上訴人（原審原告）：北京義林明揚(yáng)投資顧某有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東大橋路********-2。

法定代表人：考尚民，執(zhí)行董事、經(jīng)理。

委托訴訟代理人：韓小東，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊憶恒，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京飛弘日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住，住所地北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)文化北街**路興旺達(dá)嘉園**103/div>

訴訟代表人：孫萍，北京飛弘日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理人負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：陳熙，北京宏耀律師事務(wù)所律師。

上訴人北京義林明揚(yáng)投資顧某有限公司（以下簡稱義林明揚(yáng)公司）因與被上訴人北京飛弘日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱飛弘日公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6165號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年2月4日公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

義林明揚(yáng)公司上訴請(qǐng)求：1．依法撤銷一審判決，依法改判支持義林明揚(yáng)公司的全部訴訟請(qǐng)求；2．本案一、二審案件受理費(fèi)由飛弘日公司承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、一審判決中案件基本事實(shí)未查或未查明，本案應(yīng)當(dāng)由二審法院查清事實(shí)后改判。1．一審判決中“因一房多賣該房屋已被他人占有使用”的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤?！耙环慷噘u”的事實(shí)認(rèn)定無事實(shí)依據(jù)。義林明揚(yáng)公司2010年2月付清全款自飛弘日公司處總計(jì)購買33套房屋并辦理了商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案手續(xù)，其中僅個(gè)別房屋存在一房二買的情形且相關(guān)案件均已結(jié)案（其他購房人作為原告撤訴或被裁定駁回起訴），未對(duì)義林明揚(yáng)公司所簽署的案涉商品房預(yù)售合同效力產(chǎn)生影響。飛弘日公司在一審過程中并未提交“一房多賣”的證據(jù)，也未以案涉房屋存在“一房多賣”情形為由進(jìn)行抗辯，一審法院未查實(shí)或調(diào)取相關(guān)證據(jù)；案涉房屋被他人占有使用的事實(shí)認(rèn)定不清。飛弘日公司并未提交相關(guān)證據(jù)材料，一審法院也未調(diào)查取證即進(jìn)行主觀臆測(cè)。2．一審判決中對(duì)案涉房屋無法完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。“未通過竣工驗(yàn)收”的事實(shí)并沒有客觀證據(jù)證明，“無法完成不動(dòng)產(chǎn)登記”未經(jīng)客觀證據(jù)證實(shí)，且不動(dòng)產(chǎn)登記部門、現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并無明確規(guī)定取得竣工驗(yàn)收備案為辦理房屋所有權(quán)登記的前提條件，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。3．在未查明查清上述相關(guān)事實(shí)的情況下，一審判決以此為由駁回義林明揚(yáng)公司訴訟請(qǐng)求嚴(yán)重錯(cuò)誤。4．一審判決對(duì)經(jīng)過開庭已查清的事實(shí)不做確認(rèn)，選擇性認(rèn)定案件基本事實(shí)。涉案《北京市商品房預(yù)售合同》已經(jīng)被法院生效判決確認(rèn)有效，義林明揚(yáng)公司已經(jīng)履行完畢支付案涉房屋房款的全部義務(wù)，即使飛弘日公司現(xiàn)已進(jìn)入破產(chǎn)程序，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，案涉房屋不屬于飛弘日公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，義林明揚(yáng)公司有權(quán)要求飛弘日公司繼續(xù)履行合同、為義林明揚(yáng)公司辦理房屋權(quán)屬證書。一審中義林明揚(yáng)公司提供的證據(jù)足以證明案涉房屋購房款已經(jīng)全部支付，且飛弘日公司亦未就此提出異議，但一審判決對(duì)是否采信該等證據(jù)未做評(píng)價(jià)，在本院認(rèn)為部分避而不談案涉房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的關(guān)鍵問題，錯(cuò)誤適用法律駁回義林明揚(yáng)公司的全部訴訟請(qǐng)求。二、一審判決適用法律嚴(yán)重錯(cuò)誤，判決結(jié)果于法無據(jù)。1．一審判決本院認(rèn)為部分的說理分析于法無據(jù)。一審判決中稱因飛弘日公司開發(fā)的舊城改造項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收，不具備法律規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的條件，但在法律援引中并未明確其適用的是哪部法律法規(guī)的哪條規(guī)定，未通過竣工驗(yàn)收并非辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的障礙。義林明揚(yáng)公司并未依據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》主張已對(duì)案涉房屋取得物權(quán)，而是主張繼續(xù)履行，以此作為物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)，《北京市商品房預(yù)售合同》的簽署、義林明揚(yáng)公司已經(jīng)履行完畢全部付款義務(wù)等均屬于物權(quán)變動(dòng)的原因行為，依《北京市商品房預(yù)售合同》約定飛弘日公司負(fù)有為義林明揚(yáng)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，義林明揚(yáng)公司有權(quán)主張繼續(xù)履行合同，要求辦理房屋權(quán)屬登記。2．一審法院錯(cuò)誤適用法律，錯(cuò)誤分配舉證責(zé)任。義林明揚(yáng)公司至今并未實(shí)際占有案涉33套房屋并非因義林明揚(yáng)公司過錯(cuò)導(dǎo)致，涉案房屋被他人占有，義林明揚(yáng)公司無法獲知占有主體是誰及占有依據(jù)。飛弘日公司在一審答辯意見中稱“案涉房屋屬于飛弘日公司財(cái)產(chǎn)”，并主張“目前項(xiàng)目房屋中不存在空置房屋”，依法應(yīng)當(dāng)由飛弘日公司承擔(dān)“誰主張、誰舉證”的證明責(zé)任，或由法院主動(dòng)調(diào)查核實(shí)案涉房屋實(shí)際占有使用情況及其合法性。但一審法院在審理過程中未釋明舉證責(zé)任分配，錯(cuò)誤分配舉證責(zé)任。3．一審判決中錯(cuò)誤適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第四十八條、《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一款的相關(guān)規(guī)定。案涉房屋買賣行為完全符合《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，案涉房屋不應(yīng)被列為飛弘日公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上履行《北京市商品房預(yù)售合同》并不存在法律上的障礙。4．一審判決錯(cuò)誤的裁判思路和邏輯，嚴(yán)重侵害了包括義林明揚(yáng)公司在內(nèi)案涉項(xiàng)目全部合法購房人的合法權(quán)益。一審判決先入為主的判定義林明揚(yáng)公司訴訟請(qǐng)求無法獲得支持，進(jìn)而錯(cuò)誤分配舉證責(zé)任，有利于義林明揚(yáng)公司的事實(shí)和證據(jù)均不予確認(rèn)，在一審判決中未就有關(guān)實(shí)體問題進(jìn)行充分論證。按照一審判決的裁判邏輯，案涉項(xiàng)目的全體購房人與飛弘日公司所簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》均應(yīng)依法解除，已經(jīng)入住占有使用案涉項(xiàng)目房屋人員均應(yīng)當(dāng)被清出，案涉項(xiàng)目200余套房屋均應(yīng)當(dāng)作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，嚴(yán)重侵害了眾多合法購房人合法權(quán)益，進(jìn)而可能導(dǎo)致影響民生的重大事件。5．一審判決對(duì)義林明揚(yáng)公司的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求未做任何評(píng)述，并未對(duì)飛弘日公司是否存在違約行為進(jìn)行審理并認(rèn)定。三、一審判決存在基礎(chǔ)專業(yè)性錯(cuò)誤，二審法院應(yīng)予糾正。破產(chǎn)管理人在本案中的訴訟地位應(yīng)為“訴訟代表人”，一審判決中混淆了“被告”與破產(chǎn)管理人的訴訟地位。綜上，請(qǐng)求二審法院查清事實(shí)后依法改判。

