上訴人（原審被告、反訴原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：江學(xué)平，北京市地石律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：竇冬辰，北京市地石律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：劉彬彬，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：韓平，北京國錦律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：周海山，北京國錦律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人劉彬彬房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初4597號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某的訴訟代理人江學(xué)平、竇冬辰，被上訴人劉彬彬的訴訟代理人韓平、周海山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，維持第二項(xiàng)；2.改判駁回劉彬彬一審全部訴訟請求；3.改判王某某與劉彬彬簽訂的《房屋買賣合同》于2020年5月27日解除；4.改判劉彬彬向王某某雙倍返還購房定金1000萬元；5.改判劉彬彬賠償王某某裝修款項(xiàng)50萬元；6.由劉彬彬承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。（一）一審判決違法采用無效的《證明》和現(xiàn)場勘察筆錄，由此認(rèn)定劉彬彬在履行合同時(shí)不存在違約行為，屬于嚴(yán)重的認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)為北京市×房屋（以下簡稱涉案房屋）在王某某收房時(shí)并不存在違建，主要依據(jù)是物業(yè)出具的《證明》和一審法院的現(xiàn)場勘察筆錄。然而，上述《證明》和現(xiàn)場勘察筆錄均為無效證據(jù)。1.物業(yè)出具的《證明》不能證明劉彬彬交房給王某某時(shí)的情況，且該《證明》并未在法庭出示并經(jīng)過雙方質(zhì)證，屬于無效書證，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。2.一審法院于2020年9月10日制作現(xiàn)場勘察筆錄時(shí)，并未通知王某某到場，且筆錄內(nèi)容顯示的物業(yè)認(rèn)為涉案房屋交房時(shí)沒有地下2層的說法及相關(guān)內(nèi)容，并未得到物業(yè)工作人員的確認(rèn)，筆錄中沒有記錄被調(diào)查的物業(yè)工作人員姓名，也沒有任何物業(yè)工作人員簽名、捺印或者蓋章，該筆錄不具有證明效力。（二）一審判決公然違背常理，將涉案房屋違建歸責(zé)為王某某，更是認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)誤。1.一審判決并未否認(rèn)涉案房屋存在違建的事實(shí)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案房屋地上三層部分的違建面積287.05㎡，地下**部分的違建面積359.88㎡，故劉彬彬擬出賣的涉案房屋違建總面積646.93㎡，占合法規(guī)劃許可面積65.35%。2.一審判決否認(rèn)涉案房屋違建系劉彬彬交房時(shí)即存在，顯然認(rèn)為該違建系王某某裝修所致，違背基本常識。王某某于2018年11月收房至2018年11月22日被城管部門和物業(yè)通知停止施工之間僅有半月左右時(shí)間，該期間不可能通過裝修施工創(chuàng)造出地上三層部分的違建面積287.05㎡、地下**部分的違建面積359.88㎡的奇跡，一審判決對此常識視而不見，必然導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯(cuò)誤。3.一審判決已查明，城管部門和物業(yè)通知停止對涉案房屋進(jìn)行裝修施工的原因并不是對地面建筑物擴(kuò)建，而是獨(dú)立的陽光房，該陽光房并未計(jì)入王某某提供測繪報(bào)告的建筑面積。而且，王某某在裝修設(shè)計(jì)對現(xiàn)場勘測時(shí)就發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重違建面積情形。因此，涉案房屋在劉彬彬交付時(shí)即存在違建問題，王某某在收房后短時(shí)間內(nèi)不可能對地面建筑物進(jìn)行大面積改建，也并未實(shí)際出現(xiàn)這種改建活動(dòng)。4.王某某未繼續(xù)支付后續(xù)房款并非違約，而是因?yàn)閯⒈虮蛭茨芎侠斫鉀Q交付違建房屋的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。本案中，由于劉彬彬至今未能履行上述主要合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。雖然行政機(jī)關(guān)尚未對涉案房屋附有明顯違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋進(jìn)行認(rèn)定處罰并限制交易，但涉案違建房屋存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，無法進(jìn)行現(xiàn)狀裝修及正常使用。因此，在劉彬彬履行相關(guān)義務(wù)之前，王某某有權(quán)選擇退房或要求劉彬彬繼續(xù)履行合同義務(wù)，同時(shí)要求劉彬彬承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。（一）一審判決適用《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，認(rèn)定王某某未能舉證證明劉彬彬違約的事實(shí)，屬于適用法律嚴(yán)重錯(cuò)誤。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。本案中，一審判決采用無效的《證明》和現(xiàn)場勘察筆錄，嚴(yán)重違背了《中華人民共和國民事訴訟法》第七十三條、第八十條的規(guī)定，同時(shí)也違背了《最高人民法院關(guān)于適用

