上訴人（原審原告）:任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：段吉?jiǎng)?，北京水波紋律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市密云區(qū)。

委托訴訟代理人：吳來勇，北京仁道律師事務(wù)所律師。

上訴人任某某因與被上訴人吳某租賃合同糾紛一案，不服北京市密云區(qū)人民法院（2020）京0118民初2335號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

任某某上訴請求：撤銷一審判決第一、二項(xiàng)，判令吳某賠償任某某經(jīng)濟(jì)損失500萬元或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、根據(jù)合同法第五十七條規(guī)定，合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法條款的效力。本案中，雙方簽訂的《非耕地租賃合同書》約定將土地用途為果樹及種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)用地租賃給任某某用來建造房屋的內(nèi)容因違反土地管理法可能存在無效的情形，但雙方其后簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》、特別是《補(bǔ)充協(xié)議》中關(guān)于損失賠償?shù)膬?nèi)容，顯然系雙方就合同解除或無效后就損失賠償達(dá)成的合意，具有獨(dú)立性。訂立《非耕地租賃合同書》與補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人之間不同的民事行為，在雙方之間形成不同的債，應(yīng)當(dāng)分別對其效力進(jìn)行認(rèn)定。本案補(bǔ)充協(xié)議，尤其是協(xié)議中的賠償條款，本身并不違反法律和行政法規(guī)，理應(yīng)認(rèn)定合法有效。一審法院不加區(qū)分地將租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議全部認(rèn)定為無效，沒有任何法律依據(jù)，屬適用法律錯(cuò)誤。二、一審法院認(rèn)定300萬元系擴(kuò)大損失由任某某自己承擔(dān)，即無法律依據(jù)，又顯失公平。在雙方的租賃關(guān)系中，任某某明顯是基于對吳某承諾的信賴及保證才簽訂的租賃合同并進(jìn)行了巨大投入，一審法院也認(rèn)定吳某應(yīng)承擔(dān)更多的賠償責(zé)任，但卻判令全部損失由任某某自己承擔(dān)，吳某作為主要過錯(cuò)方卻不承擔(dān)任何損失賠償責(zé)任，一審判決無法律及事實(shí)依據(jù)，顯失公平。

