上訴人（原審被告）：?jiǎn)文衬?，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：周莉鑫，黑龍江路平律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王超，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：盧志杰，北京濟(jì)桓律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京銀某新型建材有限公司，住所地北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街村。

法定代表人：劉勇，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王正中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部主任，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。

委托訴訟代理人：劉青，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部職員，住安徽省廣德縣。

被上訴人（原審被告）：劉勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省廣德縣。

委托訴訟代理人：王正中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部主任，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。

委托訴訟代理人：劉青，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務(wù)部職員，住安徽省廣德縣。

上訴人單某某因與被上訴人王超、劉勇、北京銀某新型建材有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)銀某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初22207號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年2月22日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人單某某的委托訴訟代理人周莉鑫，被上訴人王超的委托訴訟代理人盧志杰，被上訴人劉勇、銀某公司的委托訴訟代理人劉青、王正中到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

單某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判銀某公司向王超返還購(gòu)房款956110元。事實(shí)和理由：1.一審法院對(duì)單某某與王超系《辦公用房預(yù)售合同》的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承受人的認(rèn)定錯(cuò)誤，上述合同的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承受人應(yīng)為銀某公司和王超。一審法院認(rèn)定銀某公司與王超系合同相對(duì)方。銀某公司授權(quán)單某某轉(zhuǎn)售涉案房屋。單某某與銀某公司因借貸關(guān)系而獲得涉案房屋轉(zhuǎn)售權(quán)并以收取的款項(xiàng)作為銀某公司償還借款的一種方式。單某某在與王超協(xié)商購(gòu)房事宜時(shí)向王超出具了《借款合同》、銀某公司出具的《辦公用房預(yù)售合同》及收據(jù)，在此之后王超也向銀某公司主張過(guò)交付房屋，王超應(yīng)知曉涉案房屋出售方及交付方是銀某公司。王超按每平米23000元的價(jià)格購(gòu)房不是單某某自行定價(jià)的結(jié)果，而是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值并且盡快收回借款為前提而產(chǎn)生的結(jié)果。銀某公司未行使法定撤銷(xiāo)權(quán)撤銷(xiāo)單某某所持合同的效力，存在重大過(guò)錯(cuò)。2.一審法院判決單某某承擔(dān)退還王超購(gòu)房款適用法律錯(cuò)誤。銀某公司是合同的相對(duì)方，上述合同無(wú)效后，應(yīng)由銀某公司承擔(dān)退還購(gòu)房款的義務(wù)。

王超辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。

劉勇、銀某公司辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求。

王超向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求法院判令銀某公司、單某某、劉勇返還王超坐落于北京市通州區(qū)×××105號(hào)房屋購(gòu)房款956110元整；2．請(qǐng)求法院判令銀某公司、單某某、劉勇賠償王超資金占用損失（以956110元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、單某某、劉勇實(shí)際全部付清之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；3．本案訴訟費(fèi)用由銀某公司、單某某、劉勇承擔(dān)。庭審中明確訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)王超與銀某公司簽訂的《辦公用房預(yù)售合同》無(wú)效；2.判令銀某公司、單某某、劉勇連帶返還王超坐落于北京市通州區(qū)×××105號(hào)房屋購(gòu)房款956110元整；3.銀某公司、單某某、劉勇賠償王超資金占用損失（以956110元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、單某某、劉勇實(shí)際全部付清之日止，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；4．本案訴訟費(fèi)用由銀某公司、單某某、劉勇承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年10月16日，銀某公司（作為出賣(mài)人）與王超（作為買(mǎi)受人）簽訂《辦公用房預(yù)購(gòu)合同》，約定出賣(mài)人與買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就辦公用房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在地塊上建設(shè)的項(xiàng)目暫定名為UP生活。房屋的基本情況為該房屋為項(xiàng)目中的×××105號(hào)。房屋預(yù)測(cè)面積共41.57平方米。按照建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為每平方米5000元，總價(jià)款為207850元。合同還約定了其他事宜。2014年10月16日，銀某公司作出一份收據(jù)，載明今收到1-3-105房款，41.57m2＊5000元／m2，人民幣貳拾萬(wàn)柒千捌佰伍拾元，收據(jù)加蓋了銀某公司公章。涉案房屋并未竣工驗(yàn)收合格，且未取得商品房預(yù)售許可證。關(guān)于購(gòu)房款的支付，王超稱(chēng)其通過(guò)裴桂芬向單某某轉(zhuǎn)款956110元，裴桂芬對(duì)此表示認(rèn)可，單某某亦表示認(rèn)可。王超在交付完購(gòu)房款后，銀某公司、劉勇、裴桂芬并未實(shí)際交付涉案房屋。關(guān)于銀某公司開(kāi)具的收據(jù)及其簽訂的合同事宜，因銀某公司同單某某之間存在借貸關(guān)系，在涉案房屋未出售給王超之前，銀某公司已經(jīng)先行開(kāi)具了收據(jù)，同時(shí)已向單某某提供了銀某公司蓋章的《辦公用房預(yù)售合同》，買(mǎi)受人一欄空缺。

