上訴人（原審原告、反訴被告）：杜增，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：吳瑜琨，北京金鉦律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：許某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市順義區(qū)。

委托訴訟代理人：崔鴻強(qiáng)，北京市安悅律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：冀向陽，北京慧策律師事務(wù)所律師。

上訴人杜增、許某某租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初15365號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

杜增上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第二項(xiàng)，并依法改判許某某給付杜增欠付租賃費(fèi)227.7萬及違約金1395000元；2.撤銷一審判決第三項(xiàng)，并依法改判為許某某給付杜增電費(fèi)79467.25元；3.本案訴訟費(fèi)用由許某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、許某某有義務(wù)支付租金至合同解除之日，計(jì)算至2020年9月22日為227.7萬元。杜增無違約行為，場(chǎng)地交付許某某使用，許某某因自身原因而停產(chǎn)，不應(yīng)以此拒付租賃費(fèi)，且杜增多次聯(lián)系許某某協(xié)商解除事宜，許某某不予配合，致使杜增無奈閑置場(chǎng)地造成損失。一審酌定支付六個(gè)月租金，不尊重事實(shí)，沒有法律依據(jù)，有失公允。二、許某某應(yīng)按合同約定即日千分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，一審法院自行調(diào)整過低，沒有依據(jù)。許某某應(yīng)于2018年6月12日之前，一次性支付2018年6月12日至2019年6月12日年度租金100萬元，許某某沒有交納，存在違約，應(yīng)按照合同約定支付違約金。下一年度仍欠付，以此類推。即使認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。本案，杜增無過錯(cuò)，許某某違約在先，且不積極與杜增協(xié)商解除，杜增不便另租他人，因許某某行為造成土地閑置，未能正常收取租賃的重大損失，一審關(guān)于違約金的裁判，沒有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。三、租賃場(chǎng)地機(jī)組配電柜被查封，變壓器未查封，租賃場(chǎng)地雖閑置，變壓器仍會(huì)產(chǎn)生功率因數(shù)、調(diào)整電費(fèi)，結(jié)合杜增提供的電費(fèi)明細(xì)，杜增為許某某墊付電費(fèi)至今，是實(shí)際發(fā)生且具有獨(dú)立性。一審法院將許某某承擔(dān)的電費(fèi)期間與其認(rèn)定的租賃期間混同，是錯(cuò)誤的，沒有事實(shí)根據(jù)及法律依據(jù)。