吳某辯稱：同意一審判決，不同意任某某的上訴請求。

任某某向一審法院起訴請求：1.請求依法判令解除任某某、吳某雙方于2010年9月6日簽訂的《（非耕地）租賃合同書》；2.判令吳某賠償任某某經(jīng)濟(jì)損失500萬元整；3.本案訴訟費(fèi)用由吳某負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2004年3月9日，吳某與密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂京密集租字××號《土地租賃合同書》，約定吳某承租73畝非耕地、1100棵果樹，租賃期限為自2004年3月1日起至2054年3月1日止，開發(fā)期限不得超過5年。土地租賃用途為果樹及種養(yǎng)業(yè)，承租方在承租期內(nèi)不得改變土地使用用途，否則按違約處理。承租方在承租區(qū)域內(nèi)如果要修建魚塘等有損地貌的事項(xiàng)，必須書面取得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可施工。秀水觀光園是以王某為法定代表人的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，該企業(yè)實(shí)際股東為吳某、王某、祝某。2010年9月6日，任某某與秀水觀光園簽訂《非耕地租賃合同書》，將前述吳某承包地塊中的二畝長期出租給任某某使用。合同約定，“甲方（指北京秀水生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，下同）須具有該土地的使用權(quán)，以甲方承包該土地的證明為準(zhǔn)，如因甲方無權(quán)處置此土地給乙方（指任某某，下同）造成的損失，由甲（方）負(fù)責(zé)賠償”，“該土地應(yīng)按照園區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)，乙方有權(quán)對所租土地進(jìn)行房屋建設(shè)，甲乙雙方在簽訂完本協(xié)議后，乙方可組織施工設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)須經(jīng)甲方簽字認(rèn)可后方可施工，甲方應(yīng)積極及時(shí)對施工設(shè)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，甲方承諾為乙方的施工提供便利，乙方須支付相應(yīng)費(fèi)用，具體費(fèi)用另行協(xié)商”?！凹追奖ＷC乙方在租賃期間水、電話、網(wǎng)絡(luò)及下水的暢通，乙方自己負(fù)責(zé)設(shè)備使用所產(chǎn)生水電費(fèi)和電話費(fèi)等……甲方負(fù)責(zé)為乙方的水電提供接口，乙方須支付相應(yīng)費(fèi)用共計(jì)6萬元（乙方已支付完畢）”?！敖窈笕粢蛘蚍烧呋虻谌秸加迷?qū)е乱曳浇ㄖO(shè)施拆除，甲方負(fù)責(zé)賠償乙方的直接損失，包括已給付的租金和基礎(chǔ)設(shè)施的投入”。吳某在該合同書的甲方位置簽字。合同簽訂后，吳某未能取得在前述二畝土地上建設(shè)別墅的合法手續(xù)。2017年12月8日，秀水觀光園與任某某又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議載明，因甲方原因，前述二畝土地未取得建設(shè)規(guī)劃及施工許可等合法建設(shè)手續(xù)，導(dǎo)致四棟別墅無法施工建設(shè)，造成乙方先期損失二百余萬，雙方就合同履行事宜再次達(dá)成協(xié)議。甲方承諾于2018年3月31日前完成建設(shè)工程所需的全部開工手續(xù)并交于乙方，否則甲方自愿將其與尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的《非耕地租賃合同書》項(xiàng)下71畝土地剩余租賃年限的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給乙方，以賠償乙方的全部損失。甲方在前述租賃土地的全部投入及建設(shè)也一并無償轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓前甲方的所有債務(wù)均由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。甲方須保證有權(quán)轉(zhuǎn)讓其余71畝土地剩余租賃年限的土地使用權(quán)，如因該轉(zhuǎn)讓行為與第三方產(chǎn)生法律糾紛，甲方負(fù)責(zé)予以解決。如給乙方造成損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。協(xié)議同時(shí)約定，若甲方未能按照約定時(shí)間完成開工手續(xù)，乙方則自2018年4月1日起依該協(xié)議直接享有全部73畝土地剩余租賃年限的土地使用權(quán)，雙方無須辦理其他手續(xù)。該《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，任某某在涉案土地上開工建設(shè)，啟動(dòng)了四棟別墅的地基，產(chǎn)生了相關(guān)費(fèi)用，但吳某仍未能如期辦理前述手續(xù)。2018年9月29日，雙方再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議載明，截至協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方在所承租二畝土地上的前期投入（含各項(xiàng)損失）已達(dá)五百萬元。雙方約定，由甲方再次承諾將于2018年11月30日前辦完全部開工手續(xù)并交于乙方，否則自愿賠償乙方前期投入及各項(xiàng)損失五百萬元，并在2018年12月10日前將全部賠償款五百萬元給付乙方。如無法全部給付，甲方將按照2017年12月8日補(bǔ)充協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓其余71畝土地的土地使用權(quán)，并在2018年12月20日前主動(dòng)搬離，將合計(jì)73畝土地使用權(quán)及地上建筑物等全部交付乙方。如果甲方不主動(dòng)搬離，乙方有權(quán)采取一切合法措施實(shí)現(xiàn)權(quán)益。前述2017年12月8日《補(bǔ)充協(xié)議》、2018年9月29日《補(bǔ)充協(xié)議》均由吳某作為法定代表人在甲方位置簽字。2020年1月23日，吳某與任某某簽訂《有關(guān)事項(xiàng)的說明》，載明雙方簽訂的《非耕地租賃合同書》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》雖加蓋了秀水觀光園印章，但實(shí)際出租人為吳某個(gè)人，吳某個(gè)人對租賃合同承擔(dān)全部責(zé)任，任某某有權(quán)依據(jù)兩份《補(bǔ)充協(xié)議》約定要求吳某賠償損失或?qū)?3畝土地使用權(quán)及地上建筑物全部交付任某某，任某某有權(quán)采取一切合法措施實(shí)現(xiàn)權(quán)益。

