上訴人(原審原告、反訴被告)：北京肌源健康管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路**院**樓****。

法定代表人：石廣利，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊超英，北京市欣融律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告、反訴原告)：韓宸，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

被上訴人(原審被告、反訴原告)：韓某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：楊斌，北京權(quán)鼎律師事務(wù)所律師。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：李浩潔，北京權(quán)鼎律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京肌源健康管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱肌源公司）因與被上訴人韓宸、韓某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初45734號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員孫妍獨(dú)任審理，于2021年2月3日公開開庭審理了本案。上訴人肌源公司之委托訴訟代理人楊超英、被上訴人韓宸、韓某某之共同委托訴訟代理人楊斌、李浩潔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

肌源公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持肌源公司的訴求，駁回韓宸、韓某某的反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1．新冠疫情和防控措施，導(dǎo)致肌源公司的美容服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到了嚴(yán)重的沖擊和影響。自疫情爆發(fā)，直到2020年4月30日以前北京市采取的是一級(jí)防控措施，持續(xù)三個(gè)多月。眾所周知，期間人們幾乎禁足在家，出入受到嚴(yán)格限制，各行各業(yè)多為停工停產(chǎn)狀態(tài)，特別是服務(wù)業(yè)受到了重創(chuàng)，無法也不允許營(yíng)業(yè)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)在一級(jí)的防控措施下不僅不可能，而且是防控措施下嚴(yán)格的控制性政策問題。在4月30日以后的二級(jí)防控期間也是不準(zhǔn)許隨意復(fù)工復(fù)產(chǎn)的。不僅如此，正值因所租房屋滲水尚需修繕，反復(fù)與韓宸、韓某某就修繕事宜交涉期間。且不說是否可以營(yíng)業(yè)，就是允許，也營(yíng)業(yè)不能。然而，一審判決卻將物業(yè)的所謂溫馨提示當(dāng)作了可以營(yíng)業(yè)的證據(jù)，明顯錯(cuò)誤；2．韓宸、韓某某怠于維修配合，從告知到被動(dòng)反應(yīng)已過去15天。從肌源公司原法定代表人韓某與韓宸、韓某某聊天記錄可以佐證；3．肌源公司近乎哀求減租遭到拒絕，困境中不得已解除合同搬出。從肌源公司原法定代表人韓某與韓宸、韓某某聊天記錄可以佐證。肌源公司在哀求般協(xié)商的情況下，韓宸、韓某某不僅絲毫不動(dòng)，反而催租并說逾期交租還要承擔(dān)違約責(zé)任。絕望與無奈，不得不于4月17日通知解除合同。于4月28日騰空房屋。解除合同符合房屋租賃合同第八條第（二）項(xiàng)約定“因不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除?！钡冢ㄈ╉?xiàng)約定“甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：”其中第1目約定“交付的房屋存在重大安全問題，導(dǎo)致乙方無法正常使用達(dá)15個(gè)工作日?！钡?目約定“房屋主體固定設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，致使乙方無法正常使用房屋?！奔≡垂臼亲雒廊莘?wù)業(yè)的，對(duì)環(huán)境有較為嚴(yán)格的要求，一個(gè)供人休息的地方都沒有無法經(jīng)營(yíng)，而這種狀態(tài)居然持續(xù)了近三個(gè)月。4．“乙方在租賃房屋內(nèi)的工商注冊(cè)等營(yíng)業(yè)執(zhí)照，應(yīng)在租賃期滿或合同解除后10日內(nèi)遷出”的約定無法兌現(xiàn)。因?yàn)樵谡Ｇ闆r下，按照工商行政管理部門的流程，光遷出、遷入、變更注冊(cè)地址和領(lǐng)取新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照需三個(gè)月左右才能完成，且需要法定代表人的身份信息。而原法定代表人韓某因疫情滯留國(guó)外，其身份信息無法使用，無法及時(shí)辦理相關(guān)事宜。無奈下，只好變更法定代表人，以虛擬地址做了變更和領(lǐng)取變更后的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。為遷出和變更后營(yíng)業(yè)執(zhí)照，肌源公司做所能做，快所能快。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。1．一審判決是基于正常狀況下的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)得以保持所適用的法律，但事實(shí)是，簽合同時(shí)的正常情況出現(xiàn)了重大變化，合同目的已無法實(shí)現(xiàn)；忽視了疫情和采取的一級(jí)防控措施三個(gè)月所導(dǎo)致后果，忽視了疫情和防控措施致使美容服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)無法進(jìn)行的事實(shí)。2．新冠疫情屬于不可抗力。2020年2月10日，全國(guó)人大法工委針對(duì)疫情防控解答：“對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，新冠肺炎疫情屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力?！弊罡呷嗣穹ㄔ河“l(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》的通知（法發(fā)［2020］12號(hào)）第二條“對(duì)于受疫情或者疫情防控措施直接影響而產(chǎn)生的民事糾紛，符合不可抗力法定要件的，適用《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條等規(guī)定妥善處理；”最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》的通知（法發(fā)［2020］17號(hào)）第一條、關(guān)于合同案件的審理中第5條規(guī)定，“承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持?！本C上，原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，忽視疫情及防控措施產(chǎn)生的重大影響；忽視肌源公司向韓宸、韓某某因疫情、房屋修繕不能營(yíng)業(yè)求共渡難關(guān)的努力，進(jìn)而適用法律錯(cuò)誤。

