上訴人（原審原告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京華油陽光商貿(mào)有限公司職員，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：岳長(zhǎng)凌，北京鳴靜律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住黑龍江省齊齊哈爾市龍沙區(qū)。

委托訴訟代理人：江戰(zhàn)輝，北京市天溢律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初58991號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人劉某及其委托訴訟代理人岳長(zhǎng)凌，被上訴人王某某之委托訴訟代理人江戰(zhàn)輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某上訴請(qǐng)求：1．撤銷一審判決，改判支持劉某的訴訟請(qǐng)求；2．一、二審案件受理費(fèi)由王某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：劉某提出解除合同，王某某同意，雙方是協(xié)商一致解除合同，雙方均無過錯(cuò)，相互不承擔(dān)違約責(zé)任，解除合同時(shí)沒有約定要支付違約金，因?yàn)橐咔椋瑒⒛骋餐瑯哟嬖趽p失，劉某未對(duì)不退還押金表示認(rèn)可。

王某某辯稱：同意一審判決，不同意劉某的上訴請(qǐng)求，認(rèn)可一審法院認(rèn)定的事實(shí)和判決結(jié)果。

劉某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令王某某退還劉某押金15萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年10月16日，劉某（作為承租人，乙方）與王某某（作為出租人，甲方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定劉某承租王某某的位于北京市朝陽區(qū)工人體育場(chǎng)北路8號(hào)院6幢-1層-X房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），用于商業(yè)。房屋租賃期限自2019年11月1日至2024年10月31日。月租金75000元。第一年度按季度付款，2019年10月17日前支付第一期租金，每期屆滿前提前7日支付下期租金。劉某應(yīng)于2019年10月17日前支付王某某押金150000元。雙方任何一方提前解除合同的，應(yīng)提前一個(gè)月通知對(duì)方，并應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于押金金額的100%作為違約金。

合同簽訂后，王某某將房屋按約交付劉某，劉某將第一季度房租及押金共計(jì)37．5萬元支付王某某。對(duì)于2020年2月至4月的租金，因受到新冠肺炎疫情影響，導(dǎo)致劉某經(jīng)營困難，劉某僅支付王某某2020年2月至3月的租金，2020年4月的租金王某某予以免除。后雙方協(xié)商自2020年5月起每月租金降至5萬元。

訴訟中劉某提交2020年6月14日其與王某某的錄音，用以證明其向王某某主張過押金退還。錄音顯示：劉某：“王哥，是這樣啊，跟您說一聲，就是我想做到六月底就不做了，這疫情太嚴(yán)重了，實(shí)在做不下去了”王某某：“哦”劉某：“那您看押金是不是退給我們??！”王某某：“那你說呢？不能再退了?！眲⒛常骸斑@不是特殊情況嘛?！蓖跄衬常骸斑@情況啊，我都給你讓這么多了，不讓我也不能給你退了，給你讓這么多了”劉某：“那成，那我就做到月底”王某某：“行，行”劉某：“那就先這樣”。王某某對(duì)錄音真實(shí)性予以認(rèn)可，可以證明王某某明確表示不退還押金，劉某同意。雙方均確認(rèn)本案合同于2020年6月30日解除。

王某某稱因劉某提前解除合同，導(dǎo)致其房屋一直空置，但未提交相關(guān)證據(jù)予以佐證。劉某認(rèn)為如一審法院認(rèn)定其違約，雙方違約金約定過高，要求予以酌減。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，劉某、王某某于2019年10月16日所簽《北京市房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無法定無效情形，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，當(dāng)事人應(yīng)依約履行。劉某稱因新型冠狀病毒肺炎疫情影響導(dǎo)致其無法履行合同，需要說明的是，在疫情或疫情防控措施直接影響合同正常履行的情況下，當(dāng)事人應(yīng)本著誠實(shí)信用原則，積極協(xié)商、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共渡難關(guān)，將合同法中鼓勵(lì)交易的原則一以貫之，將疫情對(duì)各方當(dāng)事人的損害和對(duì)社會(huì)秩序的影響降到最低。本案中，在疫情發(fā)生后，劉某在初步與王某某溝通后，王某某能夠本著誠實(shí)信用原則，盡量推動(dòng)合同繼續(xù)履行，免除劉某2020年4月份租金，并將2020年5月之后的租金降低為5萬元/月。劉某在租金減免后，仍提出解除合同，其雖抗辯稱合同無法繼續(xù)履行，但對(duì)此未舉證證明，故對(duì)其主張，一審法院不予認(rèn)可。雙方均認(rèn)可合同于2020年6月30日解除，一審法院不持異議，予以確認(rèn)。劉某提前解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金數(shù)額，劉某主張違約金約定過高，要求予以酌減。一審法院考慮到王某某在劉某提出解除合同后能夠及時(shí)做出同意的意思表示，避免了損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。在合同解除后，王某某承租的房屋必然會(huì)產(chǎn)生一定時(shí)間的空置期從而造成經(jīng)濟(jì)損失。此外，雙方在協(xié)商解除事宜時(shí)王某某曾明確表示押金不予退還，劉某表示認(rèn)可。綜上，一審法院認(rèn)定劉某所交納15萬元押金作為其所應(yīng)向王某某承擔(dān)的違約金予以抵扣，王某某無需退還。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：駁回劉某的全部訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)1650元，由劉某負(fù)擔(dān)（已交納）。

二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關(guān)系中，出租人最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人最重要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。本案中，王某某與劉某簽訂房屋租賃合同后，王某某將涉案交付劉某，劉某亦向王某某支付了部分租金，由此表明王某某、劉某已經(jīng)按涉案房屋租賃合同約定進(jìn)行了實(shí)際履行。

合同履行中，劉某以疫情為由要求變更合同租金支付標(biāo)準(zhǔn)的約定，王某某免除了劉某一個(gè)月的租金后，王某某、劉某協(xié)商一致對(duì)原房屋租賃合同的租金支付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了變更，即2020年5月后每月租金降低至50000元。王某某、劉某對(duì)房屋租賃合同變更的問題達(dá)成一致后，劉某繼續(xù)租賃涉案房屋至2020年6月。由此表明，王某某、劉某已經(jīng)按變更后的房屋租賃合同約定進(jìn)行了實(shí)際履行。在變更后的房屋租賃合同實(shí)際履行中，2020年6月，劉某要求解除變更后房屋租賃合同屬于合同一方提前解除合同的情形。根據(jù)涉案房屋租賃合同的約定、2020年5月、6月實(shí)際履行合同的情況及王某某和劉某關(guān)于押金問題的談話錄音，結(jié)合王某某、劉某認(rèn)可2020年6月30日已經(jīng)解除涉案房屋租賃合同的情形，一審法院判決駁回劉某訴訟請(qǐng)求的處理意見并無不妥，故本院對(duì)劉某有關(guān)應(yīng)判決支持其訴訟請(qǐng)求的上訴理由和請(qǐng)求不予采納。

綜上，劉某上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3300元，由劉某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　張印龍

審 判 員　　江錦蓮

審 判 員　　孫　妍

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　陳文文