上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：朱方方，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：洪麗雯，女，xxxx年xx月xx日出生，苗族，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京盛某某科技有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)懷北鎮(zhèn)懷北路**。

法定代表人：張麗艷，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：龍?chǎng)危本┦泻爰温蓭熓聞?wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京盛某某科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛某某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初4955號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求在北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初4955號(hào)民事判決書(shū)第三項(xiàng)所列金額中增加442985.9元；2.一審、二審訴訟費(fèi)均由盛某某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院酌定的違約金數(shù)額無(wú)法彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，對(duì)富力公司顯失公平。1.盛某某公司作為違約方和過(guò)錯(cuò)方，理應(yīng)按照編號(hào)為Y2014XXX的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》）附件九補(bǔ)充協(xié)議第6條、《預(yù)售合同》第十一條約定向富力公司支付商品房總價(jià)款10%及逾期應(yīng)付款3%的違約金。2.富力公司遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，盛某某公司主張違約金過(guò)高但未提交任何證據(jù)予以證明，二審法院應(yīng)按照合同約定對(duì)違約金判項(xiàng)予以改判。

盛某某公司辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。

富力公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令盛某某公司支付富力公司剩余房款5900000元；2.請(qǐng)求判令盛某某公司支付富力公司逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬(wàn)分之二計(jì)算至實(shí)際付款之日止。暫計(jì)至2019年10月31日金額為729356元；3.請(qǐng)求判令盛某某公司支付富力公司面積補(bǔ)差款12943元；4.請(qǐng)求判令盛某某公司支付富力公司前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)15190.2元（計(jì)算方法為每平米物業(yè)費(fèi)9元*實(shí)測(cè)建筑面積140.65平米*12個(gè)月）；上述金額共計(jì)：人民幣6657489.2元。5.本案訴訟費(fèi)由盛某某公司承擔(dān)。

盛某某公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令解除盛某某公司與富力公司于2017年2月13日簽訂的合同編號(hào)為Y2014XXX的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》。2.請(qǐng)求判令富力公司返還盛某某公司已付購(gòu)房款人民幣659859元及印花稅3280元。3.要求富力公司配合盛某某公司辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)。4.本案訴訟費(fèi)用由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年2月13日，富力公司與盛某某公司簽訂了編號(hào)為Y2014XXX的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》(以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》），約定盛某某公司購(gòu)買(mǎi)富力公司開(kāi)發(fā)的北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)IX-10地塊F3其它類多功能用地項(xiàng)目B02辦公樓X層X(jué)號(hào)房屋，房屋所在土地用途為辦公，預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積共96.3平方米，總房款6559859元?！额A(yù)售合同》第六條約定，盛某某公司采取分期付款的方式付款。具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五?！额A(yù)售合同》附件五約定，盛某某公司應(yīng)于2016年12月11日交納定金10萬(wàn)元，于2017年2月13日繳納首期房款659859元（總房款的10%，含足金10萬(wàn)元），于2017年3月13日前交納二期房款660000元（總房款的10%)，于2017年5月13日前交納三期房款660000元（總房款的10%)，于2017年8月13日前交納四期房款1320000元（總房款的20%)，于2018年6月30日前交納五期房款1940000元（總房款的30%)，于2018年12月30日前交納六期房款1320000元（總房款的20%)，并約定：如買(mǎi)受人未按期支付任何一期房款，出賣(mài)人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買(mǎi)受人收取違約金；買(mǎi)受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)60天的，出賣(mài)人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同?！额A(yù)售合同》第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。《預(yù)售合同》附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買(mǎi)受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，且買(mǎi)受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣(mài)人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。第7條約定：買(mǎi)受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣(mài)人有權(quán)解除合同的情形的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買(mǎi)受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣(mài)人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知書(shū)》載明：盛某某公司須支付面積補(bǔ)差款12943元?！额A(yù)售合同》第二十三條第2款約定：前期物業(yè)管理期間，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：辦公9元/平方米·月。