韓宸，韓某某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。一、對(duì)方主張因疫情不能正常營(yíng)業(yè)，缺乏證據(jù)支持，溫馨提示可以顯示外來人員可以通過登記方式進(jìn)出小區(qū)，事實(shí)上不影響肌源公司的正常營(yíng)業(yè)。根據(jù)最高院的相關(guān)規(guī)定，肌源公司主張適用不可抗力，需舉證證明合同無法正常履行，但是肌源公司沒有這方面的舉證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。二、對(duì)方主張因涉案房屋漏水不能正常經(jīng)營(yíng)，對(duì)方告知我方涉案房屋漏水后，我方一直積極修理，而是對(duì)方惡意拖延不配合，后來解除合同后我方也在5日內(nèi)就完成了漏水的修理。三、對(duì)方在雙方未協(xié)商一致的情況下，單方面解除合同，嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)方要求減免房租沒有合同依據(jù)。

肌源公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．確認(rèn)我公司與韓宸、韓某某于2018年3月19日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2020年4月17日解除；2．韓宸、韓某某連帶返還我公司房屋押金53000元。

韓宸、韓某某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1．肌源公司支付韓宸、韓某某未提前通知解除的補(bǔ)償金56710元；2．肌源公司支付韓宸、韓某某未按約定支付租金的違約金56710元，扣除押金后另行支付3710元；3．肌源公司支付韓宸、韓某某逾期遷出工商注冊(cè)的違約金28355元；4．肌源公司賠償韓宸、韓某某維修費(fèi)16450元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：肌源公司于2017年9月26日成立，經(jīng)營(yíng)范圍包括美容、健康管理等。

×號(hào)房屋所有權(quán)于2015年8月21日登記在韓宸、韓某某名下，該房屋性質(zhì)為商品房，規(guī)劃用途為辦公。2018年3月19日，肌源公司作為承租人、韓宸、韓某某作為出租人簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定：肌源公司向韓宸、韓某某承租×號(hào)房屋用于辦公，租期起2017年11月1日至2021年10月31日；2017年11月1日至2019年10月31日期間租金為26500元／月，2019年11月1日至2021年10月31日期間租金為28355元／月；租金支付方式為押二付三，房屋押金53000元，支付時(shí)間為2017年11月2日前，押金是肌源公司向韓宸、韓某某支付的合法履約保證金，如肌源公司在租賃期限屆滿前違反本合同約定，押金作為違約金不予退還，租賃期滿，肌源公司結(jié)清應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，并將工商注冊(cè)地遷離此房后3個(gè)工作日內(nèi)由韓宸、韓某某退還；租金每3個(gè)月支付一次，于付款月起租日15日前支付下一次租金；韓宸、韓某某應(yīng)保證出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施能達(dá)到使用要求，不得影響肌源公司正常使用；對(duì)于房屋的主要結(jié)構(gòu)、固定管道線路及固定設(shè)施（包括制熱、制冷、排風(fēng)、上下水等設(shè)施）發(fā)生自然損害、故障或合理使用而導(dǎo)致的老化、耗損，肌源公司應(yīng)及時(shí)通知韓宸、韓某某，由韓宸、韓某某對(duì)接物業(yè)公司及時(shí)修復(fù)；因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，本合同自動(dòng)解除；韓宸、韓某某交付的房屋存在重大安全問題導(dǎo)致肌源公司無法正常使用達(dá)15個(gè)工作日或房屋主體固定設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，導(dǎo)致肌源公司無法正常使用房屋的，肌源公司有權(quán)單方解除合同；肌源公司存在不按照約定支付租金達(dá)3日等行為的，應(yīng)按2個(gè)月的租金為標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；租賃期內(nèi)，韓宸、韓某某提前收回房屋或肌源公司提前退租應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，如未提前通知對(duì)方，違約方應(yīng)向守約方支付2個(gè)月房租作為未提前通知的租金補(bǔ)償；肌源公司在租賃房屋內(nèi)的工商注冊(cè)等營(yíng)業(yè)證照，應(yīng)在租賃期滿或合同解除后10日內(nèi)遷出，逾期未遷出的，須按日支付租金直至實(shí)際將營(yíng)業(yè)證照遷出之日止。訴訟中，雙方均稱肌源公司已向韓宸、韓某某支付押金53000元，并支付租金至2020年4月30日，應(yīng)于2020年4月16日前支付2020年5月1日至7月31日期間的租金，但未支付。肌源公司稱因房屋漏水和新型冠狀病毒肺炎疫情影響，導(dǎo)致其無法營(yíng)業(yè)，其與韓宸、韓某某協(xié)商減免租金，韓宸、韓某某不同意，故其未交納5月起的租金。經(jīng)詢，肌源公司對(duì)韓宸、韓某某主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)不持異議。

