上訴人（原審被告）：北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司，住所地北京市平谷區(qū)濱河開(kāi)發(fā)區(qū)**區(qū)西北側(cè)。

法定代表人：郭東凱，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬金升，北京市方橋律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：翟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市平谷區(qū)。

上訴人北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金谷公司）因與被上訴人翟某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初5710號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年1月22日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人金谷公司之委托訴訟代理人馬金升，被上訴人翟某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金谷公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，判決駁回翟某某一審的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、2014年3月5日，北京華欣金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華欣公司）向金谷公司承諾：華欣公司負(fù)責(zé)給現(xiàn)金谷家園20、21號(hào)樓業(yè)主辦理房本，所需費(fèi)用全部由華欣公司負(fù)責(zé)，與金谷公司無(wú)關(guān)；如業(yè)主要求追繳逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金等責(zé)任，全部由華欣公司負(fù)責(zé)，由華欣公司負(fù)責(zé)給付，與金谷公司無(wú)關(guān)。翟某某應(yīng)向華欣公司主張權(quán)利，雖然華欣公司已經(jīng)破產(chǎn)，也不能讓金谷公司代人受過(guò)。二、經(jīng)政府協(xié)調(diào)由金谷公司為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，金谷公司認(rèn)真履行職責(zé)，無(wú)任何懈怠，但由于金谷家園項(xiàng)目不符合規(guī)劃，導(dǎo)致辦證延期，金谷公司沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)判決由金谷公司再支付違約金，會(huì)使已經(jīng)債臺(tái)高筑的金谷公司瀕臨破產(chǎn)的邊緣，于社會(huì)穩(wěn)定不利。三、為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，金谷公司沒(méi)有盈利行為，相反為了業(yè)主早日拿到房本，減少業(yè)主辦證成本，金谷公司已經(jīng)自掏腰包，自己搭進(jìn)去幾十萬(wàn)元，沒(méi)有功勞還有苦勞。四、一審判決第一項(xiàng)讓金谷公司返還翟某某違約金、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)33125.53元，但是這些錢(qián)都是華欣公司收取，金谷公司沒(méi)有得到一分錢(qián)，卻讓金谷公司返還，實(shí)屬代人受過(guò)。并且金谷公司還負(fù)擔(dān)了初始登記費(fèi)用和測(cè)繪費(fèi)用，此款沒(méi)有讓翟某某負(fù)擔(dān)。

翟某某辯稱(chēng)，認(rèn)可一審判決，不同意金谷公司的上訴請(qǐng)求。翟某某和金谷公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，金谷公司應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，并承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。金谷公司債臺(tái)高筑是由自身經(jīng)營(yíng)不善造成的，不屬于本案合法的抗辯理由。金谷公司逾期辦理房產(chǎn)證，給翟某某造成了損失，理應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求二審法院依法公平公正判決。

翟某某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令金谷公司給付翟某某逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記違約金226786元，退還收取的契稅8976元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、買(mǎi)房差額921元、因多交契稅導(dǎo)致的損失9013元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2005年8月22日，金谷公司與案外人華欣公司就合作開(kāi)發(fā)金谷家園（位于北京市平谷區(qū)迎賓環(huán)島東南角，又稱(chēng)御景豪庭）項(xiàng)目簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》。

2008年1月6日，翟某某（買(mǎi)受人）與金谷公司（出賣(mài)人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)平谷區(qū)迎賓環(huán)島東南角×號(hào)樓×層×單元2104號(hào)房屋，預(yù)測(cè)面積127.01平米，總價(jià)款600569元；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2008年10月1日前向買(mǎi)受人交付房屋；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2009年5月1日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明；買(mǎi)受人同意委托出賣(mài)人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人未能在商品房交付之日起450日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之壹的違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起60日內(nèi)向出賣(mài)人支付；買(mǎi)受人在申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證前必須向出賣(mài)人付清全部房款和稅費(fèi)，買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)在出賣(mài)人約定的時(shí)間內(nèi)向出賣(mài)人提交辦產(chǎn)權(quán)證所需的有關(guān)資料和證明及相關(guān)費(fèi)用，以便統(tǒng)一辦證。合同簽訂當(dāng)日，翟某某向華欣公司交納了首付款300569元，1月8日交納了首付款5萬(wàn)元，2008年1月31日，辦理了25萬(wàn)元的公積金貸款手續(xù)。2008年11月29日，翟某某向華欣公司交納產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、測(cè)繪費(fèi)177元、契稅8976元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元。對(duì)于交房時(shí)間，翟某某表示在簽訂購(gòu)房合同后就實(shí)際交付了，具體時(shí)間記不清了。

2009年4月29日，金谷公司與華欣公司簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定金谷家園項(xiàng)目建設(shè)、房屋質(zhì)量、逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理等相關(guān)事宜與建筑商或業(yè)主（購(gòu)房戶(hù)）發(fā)生糾紛，由華欣公司負(fù)責(zé)并承擔(dān)后果，若金谷公司被訴，有權(quán)向華欣公司及保證人宋向欣追償。

2014年3月5日，華欣公司向金谷公司承諾：華欣公司負(fù)責(zé)給現(xiàn)金谷家園20、21號(hào)樓業(yè)主辦理房本，所需費(fèi)用全部由華欣公司負(fù)責(zé)，與金谷公司無(wú)關(guān)；如業(yè)主要求追繳逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金等責(zé)任，全部由華欣公司負(fù)責(zé)，與金谷公司無(wú)關(guān)。

