上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：吳夢(mèng)嬌，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京金恒通某裝飾工程有限公司，住所地北京市通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地環(huán)科中路******101-1118。

法定代表人：仝澤民，總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：仝澤民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

被上訴人（原審被告）：仝利，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

被上訴人（原審被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

四被上訴人共同委托訴訟代理人：李樹(shù)文，北京市開(kāi)創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

四被上訴人共同委托訴訟代理人：陳亦飛，北京市開(kāi)創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京金恒通某裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱金恒通某公司）、仝澤民、仝利、李某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初3142號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年2月5日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人富力公司的委托訴訟代理人吳夢(mèng)嬌，被上訴人金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某的委托訴訟代理人李樹(shù)文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第三項(xiàng)，改判金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔(dān)預(yù)售合同總價(jià)款10%及逾期應(yīng)付房款3%的違約金，即在一審判決違約金的基礎(chǔ)上增加承擔(dān)違約金568512元（合同總價(jià)款8779118元*10%+逾期應(yīng)付房款7020000元*3%-一審判決違約金520000元=568512元）；2.一、二審訴訟費(fèi)由金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決任意酌定的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)富力公司的實(shí)際損失，對(duì)富力公司顯失公平。一審酌定的違約金約為總房款的6%，但自2017年起，北京市房?jī)r(jià)下跌18.5%，通州區(qū)下跌尤為嚴(yán)重，且解除合同的情況下，富力公司支付的銷售成本無(wú)法收回、金恒通某公司欠繳房款的行為導(dǎo)致巨大的資金周轉(zhuǎn)損失，當(dāng)前融資利率非常高，大量的退款使富力公司資金周轉(zhuǎn)情況惡化。雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》）對(duì)于逾期付款違約責(zé)任有明確約定，金恒通某公司作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或免除，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。二、一審法院判令合同解除所適用的法律條款嚴(yán)重錯(cuò)誤，認(rèn)定解約的法律依據(jù)不足，解約事由不成立，金恒通某公司不享有合同解除權(quán)。首先金恒通某公司不享有《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除權(quán)。其次，一審以“事實(shí)上不能履行”作為合同繼續(xù)履行的例外情形，判決解除合同，但本案涉及的明顯是金錢之債，本身不存在法律或事實(shí)上不能履行的例外情形。而根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第48條規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。因此在金恒通某公司逾期付款的情況下，富力公司享有合同解除權(quán)，一審判決合同解除，理應(yīng)依據(jù)《預(yù)售合同》關(guān)于逾期付款的約定判決金恒通某公司承擔(dān)違約責(zé)任。三、一審法院以金恒通某公司無(wú)具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及資產(chǎn)認(rèn)定《預(yù)售合同》在事實(shí)上難以強(qiáng)制繼續(xù)履行屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請(qǐng)求。合同中有明確約定，金恒通某公司起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款，并提供了充足的證據(jù)，富力公司存在虛假宣傳、誘導(dǎo)金恒通某公司購(gòu)房的行為，交房后房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。一審中富力公司提供了宣傳資料及聊天記錄等證據(jù)，因?yàn)榻鸷阃彻緵](méi)有能力購(gòu)買，所以選擇按照合同約定解除合同。不存在違約金約定過(guò)低、金恒通某公司作為違約方和過(guò)錯(cuò)方的情況。富力公司通過(guò)上訴拖延履行。

富力向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令金恒通某公司支付富力公司剩余房款7020000元，仝澤民、仝利、李某承擔(dān)連帶償還責(zé)任；2.判令金恒通某公司支付富力公司逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬(wàn)分之二計(jì)算至實(shí)際付款之日止。暫計(jì)至2019年10月31日金額為967730元，仝澤民、仝利、李某承擔(dān)連帶償還責(zé)任；3.判令金恒通某公司支付富力公司面積補(bǔ)差款16915元，仝澤民、仝利、李某承擔(dān)連帶償還責(zé)任；4.判令金恒通某公司支付富力公司前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，共計(jì)18145.08元（計(jì)算方法為每平米物業(yè)費(fèi)9元＊實(shí)測(cè)建筑面積168.01平米＊12個(gè)月），仝澤民、仝利、李某承擔(dān)連帶償還責(zé)任；上述金額共計(jì)：人民幣8022790.08元。5．本案訴訟費(fèi)由金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔(dān)。