《預(yù)售合同》簽訂后，富力公司、盛某某公司辦理了涉案《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案，盛某某公司于2017年2月13日向富力公司交付購(gòu)房款659859元（含定金），富力公司代收盛某某公司印花稅3280元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過(guò)程中，盛某某公司稱購(gòu)房時(shí)富力公司虛假宣傳，將辦公樓房作為住宅銷售，盛某某公司因聽(tīng)信該宣傳才在無(wú)購(gòu)買(mǎi)能力的情況下簽訂《預(yù)售合同》，現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行。就其前項(xiàng)主張，盛某某公司提供了樣板間照片等證據(jù)；就其后項(xiàng)主張，盛某某公司提交了該公司2018-2019年企業(yè)納稅申報(bào)表等予以佐證。盛某某公司明確表示其無(wú)能力繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》。富力公司對(duì)盛某某公司的上述主張均不予認(rèn)可。經(jīng)法院詢問(wèn)，盛某某公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及是否支持盛某某公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：

第一，富力公司是否存在違約行為的問(wèn)題。本案中，盛某某公司主張富力公司有涉案房屋可用于住宅使用的虛假宣傳的違約行為。法院認(rèn)為，首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論富力公司在銷售時(shí)是否存在虛假宣傳的行為，盛某某公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋后可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出獨(dú)立的判斷，盛某某公司選擇簽約，即應(yīng)受《預(yù)售合同》條款約束，故上述盛某某公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，法院不予采納。盛某某公司未按照《預(yù)售合同》約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

第二，是否支持盛某某公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。法院認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，盛某某公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》，并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預(yù)售合同》的能力，同時(shí)愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除《預(yù)售合同》，法院認(rèn)為，結(jié)合合同約定的退房條款以及盛某某公司注冊(cè)成立的目的及實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于盛某某公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付房款及印花稅的反訴請(qǐng)求，法院予以支持。并且基于《預(yù)售合同》所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故盛某某公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請(qǐng)求法院予以支持。盛某某公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，法院不持異議，但其認(rèn)為違約金數(shù)額過(guò)高，具體數(shù)額由法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為390000元。

關(guān)于富力公司要求盛某某公司繼續(xù)履行《預(yù)售合同》并交付剩余購(gòu)房款5900000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價(jià)款和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在《預(yù)售合同》已被判令解除的情況下，其上述請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)，法院對(duì)此不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，一審法院判決：一、解除北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京盛某某科技有限公司于2017年2月13日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合北京盛某某科技有限公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還北京盛某某科技有限公司已付房款659859元、代收印花稅3280元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、北京盛某某科技有限公司給付北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金390000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求；五、駁回北京盛某某科技有限公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：富力公司對(duì)原審法院判決解除合同、注銷網(wǎng)簽手續(xù)以及返還已付房款、代收印花稅等項(xiàng)沒(méi)有提出上訴，僅對(duì)原審法院認(rèn)定的違約金的數(shù)額提出上訴，因此，二審訴訟中主要審查違約金的認(rèn)定。

首先，關(guān)于盛某某公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。盛某某公司以簽訂合同過(guò)程中富力公司存在虛假宣傳及其現(xiàn)在已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的能力為由，要求解除《預(yù)售合同》。一審法院經(jīng)審查，認(rèn)定事實(shí)上合同已經(jīng)不能繼續(xù)履行而解除；盛某某公司不具備履行能力是導(dǎo)致解除合同的原因，因此，盛某某公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

其次，關(guān)于違約金如何確定的問(wèn)題。富力公司主張按照《預(yù)售合同》附件九《補(bǔ)充協(xié)議》第6條的約定，盛某某公司應(yīng)當(dāng)一并支付總房款10%的解除合同的違約金和逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金。從合同的約定來(lái)看，第6條適用的前提是“逾期超過(guò)60日的，出賣(mài)人有權(quán)解除合同”，即出賣(mài)人以買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)60日為由而提出解除合同時(shí)，才適用第6條，即總房款10%的解除合同的違約金再加逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金，而本案是由盛某某公司提出解除合同，不符合第6條的約定，不能適用該條。另外，《預(yù)售合同》附件九《補(bǔ)充協(xié)議》第7條約定“買(mǎi)受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣(mài)人有權(quán)解除合同的情形的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用”，第7條對(duì)于買(mǎi)受人原因解除合同有明確的約定，該條的約定符合本案的情形，故富力公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用第6條的意見(jiàn)，本院不予采納。

再次，關(guān)于違約金數(shù)額是否酌減的問(wèn)題。原審法院結(jié)合合同約定、合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則確定的違約金數(shù)額符合本案事實(shí)和法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。富力公司上訴主張一審法院酌定的違約金過(guò)低，但其未能舉證證明其實(shí)際損失的具體情況，故本院對(duì)此不予采納。

綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)12130元，由北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　楊淑敏

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年二月八日

法官助理　肖萌萌

書(shū) 記 員　李星月