許某某辯稱，杜增上訴理由不成立，要求依法駁回。

許某某上訴請(qǐng)求：1.維持一審判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)；2.撤銷一審判決第五、六項(xiàng)；3.變更一審判決第二項(xiàng)為許某某給付杜增2018年6月11日至2018年7月10日的租金83333.33元；4.變更一審判決第三項(xiàng)為：許某某給付杜增2018年7月的電費(fèi)42016.82元；5.駁回杜增的其他訴訟請(qǐng)求；6.全部訴訟費(fèi)用由杜增承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)為是許某某的違約行為導(dǎo)致解除合同，不符合事實(shí)。許某某未交租金時(shí)間是30天，未超過雙方約定的1個(gè)月，且杜增未書面催促許某某交付，杜增默認(rèn)或同意許某某暫緩或遲延支付上述租金。許某某不存在違約行為。二、導(dǎo)致許某某、杜增要求解除《場(chǎng)地租賃合同》的原因不是許某某拖欠租金，而是2018年7月10日通州區(qū)生態(tài)環(huán)境局（原通州區(qū)環(huán)保局）的責(zé)令停止生產(chǎn)進(jìn)行清退和斷電查封的行政行為。在該事件中，杜增、許某某雙方均無過錯(cuò)。三、現(xiàn)有證據(jù)足以證明2018年7月10日后，許某某已將訴爭(zhēng)的場(chǎng)地交還給杜增，杜增已實(shí)際接管、控制、使用訴爭(zhēng)場(chǎng)地。因此，一審法院不應(yīng)判決許某某支付2018年7月10日以后涉訴爭(zhēng)場(chǎng)地的任何費(fèi)用（含租金、電費(fèi)等）。庭審中，許某某變更訴訟請(qǐng)求為：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判確定解除時(shí)間為2018年7月10日；2.維持一審判決第四項(xiàng)；3.變更一審判決第二項(xiàng)為許某某給付杜增2018年6月11日至2018年7月10日的租金83333.33元；4.變更一審判決第三項(xiàng)為：許某某給付杜增2018年7月的電費(fèi)42016.82元或者將本案發(fā)回重審；5.全部訴訟費(fèi)由杜增承擔(dān)。事實(shí)和理由部分增加以下內(nèi)容：一、合同解除時(shí)間的確定，涉及雙方的實(shí)體權(quán)利，一審判決對(duì)解除合同的時(shí)間沒有明確說明或確定。二、雙方《場(chǎng)地租賃合同》注明場(chǎng)地的用途，租賃期為簽訂合同之日起計(jì)算，許某某并未單方改變土地用途，許某某無證經(jīng)營(yíng)及環(huán)境污染問題，雙方都是明知的，不存在許某某違約的問題，針對(duì)無證經(jīng)營(yíng)及環(huán)境污染問題，雙方負(fù)有同等責(zé)任。三、依據(jù)雙方租賃合同第七條第四款的約定，雙方解除《場(chǎng)地租賃合同》的原因是2018年7月10日通州區(qū)生態(tài)環(huán)境局（原通州區(qū)環(huán)保局）的責(zé)令停止生產(chǎn)進(jìn)行清退和斷電查封的行政行為，應(yīng)確認(rèn)在2018年7月10日許，雙方解除了涉案租賃合同。

杜增辯稱，不同意許某某的上訴請(qǐng)求、事實(shí)及理由。1.雙方對(duì)解除事宜未形成一致，許某某提起反訴，要求解除涉案租賃合同，可見其明知合同沒有解除。2.許某某認(rèn)為依據(jù)涉案租賃合同7.4條，環(huán)境污染不能使用是政府的原因，但是許某某違反行政法規(guī)，不能使用是其自身的原因。3.許某某認(rèn)為砂石廠無證經(jīng)營(yíng)雙方都有責(zé)任，杜增作為出租方，無證經(jīng)營(yíng)與杜增無關(guān)。

杜增向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法判令解除雙方于2016年6月12日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》；2.請(qǐng)求依法判令許某某給付杜增欠付租賃費(fèi)至解除之日止；（自2018年6月12日起，暫計(jì)算至2020年9月22日，共計(jì)人民幣227.7萬元）；3.請(qǐng)求依法判令許某某給付逾期支付租金的違約金1395000元；4.請(qǐng)求依法判令許某某給付杜增2018年7月至2020年8月墊付的電費(fèi)79467.25元；5．依法判令由許某某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

許某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.要求依法解除許某某、杜增于2016年6月12日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》，要求杜增將《清單》中的物品返還給許某某；2.反訴費(fèi)用由杜增承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年6月12日，杜增（甲方）與許某某（乙方）簽訂《場(chǎng)地租賃合同》。合同約定杜增將位于北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)南堤寺村東村南口的場(chǎng)地（及地上附著物以下簡(jiǎn)稱涉案場(chǎng)地）出租給許某某。租賃期限為5年，自2016年6月12日至2021年6月11日止。租金約定為第一年80萬元，第二至第五年為每年100萬元，租金每年給付一次，乙方應(yīng)于本合同簽訂之日其支付一年租金，下一租賃年度開始日前交納當(dāng)年租金。合同還約定“乙方逾期支付租金，應(yīng)向甲方支付滯納金，滯納金為：按所欠租金每日千分之一計(jì)算，直至付清租金為止。不支付或者不按照約定支付租金超過1個(gè)月的，經(jīng)甲方書面催促在合理期限內(nèi)拒絕支付。甲方有權(quán)利向乙方要求6個(gè)月的租金為賠償”。上述合同簽訂后，許某某占有使用場(chǎng)地，交納租金至2018年6月11日。