金恒通某公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.判令解除金恒通某公司與富力公司于2017年2月24日簽訂的《預(yù)售合同》，且要求富力公司協(xié)助金恒通某公司辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)。2.判令富力公司返還金恒通某公司已付房?jī)r(jià)款人民幣1759118元及印花稅4390元，并支付利息（以已付房款為基數(shù)，自買受之日起至2019年8月19日按中國(guó)人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息，自2019年8月20日起按全國(guó)銀行同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止）。3.本案訴訟費(fèi)用由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年2月24日，富力公司與金恒通某公司簽訂了編號(hào)為Y2016233的《預(yù)售合同》，約定金恒通某公司購(gòu)買富力公司開(kāi)發(fā)的北京市通州區(qū)×××2821號(hào)房屋，總房款8779118元。房屋所在土地用途為辦公，預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積共114.18平方米，房屋層高4.2米?！额A(yù)售合同》第六條約定，金恒通某公司采取分期付款的方式付款，金恒通某公司首付房款879118元，剩余房款分五期支付，具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五?！额A(yù)售合同》附件五約定，金恒通某公司應(yīng)于2016年12月11日交納定金100000元，2017年2月24日交納首期房款879118元（總房款的10％，含定金10萬(wàn)元），于2017年3月24日前交納二期房款880000元（總房款的10％），于2017年5月24日前交納三期房款880000元（總房款的10％），于2017年8月24日前交納四期房款1750000元（總房款的20％），于2018年6月30日前交納五期房款2640000元（總房款的30％），于2018年12月30日前交納六期房款1750000元（總房款的20％），約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過(guò)60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。《預(yù)售合同》第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。《預(yù)售合同》附件九“補(bǔ)充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10％向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任?！把a(bǔ)充協(xié)議”第7條：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10％作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6％的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知書(shū)》載明：金恒通某公司須支付面積補(bǔ)差款16915元。《預(yù)售合同》第二十三條第2款約定：前期物業(yè)管理期間，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：9元／平方米·月。

