上訴人(原審被告、反訴原告)：楊某，女，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：賀丁，北京市威創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：白志峰，男，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：鞏曉青，北京德恒律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張之盼，北京德恒律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人楊某因與被上訴人白志峰房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初53183號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

楊某上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決第二項(xiàng)，判決白志峰向楊某支付自合同生效之日起至解約之日期間的房租共計(jì)40800元；2．撤銷一審判決第三項(xiàng)，改判楊某不支付熱水器維修費(fèi)179元；3．判令白志峰支付拖欠租金違約金12000元；4．判令白志峰支付單方解約違約金12000元；5．判令白志峰支付楊某屋內(nèi)物品損壞賠償800元；6．上訴費(fèi)由白志峰承擔(dān)。事實(shí)及理由：第一、楊某與白志峰在合同履行期內(nèi)發(fā)生糾紛并非楊某的責(zé)任，白志峰入住后以沙發(fā)生蟲，電熱棒老化為由要求楊某中止合同純屬無理取鬧，這些要求無法構(gòu)成解除合同的要件。第二、房屋空置損失由楊某承擔(dān)于法無據(jù)，房屋交付后，使用權(quán)在白志峰手中，楊某無法隨時(shí)了解房屋內(nèi)的使用情況，更無權(quán)行使任何權(quán)利。鑰匙一直掌握在白志峰手中，故讓楊某退還所付租金和押金，不符合法律規(guī)定。雙方就合同能否履行的分歧是根本性矛盾，無法通過協(xié)商解決，故一審法院認(rèn)為楊某沒有盡到減少損失擴(kuò)大義務(wù)與事實(shí)不符，對(duì)雙方責(zé)任劃分亦不合理。第三、一審判決認(rèn)定合同于2020年9月24日解除，卻讓楊某退還之前已實(shí)際發(fā)生的房租，顯然有悖常理。第四、雙方溝通過程中，白志峰在房間內(nèi)強(qiáng)行清洗帶掛鉤的紗織窗簾，導(dǎo)致楊某的洗衣機(jī)和窗簾均有不同程度的損壞，直到9月12日，白志峰既不依合同按期支付下一期房租，也沒有主動(dòng)將鑰匙退還給楊某，直到24號(hào)才找開鎖公司換鎖收房，一審法院認(rèn)為換鎖、維修洗衣機(jī)電腦主板沒有法律依據(jù)，令人費(fèi)解，租賃合同中明確規(guī)定承租方如有保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備損毀就要承擔(dān)違約責(zé)任。第五、一審法院判決白志峰維修加熱棒費(fèi)用由楊某承擔(dān)，也沒有法律依據(jù)，在雙方簽訂租房協(xié)議之前，白志峰主動(dòng)提出打算自費(fèi)更換加熱棒，楊某答應(yīng)，之后其是否更換楊某不知情也未參與，不應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。

白志峰辯稱，同意一審判決，不同意楊某的上訴請(qǐng)求。1．房屋租賃合同已經(jīng)依法解除，楊某應(yīng)就惡意擴(kuò)大損失承擔(dān)責(zé)任。白志峰于2020年6月16日已經(jīng)向楊某提出解除合同，但遭到楊某拒絕，后白志峰向法院提起訴訟，通過白志峰提交的房屋鑰匙交接保管情況說明、與中介公司微信聊天記錄等證據(jù)，可以證明楊某自6月17日起拒絕當(dāng)面交接房屋。根據(jù)合同法第一百一九條規(guī)定，楊某拖延交接房屋，應(yīng)就其擴(kuò)大損失承擔(dān)責(zé)任；2．楊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)熱水器維修費(fèi)用。白志峰代楊某更換熱水器鎂化棒，支出維修費(fèi)用179元，根據(jù)租賃合同第七條第（二）款第1項(xiàng)規(guī)定，該維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由楊某承擔(dān)；3．涉案房屋內(nèi)物品損壞與白志峰無關(guān)。白志峰至2020年6月16日起未再進(jìn)入涉案房屋，后來?xiàng)钅城随i進(jìn)入房屋收房，白志峰并不在現(xiàn)場，楊某也沒有證據(jù)證明洗衣機(jī)損壞與白志峰有關(guān)。