飛弘日公司答辯稱，同意一審判決，不同意義林明揚(yáng)公司的上訴請(qǐng)求。

義林明揚(yáng)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令飛弘日公司繼續(xù)履行其與義林明揚(yáng)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，將位于北京市平谷區(qū)××號(hào)房屋的房屋權(quán)屬證書辦至義林明揚(yáng)公司名下；2．判令飛弘日公司向義林明揚(yáng)公司支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金，以房屋價(jià)款1344935元為基數(shù)，自2016年1月1日起按日萬分之三計(jì)算至義林明揚(yáng)公司實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書之日止（暫計(jì)算至2018年12月10日，違約金433338．06元）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：義林明揚(yáng)公司（買受人）與飛弘日公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》，約定由義林明揚(yáng)公司購買飛弘日公司開發(fā)建設(shè)的位于北京市平谷區(qū)××號(hào)房屋，房屋面積168．09平方米，價(jià)款1344935元。義林明揚(yáng)公司支付了全部房款。2011年4月27日辦理了商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案手續(xù)，合同編號(hào)Y××，聯(lián)機(jī)備案編號(hào)××。后，義林明揚(yáng)公司訴至一審法院，要求確認(rèn)上述合同有效。一審法院于2013年2月20日作出（2013）平民初字第00814號(hào)民事判決：義林明揚(yáng)公司與飛弘日公司簽訂的北京市商品房預(yù)售合同有效。

2014年1月9日，義林明揚(yáng)公司、飛弘日公司簽訂了33套預(yù)售房屋（包括本案涉訴房屋）的《房屋交接單》，因一房多賣該房屋已被他人占有使用，義林明揚(yáng)公司至今未實(shí)際占有使用該房屋。

2018年12月10日，一審法院根據(jù)北京城建二建設(shè)工程有限公司的申請(qǐng)，裁定受理對(duì)飛弘日公司的破產(chǎn)清算一案，并指定北京市嘉逸田破產(chǎn)事務(wù)咨詢服務(wù)有限公司為破產(chǎn)管理人。