金谷家園項(xiàng)目因存在不符合規(guī)劃等原因，完工后無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收。2019年10月17日，華欣公司被注銷(xiāo)。后經(jīng)政府部門(mén)多方協(xié)調(diào)，金谷公司開(kāi)始為金谷家園小區(qū)購(gòu)房人辦理房屋所有權(quán)證書(shū)。

因房屋面積測(cè)量有偏差，2020年6月17日翟某某與金谷公司簽訂了協(xié)議書(shū)，由金谷公司退還翟某某購(gòu)房款差價(jià)921元，翟某某實(shí)際向金谷公司交納的房款數(shù)額為599648元。2020年6月18日，翟某某自行辦理了房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，同時(shí)交納了契稅17989.44元及房產(chǎn)登記費(fèi)80元，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明的房屋面積為128.19平米。

經(jīng)與稅務(wù)部門(mén)了解，2010年，國(guó)家出臺(tái)關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二套房契稅稅率調(diào)整為3％的政策，之前購(gòu)房的契稅均為1.5％。基于此，翟某某認(rèn)為因金谷公司未按約定辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)導(dǎo)致翟某某繳納的稅費(fèi)增加，增加部分的損失應(yīng)當(dāng)由金谷公司承擔(dān)。在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋之前，翟某某名下還有一套房屋。

一審法院認(rèn)為，翟某某、金谷公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《協(xié)議書(shū)》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。金谷公司未按約定即在交付房屋后450日內(nèi)為翟某某辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)，金谷公司認(rèn)為過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整，對(duì)此，一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依照《合同法》及司法解釋的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少，對(duì)于具體標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。本案中，翟某某所購(gòu)房屋未能依約辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，存在金谷家園項(xiàng)目不符合規(guī)劃，華欣公司資不抵債已破產(chǎn)注銷(xiāo)等多種原因，不可完全歸責(zé)于金谷公司一方，且翟某某未能提供充分的證據(jù)證明其因逾期辦證造成的實(shí)際損失。因此金谷公司關(guān)于翟某某請(qǐng)求的逾期辦證違約金過(guò)高，應(yīng)予適當(dāng)調(diào)整的答辯意見(jiàn)，符合法律規(guī)定和本案實(shí)際，一審法院根據(jù)上述法律規(guī)定以及合同約定、違約原因、合同履行情況、翟某某的實(shí)際損失等因素綜合確定違約金數(shù)額。關(guān)于違約金的起算時(shí)間，因翟某某無(wú)法記清具體的交房時(shí)間，故一審法院依據(jù)合同約定確定交房的時(shí)間為2008年10月1日，并以此為時(shí)間點(diǎn)延長(zhǎng)450天作為違約金的起算時(shí)間。因翟某某自行辦理了房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，翟某某要求金谷公司退還已收取的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、契稅8976元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元，有事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院予以支持。翟某某主張的房屋差價(jià)921元，金谷公司不持異議，一審法院予以確認(rèn)。關(guān)于翟某某提出的因金谷公司未及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)導(dǎo)致其自行辦理時(shí)多繳納了契稅稅費(fèi)的陳述意見(jiàn)，經(jīng)查，雖然2010年出臺(tái)的政策導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)契稅稅率發(fā)生變化，但翟某某、金谷公司在簽訂購(gòu)房合同時(shí)并無(wú)法預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)該政策的出臺(tái)及相應(yīng)的契稅稅率變化，故翟某某要求金谷公司賠償因契稅稅率變化導(dǎo)致的稅費(fèi)損失，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第二十七條、第二十八條之規(guī)定，判決：一、金谷公司于判決生效后7日內(nèi)給付翟某某違約金22948.53元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、契稅8976元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元、房屋差價(jià)921元，共計(jì)33125.53元；二、駁回翟某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，翟某某與金谷公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《協(xié)議書(shū)》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)金谷公司未按約定時(shí)間為翟某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。金谷公司上訴主張其與華欣公司曾約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生的違約金由華欣公司承擔(dān)，翟某某應(yīng)向華欣公司主張，不應(yīng)由金谷公司承擔(dān)。對(duì)此，本院認(rèn)為金谷公司與華欣公司之間的約定系內(nèi)部約定，不具有外部對(duì)抗效力，對(duì)翟某某不具有約束力，故金谷公司該項(xiàng)主張不能成立。另，金谷公司關(guān)于其對(duì)逾期辦證不存在任何過(guò)錯(cuò)以及沒(méi)有任何盈利行為等理由，均不構(gòu)成其不承擔(dān)違約責(zé)任的合法抗辯事由，且一審法院已綜合考慮以上因素對(duì)違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整，故金谷公司的該項(xiàng)主張亦不能成立，本院不予支持。關(guān)于金谷公司上訴主張翟某某的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)等系華欣公司收取，并非金谷公司收取一節(jié)，本院經(jīng)審查認(rèn)為，金谷公司作為商品房預(yù)售合同的一方主體，合同約定翟某某委托金谷公司代為辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，且翟某某亦根據(jù)合同約定按照金谷公司要求交納上述費(fèi)用，現(xiàn)金谷公司未能履行相應(yīng)合同義務(wù)，翟某某自行辦理了房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，故一審法院在此情形下判決金谷公司返還翟某某相應(yīng)費(fèi)用并無(wú)不當(dāng)。故金谷公司的相應(yīng)上訴主張不能成立，本院不予支持。

綜上所述，金谷公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)628元，由北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理　仉亭方

書(shū) 記 員　王秋巖