劉彬彬辯稱，同意一審判決，不同意王某某的上訴請求和理由。劉彬彬是向開發(fā)商購買的一手房，劉彬彬從未使用過涉案房屋，在涉案房屋交易時(shí)，劉彬彬是原樣交付王某某的，交付房屋時(shí)王某某也查驗(yàn)過涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證明和現(xiàn)狀。因?yàn)橥跄衬硨ι姘阜课莸倪`法裝修、加建，才導(dǎo)致王某某的裝修行為被有關(guān)部門叫停，王某某之前從未對涉案房屋的現(xiàn)狀提出過異議，劉彬彬從賣房至今已經(jīng)兩年有余，王某某存在多次違約行為，違約責(zé)任應(yīng)由王某某承擔(dān)。

劉彬彬向一審法院起訴請求：1.解除劉彬彬與王某某在2018年10月19日簽訂的房屋買賣合同；2.判令王某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

王某某向一審法院反訴請求：1.解除王某某與劉彬彬簽訂的《房屋買賣合同》；2.判令劉彬彬向王某某雙倍返還購房定金1000萬元及返還購房款100萬元，合計(jì)人民幣1100萬元整；3.判令劉彬彬賠償王某某裝修款項(xiàng)50萬元整；4.判令劉彬彬承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年6月29日，劉彬彬（買受人）與金融街（北京）商務(wù)園置業(yè)有限公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號：××），合同第三條“基本情況”約定，該商品房房屋坐落為：×。該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為：4層，其中地上3層，地下**。該商品房的用途為辦公；層高為3.9米。出賣人委托預(yù)測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是北京中興兆業(yè)房屋面積測繪有限公司，其預(yù)測建筑面積共988.89平方米。其中，套內(nèi)建筑面積988.89平方米，共用部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e0平方米。京房權(quán)證通字第XX**房屋所有權(quán)證書載明，房屋所有權(quán)人為劉彬彬，共有情況為單獨(dú)所有，房屋坐落為×，登記時(shí)間為2015年10月22日，房屋總層數(shù)3（-1），建筑面積989.93平方米。