飛弘日公司開發(fā)建設(shè)的平谷區(qū)××舊城改造項(xiàng)目，未通過竣工驗(yàn)收，無法完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

一審法院認(rèn)為，合同有效成立僅發(fā)生債權(quán)效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自登記時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。本案義林明揚(yáng)公司、飛弘日公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》有效。因飛弘日公司開發(fā)建設(shè)的舊城改造項(xiàng)目，未通過竣工驗(yàn)收，不具備法律規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件，又因約定房屋存在一房多賣的事由、已被他人占有使用的事實(shí)，且義林明揚(yáng)公司不能提供證據(jù)證明他人占有使用房屋的非法性，其合同目的事實(shí)上無法實(shí)現(xiàn)。2018年12月10日，飛弘日公司根據(jù)其債權(quán)人的申請(qǐng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，所有針對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的給付請(qǐng)求，均應(yīng)通過向管理人申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)清償程序中獲得公平清償?shù)姆绞浇鉀Q；針對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的實(shí)體權(quán)利義務(wù)爭議可向受理破產(chǎn)的人民法院提起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。故，義林明揚(yáng)公司、飛弘日公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》無法繼續(xù)履行、合同目的事實(shí)上或法律上已無法實(shí)現(xiàn)，義林明揚(yáng)公司可通過向飛弘日公司的破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)的方式予以解決或向人民法院提起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一款、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第四十八條之規(guī)定，判決：駁回義林明揚(yáng)公司的訴訟請(qǐng)求。

本院審理查明，2018年12月10日，一審法院作出（2018）京0117破申13號(hào)民事裁定書，裁定受理北京城建二建設(shè)工程有限公司對(duì)飛弘日公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。本案一審立案時(shí)間為2020年10月14日。

本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問題的規(guī)定（二）》第二十一條第一款規(guī)定：“破產(chǎn)申請(qǐng)受理前，債權(quán)人就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)提起下列訴訟，破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)案件尚未審結(jié)的，人民法院應(yīng)當(dāng)中止審理：（一）主張次債務(wù)人代替?zhèn)鶆?wù)人直接向其償還債務(wù)的；（二）主張債務(wù)人的出資人、發(fā)起人和負(fù)有監(jiān)督股東履行出資義務(wù)的董事、高級(jí)管理人員，或者協(xié)助抽逃出資的其他股東、董事、高級(jí)管理人員、實(shí)際控制人等直接向其承擔(dān)出資不實(shí)或者抽逃出資責(zé)任的；（三）以債務(wù)人的股東與債務(wù)人法人人格嚴(yán)重混同為由，主張債務(wù)人的股東直接向其償還債務(wù)人對(duì)其所負(fù)債務(wù)的；（四）其他就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)提起的個(gè)別清償訴訟?！薄Ｍ瑫r(shí)，該規(guī)定第二十三條第一款規(guī)定：“破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，債權(quán)人就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)向人民法院提起本規(guī)定第二十一條第一款所列訴訟的，人民法院不予受理”?；谇笆鲆?guī)定內(nèi)容，在破產(chǎn)申請(qǐng)受理后，所有針對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的給付請(qǐng)求，均應(yīng)通過向管理人申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)清償程序中獲得公平清償?shù)姆绞浇鉀Q；針對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的實(shí)體權(quán)利義務(wù)爭議可向受理破產(chǎn)申請(qǐng)的人民法院提起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。故在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債權(quán)人新提起的要求債務(wù)人清償?shù)拿袷略V訟，人民法院不予受理，同時(shí)告知債權(quán)人應(yīng)當(dāng)向管理人申報(bào)債權(quán)。根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，在義林明揚(yáng)公司提起本案訴訟前，飛弘日公司已經(jīng)一審法院裁定受理破產(chǎn)申請(qǐng)，故義林明揚(yáng)公司基于履行商品房預(yù)售合同提起的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)不予受理。一審法院對(duì)本案作出實(shí)體處理不當(dāng)，本院依法裁定駁回義林明揚(yáng)公司的起訴。如義林明揚(yáng)公司認(rèn)為其對(duì)飛弘日公司存在債權(quán)，可通過向飛弘日公司的破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)的方式予以解決或向人民法院提起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)之訴。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6165號(hào)民事判決；

二、駁回北京義林明揚(yáng)投資顧某有限公司的起訴。

一審案件受理費(fèi)3900元，退還北京義林明揚(yáng)投資顧某有限公司；北京義林明揚(yáng)投資顧某有限公司預(yù)交的二審案件受理費(fèi)7800元予以退還。

本裁定為終審裁定。

審 判 員　　曹　煒

二〇二一年二月二十八日

法官助理　　肖　笛

法官助理　　黃曉宇

書 記 員　　劉怡然