2020年2月13日，肌源公司法定代表人韓某向韓宸表示：“樓上漏水了”，韓宸稱：“先跟物業(yè)說，讓物業(yè)找樓上，讓他們出錢修”，韓某于26日向韓宸發(fā)送房屋照片，韓宸詢問：“這是二樓漏水，滲到一樓？”“你二樓那個(gè)房間干嘛了？怎么會(huì)漏這么嚴(yán)重”，韓某表示：“過年前一天有一個(gè)水管滲水，找物業(yè)修理放假了，然后過年我檢查了漏水就把水閥關(guān)了，就不漏了”，韓宸表示：“你弄好就行了，別找我了”。3月12日，韓某向韓宸表示：“物業(yè)說需要房東配合解決，現(xiàn)在漏水不能正常營(yíng)業(yè)，我無法營(yíng)業(yè)了，你看怎么解決呢”，韓宸表示：“我們也沒有鑰匙，也進(jìn)不去，也同意修，還需要配合什么呢？”，韓某表示：“我2月底就說了漏水物業(yè)讓通知你，你說不管到現(xiàn)在。那現(xiàn)在你什么時(shí)候有空，我約物業(yè)你們一起看看什么情況到底怎么修理。我給你鑰匙”，韓宸表示：“我沒有不管，也看了照片，說了馬上修，而且物業(yè)也沒有聯(lián)系我，盡快修復(fù)吧。修好留好發(fā)票，我們來承擔(dān)維修費(fèi)，放心修吧”。4月13日，韓某與韓宸協(xié)商減免租金，未能達(dá)成一致。4月17日，韓某向韓宸表示：“因疫情、您房屋洗手間漏水致使不能正常使用近三個(gè)月。曾試圖協(xié)商變通未果，故依據(jù)合同相關(guān)約定予以解除。我會(huì)全權(quán)委托代理律師與您聯(lián)系，希望我們都能為協(xié)商解決再做努力。特此告知，此條信息發(fā)出之日起生效”。訴訟中，雙方均稱租賃合同已于2020年4月17日解除，肌源公司于4月28日騰退了房屋，于5月27日遷出工商注冊(cè)登記信息。韓宸、韓某某另主張肌源公司提前解除租賃合同、遲延遷出工商注冊(cè)登記信息，構(gòu)成違約。肌源公司對(duì)此不予認(rèn)可，稱因疫情和房屋漏水影響，其無法營(yíng)業(yè)，與韓宸、韓某某協(xié)商減免租金未達(dá)成一致，故依據(jù)合同所載“不可抗力”和“房屋存在重大安全問題、主體固定設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞”的約定解除合同，疫情導(dǎo)致其無法事先選址，故遲延遷出工商注冊(cè)。肌源公司就其主張?zhí)峤涣?019年9月至2020年1月期間的“實(shí)物出入賬”，該證據(jù)顯示2020年1月17日后無出入賬信息。韓宸、韓某某稱該證據(jù)系肌源公司單方制作，對(duì)其真實(shí)性不認(rèn)可。韓宸、韓某某另提交“永利國(guó)際業(yè)主、租戶領(lǐng)取出入證溫馨提示”，該證據(jù)顯示北京達(dá)爾文永利物業(yè)管理有限公司于2020年2月16日通知各業(yè)主，其公司自2020年2月17日起執(zhí)行業(yè)主、租戶出入證管理辦法，外來人員通過登記確認(rèn)身份的方式進(jìn)入小區(qū)。肌源公司認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性。