2018年7月10日，北京市通州區(qū)環(huán)境保護(hù)局執(zhí)法人員對(duì)涉案場(chǎng)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，以該場(chǎng)地上砂石廠無證無照經(jīng)營(yíng)為由，將生產(chǎn)用配電箱查封，并聯(lián)系永樂店鎮(zhèn)政府對(duì)其清退。庭審中許某某稱其于2018年7月10日停止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，將部分設(shè)備設(shè)施搬出，尚有部分設(shè)備留在涉案場(chǎng)地。庭審中杜增認(rèn)可配電箱被查封后，場(chǎng)地處于閑置狀態(tài)，許某某部分物品還留在涉案場(chǎng)地。雙方認(rèn)可曾就合同解除事宜進(jìn)行協(xié)商，但未達(dá)成一致、未簽訂書面文件。

經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，雙方確認(rèn)許某某留下的設(shè)備堆在場(chǎng)地西北角。后雙方到場(chǎng)核實(shí)、清點(diǎn)許某某留在場(chǎng)地的物品，并向法院提交雙方簽字確認(rèn)的《現(xiàn)場(chǎng)物品清單》一份，清單載明：皮帶運(yùn)輸架6套、洗砂機(jī)1臺(tái)、篩子1套、料倉1套、機(jī)座2套、小制砂機(jī)1臺(tái)、承重用鐵板5張、機(jī)井用電機(jī)1組、230型電纜（從變壓器至機(jī)組，約800米）1根。

另杜增提交了2017年6月至2020年8月涉案場(chǎng)地的電費(fèi)發(fā)票，購買方顯示為“北京成合苑農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限責(zé)任公司”，許某某認(rèn)可在租賃期間以此名稱交納電費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。杜增與許某某簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約履行。據(jù)查明的事實(shí)，在合同履行過程中，因許某某無證經(jīng)營(yíng)與環(huán)境污染問題，相關(guān)部門責(zé)令其停產(chǎn)，致使合同無法繼續(xù)履行，且其留有部分設(shè)備在場(chǎng)地，故許某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，現(xiàn)雙方均要求解除合同，法院予以支持。

對(duì)于杜增要求許某某給付欠付租金的訴訟請(qǐng)求，雙方未就合同解除事宜達(dá)成一致意見，且雙方并未就場(chǎng)地進(jìn)行交接的相關(guān)主張?zhí)峁┏浞值淖C據(jù)，杜增亦明知租賃地的實(shí)際情況而未及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)以減少損失；故法院依據(jù)合同約定和上述情形，確定在電表查封后許某某還應(yīng)支付杜增六個(gè)月租金為宜。對(duì)于杜增要求許某某給付逾期支付租金應(yīng)承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求，因合同解除的原因在于許某某的違約行為，許某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，但合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，法院調(diào)整為以應(yīng)付租金為基數(shù)，自2018年6月12日至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際支付之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的四倍進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于杜增要求許某某給付杜增電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，許某某承擔(dān)的電費(fèi)期間同租賃費(fèi)期間，根據(jù)杜增提交的電費(fèi)發(fā)票計(jì)算電費(fèi)為52737.67元。