白志峰向一審法院起訴請(qǐng)求：1、解除房屋租賃合同，楊某返還白志峰預(yù)付租金36000元、押金15000元及相應(yīng)利息（自2020年6月17日起至實(shí)際給付之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；2、楊某返還白志峰預(yù)付電費(fèi)700元；3、楊某返還代付熱水器維修款179元；4、律師費(fèi)5000元由楊某承擔(dān)。

楊某向一審法院反訴請(qǐng)求：1、白志峰支付自2020年9月12日起至判決生效之日止的租金，按每月12000元計(jì)算；2、白志峰因拖欠租金向楊某支付違約金12000元；3、白志峰因提前單方解約向楊某支付違約金12000元；4、白志峰賠償楊某開鎖費(fèi)用、洗衣機(jī)電腦板維修費(fèi)共800元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2020年6月8日，楊某作為甲方、白志峰作為乙方、在丙方北京鏈家置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定乙方承租位于北京市朝陽區(qū)望京花園房屋（以下簡稱涉案房屋），租賃期自2020年6月19日至2021年6月18日，甲方應(yīng)于2020年6月19日前將房屋按約定條件交付給乙方，房屋交割清單（附件二）經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及門禁卡后視為交付完成；租金每月12000元，押一付三，各期租金支付日期為2020年6月10日、2020年9月12日、2020年12月12日、2021年3月12日；押金15000元，隨第一筆租金支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方；乙方應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付居間代理費(fèi)12000元；租賃期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障該房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)，對(duì)于該房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)，甲方應(yīng)在接到乙方通知后的七日內(nèi)進(jìn)行維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)，因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限；第十條（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除本合同：1、遲延交付房屋達(dá)十日的，2、交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的，3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無法正常使用房屋的，4、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用的金額相當(dāng)于一個(gè)月房屋租金且影響乙方居住使用的，5、簽署本合同后未到起租日，甲方拒絕出租該房屋的；第十條（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1、不按照約定支付租金達(dá)十日的，2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用的金額相當(dāng)于一個(gè)月房屋租金的，3、擅自改變房屋用途的，4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的，5、保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)模?、利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，7、未經(jīng)甲方書面同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，8、簽署本合同后未到起租日，乙方拒絕承租該房屋的；甲方有第十條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第十條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金，同時(shí)甲方可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀并賠償相應(yīng)損失；租賃期內(nèi)，若雙方協(xié)商一效解除合同的，提出解除合同需求的一方，應(yīng)按月租金的100%向?qū)Ψ街Ц哆`約金等。合同附件二房屋交割清單中對(duì)家具、家電狀況、品牌進(jìn)行列明，并備注鑰匙2把等。合同簽訂后，白志峰向楊某交付了押金15000元及第一期租金36000元。

一審審理過程中，白志峰稱沙發(fā)里生蟲易導(dǎo)致皮膚過敏，熱水器鎂化棒嚴(yán)重磨損不能使用導(dǎo)致安全事故，楊某未履行維修義務(wù)，白志峰有權(quán)單方解除合同；白志峰于2020年6月16日向楊某提出解約，楊某次日拒絕聯(lián)系。白志峰就此提供了照片、聊天記錄等證據(jù)，欲證明上述主張。楊某對(duì)此不予認(rèn)可，認(rèn)為沙發(fā)是麻質(zhì)面料，交接時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)成蟲，其無法確定成蟲照片的真實(shí)性；熱水器的鎂化棒只是軟化水質(zhì)、吸附雜質(zhì)之用，不會(huì)影響熱水器使用安全，白志峰提出更換時(shí)其也同意，但其不清楚最后是否更換，即便進(jìn)行更換，相應(yīng)費(fèi)用也不應(yīng)由楊某承擔(dān)。