2018年10月19日，劉元竹（劉彬彬之哥）、劉彬彬（出賣人、甲方）與王某某（買受人、乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定：一、乙方購買甲方座落于×的房屋（以下稱交易房屋），房屋所有權(quán)證號為京房產(chǎn)證通字第XXXX號，建筑面積為989.93平方米。二、交易房屋的交易總價(jià)款為人民幣貳仟捌佰萬元整（28000000元），其中包含：人民幣壹仟萬元整（10000000元）裝修補(bǔ)償款。三、上述房屋交易總價(jià)款包括：1．房款總價(jià)；2．不可移動(dòng)之裝修；3．公共維修基金。五、甲方應(yīng)保證在簽署本合同時(shí)欲出售的房屋不屬于下列情形之一：1.無合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋及虛假證件房屋）。九、交款事宜：1.乙方于2018年10月25日向甲方交付購買交易房屋的定金人民幣伍佰萬元整（5000000元）。十、付款方式：乙方保證以現(xiàn)金全款付清方式支付甲方購房款。十一、甲方責(zé)任：1.甲方必須按照本合同規(guī)定與乙方共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，如因甲方之過失超過約定期限（具體期限見下文規(guī)定），視為甲方違約。十二、付款步驟：1.2018年12月15日支付甲方人民幣伍佰萬元整，2019年1月21日支付甲方人民幣伍佰萬元整。2.2019年3月30日支付甲方人民幣伍佰萬元整（5000000元）。3.2019年4月30日支付甲方人民幣叁佰萬元整（3000000元）。4.2019年5月30日支付甲方人民幣伍佰萬元整（5000000元）。十三、乙方責(zé)任：1.據(jù)本合同的約定按時(shí)支付購房的各項(xiàng)款。2.乙方必須同按本合同之規(guī)定與甲方共同到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，如因乙方之過失超過約定期限，視為乙方違約。3.在正式辦理交易房屋過戶手續(xù)當(dāng)日，甲方按交易所規(guī)定交出該交易房屋有關(guān)權(quán)證之前，乙方向甲方出具欠據(jù)，欠據(jù)的內(nèi)容由甲乙雙方當(dāng)場擬定，該欠據(jù)至甲方得到全部購房款后，由乙方收回或自動(dòng)失效。十四、違約責(zé)任：2.本合同如有未盡事宜由兩方簽訂補(bǔ)充合同。3.本合同履行過程中，任一方違約，導(dǎo)致合同解除或者終止者，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣伍佰萬元整（5000000元）。5.乙方未按照合同規(guī)定支付進(jìn)度放款，逾期一次，乙方支付給甲方人民幣五十萬元整（500000元），在乙方支付清房款后再辦理房屋過戶手續(xù)。《房屋買賣合同》還對雙方其他權(quán)利義務(wù)作出了約定。劉元竹、王某某分別于《房屋買賣合同》落款處簽字并按捺手印。《房屋買賣合同》簽訂后，王某某于2018年10月25日和2018年10月31日分3次向劉元竹支付購房定金500萬元。

2018年11月22日，北京市通州新城金融服務(wù)園區(qū)管理委員會、北京金融街物業(yè)管理有限公司金融街園中園物管中心出具《公告》載明，×××建筑物建設(shè)人：你（單位）在×××正在進(jìn)行的建設(shè)行為，違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的四十條第一款、《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十三條第一款、《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》第八條、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十九條等相關(guān)法規(guī)，屬于違法建設(shè)行為?，F(xiàn)要求你（單位）立即停止違法建設(shè)行為，并于7日內(nèi)自行對違法建設(shè)的建筑物進(jìn)行拆除，恢復(fù)原狀。逾期未拆除的，將配合政府相關(guān)單位及執(zhí)法部門開展聯(lián)合執(zhí)法，強(qiáng)制恢復(fù)原狀，由此產(chǎn)生的費(fèi)用損失和法律責(zé)任由違法建設(shè)行為人自行承擔(dān)。

2019年4月13日，王某某簽署《付款承諾書》載明，本人于2018年10月19日簽訂了×的房屋購買合同，合同總價(jià)貳仟捌佰萬元整。截至今天已支付伍佰萬元整，現(xiàn)就后期付款作如下承諾：1.2019年5月15日之前支付房款伍佰萬元。2.2019年8月30日之前支付剩余房款壹仟捌佰萬元。3.房款付清且過戶未完成之前，不得再進(jìn)場裝修動(dòng)工，及房屋改造作業(yè)。4.如出現(xiàn)延期支付問題，與房主溝通協(xié)商賠償?！陡犊畛兄Z書》簽署后，王某某支付購房款100萬元。

2020年7月16日，金融街物業(yè)股份有限公司金融街園中園物業(yè)服務(wù)中心出具《證明》，茲有位于××××，業(yè)主為劉彬彬，身份證號碼：×××。該房屋在2015年8月11日辦理收房，房屋為毛坯，地下**至地上**。截止到2018年10月底，房屋一直處于空置狀態(tài)，業(yè)主未使用。特此證明。