韓宸、韓某某另主張肌源公司租賃房屋期間和騰退房屋時(shí)造成房屋損壞，導(dǎo)致其支出維修費(fèi)16450元，要求肌源公司予以賠償。韓宸、韓某某就其上述主張?zhí)峁┝隧n宸配偶彭芃與案外人劉某的微信聊天記錄、劉某的證人證言、收據(jù)予以佐證。其中，微信聊天記錄顯示彭芃于2020年3月21日向劉某支付9100元、于3月31日支付1000元、于4月30日支付1000元。收據(jù)顯示劉某收取彭某維修費(fèi)14730元。劉某到庭稱：韓宸的配偶于2020年3月份與其聯(lián)系，要求其維修永利的房子，其于3月上旬至現(xiàn)場(chǎng)查看并維修，發(fā)現(xiàn)房屋二層中央空調(diào)因電動(dòng)閥反復(fù)開關(guān)、使用年頭長(zhǎng)導(dǎo)致空調(diào)漏水，致使一樓廚房房頂起皮、發(fā)霉，因此其維修了空調(diào)并粉刷房頂。二層衛(wèi)生間洗手池的上水管沒有關(guān)，導(dǎo)致軟管斷裂、跑水，二層淋浴房滲水，其粉刷了衛(wèi)生間外的臥室和走廊，一共維修了5天。2020年4月韓宸配偶再次聯(lián)系其，表示租戶提前搬走，擔(dān)心租戶回來，要求更換鎖芯，且租戶拆走燈后客廳和吧臺(tái)有部分線路外露，墻面原有釘子、相框損壞了墻面，故其對(duì)一樓和二樓門廳重新刷漆，另外一樓衛(wèi)生間新安裝了馬桶，漏水，其更換了配件。韓宸配偶一共向其支付約11000元至12000元的維修費(fèi)。肌源公司對(duì)收據(jù)、微信聊天記錄的真實(shí)性無異議，對(duì)劉某所述2020年3月維修一事無異議，對(duì)其騰退后的維修情況不認(rèn)可，稱其騰退時(shí)房屋干凈、無損壞，并就此提交了錄像、照片予以佐證。韓宸、韓某某對(duì)錄像、照片的真實(shí)性認(rèn)可，但稱是其維修后肌源公司進(jìn)入拍攝的。韓宸、韓某某就其主張未舉證證明。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，肌源公司與韓宸、韓某某所簽《北京市房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無法定無效情形，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，當(dāng)事人應(yīng)依約履行。現(xiàn)肌源公司要求確認(rèn)上述租賃合同于2020年4月17日解除，韓宸、韓某某表示同意，一審法院予以確認(rèn)。關(guān)于解除原因，肌源公司雖主張系因房屋漏水、疫情影響導(dǎo)致其無法開業(yè)，但根據(jù)肌源公司法定代表人韓某與韓宸的微信記錄和證人劉某的證言，韓宸在明確知曉×號(hào)房屋漏水情況后安排劉某進(jìn)行維修，劉某于2020年3月上旬至房屋處維修，工期5天，故該房屋已于其時(shí)可以正常使用。此外，根據(jù)“永利國(guó)際業(yè)主、租戶領(lǐng)取出入證溫馨提示”顯示，×號(hào)房屋所在小區(qū)自2020年2月17日起外來人員可通過登記確認(rèn)身份的方式進(jìn)入。故肌源公司以房屋漏水、疫情影響于2020年4月17日提出解除合同，缺乏依據(jù)。根據(jù)雙方約定，肌源公司提前退租應(yīng)提前3個(gè)月通知對(duì)方，否則應(yīng)向守約方支付2個(gè)月房租作為未提前通知的租金補(bǔ)償。據(jù)此，韓宸、韓某某要求肌源公司支付未提前通知解除合同的違約金56710元的請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。根據(jù)雙方約定，肌源公司應(yīng)在合同解除后的10日內(nèi)（即截止至2020年4月27日）將房屋內(nèi)的工商注冊(cè)等營(yíng)業(yè)證照遷出，逾期須按日支付租金至遷出之日止，而肌源公司實(shí)際于2020年5月27日遷出。肌源公司雖主張系因疫情影響無法選址，但未就此舉證證明，故一審法院對(duì)其主張不予采信。韓宸、韓某某要求肌源公司支付逾期遷出工商注冊(cè)信息的違約金28355元的請(qǐng)求，一審法院予以支持。根據(jù)雙方約定，肌源公司應(yīng)于2020年4月16日前向韓宸、韓某某支付2020年5月1日起的3個(gè)月租金，但肌源公司未交納，構(gòu)成違約，應(yīng)向韓宸、韓某某承擔(dān)違約責(zé)任。韓宸、韓某某要求肌源公司支付違約金的請(qǐng)求，一審法院予以支持。此外，根據(jù)雙方約定，如肌源公司在租賃期限屆滿前違反合同約定，押金作為違約金不予退還?，F(xiàn)韓宸、韓某某要求以肌源公司所交納的53000元押金折抵違約金的主張，一審法院予以采納。肌源公司還需另行支付違約金3710元。肌源公司要求韓宸、韓某某退還押金的請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。關(guān)于韓宸、韓某某要求肌源公司賠償租賃期內(nèi)維修房屋費(fèi)用的請(qǐng)求。根據(jù)韓某與韓宸于2020年3月12日的微信聊天記錄顯示，韓宸在明確知曉房屋漏水情況下告知韓某“修好留好發(fā)票，我們來承擔(dān)維修費(fèi)”，可見雙方已就維修費(fèi)達(dá)成了合意，故韓宸、韓某某現(xiàn)要求韓某承擔(dān)維修費(fèi)用，一審法院不予支持。關(guān)于肌源公司騰退后的維修費(fèi)用的請(qǐng)求。肌源公司提交的照片顯示其騰退后房屋無明顯損壞情況，韓宸、韓某某雖主張上述證據(jù)系肌源公司在其維修后拍攝，但其亦自認(rèn)在肌源公司騰退后自行更換了門鎖，故一審法院對(duì)其主張不予采信。韓宸、韓某某現(xiàn)有證據(jù)不足以證明肌源公司騰退房屋時(shí)給其造成了損失，故其要求肌源公司賠償其維修費(fèi)用的請(qǐng)求，一審法院不予支持。