關(guān)于房屋交接一事，白志峰稱楊某拒絕溝通、接收房屋鑰匙，其并未入住涉案房屋，于2020年6月22日向派出所報(bào)案仍未得到解決，后其提起本案訴訟；2020年9月24日，楊某與中介人員前往涉案房屋收房，并請(qǐng)開鎖公司人員將房門打開后進(jìn)入；其從中介處得知該消息后將房屋鑰匙閃送過去，但楊某仍拒絕接收，故鑰匙一直由中介保管。楊某認(rèn)可其于2020年9月24日開鎖后，將涉案房屋收回。楊某還稱，其請(qǐng)人開鎖支出230元，洗衣機(jī)損壞維修支出600元，故要求白志峰賠償800元。白志峰則表示，開鎖費(fèi)用系因楊某拒絕交接房屋產(chǎn)生，洗衣機(jī)損耗與白志峰無關(guān)，白志峰不應(yīng)承擔(dān)上述費(fèi)用。庭審中，楊某堅(jiān)持要求白志峰繼續(xù)履行合同，經(jīng)一審法院釋明，楊某仍要求白志峰支付自2020年9月12日起至判決生效之日止的租金，并支付拖欠租金違約金、提前單方解約違約金。

一審法院認(rèn)為，白志峰與楊某簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按約履行。按照合同約定，交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的，甲方不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無法正常使用房屋的，乙方有權(quán)單方解除合同。房屋交割清單顯示雙方已對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)交接，如沙發(fā)有成蟲可采取殺蟲、消毒或更換等處理措施，白志峰也陳述對(duì)鎂化棒進(jìn)行更換，一審法院認(rèn)為涉案房屋并未達(dá)到無法正常使用的程度，白志峰所稱的上述問題并不符合合同約定的解除條件，其不享有合同解除權(quán)。雖然白志峰作為違約方不享有合同解除權(quán)，但白志峰簽訂合同不足十天即向楊某提出房屋存在問題、要求解除合同，并多次通過中介與楊某溝通，甚至報(bào)警，租賃合同無法繼續(xù)履行，楊某亦于2020年9月24日收回涉案房屋，一審法院認(rèn)為楊某收回房屋的行為應(yīng)視為其以實(shí)際行動(dòng)表明不再繼續(xù)履行合同，合同于當(dāng)日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。白志峰拒絕履行租賃合同構(gòu)成違約，應(yīng)就其違約行為向楊某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；但楊某作為理性人，也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，但楊某直至2020年9月24日才收回涉案房屋，關(guān)于其在合理期間未及時(shí)行使合同解除權(quán)，導(dǎo)致房屋空置的損失應(yīng)自行承擔(dān)，故對(duì)于楊某要求白志峰支付后續(xù)租金及遲延給付租金違約金的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。對(duì)于合同履行期內(nèi)應(yīng)支付的租金及白志峰應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任，一審法院將綜合考慮合同剩余租期、雙方的過錯(cuò)程度、房屋租賃狀況、楊某實(shí)際損失等因素，酌情予以確定。白志峰作為違約方導(dǎo)致合同解除，其再向楊某主張利息、律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。楊某同意退還預(yù)付電費(fèi)700元，一審法院不持異議。按照合同約定，房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。白志峰稱其代為維修熱水器支出維修費(fèi)179元，楊某已收回房屋卻對(duì)熱水器維修一事不置可否，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，故對(duì)于白志峰要求楊某返還維修費(fèi)179元的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。楊某要求白志峰承擔(dān)開鎖費(fèi)用、洗衣機(jī)維修費(fèi)等費(fèi)用，并無合同依據(jù)，一審法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年11月19日判決：一、確認(rèn)白志峰與楊某于2020年6月8日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2020年9月24日解除；二、楊某于判決生效之日起七日內(nèi)，退還白志峰租金22000元、押金15000元；三、楊某于判決生效之日起七日內(nèi)，返還白志峰預(yù)付電費(fèi)700元、熱水器維修費(fèi)179元；四、白志峰于判決生效之日起七日內(nèi)，支付違約金12000元；五、駁回白志峰的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回楊某的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，楊某圍繞上訴請(qǐng)求依法提交以下證據(jù)：證據(jù)1．首都教育公眾號(hào)截圖，證明白志峰違約的真實(shí)原因是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致北京中小學(xué)停課，并非其一直強(qiáng)調(diào)的楊某給其提供的房屋設(shè)施有問題；證據(jù)2．楊某與中介人員肖微的微信聊天截圖，證明楊某通過中介要求白志峰履行合同；證據(jù)3．照片，證明白志峰損壞屋內(nèi)設(shè)施，紗簾預(yù)估的費(fèi)用是2000元。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。白志峰對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下：證據(jù)1．真實(shí)性不認(rèn)可，白志峰在該公眾號(hào)并未搜索到該篇文章，白志峰是否解除合同與開學(xué)無關(guān)，對(duì)其證明目的不認(rèn)可；證據(jù)2．真實(shí)性及證明目的不認(rèn)可；證據(jù)3．窗簾確是租賃房屋內(nèi)的窗簾，對(duì)于破損的情況白志峰不清楚。白志峰二審未提交新證據(jù)。