一審法院認(rèn)為，雖《辦公用房預(yù)售合同》的簽訂雙方為銀某公司與王超，但結(jié)合購(gòu)房款的交付情況、合同的磋商過(guò)程等情況分析，一審法院認(rèn)定《辦公用房預(yù)售合同》的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承受人為單某某與王超。理由如下：一、銀某公司在王超購(gòu)房前已經(jīng)開(kāi)具收據(jù)，收據(jù)的數(shù)額為207850元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于王超實(shí)際支付的購(gòu)房款956110元，且庭審中雙方認(rèn)可，具體的購(gòu)房金額系單某某與裴桂芬協(xié)商而定，銀某公司并未參與實(shí)際的購(gòu)房磋商。二、王超將購(gòu)房款支付給單某某，銀某公司并未實(shí)際獲取購(gòu)房款。而且單某某在獲得購(gòu)房款后亦未與銀某公司之間就債務(wù)減少達(dá)成結(jié)算意見(jiàn)。三、銀某公司自始至終未認(rèn)可合同的效力，同時(shí)亦未將涉案房屋交付給王超，表明銀某公司對(duì)《辦公用房預(yù)售合同》持否定態(tài)度。有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。截至開(kāi)庭當(dāng)日，涉案房屋并未取得商品房預(yù)售許可證明，故《辦公用房預(yù)售合同》應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，當(dāng)事人雙方因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。故王超要求單某某返還購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)，一審法院予以支持。因銀某公司及劉勇非系合同實(shí)際的權(quán)利義務(wù)承受人，故銀某公司、劉勇不承擔(dān)返還購(gòu)房款的義務(wù)。關(guān)于王超訴求的利息損失，因王超系具有完全民事行為能力的成年人，其在購(gòu)房房屋前應(yīng)先行審核房屋的權(quán)屬狀況，現(xiàn)因房屋權(quán)屬狀況不符合出售房屋的標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致合同無(wú)效，王超亦存在相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)，需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故對(duì)其要求的利息損失一審法院不予支持。一審法院判決如下：一、王超與銀某公司于2014年10月26日簽訂的《辦公用房預(yù)購(gòu)合同》無(wú)效；二、單某某于判決生效之日起七日內(nèi)退還王超購(gòu)房款956110元；三、駁回王超的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

本院補(bǔ)充查明：2014年10月16日，單某某作為出借人（甲方）、劉勇作為借款人（乙方）、王怡青作為擔(dān)保人（丙方）簽訂了《借款合同》。合同約定，甲方借出給乙方350萬(wàn)元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前歸還。乙方同意以位于北京市通州區(qū)×××的1#樓十三套房屋作為抵押擔(dān)保，本案王超購(gòu)買(mǎi)的1#樓一層3單元105#房屋即為上述十三套房屋中的一套，面積41.57平方米，單價(jià)5000元，總價(jià)207850元。如乙方出現(xiàn)未按協(xié)議約定給付甲方款項(xiàng)時(shí)自愿以此上房屋承擔(dān)給付義務(wù)。甲方將上述房屋轉(zhuǎn)售后，乙方需按甲方要求為該房屋辦理合同更名及轉(zhuǎn)簽手續(xù)。乙方處加蓋了銀某公司公章及劉勇人名章。同日，銀某公司出具借條，內(nèi)容為“今借到單某某現(xiàn)金人民幣350萬(wàn)元整”。

一審中，王超稱(chēng)簽訂《辦公用房預(yù)購(gòu)合同》時(shí)單某某未向其出示過(guò)《借款合同》和借條，其認(rèn)為合同相對(duì)方是單某某，一直認(rèn)為是單某某的房屋，不知道實(shí)際所有權(quán)人是誰(shuí)。

二審中，單某某稱(chēng)已就上述《借款合同》涉及的350萬(wàn)元借款提起訴訟，目前正處于一審中。

本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。當(dāng)事人之間成立合同關(guān)系，應(yīng)根據(jù)雙方發(fā)出的要約和承諾的真實(shí)意思表示認(rèn)定。雖然《辦公用房預(yù)售合同》上的簽字（蓋章）雙方為銀某公司和王超，但上述合同系銀某公司預(yù)先加蓋公章后交付單某某，合同中買(mǎi)受人一欄空缺。價(jià)格條款系房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的主要條款。《辦公用房預(yù)售合同》中已確定了房屋價(jià)款，該價(jià)款與《借款合同》載明的該套房屋價(jià)款及銀某公司預(yù)先加蓋公章出具的收據(jù)中的價(jià)款金額均一致。而王超實(shí)際支付的房屋價(jià)款金額系與單某某協(xié)商確定，并非按照合同約定金額支付，且實(shí)際成交金額遠(yuǎn)高于合同確定的房屋價(jià)款。此外，王超系將購(gòu)房款支付給單某某，并非直接向銀某公司支付，而單某某收取購(gòu)房款后并未對(duì)銀某公司所欠債務(wù)予以減免，且已就該債務(wù)另行起訴。而銀某公司稱(chēng)對(duì)涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同不知情，不認(rèn)可合同的效力，未收到王超購(gòu)房款，且未依照合同約定向王超交付房屋。故而一審法院認(rèn)定王超與單某某系《辦公用房預(yù)售合同》的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承受人，符合本案事實(shí)，并無(wú)不當(dāng)。一審法院認(rèn)定《辦公用房預(yù)售合同》無(wú)效，具有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，且各方當(dāng)事人均無(wú)異議，本院不持異議。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，單某某應(yīng)當(dāng)將收取王超的款項(xiàng)返還。

綜上所述，單某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)13362元，由單某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月十二日

法官助理　　常佳敏

書(shū) 記 員　　李星月