一審?fù)忂^程中，王某某提交北京中和盛圖測繪有限公司出具的《房屋面積測繪技術(shù)報(bào)告》載明，項(xiàng)目名稱：通×××××樓面積測量，坐落：×××，建筑總面積（不含人防）：1636.86，地上主體面積：917.10，地下面積：719.76，地上層數(shù)：3，地下層數(shù)：2。王某某還提交了《施工承包合同》《施工圖》《預(yù)算書》，《施工圖》包含地下室原始平面圖、一層家具平面布置圖、二層家具平面布置圖、三層家具平面布置圖，《預(yù)算書》載明建筑面積2000㎡。

對于上述證據(jù)，王某某稱劉彬彬提供涉案房屋存在大面積違建情形，已構(gòu)成根本違約，房屋交付時(shí)就是地下兩層，地上**。測繪是王某某委托的，涉案房屋實(shí)測地下-2至地上3層共計(jì)5層，總建筑面積（不含人防）1636.86平方米，而劉彬彬自認(rèn)的規(guī)劃許可房本記載-1至地上3層共計(jì)4層，總建筑面積為989.93平方米。從測繪報(bào)告和房本記載內(nèi)容對比來看，不僅總建筑高度增加一層及相應(yīng)增加總面積，而且僅地上3層實(shí)測面積也遠(yuǎn)大于房本記載面積。簽訂《房屋買賣合同》之后，王某某聘請了施工單位對涉案房屋整體裝修，從《施工承包合同》附件預(yù)算書中總建筑面積2000平方米來看，涉案房屋實(shí)際面積遠(yuǎn)超出房屋產(chǎn)權(quán)證書核定面積989.93平方米。劉彬彬?qū)Υ瞬挥枵J(rèn)可，稱其向開發(fā)商購買的是期房，開發(fā)商交付的房產(chǎn)面積、樓層、毛坯房與本案合同的約定完全吻合，涉案房屋已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，有房屋產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)過法定測繪合法有效，王某某提交的測繪報(bào)告是其單方委托的，不具有法律效力。

關(guān)于停工原因，王某某稱只是在室外施工，室內(nèi)施工還沒有開始，停工時(shí)正在建陽光房，陽光房不在地下只在室外，相關(guān)部門覺得是在違法建設(shè)所以停工。王某某另外提供《收據(jù)》一份，證明已支付給江蘇易梵裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司裝修款，并要求劉彬彬賠償，《收據(jù)》中載明的收款方式為現(xiàn)金。劉彬彬不予認(rèn)可，稱王某某未辦理裝修工程許可證，違法裝修違法改造，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，且沒有人會用50萬現(xiàn)金支付裝修款。

關(guān)于房款支付，劉彬彬認(rèn)為王某某有能力支付房款但不支付，王某某在裝修開始后，主動(dòng)簽署《付款承諾書》，保證在約定時(shí)間內(nèi)支付購房款，王某某看到房價(jià)波動(dòng)故意不付款，并提交了劉元竹、劉彬彬代理人與王某某的微信聊天記錄和《付款承諾書》作為證據(jù)。王某某對此不予認(rèn)可，稱基于信任才簽訂了承諾書，王某某對房屋進(jìn)行初步裝修后發(fā)現(xiàn)違建問題，雖還想繼續(xù)履行合同，但是有關(guān)部門說違建部分沒有經(jīng)過合法處理前一律不能進(jìn)行室內(nèi)或室外裝修。

案件審理過程中，一審法院進(jìn)行了現(xiàn)場勘查。物業(yè)人員稱交房時(shí)地下只有一層，沒有地下二層，也沒有外面的陽光房。王某某沒有辦理裝修證因此物業(yè)讓停工的，城管貼封條的時(shí)間與物業(yè)讓停工的時(shí)間差不多，城管說的違建指的是玻璃房。

