上訴人（原審原告）：北京義林明揚投資顧某有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東大橋路********-2。

法定代表人：考尚民，執(zhí)行董事、經理。

委托訴訟代理人：韓小東，北京天馳君泰律師事務所律師。

委托訴訟代理人：楊憶恒，北京天馳君泰律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京飛弘日房地產開發(fā)有限公司，住，住所地北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)文化北街**路興旺達嘉園**103/div>

訴訟代表人：孫萍，北京飛弘日房地產開發(fā)有限公司管理人負責人。

委托訴訟代理人：陳熙，北京宏耀律師事務所律師。

上訴人北京義林明揚投資顧某有限公司（以下簡稱義林明揚公司）因與被上訴人北京飛弘日房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱飛弘日公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6395號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月4日公開開庭審理了本案。本案現已審理終結。

義林明揚公司上訴請求：1.依法撤銷一審法院判決，依法改判支持義林明揚公司的全部訴訟請求；2.本案一、二審案件受理費由飛弘日公司承擔。事實及理由：一、一審判決中案件基本事實未查或未查明，本案應當由二審法院查清事實后改判。1.一審判決中“因一房多賣該房屋已被他人占有使用”的事實認定錯誤?！耙环慷噘u”的事實認定無事實依據。義林明揚公司2010年2月付清全款自飛弘日公司處總計購買33套房屋并辦理了商品房預售合同網上聯(lián)機備案手續(xù)，其中僅個別房屋存在一房二買的情形且相關案件均已結案（其他購房人作為原告撤訴或被裁定駁回起訴），未對義林明揚公司所簽署的案涉商品房預售合同效力產生影響。飛弘日公司在一審過程中并未提交“一房多賣”的證據，也未以案涉房屋存在“一房多賣”情形為由進行抗辯，一審法院未查實或調取相關證據；案涉房屋被他人占有使用的事實認定不清。飛弘日公司并未提交相關證據材料，一審法院也未調查取證即進行主觀臆測。2.一審判決中對案涉房屋無法完成不動產權登記的事實認定錯誤?！拔赐ㄟ^竣工驗收”的事實并沒有客觀證據證明，“無法完成不動產登記”未經客觀證據證實，且不動產登記部門、現行法律、行政法規(guī)并無明確規(guī)定取得竣工驗收備案為辦理房屋所有權登記的前提條件，一審判決認定事實錯誤。3.在未查明查清上述相關事實的情況下，一審判決以此為由駁回義林明揚公司訴訟請求嚴重錯誤。4.一審判決中對經過開庭已查清的事實不做確認，選擇性認定案件基本事實。涉案《商品房預售合同》已經被法院生效判決確認有效，義林明揚公司已經履行完畢支付案涉房屋房款的全部義務，即使飛弘日公司現已進入破產程序，依據《最高人民法院關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定，案涉房屋不屬于飛弘日公司的破產財產，義林明揚公司有權要求飛弘日公司繼續(xù)履行合同、為義林明揚公司辦理房屋權屬證書。一審中義林明揚公司向法庭提供的證據足以支撐案涉房屋購房款已經全部支付的事實，且飛弘日公司亦未就此提出異議，但一審判決對是否采信該等證據未做評價，在本院認為部分避而不談案涉房屋不屬于破產財產的關鍵問題，錯誤適用法律駁回義林明揚公司的全部訴訟請求。二、一審判決中適用法律嚴重錯誤，判決結果于法無據。1.一審判決本院認為部分的說理分析于法無據。一審判決中稱因涉案舊城改造項目未通過竣工驗收，不具備法律規(guī)定的辦理不動產轉移登記的條件，但在法律援引中并未明確法律規(guī)定內容，未通過竣工驗收并非辦理產權轉移登記的障礙；義林明揚公司并未依據《商品房預售合同》主張已對案涉房屋取得物權，而是主張繼續(xù)履行，以此作為物權變動的基礎，《商品房預售合同》的簽署、義林明揚公司已經履行完畢全部付款義務等均屬于物權變動的原因行為，依《商品房預售合同》約定飛弘日公司負有為義林明揚公司辦理產權登記的義務，義林明揚公司有權主張繼續(xù)履行合同，要求辦理房屋權屬登記。2.一審法院錯誤適用法律，錯誤分配舉證責任。義林明揚公司至今并未實際占有案涉33套房屋并非因義林明揚公司過錯導致，涉案房屋被他人占有，義林明揚公司無法獲知占有主體是誰及占有依據。飛弘日公司在一審答辯意見中稱“案涉房屋屬于飛弘日公司財產”，并主張“目前項目房屋中不存在空置房屋”，依法應當由飛弘日公司承擔“誰主張、誰舉證”的證明責任，或由法院主動調查核實案涉房屋實際占有使用情況及其合法性。但一審法院在審理過程中未釋明舉證責任分配，錯誤分配舉證責任。3.一審判決中錯誤適用《中華人民共和國合同法》第四十八條、《中華人民共和國破產法》第一百一十條第一款的相關規(guī)定。案涉房屋買賣行為完全符合《最高人民法院關于審理企業(yè)破產案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（五）項的規(guī)定，案涉房屋不應被列為飛弘日公司的破產財產。在此基礎上履行《商品房預售合同》并不存在法律上的障礙。4.一審判決錯誤的裁判思路和邏輯，嚴重侵害了包括義林明揚公司在內案涉項目全部合法購房人的合法權益。一審先入為主的判定義林明揚公司訴訟請求無法獲得支持，進而錯誤分配舉證責任、有利于義林明揚公司的事實和證據均不予確認，在一審判決中未就有關實體問題進行充分論證。按照一審判決邏輯，案涉項目的全體購房人與飛弘日公司所簽訂的《商品房預售合同》均應依法解除，已經入住占有使用案涉項目房屋人員均應當被清出，案涉項目200余套房屋均應當作為破產財產進行拍賣，嚴重侵害了眾多合法購房人合法權益，進而可能導致影響民生的重大事件。5.一審判決中對義林明揚公司的第二項訴訟請求未做任何評述，并未對飛弘日公司是否存在違約行為進行審理并認定。三、一審判決存在基礎專業(yè)性錯誤，二審法院應予糾正。破產管理人在本案中的訴訟地位應為“訴訟代表人”，一審判決中混淆了“被告”與破產管理人的訴訟地位。綜上，請求二審法院查清事實后依法改判。