本院對(duì)上述證據(jù)認(rèn)證如下：證據(jù)1、白志峰解除合同原因不影響其是否構(gòu)成違約的認(rèn)定，對(duì)證據(jù)關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予確認(rèn)；證據(jù)2、肖微身份無法核實(shí)，且與本案待證事實(shí)并無必然關(guān)聯(lián)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性及真實(shí)性均不予確認(rèn)；證據(jù)3、真實(shí)性予以確認(rèn)，但楊某主張超出一審反訴請(qǐng)求范圍，本院不予確認(rèn)。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，楊某與白志峰簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。對(duì)于白志峰是否應(yīng)向楊某支付至合同解除之日的房租。2020年6月8日雙方簽訂《北京市房屋租賃合同》后，白志峰于6月16日既向楊某提出解約，雖白志峰的解約理由并不構(gòu)成雙方合同約定的乙方享有合同單方解除權(quán)的條件。但《北京市房屋租賃合同》第十條第四款第8項(xiàng)規(guī)定：“簽署本合同后未到起租日，乙方拒絕承租該房屋的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋”，且楊某在收回房屋的基礎(chǔ)上可依據(jù)合同關(guān)于違約責(zé)任的約定要求乙方支付違約金。故在白志峰要求解除合同的前提下，其應(yīng)依據(jù)前述合同約定，向楊某支付相應(yīng)違約金。白志峰已向楊某作出要求解除合同的明確意思表示，因租賃合同并不適宜強(qiáng)制履行，楊某應(yīng)選擇符合合同約定以及盡量減少損失的方式維護(hù)權(quán)利。而楊某直至2020年9月24日才收回涉案房屋，可以認(rèn)定其主觀上對(duì)損失的擴(kuò)大存在過錯(cuò)，因此，楊某應(yīng)承擔(dān)因其過錯(cuò)而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大部分的責(zé)任。故一審法院未予支持楊某要求白志峰支付后續(xù)租金及遲延給付租金違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，并無不當(dāng)。楊某主張不支付熱水器維修費(fèi)179元的上訴請(qǐng)求，因雙方合同約定，房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)?，F(xiàn)白志峰維修熱水器支出維修費(fèi)179元，一審判決該費(fèi)用應(yīng)由楊某負(fù)擔(dān)，亦無不當(dāng)。針對(duì)楊某上訴主張白志峰損壞房屋內(nèi)紗簾一項(xiàng)，因其一審中并未對(duì)該項(xiàng)損失提出明確數(shù)額，故本院對(duì)其該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。關(guān)于楊某主張換鎖、維修洗衣機(jī)電腦主板費(fèi)用一項(xiàng)。楊某雖在一審中對(duì)換鎖及維修洗衣機(jī)產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用提交了證據(jù)，但通過雙方的微信溝通記錄可見，白志峰多次要求與楊某當(dāng)面溝通未果，如雙方能夠?qū)唤拥葐栴}理性處理，換鎖產(chǎn)生的費(fèi)用可能不會(huì)發(fā)生，故一審法院對(duì)楊某主張的該項(xiàng)費(fèi)用未予支持，并無不當(dāng)。洗衣機(jī)維修費(fèi)用，現(xiàn)楊某無證據(jù)證明短路造成的洗衣機(jī)故障系由白志峰使用所致，故本院對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用亦難以支持。

綜上所述，楊某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1445元，由楊某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　沈　放

審 判 員　　萬麗麗

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月十八日

法官助理　　向　玗

書 記 員　　王　艷