上訴人(原審被告、反訴原告)：楊某，女，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：賀丁，北京市威創(chuàng)律師事務所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：白志峰，男，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：鞏曉青，北京德恒律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張之盼，北京德恒律師事務所實習律師。

上訴人楊某因與被上訴人白志峰房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初53183號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

楊某上訴請求：1．撤銷一審判決第二項，判決白志峰向楊某支付自合同生效之日起至解約之日期間的房租共計40800元；2．撤銷一審判決第三項，改判楊某不支付熱水器維修費179元；3．判令白志峰支付拖欠租金違約金12000元；4．判令白志峰支付單方解約違約金12000元；5．判令白志峰支付楊某屋內物品損壞賠償800元；6．上訴費由白志峰承擔。事實及理由：第一、楊某與白志峰在合同履行期內發(fā)生糾紛并非楊某的責任，白志峰入住后以沙發(fā)生蟲，電熱棒老化為由要求楊某中止合同純屬無理取鬧，這些要求無法構成解除合同的要件。第二、房屋空置損失由楊某承擔于法無據(jù)，房屋交付后，使用權在白志峰手中，楊某無法隨時了解房屋內的使用情況，更無權行使任何權利。鑰匙一直掌握在白志峰手中，故讓楊某退還所付租金和押金，不符合法律規(guī)定。雙方就合同能否履行的分歧是根本性矛盾，無法通過協(xié)商解決，故一審法院認為楊某沒有盡到減少損失擴大義務與事實不符，對雙方責任劃分亦不合理。第三、一審判決認定合同于2020年9月24日解除，卻讓楊某退還之前已實際發(fā)生的房租，顯然有悖常理。第四、雙方溝通過程中，白志峰在房間內強行清洗帶掛鉤的紗織窗簾，導致楊某的洗衣機和窗簾均有不同程度的損壞，直到9月12日，白志峰既不依合同按期支付下一期房租，也沒有主動將鑰匙退還給楊某，直到24號才找開鎖公司換鎖收房，一審法院認為換鎖、維修洗衣機電腦主板沒有法律依據(jù)，令人費解，租賃合同中明確規(guī)定承租方如有保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備損毀就要承擔違約責任。第五、一審法院判決白志峰維修加熱棒費用由楊某承擔，也沒有法律依據(jù)，在雙方簽訂租房協(xié)議之前，白志峰主動提出打算自費更換加熱棒，楊某答應，之后其是否更換楊某不知情也未參與，不應承擔此項費用。

白志峰辯稱，同意一審判決，不同意楊某的上訴請求。1．房屋租賃合同已經依法解除，楊某應就惡意擴大損失承擔責任。白志峰于2020年6月16日已經向楊某提出解除合同，但遭到楊某拒絕，后白志峰向法院提起訴訟，通過白志峰提交的房屋鑰匙交接保管情況說明、與中介公司微信聊天記錄等證據(jù)，可以證明楊某自6月17日起拒絕當面交接房屋。根據(jù)合同法第一百一九條規(guī)定，楊某拖延交接房屋，應就其擴大損失承擔責任；2．楊某應當承擔熱水器維修費用。白志峰代楊某更換熱水器鎂化棒，支出維修費用179元，根據(jù)租賃合同第七條第（二）款第1項規(guī)定，該維修費用應當由楊某承擔；3．涉案房屋內物品損壞與白志峰無關。白志峰至2020年6月16日起未再進入涉案房屋，后來楊某撬鎖進入房屋收房，白志峰并不在現(xiàn)場，楊某也沒有證據(jù)證明洗衣機損壞與白志峰有關。

白志峰向一審法院起訴請求：1、解除房屋租賃合同，楊某返還白志峰預付租金36000元、押金15000元及相應利息（自2020年6月17日起至實際給付之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的市場報價利率計算）；2、楊某返還白志峰預付電費700元；3、楊某返還代付熱水器維修款179元；4、律師費5000元由楊某承擔。

楊某向一審法院反訴請求：1、白志峰支付自2020年9月12日起至判決生效之日止的租金，按每月12000元計算；2、白志峰因拖欠租金向楊某支付違約金12000元；3、白志峰因提前單方解約向楊某支付違約金12000元；4、白志峰賠償楊某開鎖費用、洗衣機電腦板維修費共800元。