判決如下：一、北京肌源健康管理有限公司與韓宸、韓某某所簽《北京市房屋租賃合同》于二○二○年四月十七日解除；二、北京肌源健康管理有限公司于判決生效之日起支付韓宸、韓某某未提前通知解除的違約金五萬六千七百一十元；三、北京肌源健康管理有限公司于判決生效之日起支付韓宸、被韓某某未按約定支付租金的違約金三千七百一十元；四、北京肌源健康管理有限公司于本判決生效之日起支付韓宸、韓某某逾期遷出工商注冊(cè)的違約金二萬八千三百五十五元；五、駁回北京肌源健康管理有限公司的其他請(qǐng)求；六、駁回韓宸、韓某某的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。肌源公司向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)1衛(wèi)計(jì)委網(wǎng)站截屏，證明4月底之前都是一級(jí)防控，本案發(fā)生在4月中。證據(jù)2溫馨提示，可以看出業(yè)主和非業(yè)主領(lǐng)取通行證的具體要求，說明領(lǐng)取通行證的流程還是很繁瑣的。韓宸、韓某某發(fā)表質(zhì)證意見為，關(guān)于證據(jù)1真實(shí)性和合法性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。肌源公司所說的由于疫情防控?zé)o法經(jīng)營(yíng)，肌源公司作為經(jīng)營(yíng)單位，因疫情影響兩三個(gè)月就停工了，以此為由作為合同解除原因，韓宸、韓某某不認(rèn)可，本案房屋租賃的期限是三年，是長(zhǎng)久的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的合同，不能以此為由就解除合同。關(guān)于證據(jù)2，這個(gè)溫馨提示可以看出物業(yè)已經(jīng)為業(yè)主等人員提供了充分的便利，并非肌源公司陳述的情況。