一審法院于2019年11月22日向王某某送達(dá)了起訴狀。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。根據(jù)查明的事實(shí)，劉彬彬與王某某簽訂的《房屋買賣合同》及《付款承諾書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定全面履行各自的義務(wù)。對于涉案房屋在王某某收房時(shí)是否存在違建的問題。首先，房屋所有權(quán)證載明，涉案房屋地上3層地下1層，建筑面積989.93平方米，王某某主張涉案房屋地上3層地下2層，但其提交的證據(jù)僅能證明涉案房屋現(xiàn)有情況，并不能證明違建系其收房前就已經(jīng)存在；其次，根據(jù)物業(yè)出具的《證明》，涉案房屋在劉彬彬收房時(shí)為毛坯，地上**地下**，截至《房屋買賣合同》簽訂時(shí)，劉彬彬未使用房屋，一審法院現(xiàn)場勘查時(shí)，物業(yè)工作人員也稱交房時(shí)僅有地下1層，不存在地下2層，這與王某某庭審中的陳述相左；第三，綜合雙方提交的證據(jù)及一審法院現(xiàn)場勘查情況來看，王某某從施工期間始終未到物業(yè)辦理裝修工程許可證，停工原因系王某某正在建造的陽光房被認(rèn)定為違建，而并非涉案房屋在交付時(shí)存在違建。因此，對于王某某提出涉案房屋存在大面積違建無法裝修導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)的抗辯意見，證據(jù)不足，一審法院不予采納。根據(jù)《付款承諾書》，雙方達(dá)成合意重新約定了付款時(shí)間和金額，王某某未按照約定時(shí)間支付購房款已構(gòu)成違約，且經(jīng)劉彬彬催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，劉彬彬享有法定解除權(quán)，故對于劉彬彬要求解除《房屋買賣合同》的訴訟請求，于法有據(jù)，一審法院予以支持，王某某在反訴請求中亦要求解除《房屋買賣合同》，一審法院對此不持異議，但其解除合同的理由不成立。關(guān)于合同解除的時(shí)間，根據(jù)法律規(guī)定合同解除應(yīng)當(dāng)通知對方，自通知到達(dá)對方時(shí)解除，劉彬彬在起訴前未向王某某提出解除合同，其要求解除《房屋買賣合同》的起訴狀于2019年11月22日送達(dá)王某某，可以認(rèn)定《房屋買賣合同》于該日期解除。合同解除后，對于王某某要求劉彬彬返還購房款的反訴請求，一審法院予以支持。王某某作為違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，現(xiàn)其未能提供足夠證據(jù)證明劉彬彬存在違約行為，故對于王某某要求劉彬彬雙倍返還購房定金的反訴請求，于法無據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于王某某要求劉彬彬賠償裝修款的訴訟請求，裝修款系其與案外人之間的約定，且因其違約行為導(dǎo)致合同解除，故對該項(xiàng)反訴請求，一審法院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)劉彬彬與王某某2018年10月19日簽訂的《房屋買賣合同》于2019年11月22日解除；二、劉彬彬于判決生效之日起七日內(nèi)返還王某某購房款100萬元；三、駁回王某某的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，王某某向本院提交了以下證據(jù)：證據(jù)1.陳某的證人證言，證明王某某在對涉案房屋進(jìn)行裝修過程中未對涉案房屋做結(jié)構(gòu)性改動(dòng)；證據(jù)2.繆某的證人證言，證明王某某在對涉案房屋進(jìn)行裝修過程中未做結(jié)構(gòu)性改動(dòng)；證據(jù)3.實(shí)名違建舉報(bào)信、證據(jù)4.實(shí)名舉報(bào)信的受理回執(zhí)，證明北京市規(guī)劃和自然資源委員會正在依法對違法建筑進(jìn)行認(rèn)定；證據(jù)5.舉報(bào)事項(xiàng)告知書，證明涉案房屋存在大面積違建，王某某無法實(shí)現(xiàn)購買房屋的目的。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。劉彬彬?qū)ν跄衬程峤坏淖C據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1、2，兩位證人的書面證明與當(dāng)庭陳述存在矛盾之處，證人證言不應(yīng)采信，不認(rèn)可證人證言；對證據(jù)3、4的真實(shí)性無法核實(shí)，涉案房屋已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，王某某的舉報(bào)不實(shí)；對證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。本院認(rèn)為，對于王某某提交的證據(jù)1、2證人證言，本院將結(jié)合其陳述內(nèi)容予以綜合分析作出判斷；對于王某某提交的證據(jù)3、4、5，本院對其真實(shí)性予以確認(rèn)。