飛弘日公司答辯稱，同意一審判決，不同意義林明揚公司的上訴請求。

義林明揚公司向一審法院起訴請求：1、判令飛弘日公司繼續(xù)履行其與義林明揚公司簽訂的《北京市商品房預售合同》，將位于北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)文化北街3號舊城改造路興旺達嘉園小區(qū)×層×單元×號房屋的房屋權屬證書辦至義林明揚公司名下；2、判令飛弘日公司向義林明揚公司支付逾期辦理房屋權屬證書的違約金，以房屋價款930472元為基數，自2016年1月1日起按日萬分之三計算至義林明揚公司實際取得房屋權屬證書之日止（暫計算至2018年12月10日，違約金299798.08元）。

一審法院認定事實：義林明揚公司（買受人）與飛弘日公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定由義林明揚公司購買飛弘日公司開發(fā)建設的位于北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)文化北街3號舊城改造建路興旺達嘉園×層×單元×號房屋，房屋面積172.31平方米，價款930472元。義林明揚公司支付了全部房款。2011年4月27日辦理了商品房預售合同網上聯(lián)機備案手續(xù)，合同編號Y1033752，聯(lián)機備案編號8075340。后，義林明揚公司訴至一審法院，要求確認上述合同有效。一審法院于2013年2月20日作出（2013）平民初字第00779號民事判決：義林明揚公司與飛弘日公司簽訂的北京市商品房預售合同有效。

2014年1月9日，義林明揚公司、飛弘日公司簽訂了33套預售房屋（包括本案涉訴房屋）的《房屋交接單》，因一房多賣該房屋已被他人占有使用，義林明揚公司至今未實際占有使用該房屋。

2018年12月10日，一審法院根據北京城建二建設工程有限公司的申請，裁定受理對飛弘日公司的破產清算一案，并指定北京市嘉逸田破產事務咨詢服務有限公司為破產管理人。