肌源公司申請(qǐng)兩位證人出庭：證人肌源公司原法定代表人韓某出庭陳述：涉案房屋從2月份開始漏水，韓宸、韓某某一直拖延維修，導(dǎo)致不能使用。遷出工商登記地址時(shí)，韓某作為當(dāng)時(shí)的法定代表人在意大利，前后六次購(gòu)買機(jī)票未果，最后采取更換法定代表人的方式才得以將工商登記遷出。證人趙某出庭陳述：涉案美容院只有一個(gè)美容師，疫情期間，沒有客人到美容院接受上門服務(wù)，趙某了解漏水的事情，肌源公司年前就已經(jīng)要求韓宸、韓某某維修，但是年后才有人來維修的。肌源公司認(rèn)可上述兩個(gè)證人的證言。韓宸、韓某某發(fā)表質(zhì)證意見，證人韓某的身份認(rèn)可，但對(duì)其陳述真實(shí)性、證明目的不認(rèn)可。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)全面履行各自權(quán)利義務(wù)。

根據(jù)眾所周知的事實(shí)，2019年底，新冠疫情爆發(fā)，北京市于2020年1月24日啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，2020年4月，肌源公司與韓宸、韓某某就是否能減免房租一節(jié)進(jìn)行溝通，后協(xié)商未果，肌源公司向韓宸、韓某某提出解除合同，雙方確認(rèn)肌源公司于4月28日騰退涉案房屋，5月27日遷出工商注冊(cè)登記信息。雙方合同解除，本院予以確認(rèn)。韓宸、韓某某因此要求肌源公司給付提前解約未提前通知的違約金及未按合同約定期限支付租金的違約金。對(duì)此本院認(rèn)為，首先，本次新冠疫情系突然爆發(fā)，疫情爆發(fā)后，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)互相體諒，本著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、共度難關(guān)的對(duì)于原合同的履行進(jìn)行協(xié)商，肌源公司租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)，顯然受到疫情重大影響。其在協(xié)商未果的情況下，且在對(duì)方亦明確表示其若不能如期足額交付房屋即解約的情況下，也提出解除合同的請(qǐng)求，情有可原，要求其提前三個(gè)月通知明顯過苛；其次，本質(zhì)上肌源公司違約行為系提前提出解除合同，故其在已經(jīng)通知對(duì)方不繼續(xù)租賃之后，必然不會(huì)交納下月房屋。故未提前通知解約的違約金與未按期繳納租金的違約金條款，該兩個(gè)違約條款應(yīng)當(dāng)擇一適用而不應(yīng)當(dāng)同時(shí)適用。一審法院判令肌源公司同時(shí)承擔(dān)未提前通知解除合同的違約金及未按約定支付租金的違約金有誤，本院予以糾正。綜上，考慮到雙方合同為4年期限已履行3年、考慮到雙方解除合同的原因及違約行為及違約條款的約定，本院認(rèn)定肌源公司應(yīng)支付上述違約金56710元，扣除押金53000元，應(yīng)當(dāng)另行支付違約金3710元。肌源公司未能按期遷出工商注冊(cè)信息，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定另行支付相應(yīng)違約金，本院對(duì)于一審認(rèn)定不持異議。關(guān)于肌源公司提出涉案房屋漏水韓宸、韓某某未及時(shí)修復(fù)導(dǎo)致其解約的意見，經(jīng)查，該事實(shí)未達(dá)到合同約定的其可以享有合同解除權(quán)的條件，本院對(duì)該項(xiàng)上訴意見不予支持。

綜上所述，肌源公司的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初45734號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)；

二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初45734號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)；

三、北京肌源健康管理有限公司于本判決生效之日起支付韓宸、韓某某違約金三千七百一十元；

四、駁回北京肌源健康管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回韓宸、韓某某的其他反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審本訴案件受理費(fèi)563元，由北京肌源健康管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。一審反訴費(fèi)1732元，由北京肌源健康管理有限公司負(fù)擔(dān)963元（北京肌源健康管理有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付韓宸、韓某某），由韓宸、韓某某負(fù)擔(dān)769元（已交納）。

二審案件受理費(fèi)3136元，由北京肌源健康管理有限公司負(fù)擔(dān)1927元（已交納1126元，剩余款項(xiàng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由韓宸、韓某某負(fù)擔(dān)1209元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　孫妍

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　何平