一審法院認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。本案中，涉案《非耕地租賃合同書》及2017年12月8日和2018年9月29日兩份《補(bǔ)充協(xié)議》雖為任某某和秀水觀光園簽訂，但合同所涉土地為吳某向尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社承包；同時(shí)，根據(jù)2020年1月23日任某某與吳某簽訂的《有關(guān)事項(xiàng)的說明》，合同的實(shí)際當(dāng)事人應(yīng)為任某某和吳某，而非秀水觀光園。因此，吳某是本案適格被告。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條之規(guī)定，“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地”。本案中，吳某與尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的《土地租賃合同書》明確約定租賃土地的用途為果樹及種養(yǎng)業(yè)，故該地塊雖非耕地，但仍應(yīng)屬于農(nóng)用地。吳某應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途依法使用該地塊。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。合同簽訂后，吳某與任某某簽訂《非耕地租賃合同書》，將前述土地中的部分租給任某某用于建造別墅，屬于無合法手續(xù)改變土地用途，將農(nóng)用地作為建設(shè)用地的行為。該《非耕地租賃合同書》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。合同的解除應(yīng)當(dāng)以合同有效成立為前提，無效的合同自始沒有法律約束力。故對任某某要求解除2010年9月6日簽訂的《非耕地租賃合同書》的訴訟請求，法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中，《非耕地租賃合同書》簽訂后，吳某明知該合同約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，仍在后續(xù)兩份《補(bǔ)充協(xié)議》中分別承諾于2018年3月31日和11月30日前辦完所有建設(shè)工程所需手續(xù)，導(dǎo)致任某某基于信任在涉案地塊上開工建設(shè)別墅，由此產(chǎn)生的損失，吳某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的賠償責(zé)任。同時(shí)，任某某在明知未取得建設(shè)工程合法手續(xù)的情況下開工建設(shè)，對損失也負(fù)有一定責(zé)任。2017年12月8日雙方簽訂第一份《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)核定的損失為二百萬元，在吳某未取得建設(shè)規(guī)劃及施工許可的情況下，任某某應(yīng)停止施工，不能僅憑吳某的承諾繼續(xù)施工以致擴(kuò)大損失，對此擴(kuò)大的損失應(yīng)由任某某自己承擔(dān)。故對任某某要求吳某賠償經(jīng)濟(jì)損失五百萬元的訴訟請求，法院不予支持，法院以二百萬元為計(jì)算基數(shù)核定雙方的損失。

一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第四條、第六十三條之規(guī)定，判決：一、吳某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償任某某經(jīng)濟(jì)損失一百二十萬元。二、駁回任某某的其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，任某某圍繞上訴請求向本院提交四組新證據(jù)，吳某未提交新證據(jù)。本院依法組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。任某某提交的證據(jù)為：第一組證據(jù)為收據(jù)復(fù)印件6張，證明目的為2011年年底，任某某支付鉤機(jī)、鏟車、紅磚、石籽、毛石、沙石等費(fèi)用共計(jì)282000元，該部分費(fèi)用收款方向任某某出具了收據(jù)；第二組證據(jù)為別墅建設(shè)施工合同條款復(fù)印件、中國建設(shè)銀行個(gè)人活期賬戶交易明細(xì)復(fù)印件，證明目的為2017年9月11日雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，吳某同意任某某于2017年9月17日開工，開始四棟別墅的基礎(chǔ)工程和上水、下水及排水的隱蔽工程的施工，根據(jù)該補(bǔ)充協(xié)議，2017年9月20日任某某與景某簽訂了別墅建設(shè)施工合同，約定任某某以3226000元的價(jià)格將別墅的建設(shè)工程交給景某施工，2017年9月22日、2017年9月26日、2017年10月12日，任某某分三次支付給景某施工款共計(jì)80萬元；第三組證據(jù)為補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件、承諾書復(fù)印件，證明目的為根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，任某某與景某簽訂了施工合同，支付了工程款80萬元，承諾書中吳某明確載明“現(xiàn)吳某于2017年2月獲批三畝建設(shè)用地，其中二畝位于任某某租賃的土地范圍”；第四組證據(jù)為密云區(qū)溪翁莊鎮(zhèn)總體規(guī)劃實(shí)施方案復(fù)印件，證明目的為吳某于2017年將證據(jù)交于任某某，正是出于對吳某及其出具的上述文件的信任，任某某才與景某簽訂了施工合同，進(jìn)行了巨大投入，任某某對此不存在過錯(cuò)，一審法院認(rèn)定“任某某僅憑吳某的承諾繼續(xù)施工以致擴(kuò)大損失，對此擴(kuò)大損失應(yīng)由自己承擔(dān)”明顯無事實(shí)依據(jù)，且顯失公平。吳某針對任某某提交的證據(jù)質(zhì)證意見為：不認(rèn)可四組證據(jù)是二審新證據(jù)，對第一組證據(jù)真實(shí)性和證明目的不認(rèn)可，收據(jù)沒有加蓋公章；對第二組證據(jù)的真實(shí)性和證明目的不認(rèn)可，對方?jīng)]有施工資質(zhì)，轉(zhuǎn)賬記錄和簽訂合同的人員不一致，沒有注明是工程款；第三組證據(jù)中承諾書及補(bǔ)充協(xié)議是吳某本人簽字，但該承諾書及補(bǔ)充協(xié)議是受任某某脅迫所簽，吳某多次要求與任某某解除協(xié)議，任某某不同意，任某某經(jīng)向有關(guān)部門咨詢后，認(rèn)為該地塊能夠變更土地使用性質(zhì)，要求吳某繼續(xù)履行協(xié)議，且吳某在簽署承諾書后并沒有辦理到相關(guān)建設(shè)手續(xù)，在沒有審批、建設(shè)手續(xù)的情況下，任某某繼續(xù)施工，截止到2017年12月8日，雙方核算時(shí)的損失只有200萬元，因此不認(rèn)可該組證據(jù)的證明目的；對第四組證據(jù)的真實(shí)性和證明目的不認(rèn)可，不能證明是吳某給任某某的。