一審法院認定事實：2020年6月8日，楊某作為甲方、白志峰作為乙方、在丙方北京鏈家置地房地產經紀有限公司的居間服務下簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定乙方承租位于北京市朝陽區(qū)望京花園房屋（以下簡稱涉案房屋），租賃期自2020年6月19日至2021年6月18日，甲方應于2020年6月19日前將房屋按約定條件交付給乙方，房屋交割清單（附件二）經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及門禁卡后視為交付完成；租金每月12000元，押一付三，各期租金支付日期為2020年6月10日、2020年9月12日、2020年12月12日、2021年3月12日；押金15000元，隨第一筆租金支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數(shù)返還給乙方；乙方應于本合同簽訂當日向丙方支付居間代理費12000元；租賃期內，甲乙雙方應共同保障該房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態(tài)，對于該房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復，甲方應在接到乙方通知后的七日內進行維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔，因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限；第十條（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除本合同：1、遲延交付房屋達十日的，2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的，3、不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的，4、欠繳各項費用的金額相當于一個月房屋租金且影響乙方居住使用的，5、簽署本合同后未到起租日，甲方拒絕出租該房屋的；第十條（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋：1、不按照約定支付租金達十日的，2、欠繳各項費用的金額相當于一個月房屋租金的，3、擅自改變房屋用途的，4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的，5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)模?、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的，7、未經甲方書面同意將房屋轉租給第三人的，8、簽署本合同后未到起租日，乙方拒絕承租該房屋的；甲方有第十條第三款約定的情形之一的，應按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第十條第四款約定的情形之一的，應按月租金的100%向甲方支付違約金，同時甲方可要求乙方將房屋恢復原狀并賠償相應損失；租賃期內，若雙方協(xié)商一效解除合同的，提出解除合同需求的一方，應按月租金的100%向對方支付違約金等。合同附件二房屋交割清單中對家具、家電狀況、品牌進行列明，并備注鑰匙2把等。合同簽訂后，白志峰向楊某交付了押金15000元及第一期租金36000元。

一審審理過程中，白志峰稱沙發(fā)里生蟲易導致皮膚過敏，熱水器鎂化棒嚴重磨損不能使用導致安全事故，楊某未履行維修義務，白志峰有權單方解除合同；白志峰于2020年6月16日向楊某提出解約，楊某次日拒絕聯(lián)系。白志峰就此提供了照片、聊天記錄等證據(jù)，欲證明上述主張。楊某對此不予認可，認為沙發(fā)是麻質面料，交接時沒有發(fā)現(xiàn)成蟲，其無法確定成蟲照片的真實性；熱水器的鎂化棒只是軟化水質、吸附雜質之用，不會影響熱水器使用安全，白志峰提出更換時其也同意，但其不清楚最后是否更換，即便進行更換，相應費用也不應由楊某承擔。

關于房屋交接一事，白志峰稱楊某拒絕溝通、接收房屋鑰匙，其并未入住涉案房屋，于2020年6月22日向派出所報案仍未得到解決，后其提起本案訴訟；2020年9月24日，楊某與中介人員前往涉案房屋收房，并請開鎖公司人員將房門打開后進入；其從中介處得知該消息后將房屋鑰匙閃送過去，但楊某仍拒絕接收，故鑰匙一直由中介保管。楊某認可其于2020年9月24日開鎖后，將涉案房屋收回。楊某還稱，其請人開鎖支出230元，洗衣機損壞維修支出600元，故要求白志峰賠償800元。白志峰則表示，開鎖費用系因楊某拒絕交接房屋產生，洗衣機損耗與白志峰無關，白志峰不應承擔上述費用。庭審中，楊某堅持要求白志峰繼續(xù)履行合同，經一審法院釋明，楊某仍要求白志峰支付自2020年9月12日起至判決生效之日止的租金，并支付拖欠租金違約金、提前單方解約違約金。