本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：王某某和劉彬彬均認(rèn)可在簽訂案涉《房屋買賣合同》前，王某某看過涉案房屋及其房產(chǎn)證，涉案房屋交房時(shí)系毛坯房。劉彬彬稱交房時(shí)為地下一層、地上**，王某某稱交房時(shí)為地下**、地上**，其收房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積超標(biāo)，測繪報(bào)告出具后確認(rèn)的。

一審中，劉彬彬提交了金融街物業(yè)股份有限公司金融街園中園物業(yè)服務(wù)中心于2020年7月16日出具的《證明》。二審中，王某某對該證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：該《證明》是物業(yè)公司出具的，應(yīng)該加蓋公章，對其真實(shí)性不予認(rèn)可。

一審中，王某某提交了其于2018年11月1日與江蘇易梵裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司簽訂的《施工承包合同》，該合同載明：工程名稱為×裝修，工程內(nèi)容為敲墻、玻璃房等，開工日期2018年11月1日，竣工日期2019年1月11日。工程預(yù)決算書顯示，建筑面積2000㎡，工程項(xiàng)目包括地下一層、一層、二層、三層、四層。關(guān)于工程預(yù)決算書中有四層預(yù)算，王某某對此解釋稱不排除王某某想在地上三層加一層。王某某稱：2018年11月1日開始裝修，11月22日停工，玻璃房就是陽光房，王某某在涉案院子的地面建設(shè)玻璃房。

二審中，王某某申請證人繆某、陳某出庭作證?？娔吵鐾プ髯C稱：其系江蘇易梵裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司員工，2018年11月開始對涉案房屋進(jìn)行裝修，涉案房屋1000多平方米，同年11月22日城管進(jìn)行檢查要求停止施工；其進(jìn)場時(shí)涉案房屋是地上4層，地下**，陽光房在涉案房屋的前面，里面的房子沒有進(jìn)行施工，只是弄了外面的房子，做了陽光房。陳某出庭作證稱：其系江蘇易梵裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司員工，2018年11月初左右對涉案房屋進(jìn)行裝修，同年11月中下旬左右城管要求停止施工，裝修的房屋是地上4層，地下**，其公司施工內(nèi)容是一樓敲墻，靠馬路邊做了玻璃房子、陽光棚。經(jīng)詢，王某某稱收房后建設(shè)了玻璃陽光房、地上**鋼結(jié)構(gòu)頂，因?yàn)殛柟夥康膯栴}被要求停止違法建設(shè)。

2021年1月，王某某向北京市規(guī)劃和自然資源委員會舉報(bào)涉案房屋存在違建問題。2021年3月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會通州分局作出《規(guī)劃和自然資源涉嫌違法行為舉報(bào)事項(xiàng)告知書》，內(nèi)容為：王某某同志：我分局于2021年2月2日收到您的來信，您反映北京市通州區(qū)濱榆東路金融街園中園項(xiàng)目存在的違法建設(shè)問題的事項(xiàng)，現(xiàn)回復(fù)如下：經(jīng)我分局工作人員核查，該地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)金融街園中園內(nèi)，現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)50號樓確實(shí)存在擴(kuò)建情況。經(jīng)核實(shí)檔案資料，前述擴(kuò)建行為未取得規(guī)劃許可文件，涉嫌構(gòu)成違法建設(shè)?！跄衬持鲝埰湟蛏姘阜课萆婕斑`建無法辦理過戶，導(dǎo)致其合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)詢，劉彬彬稱劉元竹與其系堂兄妹關(guān)系。另，王某某向本院申請調(diào)查收集涉案房屋實(shí)際狀態(tài)的相關(guān)證據(jù)、實(shí)際施工單位的信息以及劉元竹與劉彬彬身份關(guān)系，結(jié)合本案的現(xiàn)有證據(jù)、當(dāng)事人陳述意見以及查明的事實(shí)，本案中無調(diào)查收集必要，故本院不予準(zhǔn)許。