本院對一審法院審理查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，涉案《非耕地租賃合同書》及2017年12月8日和2018年9月29日兩份《補(bǔ)充協(xié)議》雖為任某某和秀水觀光園簽訂，但合同所涉土地為吳某向尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社承包，且2020年1月23日任某某與吳某簽訂的《有關(guān)事項(xiàng)的說明》，載明雙方簽訂的《非耕地租賃合同書》及兩份《補(bǔ)充協(xié)議》雖加蓋了秀水觀光園印章，但實(shí)際出租人為吳某，吳某個(gè)人對租賃合同承擔(dān)全部責(zé)任。一審法院認(rèn)定吳某是本案適格被告，并無不當(dāng)。

國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。該農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。本案中，吳某與尖巖村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的《土地租賃合同書》明確約定租賃土地的用途為果樹及種養(yǎng)業(yè)，故該地塊雖非耕地，但仍應(yīng)屬于農(nóng)用地。吳某應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途依法使用該地塊。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！锻恋刈赓U合同書》簽訂后，吳某與任某某簽訂《非耕地租賃合同書》，將前述土地中的部分租給任某某用于建造別墅，屬于無合法手續(xù)改變土地用途，將農(nóng)用地作為建設(shè)用地的行為，《非耕地租賃合同書》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。吳某作為轉(zhuǎn)租方，明知涉案土地為農(nóng)用地，仍與任某某簽訂《非耕地租賃合同書》，并在后續(xù)兩份《補(bǔ)充協(xié)議》中分別承諾于2018年3月31日和11月30日前辦完所有建設(shè)工程所需手續(xù)，導(dǎo)致任某某基于信任在涉案地塊上開工建設(shè)別墅，由此產(chǎn)生的損失，吳某應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。任某某作為承租方，應(yīng)持審慎態(tài)度審查涉案土地性質(zhì)，并應(yīng)依法使用涉案土地，其在并未取得建設(shè)工程合法手續(xù)的情況下開工建設(shè)別墅，具有相應(yīng)過錯(cuò)。2017年12月8日雙方簽訂第一份《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)核定的損失為二百萬元，在吳某未取得建設(shè)規(guī)劃及施工許可的情況下，任某某應(yīng)停止施工，不能僅憑吳某的承諾繼續(xù)施工以致擴(kuò)大損失，對此后續(xù)擴(kuò)大的損失應(yīng)由任某某自己承擔(dān)。一審法院以二百萬元為計(jì)算基數(shù)，綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度，合同履行情況等，判決吳某賠償任某某經(jīng)濟(jì)損失，并無不當(dāng)。任某某的上訴主張，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，任某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)46800元，由任某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　馬立紅

審 判 員　何靈靈

審 判 員　周艷雯

二〇二一年三月三十日

法官助理　衛(wèi)孚嘉

書 記 員　王　艷