一審法院認為，白志峰與楊某簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，雙方均應按約履行。按照合同約定，交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的，甲方不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的，乙方有權單方解除合同。房屋交割清單顯示雙方已對房屋進行查驗交接，如沙發(fā)有成蟲可采取殺蟲、消毒或更換等處理措施，白志峰也陳述對鎂化棒進行更換，一審法院認為涉案房屋并未達到無法正常使用的程度，白志峰所稱的上述問題并不符合合同約定的解除條件，其不享有合同解除權。雖然白志峰作為違約方不享有合同解除權，但白志峰簽訂合同不足十天即向楊某提出房屋存在問題、要求解除合同，并多次通過中介與楊某溝通，甚至報警，租賃合同無法繼續(xù)履行，楊某亦于2020年9月24日收回涉案房屋，一審法院認為楊某收回房屋的行為應視為其以實際行動表明不再繼續(xù)履行合同，合同于當日解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。白志峰拒絕履行租賃合同構成違約，應就其違約行為向楊某承擔相應責任；但楊某作為理性人，也負有減少損失擴大的義務，但楊某直至2020年9月24日才收回涉案房屋，關于其在合理期間未及時行使合同解除權，導致房屋空置的損失應自行承擔，故對于楊某要求白志峰支付后續(xù)租金及遲延給付租金違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。對于合同履行期內應支付的租金及白志峰應承擔的違約賠償責任，一審法院將綜合考慮合同剩余租期、雙方的過錯程度、房屋租賃狀況、楊某實際損失等因素，酌情予以確定。白志峰作為違約方導致合同解除，其再向楊某主張利息、律師費的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。楊某同意退還預付電費700元，一審法院不持異議。按照合同約定，房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，維修費用由甲方承擔。白志峰稱其代為維修熱水器支出維修費179元，楊某已收回房屋卻對熱水器維修一事不置可否，應承擔相應舉證責任，故對于白志峰要求楊某返還維修費179元的訴訟請求，一審法院予以支持。楊某要求白志峰承擔開鎖費用、洗衣機維修費等費用，并無合同依據(jù)，一審法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年11月19日判決：一、確認白志峰與楊某于2020年6月8日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2020年9月24日解除；二、楊某于判決生效之日起七日內，退還白志峰租金22000元、押金15000元；三、楊某于判決生效之日起七日內，返還白志峰預付電費700元、熱水器維修費179元；四、白志峰于判決生效之日起七日內，支付違約金12000元；五、駁回白志峰的其他訴訟請求；六、駁回楊某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，楊某圍繞上訴請求依法提交以下證據(jù)：證據(jù)1．首都教育公眾號截圖，證明白志峰違約的真實原因是因為疫情導致北京中小學停課，并非其一直強調的楊某給其提供的房屋設施有問題；證據(jù)2．楊某與中介人員肖微的微信聊天截圖，證明楊某通過中介要求白志峰履行合同；證據(jù)3．照片，證明白志峰損壞屋內設施，紗簾預估的費用是2000元。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。白志峰對上述證據(jù)發(fā)表質證意見如下：證據(jù)1．真實性不認可，白志峰在該公眾號并未搜索到該篇文章，白志峰是否解除合同與開學無關，對其證明目的不認可；證據(jù)2．真實性及證明目的不認可；證據(jù)3．窗簾確是租賃房屋內的窗簾，對于破損的情況白志峰不清楚。白志峰二審未提交新證據(jù)。

本院對上述證據(jù)認證如下：證據(jù)1、白志峰解除合同原因不影響其是否構成違約的認定，對證據(jù)關聯(lián)性及證明目的均不予確認；證據(jù)2、肖微身份無法核實，且與本案待證事實并無必然關聯(lián)，對其關聯(lián)性及真實性均不予確認；證據(jù)3、真實性予以確認，但楊某主張超出一審反訴請求范圍，本院不予確認。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，楊某與白志峰簽訂的《北京市房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。對于白志峰是否應向楊某支付至合同解除之日的房租。2020年6月8日雙方簽訂《北京市房屋租賃合同》后，白志峰于6月16日既向楊某提出解約，雖白志峰的解約理由并不構成雙方合同約定的乙方享有合同單方解除權的條件。但《北京市房屋租賃合同》第十條第四款第8項規(guī)定：“簽署本合同后未到起租日，乙方拒絕承租該房屋的，甲方有權單方解除合同，收回房屋”，且楊某在收回房屋的基礎上可依據(jù)合同關于違約責任的約定要求乙方支付違約金。故在白志峰要求解除合同的前提下，其應依據(jù)前述合同約定，向楊某支付相應違約金。白志峰已向楊某作出要求解除合同的明確意思表示，因租賃合同并不適宜強制履行，楊某應選擇符合合同約定以及盡量減少損失的方式維護權利。而楊某直至2020年9月24日才收回涉案房屋，可以認定其主觀上對損失的擴大存在過錯，因此，楊某應承擔因其過錯而導致?lián)p失擴大部分的責任。故一審法院未予支持楊某要求白志峰支付后續(xù)租金及遲延給付租金違約責任的訴訟請求，并無不當。楊某主張不支付熱水器維修費179元的上訴請求，因雙方合同約定，房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，維修費用由甲方承擔?，F(xiàn)白志峰維修熱水器支出維修費179元，一審判決該費用應由楊某負擔，亦無不當。針對楊某上訴主張白志峰損壞房屋內紗簾一項，因其一審中并未對該項損失提出明確數(shù)額，故本院對其該項上訴請求不予支持。關于楊某主張換鎖、維修洗衣機電腦主板費用一項。楊某雖在一審中對換鎖及維修洗衣機產生相關費用提交了證據(jù)，但通過雙方的微信溝通記錄可見，白志峰多次要求與楊某當面溝通未果，如雙方能夠對交接等問題理性處理，換鎖產生的費用可能不會發(fā)生，故一審法院對楊某主張的該項費用未予支持，并無不當。洗衣機維修費用，現(xiàn)楊某無證據(jù)證明短路造成的洗衣機故障系由白志峰使用所致，故本院對該項費用亦難以支持。

綜上所述，楊某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1445元，由楊某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　沈　放

審 判 員　　萬麗麗

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年三月十八日

法官助理　　向　玗

書 記 員　　王　艷