對一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：因王某某與劉彬彬?qū)τ谝粚徟袥Q主文第二項(xiàng)即劉彬彬返還王某某購房款100萬元均無異議，本院予以確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為：王某某、劉彬彬是否分別存在違約行為以及雙方是否享有解除權(quán)。對此，本院具體分析如下：

第一，關(guān)于違約行為的認(rèn)定。根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，案涉《房屋買賣合同》簽訂后，王某某僅支付了500萬元定金，此后未按合同約定于2019年5月30日前支付完畢購房款；2019年4月13日，王某某出具《付款承諾書》，就后期付款作出承諾，但此后僅支付了100萬元購房款，仍未按照《付款承諾書》支付相應(yīng)購房款。因此，可以認(rèn)定王某某存在逾期支付購房款的違約行為。王某某主張劉彬彬向其交付的涉案房屋存在違建，致使其無法進(jìn)行裝修及正常使用，故其未繼續(xù)支付剩余房款并非違約。對此，本院認(rèn)為，首先，劉彬彬系從開發(fā)商處購買涉案房屋并依法取得房屋所有權(quán)證書，且雙方均認(rèn)可劉彬彬向王某某交房時(shí)系毛坯房，王某某接收房屋后進(jìn)行裝修。其次，王某某在簽訂《房屋買賣合同》前看過涉案房屋及其房產(chǎn)證，王某某亦稱其收房時(shí)就發(fā)現(xiàn)面積超標(biāo)，此后直至劉彬彬起訴前王某某從未提出過涉案房屋存在違建的問題，亦未以此為由提出中止履行合同，反而在《房屋買賣合同》約定的付款期限屆滿后仍多次表示購買涉案房屋。再次，王某某在施工期間始終未到物業(yè)辦理裝修工程許可證，并自行建設(shè)了陽光房、地上**鋼結(jié)構(gòu)頂，且停工原因系王某某正在建設(shè)的陽光房被認(rèn)定為違法建設(shè)行為，而非涉案房屋在交付時(shí)存在違建。最后，王某某主張涉案房屋在交房時(shí)即存在大面積違建，導(dǎo)致其無法裝修以及辦理過戶，但是其提供的證據(jù)不足以證明其該項(xiàng)主張。因此，王某某主張因涉案房屋存在違建，其未支付剩余房款不構(gòu)成違約，缺乏依據(jù)，本院不予采信。

第二，關(guān)于合同解除權(quán)的行使。因本案系民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，故適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！北景钢?，王某某遲延支付購房款，在經(jīng)劉彬彬催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，故劉彬彬有權(quán)提出解除合同。當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除；當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時(shí)解除。因劉彬彬在起訴前未向王某某提出解除合同，其要求解除《房屋買賣合同》的起訴狀于2019年11月22日送達(dá)王某某，故一審法院認(rèn)定該《房屋買賣合同》于2019年11月22日解除，于法有據(jù)，本院予以確認(rèn)。王某某上訴主張其與劉彬彬簽訂的《房屋買賣合同》于2020年5月27日解除，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予采信。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！比缜八?，王某某作為給付定金的一方未按合同約定支付購房款，且其未能提供充分有效的證據(jù)證明劉彬彬存在違約行為，故對于王某某要求劉彬彬雙倍返還購房定金的上訴請求，本院不予支持。關(guān)于王某某要求劉彬彬賠償裝修款的上訴請求，因裝修停工系因王某某自行建設(shè)陽光房，合同解除系因王某某的違約行為所致，故對于王某某的該項(xiàng)請求，一審法院不予支持并無不當(dāng)，本院予以維持。王某某上訴主張一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，依據(jù)不足，本院亦不予采信。

綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)84800元，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　巴晶焱

審 判 員　孫　京

審 判 員　曹　煒

二〇二一年四月十四日

法官助理　田子陽

法官助理　孟　磊

書 記 員　劉怡然