對(duì)于許某某要求杜增將清單中的物品返還給許某某的反訴請(qǐng)求，雙方現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)并簽字確認(rèn)寫有《現(xiàn)場(chǎng)物品清單》，杜增同意返還，故對(duì)該反訴請(qǐng)求，法院以《現(xiàn)場(chǎng)物品清單》為準(zhǔn)予以支持，具體方式為由許某某自行取回，杜增應(yīng)予以配合、不得阻攔。綜上，法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、杜增與許某某于2016年6月12日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》解除；二、許某某給付杜增租金580555元及違約金（以580555元為基數(shù)，自2018年6月12日至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際支付之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的四倍進(jìn)行計(jì)算），于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、許某某給付杜增電費(fèi)52737.67元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、許某某于判決生效之日起十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)南堤寺村東村南口、柏德路北側(cè)租賃場(chǎng)地內(nèi)留存的皮帶運(yùn)輸架6套、洗砂機(jī)1臺(tái)、篩子1套、料倉1套、機(jī)座2套、小制砂機(jī)1臺(tái)、承重用鐵板5張、機(jī)井用電機(jī)1組、230型電纜（從變壓器至機(jī)組）1根自行取回，杜增應(yīng)予以配合；五、駁回杜增的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回許某某的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)36811元，由杜增負(fù)擔(dān)24611元（已交納），由許某某負(fù)擔(dān)12200元，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。一審反訴案件受理費(fèi)70元，由許某某負(fù)擔(dān)70元（已交納）。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。杜增與許某某簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約履行。據(jù)查明的事實(shí)，在合同履行過程中，因許某某無證經(jīng)營(yíng)及環(huán)境污染問題，相關(guān)部門責(zé)令其停產(chǎn)，致使合同無法繼續(xù)履行，且其在場(chǎng)地留有部分設(shè)備，故許某某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，現(xiàn)雙方均要求解除合同，本院予以支持。

許某某所提雙方就暫緩或延遲給付2018年6月11日至7月10日期間的租金已達(dá)成合意，故不存在違約行為，但對(duì)此未能提供充分證據(jù)予以證明，杜增亦不予認(rèn)可，且涉案合同的解除主要原因系許某某無證經(jīng)營(yíng)與環(huán)境污染問題，致使無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成違約，故其相關(guān)上訴意見，本院不予采納。雙方合同履行中，并不存在政府征用、占用、拆遷涉案場(chǎng)地等情形，故許某某所提依據(jù)《場(chǎng)地租賃合同》第七條第四款約定內(nèi)容杜增扣除實(shí)際使用租金后，將剩余租金退還的相關(guān)上訴意見，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

許某某雖提供錄音等證據(jù)欲證明其于2018年7月10日已交還涉案場(chǎng)地，杜增亦認(rèn)可未結(jié)算的場(chǎng)地租金為30多天，故其應(yīng)承擔(dān)從2018年6月11日至2018年7月10日止的租金，不應(yīng)承擔(dān)2018年7月10日之后的租金，而杜增則主張?jiān)S某某因自身原因而停產(chǎn)，造成場(chǎng)地閑置，租金應(yīng)給付至2020年9月22日止。對(duì)此，本院均不予采納，主要理由如下：第一，從錄音前后內(nèi)容來看，雙方就沙石料款、運(yùn)費(fèi)、借款、租金等事宜作為整體協(xié)商結(jié)算過程，但并未達(dá)成一致，且杜增主張不能將協(xié)商過程中有關(guān)租金給付內(nèi)容單獨(dú)作為欠付租金的依據(jù)；第二，從雙方庭審陳述以及杜增提供的行政處罰決定書等證據(jù)可以確定，環(huán)保部門于2018年7月10日對(duì)配電箱采取查封措施之后，許某某部分物品仍留在涉案場(chǎng)地，雙方并未就場(chǎng)地進(jìn)行交接；第三，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中，環(huán)保部門采取查封措施后，杜增并未采取合理措施減少損失的擴(kuò)大。綜上，一審法院綜合考慮合同約定和上述情形，確定在電表查封后許某某應(yīng)給付杜增六個(gè)月租金和相應(yīng)電費(fèi)，并無不當(dāng)。因合同約定的違約金過高，故一審法院酌情予以調(diào)整，并無不當(dāng)，杜增所提相關(guān)上訴意見，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，杜增、許某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)45420元，由杜增負(fù)擔(dān)36390元（已交納）、由許某某負(fù)擔(dān)9030元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　玄明虎

審 判 員　　萬麗麗

審 判 員　　沈　放

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　盧圓圓