《預(yù)售合同》簽訂后，富力公司、金恒通某公司雙方辦理了涉案《預(yù)售合同》的聯(lián)機(jī)備案，金恒通某公司向富力公司交付購(gòu)房款879118元（含定金10萬(wàn)元）、二期房款880000元以及富力公司代收的印花稅4390元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過(guò)程中，金恒通某公司稱購(gòu)房時(shí)富力公司工作人員引導(dǎo)其認(rèn)為房屋可做雙層空間設(shè)計(jì)，并且做出購(gòu)房后即可將涉案房屋出售賺取差價(jià)的虛假宣傳和承諾，其因聽(tīng)信該宣傳與承諾，才在無(wú)購(gòu)買能力的情況下簽訂《預(yù)售合同》，現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行。就其主張，金恒通某公司提供了富力公司宣傳照片、樣板間照片、現(xiàn)場(chǎng)照片、2019年度企業(yè)年度報(bào)告書(shū)及資產(chǎn)負(fù)債表等證據(jù)予以佐證。金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某明確表示其無(wú)能力繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》。富力公司對(duì)金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某的上述主張均不予認(rèn)可。經(jīng)一審法院詢問(wèn)，金恒通某公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除《預(yù)售合同》，但要求調(diào)低《預(yù)售合同》約定的違約金。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及是否支持金恒通某公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：第一，富力公司是否存在違約行為的問(wèn)題。本案中，金恒通某公司主張富力公司有涉案房屋可進(jìn)行雙層空間設(shè)計(jì)和購(gòu)買后即可出售賺取差價(jià)的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認(rèn)為，首先，富力公司、金恒通某公司雙方訂立的《預(yù)售合同》第三條即對(duì)商品房的層高作出了約定，層高為4.2米，金恒通某公司認(rèn)為涉案房屋的實(shí)際層高未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，但金恒通某公司所提供的證據(jù)不能證明涉案房屋存在層高問(wèn)題。其次，商品房買賣合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論富力公司在銷售時(shí)是否存在虛假宣傳與承諾的行為，金恒通某公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對(duì)購(gòu)買房屋后可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出獨(dú)立的判斷，金恒通某公司選擇簽約，即應(yīng)受《預(yù)售合同》條款約束，故上述金恒通某公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予采納。金恒通某公司未按照《預(yù)售合同》約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故其要求富力公司承擔(dān)賠償利息損失的違約責(zé)任的反訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。第二，是否支持金恒通某公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，金恒通某公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預(yù)售合同》并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預(yù)售合同》的能力，同時(shí)愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除《預(yù)售合同》，一審法院認(rèn)為，結(jié)合合同約定的退房條款以及金恒通某公司注冊(cè)成立的目的及實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于金恒通某公司要求解除《預(yù)售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請(qǐng)求，一審法院予以支持。并且基于《預(yù)售合同》所辦理的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)亦應(yīng)予以注銷，故金恒通某公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請(qǐng)求一審法院予以支持。金恒通某公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，一審法院不持異議，但認(rèn)為違約金數(shù)額過(guò)高，具體數(shù)額由一審法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為520000元。關(guān)于富力公司要求金恒通某公司繼續(xù)履行《預(yù)售合同》并交付剩余購(gòu)房款7020000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價(jià)款和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，以及仝澤民、仝利、李某對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，在《預(yù)售合同》已被判令解除的情況下，其上述請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)，一審法院對(duì)此不予支持。一審法院判決：一、解除富力公司與金恒通某公司于2017年2月24日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合金恒通某公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還金恒通某公司已付房款1759118元、代收印花稅4390元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、金恒通某公司給付富力公司違約金520000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請(qǐng)求；五、駁回金恒通某公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，富力公司對(duì)原審法院判決解除合同、注銷網(wǎng)簽手續(xù)以及返還已付房款、代收印花稅等項(xiàng)沒(méi)有提出上訴，僅對(duì)原審法院認(rèn)定的違約金的數(shù)額提出上訴，因此，二審訴訟中主要審查違約金的認(rèn)定。

首先，關(guān)于金恒通某公司應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。富力公司以金恒通某公司未能按合同約定支付購(gòu)房款為由，要求金恒通某公司繼續(xù)履行合同并支付購(gòu)房款、承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任等，富力公司的請(qǐng)求是以合同繼續(xù)履行為前提。金恒通某公司提出反訴，以簽訂合同過(guò)程中富力公司存在虛假宣傳及其現(xiàn)在已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的能力為由，要求解除《預(yù)售合同》。一審法院經(jīng)審查，認(rèn)定事實(shí)上合同已經(jīng)不能繼續(xù)履行而解除；金恒通某公司不具備履行能力是導(dǎo)致解除合同的原因，因此，金恒通某公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

其次，關(guān)于違約金如何確定的問(wèn)題。富力公司主張按照《預(yù)售合同》附件九《補(bǔ)充協(xié)議》第6條的約定，金恒通某公司應(yīng)當(dāng)一并支付總房款10%的解除合同的違約金和逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金。從合同的約定來(lái)看，第6條適用的前提是“逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同”，即出賣人以買受人逾期付款超過(guò)60日為由而提出解除合同時(shí)，才適用第6條，即總房款10%的解除合同的違約金再加逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金，而本案是由金恒通某公司提出解除合同，不符合第6條的約定，不能適用該條。另外，《預(yù)售合同》附件九《補(bǔ)充協(xié)議》第7條約定“買受因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用”，第7條對(duì)于買受人原因解除合同有明確的約定，該條的約定符合本案的情形，故富力公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用第6條的意見(jiàn)，本院不予采納。

再次，關(guān)于違約金數(shù)額是否酌減的問(wèn)題。原審法院結(jié)合合同約定、合同履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則確定的違約金數(shù)額符合本案事實(shí)和法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。富力公司上訴主張一審法院酌定的違約金過(guò)低，但其未能舉證證明其實(shí)際損失的具體情況，故本院對(duì)此不予采納。

綜上所述，富力公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14597元，由北京富力通某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年二月八日

法官助理　　常佳敏

書(shū) 記 員　　李星月