋未進(jìn)行實(shí)測(cè)面積備案一節(jié)：北京市東城區(qū)房屋管理局測(cè)繪二所于2019年11月25日就涉訴房屋所在項(xiàng)目出具《房屋面積測(cè)算技術(shù)報(bào)告書》，根據(jù)合同第十二條“交付條件”中關(guān)于面積測(cè)繪的約定“有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該限價(jià)商品住房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書”，房屋面積測(cè)算報(bào)告書備案并非房屋交付的必備條件，故馬剛、趙某以“2020年1月15日交房時(shí)涉訴房屋未進(jìn)行實(shí)測(cè)面積備案”為由要求首開公司支付逾期交房違約金，與合同約定不符，一審法院不予支持。

關(guān)于馬剛、趙某主張首開公司要求交納面積補(bǔ)差款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)后才可以驗(yàn)房違反合同及法律規(guī)定一節(jié)：根據(jù)合同第十五條“面積差異處理”的約定，即“根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；”，首開公司要求馬剛、趙某交納面積補(bǔ)差款并無(wú)不當(dāng)，且根據(jù)本案查明的事實(shí)，馬剛、趙某在2020年1月15日簽署《面積補(bǔ)差協(xié)議》并交納面積補(bǔ)差款，但其未交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的情況下，馬剛、趙某已經(jīng)查驗(yàn)房屋，故馬剛、趙某現(xiàn)以“首開公司要求交納面積補(bǔ)差款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)后才可以驗(yàn)房違反合同及法律規(guī)定”為由要求首開公司支付逾期交房違約金，缺乏合同依據(jù)，一審法院不予支持。

另，根據(jù)合同第十二條“交付條件”中“出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年10月31日前向買受人交付該限價(jià)商品住房”，及合同第十四條“逾期交房”責(zé)任中“除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該限價(jià)商品住房交付買受人的，按照下列方式處理：逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金，并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向買受人支付違約金”的約定，首開公司應(yīng)于2019年10月31日前向馬剛、趙某交付涉訴房屋，現(xiàn)由于首開公司原因直至2020年1月15日交房，故應(yīng)向馬剛、趙某支付2019年11月1日至2020年1月15日期間的違約金，具體數(shù)額，一審法院予以核算。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、首開公司支付馬剛、趙某2019年11月1日至2020年1月15日期間逾期交房的違約金16142．17元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；二、駁回馬剛、趙某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，馬剛、趙某向本院提交行政處罰決定書1份，證明首開公司在2020年1月15日違反了住建委的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)時(shí)交房的條件不滿足合同約定的交房條件，所以2020年1月15日交房是無(wú)效的。本院經(jīng)審查認(rèn)為，該處罰決定書記載的違法事實(shí)為首開公司未按照規(guī)定報(bào)送測(cè)繪成果案，上述證據(jù)內(nèi)容不能證明其證明目的，故本院不予采信。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人未提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的一方承擔(dān)不利后果。關(guān)于馬剛、趙某上訴主張2020年1月15日首開公司交房無(wú)效，馬剛、趙某在二審中提交的行政處罰決定書內(nèi)容無(wú)法證明涉訴房屋未達(dá)到交房條件。故馬剛、趙某要求首開公司支付逾期交房違約金，不符合雙方的合同約定內(nèi)容。其該項(xiàng)主張亦無(wú)相應(yīng)法律依據(jù)，本院難以支持。

關(guān)于馬剛、趙某在一審中提出要求首開公司支付逾期交房違約金的事由，一審法院予以駁回的理由充分，于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，馬剛、趙某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1016元，由馬剛、趙某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　蔣　巍

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　趙　霄

書 記 員　　劉怡然