飛弘日公司開發(fā)建設的平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)文化北街3號舊城改造項目，未通過竣工驗收，無法完成不動產權登記。

一審法院認為，合同有效成立僅發(fā)生債權效力，不動產物權自登記時發(fā)生物權變動的效力。本案義林明揚公司、飛弘日公司簽訂的《北京市商品房預售合同》有效。因飛弘日公司開發(fā)建設的舊城改造項目，未通過竣工驗收，不具備法律規(guī)定的辦理不動產權轉移登記的條件，又因約定房屋存在一房多賣的事由、已被他人占有使用的事實，且義林明揚公司不能提供證據證明他人占有使用房屋的非法性，其合同目的事實上無法實現。2018年12月10日，飛弘日公司根據其債權人的申請進入破產清算程序，根據《中華人民共和國企業(yè)破產法》的規(guī)定，破產申請受理后，所有針對破產企業(yè)的給付請求，均應通過向管理人申報債權，在破產清償程序中獲得公平清償的方式解決；針對破產企業(yè)的實體權利義務爭議可向受理破產的人民法院提起破產債權確認之訴。故，義林明揚公司、飛弘日公司簽訂的《北京市商品房預售合同》無法繼續(xù)履行、合同目的事實上或法律上已無法實現，義林明揚公司可通過向飛弘日公司的破產管理人申報債權的方式予以解決或向人民法院提起破產債權確認之訴。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一款、《中華人民共和國企業(yè)破產法》第四十八條之規(guī)定，判決：駁回義林明揚公司的訴訟請求。

本院審理查明，2018年12月10日，一審法院作出（2018）京0117破申13號民事裁定書，裁定受理北京城建二建設工程有限公司對飛弘日公司的破產清算申請。本案一審立案時間為2020年10月20日。

本院認為：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產法〉若干問題的規(guī)定（二）》第二十一條第一款規(guī)定：“破產申請受理前，債權人就債務人財產提起下列訴訟，破產申請受理時案件尚未審結的，人民法院應當中止審理：（一）主張次債務人代替?zhèn)鶆杖酥苯酉蚱鋬斶€債務的；（二）主張債務人的出資人、發(fā)起人和負有監(jiān)督股東履行出資義務的董事、高級管理人員，或者協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級管理人員、實際控制人等直接向其承擔出資不實或者抽逃出資責任的；（三）以債務人的股東與債務人法人人格嚴重混同為由，主張債務人的股東直接向其償還債務人對其所負債務的；（四）其他就債務人財產提起的個別清償訴訟。”；同時，該規(guī)定第二十三條第一款規(guī)定：“破產申請受理后，債權人就債務人財產向人民法院提起本規(guī)定第二十一條第一款所列訴訟的，人民法院不予受理”。基于前述規(guī)定內容，在破產申請受理后，所有針對破產企業(yè)的給付請求，均應通過向管理人申報債權，在破產清償程序中獲得公平清償的方式解決；針對破產企業(yè)的實體權利義務爭議可向受理破產申請的人民法院提起破產債權確認之訴。故在人民法院受理破產申請后，債權人新提起的要求債務人清償的民事訴訟，人民法院不予受理，同時告知債權人應當向管理人申報債權。根據已經查明的事實，在義林明揚公司提起本案訴訟前，飛弘日公司已經一審法院裁定受理破產申請，故義林明揚公司基于履行商品房預售合同提起的訴訟請求，應當不予受理。一審法院對本案作出實體處理不當，本院依法裁定駁回義林明揚公司的起訴。如義林明揚公司認為其對飛弘日公司存在債權，可通過向飛弘日公司的破產管理人申報債權的方式予以解決或向人民法院提起破產債權確認之訴。

綜上，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6395號民事判決；

二、駁回北京義林明揚投資顧某有限公司的起訴。

一審案件受理費2898元，退還北京義林明揚投資顧某有限公司；北京義林明揚投資顧某有限公司預交的二審案件受理費5796元予以退還。

本裁定為終審裁定。

審 判 員　　石　煜

二〇二一年二月二十八日

法官助理　　?！⌒?/p>

書 記 員　　劉怡然